дело № 3а-57/2018 

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

6 марта 2018 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Черепановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Сагаан Морин» к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

2 февраля 2018 года ООО «Сагаан Морин» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования основаны на том, что ООО «Сагаан Морин» является собственником земельного участка, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 

<

...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере 

<

...> руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчёту об оценке рыночной стоимости по состоянию на 26 сентября 2017 года составляет 

<

...> руб. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.

В судебном заседании представитель ООО «Сагаан Морин» ФИО2 требования поддержал. 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что представленный отчет об оценке земельного участка, выполненный ИП ФИО4, является ненадлежащим доказательством его рыночной стоимости. 

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ ФИО5 также возражала против удовлетворения административного иска. 

Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия ФИО6 в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия ФИО7, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «Сагаан Морин» является собственником земельного участка, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 

<

...>; категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства торгово-развлекательного комплекса, для благоустройства территории торгово-развлекательного комплекса. 

Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 2 марта 2018 года. 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из дела видно, что принадлежащий ООО «Сагаан Морин» земельный участок поставлен на кадастровый учёт 26 сентября 2017 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 26 сентября 2017 года и составляет 

<

...> руб., что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 января 2018 года. 

В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что 15 декабря 2017 года ООО «Сагаан Морин» обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствующую Комиссию при Управлении Росреестра по Республике Бурятия.

Однако 27 декабря 2017 года Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанное заявление Общества отклонила. 

В материалы дела административным истцом представлен отчёт об оценке № РН163-11/17 от 30 ноября 2017 года, выполненный оценщиком ФИО1., осуществляющим деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. 

Из отчёта следует, что оценщик визуально осмотрел оцениваемый объект недвижимости, установил количественные и качественные характеристики объекта, провёл сбор и анализ данных, анализ рынка в сегменте оцениваемого объекта, осуществил выбор метода расчета в рамках каждого из подходов к оценке, обобщил результаты применения подходов к оценке, определил итоговую величину стоимости объекта оценки. 

Оценщик использовал информацию газет «Все для Вас», «Из рук в руки», сайты сети Интернет www.uurielt.ru, https://ruads.org. 

Оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. При этом отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчёте.

Отказ от использования доходного подхода оценщик обосновал низкой достоверностью результата в связи со значительным числом существенных допущений, способных оказать влияние на итоговый результат расчета. При определении рыночной стоимости объекта оценки методом остатка определялась рыночная стоимость объекта оценки с учётом здания, расположенного на оцениваемом земельном участке, затем рассчитывалась рыночная стоимость этого здания, после чего - рыночная стоимость объекта оценки без учета стоимости данного здания. Поскольку рыночная стоимость земельного участка при использовании данного метода составила отрицательное значение, оценщиком принято решение отказаться от применения метода остатка. 

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 объекта-аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. ул. 

<

...>., 2. ул. 

<

...>, 3. 

<

...>), имеющие аналогичный правовой режим, предназначенные для строительства супермаркета, автокемпинга, под любое коммерческое строительство, как наиболее схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам объекта оценки, по покупательской привлекательности. 

При проведении оценочных работ оценщик не применил корректировку на имущественные права, так как у объекта оценки и объектов – аналогов имущественные права оцениваются как право собственности.

Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку срок экспозиции данных объектов-аналогов и оцениваемого объекта одинаковый. Согласно проведенного оценщиком анализа типичный срок экспозиции коммерческой недвижимости по предложениям на продажу приближается к 1 году, по некоторым объектам превышает год, поэтому закономерный рост цен не выявлен. 

Корректировка на торг применена в размере 16 % для всех объектов-аналогов на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, 2016 год, с учетом усредненных по городам России значений и границ доверительных интервалов. 

Корректировка на местоположение не применялась, так как объект оценки и объекты-аналоги локализованы по своему местоположению в торговых районах и вдоль оживленных транспортных магистралей г.Улан-Удэ, имеют выход на красную торговую линию, их местоположение принято оценщиком как равное.

Произведена корректировка стоимости земельного участка на размер общей площади объектов-аналогов (-9%, -16%, -25%) на основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, 2016 год. При этом оценщик исходил из того, что стоимость земельного участка зависит от его площади: чем больше площадь объекта оценки по сравнению с аналогичными объектами меньшей величины, тем меньше удельная стоимость 1 кв.м. объекта оценки. Для аналогов с большей стоимостью применяется повышающая корректировка, а для объектов с меньшей стоимостью – понижающая корректировка. 

Корректировка на наличие коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки оценивается в предположении об отсутствии на нем коммуникаций, а объекты-аналоги, так же как и объект оценки, могут быть подключены к тем же коммуникациям. Возможности подключения к инженерным коммуникациям равные. 

Корректировка на категорию земель и вид разрешенного использования не применялась. Объект оценки и объекты-аналоги не отличаются друг от друга по категории земель, функциональному назначению и разрешенному использованию. 

По результатам исследования оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 сентября 2017 года составляет 

<

...> руб. 

Оснований не согласиться с выводами оценщика не имеется, так как, проверив приведённый отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В отчете об оценке указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Указаны точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком в указанном выше отчете, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено. 

Доводы Управления Росреестра по РБ и Администрации г.Улан-Удэ о том, что представленный заявителем отчёт оценщика не является объективным доказательством рыночной стоимости земельного участка, проверены судом и признаны несостоятельными.

Доводы о том, что объекты-аналоги подобраны некорректно подлежат отклонению.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.

Оценщик в качестве аналогов объекта оценки выбрал 3 объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки, в том числе корректировка на площадь земельного участка. При этом оценщик исходил из того, что анализ рынка земельных участков, выставленных на продажу в г.Улан-Удэ, показал отсутствие достоверной и документально подтвержденной информации по продажам земельных участков, расположенных в районе расположения объекта оценки с характеристиками, аналогичными характеристикам объекта оценки, в том числе по площади земельного участка. 

Довод административного ответчика о том, что местоположение объектов-аналогов неравнозначно с объектом оценки, при этом оценщиком не применена корректировка на местоположение, о недостоверности отчета не свидетельствует. Корректировка на местоположение для земельных участков учитывает привлекательность земельных участков для потенциального покупателя в зависимости от следующих факторов: престижность района, проходимость, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие в районе нахождения объекта недвижимости развитой инфраструктуры и пр. Поскольку объект оценки и объекты-аналоги локализованы по своему месторасположению в торговых районах и вдоль оживленных транспортных магистралей г. Улан-Удэ, имеют выход на красную торговую линию, месторасположение объекта оценки и объектов-аналогов принимается как равноценное. 

В судебном заседании оценщик ФИО1. дал пояснения на поступившие возражения, выводы, изложенные в отчете об оценке, подтвердил в полном объеме.

Отчет об оценке составлен компетентным оценщиком, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж работы в оценочной деятельности, к отчету приложены копия соответствующего свидетельства, страховой полис.

Оценщик ФИО1 является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». 

У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельного участка заявителя, определенной в отчете об оценке. 

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления ООО «Сагаан Морин» и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ... должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 26 сентября 2017 года – 

<

...> руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

административный иск ООО «Сагаан Морин», поступивший в суд 2 февраля 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства торгово-развлекательного комплекса, для благоустройства территории торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости – 

<

...> руб. по состоянию на 26 сентября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Председательствующий П.С. Назимова