УИД 76OS0000-01-2022-000200-48

Дело 3а-302\2022

Принято в окончательной форме 04.08.22г.

                         

Р Е Ш Е Н И Е

                ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июля 2022г.                                          гор. Ярославль

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,                    

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 12 687 930 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы необходимостью уменьшения размера земельного налога, так как земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость объекта недвижимости выше его рыночной стоимости.

    В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 административные исковые требования поддержала.

    Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

    От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указано на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка, представленном административном истцом, изложены замечания на отчет, которые, по мнению департамента, повлекли неправильное определение рыночной стоимости объекта оценки.

    В письменных объяснениях заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» изложены сведения о земельном участке, его правообладателе и размере кадастровой стоимости, возражения относительно административных исковых требований не указаны.

Заинтересованное лицо администрация городского поселения Любим Ярославской области в письменном объяснении указала, что администрация заинтересована в поступлении в казну земельного налога, рассчитанного из кадастровой стоимости земельного участка, вместе полагает обоснованными административные исковые требования административного истца.

    Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, администрация Любимского муниципального района Ярославской области письменных объяснений не представили.

    Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

     ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: .

                Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в целях уменьшения земельного налога.

Кадастровая стоимость земельного участка определена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019г. № 20н по состоянию на 01.01.2019г. в размере 29 825 094 руб.

Административным истцом представлен отчет № О-77-22 от 21 марта 2022г., подготовленный оценщиком ООО «Профессиональный оценщик», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019г. составляет 12 687 930 руб. 

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

    Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

    Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

    В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

    Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется. 

    Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

    Проанализировав возражения административного ответчика, содержащиеся в письменном объяснении, суд не находит оснований для вывода о недостоверности отчета. 

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

    Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

    Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка использованы объекты-аналоги, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

    Оценщиком представлены письменные пояснения к отчету, в котором приведены суждения оценщика относительно замечаний департамента.

Суд не находит оснований не согласиться с приведенными в письменном пояснении выводами оценщика, поскольку они основаны на результатах проведенных исследований. Данные пояснения даны в соответствии с компетенцией оценщика, предусмотренной статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

    Согласно отчету и письменных пояснений к нему оценщика оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов. Выводы оценщика достаточно аргументированы, носят экономически обоснованный характер. 

     Оценщиком учтены месторасположение объекта оценки и объектов-аналогов, проанализирована возможность свободного подъезда к ним, в том числе к объекту-аналогу № 1, проанализированы виды разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов. 

    Оценщиком сделаны обоснованные выводы о том, что к объекту-аналогу № 1 имеется возможность свободного проезда с учетом того, что на дату оценки прилегающей к нему неиспользуемой территории. Также оценщиком сделаны выводы о том, что на землях с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» (объект-аналог № 2) могут размещаться объекты пищевой промышленности, по переработке сельхозпродукции, в том числе по производству напитков, табачных изделий и пр., что свидетельствует о возможности использования земельного участка в производственной деятельности. С учетом данных Справочника оценщика под ред. ФИО4 классификация земельных участков из категории промышленности относятся либо к индустриальному, либо офисно-торговому сегменту. В связи с этим оценщиком сделан вывод о возможности использования объекта-аналога № 2 для расчета рыночной стоимости объекта оценки.

    Доводы департамента о наличии на объекте-аналоге № 3 строения опровергаются содержанием отчета, поскольку оценщиком с достоверностью установлено отсутствие на территории данного аналога строения. Данные выводы объективно подтверждаются собранными оценщиком материалами. Так, в 2010г. указанный департаментом объект капитального строительства реализовывался на торгах, в описании объекта указывалось о частично разрушенном состоянии объекта, в более поздних объявлениях о продаже земельного участка указание на наличие строения не указывалось. По картографическим данным на земельном участке отсутствует строение. 

    Указанные выводы оценщика основаны на результатах проведенных исследований, достаточно аргументированы и экономически обоснованы, требованиям законодательства об оценочной деятельности не противоречат, в связи с чем оснований не согласиться с этими выводами не имеется. 

    Возражения департамента не опровергают выводы оценщика, так как основаны на субъективной оценке изложенных в возражениях обстоятельств, доказательства опровергающие выводы оценщика не представлены.

    В целом содержание отчета, выводы оценщика не противоречат федеральным стандартам оценки, в том числе п. 5 ФСО № 3, п.п. 22, 25 ФСО № 7.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным доказательством, не имеется. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

    Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд                    

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 12 687 930 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

    Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 30.05.2022г.

    Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца.

    Судья:                                    В.С. Преснов