Дело № 2-6960/2017 

Решение

Именем Российской Федерации 

10 августа 2017 г. г. Саратов

Кировский районный суд г.Саратова в составе:

председательствующего судьи Бондаренко В.Е.

при секретаре Тупиченко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО5 к ГСК «Конкурс-64», администрации МО «Город Саратов», третьи лица комитет по управлению имуществом города Саратова, ОАО «Нижневолжский коммерческий банк» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, 

установил:

истица обратилась в суд с иском о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, мотивируя требования тем, что 04.12.2014 года между истцом и ГСК «Конкус – 64» был заключен договор софинансирования физического лица в строительстве. В соответствии с п.п. 1 и 6 договора истец приобрела права на гаражный бокс № № в подземном гаражном комплекс, расположенном в 7-м микрорайоне г.Саратова на земельном участке с кадастровым номером №. В соответствии с п. 1 договора стоимость доли истца составила 300000 руб. Согласно п. 4.2 договора срок окончания строительных работ и передачи гаражного бокса – 4 квартал 2015 года. На данный момент ответчик строительство завершил, но в эксплуатацию гаражный бокс не сдал. В этой связи просит признать за ФИО1 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости – подземном гаражном комплексе, расположенном в 7 микрорайоне г.Саратова на земельном участке с кадастровым номером № в виде гаражного бокса № № размером 6000х3600х2500.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 205).

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель третьего лица ОАО «Нижневолжский коммерческий банк» ФИО3 просил в удовлетворении требований отказать, пояснив, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит застройщику на праве аренды, которое заложено им по договору ипотеки № № года, заключенному с ОАО «НВКбанк». Согласно п. 4.1.4 договора ипотеки залогодатель принял на себя обязательства совершать действия, влекущие изменение или прекращение предмета залога или уменьшение его стоимости, за исключением уменьшения стоимости, имеющей место в результате амортизации, только с предварительного письменного согласия залогодержателя. Условия договора софинансирования физического лица в строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ года предусматривают, что если заказчик изъявит желание оформить гаражный бокс в собственность, застройщик обязан оказывать ему всяческое содействие, вплоть до выделения из общей площади занимаемого гаражным комплексом земельного участка. ГСК «Конкурс – 64» не обращался в банк за согласованием сделки.

Представитель ответчика администрации МО «Город Саратов», извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором с исковыми требованиями не согласились, просили отказать в их удовлетворении. Полагая, что несоблюдение при создании спорного объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которое возникает в силу ст. 218 ГК РФ. Поскольку спорное имущество завершено строительством в нарушение закона, то право собственности на данные объекты в окончательном виде у истца на основании ст. 218 ГК РФ возникнуть не может. Фактические доказательства того, что ГСК «Конкурс-64» не возражает против признания за истцом права собственности на гаражный бокс, отсутствуют. Разрешение на строительство отсутствует, меры по получению его истцом до начала строительства предприняты не были, отсутствуют план земельного участка с указанием границ и акт согласования со смежными землепользователями (л.д. 112-114).

Представитель ответчика ГСК «Конкус-64», извещенный надлежащим образом (л.д. 191) в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении разбирательства не представил.

Иные участники процесса, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении разбирательства не представили.

С учетом положений статьи 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Суд, заслушав представителя истца, третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу. 

Статьей 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005 г.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. 

В силу ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как усматривается из материалов дела, договор софинансирования физического лица в строительстве от 04.12.2014 № 35/149 в отношении гаражного бокса № 50 до настоящего времени государственная регистрация этого договора никем из сторон, его подписавших, не произведена.

Заявляя требования о признании имущественного права на гаражный бокс, истец ссылается на то, что спорное строение возведено на земельном участке, отведенном для цели строительства гаражей в установленном законом порядке, она исполнила обязательство по договору от 04.12.2014 года № 35-/149 софинансирования физического лица в строительстве надлежащим образом, перечислив денежные средства ответчику своевременно и в полном объеме, что подтверждается соответствующими квитанциями (л.д. 7).

Однако как видно из условий договора ипотеки от 08.08.2014 года, заключенного между ОАО «Нижневолжский коммерческий банк» и ГСК «Конкурс-64», земельный участок с кадастровым номером № № площадью 2848 кв.м. имеет вид разрешенного использования для комплексного освоения и жилищного строительства, обременен ипотекой в пользу ОАО «НВКбанк», которая зарегистрирована в установленном законом порядке до заключения между ГСК «Конкурс-64» и истцом договора софинансирования от 04.12.2014 года (л.д. 39-45).

Пунктом 10 ст. 1 ГрК РФ к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В силу п. п. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкцию линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, приведен в части 3 этой же статьи.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2).

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.02.2016 г. по делу № А57-30924/2015 ГСК «Конкурс-64» привлечено к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного ч. 5 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, а именно эксплуатации объекта капительного строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (л.д. 80-85 гражданского дела № 2-930/2017).

18.07.2016 года в адрес председателя ГСК «Конкурс-64» администраций муниципального образования «Город Саратов» было направлено уведомление о том, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне Ж-1 - зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки. Согласно таблице 5.1 Правил вид разрешенного использования «гаражи, стоянки легкового транспорта (до 300 машиномест), в том числе подземные», отнесен к условно - разрешенным видам использования (л.д. 120-121 дело №2-930/2017).

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 обратилась в суд с иском, ссылаясь на положения ст. 218 ГК РФ, полагая, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

С заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования данного земельного участка в порядке ст. 39 ГрК РФ, а также за разрешением на выдачу разрешения на строительство гаражей по указанному адресу ГСК «Конкур-64» не обращался.

Основание, избранное истцом для защиты нарушенного права, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку испрашиваемый объект недвижимости является самовольным строением, а доказательства, которые необходимы для подтверждения соблюдения условий, предусмотренных для п.3 ст. 222 ГК РФ – наличие прав на земельный участок, допускающих строительство на нем данного объекта; соответствие постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; отсутствие сохранением постройки нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. 

Кроме того, представитель третьего лица ОАО «Нижневолжский коммерческий банк» полагал, что удовлетворение требований истца повлечет нарушение прав банка. 

В этой связи в удовлетворении исковых требований ФИО1 надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО6 к ГСК «Конкурс-64», администрации МО «Город Саратов» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Саратова.

Мотивированное решение изготовлено 15.08.2017 года.

Судья В.Е. Бондаренко