дело № 3а-46/2023

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

г. Элиста 17 июля 2023 года

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе: 

председательствующего судьи Говорова С.И.,

при секретаре Корниенко Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя – главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель – глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 обратился в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что на основании договора аренды земельного участка является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: *, кадастровый номер *, общей площадью * кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для нужд сельского хозяйства (ведения крестьянского фермерского хозяйства). Кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 28 сентября 2022 г. № 114-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия земельных участков» составила по состоянию на 01 января 2022 г. 676830,27 руб. Считает, что результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, которая применяется для определения арендной платы за земельный участок, затронуты его права и обязанности. В этой связи истец обратился за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка к независимому оценщику К., согласно отчету которого от 20 апреля 2023 года № * рыночная стоимость земельного участка составила 234500 рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом оценщика.

Определением судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 12 мая 2023 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Бюджетное учреждение Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», в качестве заинтересованных лиц – Администрация Лаганского городского муниципального образования Республики Калмыкия, Администрация Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия.

Определением судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 30 мая 2023 г. произведена замена административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Калмыкия на его правопреемника - Публично-правовую компанию «Роскадастр» в лице филиала по Республике Калмыкия.

07 июня 2023 г. в суд поступили письменные ходатайства представителя административного ответчика – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО2 о назначении по делу судебной оценочной экспертизы и о приобщении к материалам дела письменного отзыва Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» на отчет об определении рыночной стоимости от 20 апреля 2023 года № 27/23. В обоснование ходатайств указано, что приложенный к административному иску отчет оценщика не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (далее - ФСО), утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200. В частности, отчет, составленный в форме электронного документа, не подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации; на стр. 6 отчета приведены недействующие федеральные стандарты оценки; на стр. 59 отчета также указаны федеральные стандарты оценки, утратившие юридическую силу; в нарушение п. 10 ч. 7 ФСО № 6 на стр. 3 отчета не указаны реквизиты собственника земельного участка – юридического лица; на стр. 53, 54 отчета приведены ссылки на справочник под ред. ФИО3 без указания года издания справочника, между тем, на стр. 22 отчета оценщиком указано на использование справочников под ред. в соавторстве ФИО3 и ФИО4, что является нарушением ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ – оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета; приведенные на стр. 26 отчета основные социально-экономические характеристики Республики Калмыкия относятся к периоду, не предшествующему году проведения государственной кадастровой оценки – на 01.01.2022 г., аналогично приведен обзор рынка земельных участков в Калмыкии за 2018-2019 гг., следовательно, не определено, является ли верным интервал цен на рынке земельных участков на стр. 31, 32 отчета; на стр. 50 отчета отражена информация о пяти объектах-аналогах, ссылки на источники такой информации не читаемы, не позволяют идентифицировать источник информации, возникают сомнения в актуальности приведенных рыночных данных; вывод на стр. 29 отчета об отнесении объекта оценки к сегменту рынка – земли населенных пунктов - не верен, поскольку земли населенных пунктов – это категория земель, отсутствует информация о проведении оценщиком телефонного опроса по приложенным скриншотам объявлений; к отчету не приложены перечисленные в нем документы – договор аренды земельного участка, выписка из ЕГРН; на стр. 53 отчета отсутствует прямая ссылка на «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга»; в тексте объявления аналога № 3 идет речь о продаже животноводческой стоянки (комплекса – земельный участок и постройки), соответственно, такой аналог не может применяться в расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка; аналогично - в тексте объявления аналога № 2 указано о продаже животноводческой стоянки, также комплекса земельного участка и построек; приведенная на стр. 31, 32 отчета информация о диапазоне цен на рынке земельных участков документально не подтверждена; при применении корректировки на торг в размере 22,2% оценщик вводит в заблуждение пользователя отчета, указав, что применяет среднее значение (в табл. 79 среднее значение – 23,1%); на стр. 57 отчета в строке «форма участка» оценщик описывает геометрию объекта-аналога (правильной/неправильной формы), при этом такая информация не подтверждена, применение корректировки на геометрию участка не обоснованно.

В судебные заседания 07 июня 2023 года, 19 июня 2023 г., 17 июля 2023 г. административный истец ФИО1, представители административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения административного иска, не явились, о причинах неявки в суд не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Представители заинтересованных лиц - Администрации Лаганского городского муниципального образования Республики Калмыкия, Администрации Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия в письменных ходатайствах (исх. № * от 22.05.2023 г., исх. № * от 18.05.2023 г.) просили рассмотреть дело без участия представителей Администрации Лаганского городского муниципального образования Республики Калмыкия, Администрации Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия, в удовлетворении заявленных требований не возражали.

В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив доводы административного искового заявления, письменного отзыва, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с пп. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

В силу п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом 

Согласно абз. 8 п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 мая 2023 г. № * (л.д. 113-114) земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, общей площадью * кв.м., относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, имеется ограничение прав в виде аренды сроком действия с 05 декабря 2018 г. по * г., ограничение установлено в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № *, выдан 09.11.2018 г.

Из содержания договора аренды земельного участка № * от 09 ноября 2018 г. усматривается, что между Администрацией Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия и индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского (фермерского) хозяйства «*» ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, согласно которому предметом договора является земельный участок из категории земель населенных пунктов, общей площадью * кв.м, с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Согласно пп. 3.1, 3.2 арендная плата вносится согласно прилагаемому к Договору ежегодному расчету арендной платы (Приложение 2), из которого следует, что при расчете арендной платы учитывается кадастровая стоимость земельного участка, срок действия договора – с 09.11.2018 г. по * г. (п. 2.1 договора).

Таким образом, административный истец, уплачивающий арендную плату за использование земельного участка, исходя из его кадастровой стоимости, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости такого участка.

В соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 28 сентября 2022 г. № 114-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия земельных участков» кадастровая стоимость арендуемого ФИО1 объекта недвижимости составила 676830,27 руб.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 31.05.2023 г. № * (л.д.129), выданной филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия, согласно которой кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 676830,27 руб. (шестьсот семьдесят шесть тысяч восемьсот тридцать рублей двадцать семь копеек). Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года.

Не согласившись с результатами указанной выше кадастровой оценки, утвержденной приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 28 сентября 2022 г. № 114-од, административный истец обратился к оценщику К., согласно отчету которого от 20 апреля 2023 года № * рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2022 г. составила 234500 рублей.

Пунктами 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Пунктами 10 и 11 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, установлено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

Согласно пп. «а», «б» п. 22 ФСО № 7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При исследовании рынка продаж аналогичных объекту оценки земельных участков оценщиком К. в отчете № * от 20.04.2023 г. приведены пять объектов-аналогов, вместе с тем, из скриншотов объявлений по аналогам № 2 и № 3 следует, что к продаже предложены крестьянско-фермерские хозяйства, состоящие из комплекса - земельный участок и постройки, при этом уточненных данных (к примеру, стоимость построек отдельно от стоимости земельного участка) относительно цены продажи применительно к указанным аналогам оценщиком не приведено.

Также при расчете рыночной стоимости исходного земельного участка оценщиком применена корректировка на уторгование, составившая – 22,20%, которая, как указано на стр. 53 отчета, использована на основании данных «Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга», однако, в отчете отсутствует ссылка на приведенный справочник, являющийся источником используемой информации, в связи с чем применение расчетной величины скидки на торг документально не подтверждено.

В таблице на стр. 56 отчета в ходе исследования указаны также следующие корректировки: 

1) к аналогам №№ 2, 4, 5 – показатель 0,45 (поправка на местоположение объекта относительно крупных автомагистралей); 

2) одновременно к аналогам №№ 2 и 4 - показатель 0,66 (корректировка на геометрию участка). При этом указано, что аналог № 2 – участок правильной формы, напротив, аналог № 4 – участок неправильной формы; 

3) к аналогам №№ 2, 4, 5 – коэффициенты, соответственно, 0,95, 0,91, 0,95 (корректировка на возможность подключения к инженерным коммуникациям), отражено, что к аналогам № 2 и № 5 имеется частичная возможность подключения к коммуникациям, у аналога № 4 отсутствует такая возможность. 

На стр. 41 отчета оценщиком отражено, что детальная информация получена методом телефонного опроса. Вместе с тем, достаточных данных, подробно характеризующих объекты-аналоги в целях применения именно указанных величин корректировок, влияющих на итоговую стоимость объекта оценки, из содержания отчета не усматривается. 

Не приведено каких-либо объективных обоснований выявленным недостаткам и в письменном ответе оценщика К. (от 18.06.2023 г., поступил в Верховный Суд Республики Калмыкия 19.06.2023 г. посредством электронного документооборота) на письменный отзыв БУ РК «БТИ», приведенный выше. 

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке № * от 20.04.2023 г. и достоверности определения рыночной стоимости спорного земельного участка, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 19 июня 2023 г. по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» от 06 июля 2023 г. № * рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенного по адресу: *, по состоянию на 01 января 2022 г. определена в размере 670428 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» от 06 июля 2023 г. № * выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности.

Экспертное заключение ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» от 06 июля 2023 г. № 26/2023 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса РФ, заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта; исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

В заключении эксперта приведено подробное описание объекта исследования – земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости, проведено изучение рынка продажи земельных участков, в частности, сельскохозяйственного назначения. Исследование проведено с использованием сравнительного подхода. Отказ от применения затратного и доходного подхода экспертом обоснован (стр. 63 заключения). Поскольку выявлено ограничение по достаточному количеству предложенных к продаже объектов-аналогов в Республике Калмыкия, оценщиком исследован земельный рынок сходных с объектом оценки объектов-аналогов в Астраханской и Волгоградской областях. Выявление достоверной рыночной информации – необходимое для проведения исследования количество предложенных к продаже аналогичных объектов в Волгоградской области с учетом наличия объектов-аналогов в Республике Калмыкия - позволило произвести исследование сравнительным подходом.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным, экспертом произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – земли сельскохозяйственного назначения. Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Применена корректировка между ценой предложения и ценой продажи земельных участков с учетом доверительного интервала уторгования (13%-15,9%) согласно справочнику оценщика недвижимости (2022 год, земельные участки, часть 2, под редакцией ФИО3, таб. 105) в минимальном размере (13%), поскольку имеется заинтересованность продавцов объектов в продаже земель по наиболее выгодной цене, указанное также подтверждается содержащимися в заключении эксперта сведениями о достаточно низком уровне предложения к продаже земельных участков сельхозназначения на территории Республики Калмыкия. Корректировка по дате предложения не проводилась, так как публикация продаж объектов-аналогов была осуществлена в период с августа по декабрь 2021 года, то есть в разумно допустимый период (4-1 месяц), предшествующий дате, по состоянию на которую проведена оценка, дата предложения актуальна на дату оценки. Корректировка на местоположение, условия сделки, назначение объектов, рельеф, качество подъездных путей, возможность подключения к коммуникациям не проводилась, так как объекты-аналоги и объект экспертизы расположены на удалении от областных центров, в объявлениях отсутствуют какие-либо ограничения по условиям сделки, согласно описаниям объекты-аналоги равнозначны по назначению со спорным объектом, в рамках текущего использования идентичны с ним – для нужд сельского хозяйства, имеют относительно ровный рельеф, транспортная доступность представлена в виде подъезда к участкам по грунтовым покрытиям, коммуникации являются объектами отдельного, в том числе кадастрового учета, их наличие как улучшение характеристики земельных участков не должно учитываться при определении стоимости объектов. Внесена поправка на площадь по аналогу № 1, находящемуся в интервале 10-100 га (коэффициент составил 0,85). Поскольку площадь объекта оценки подпадает под интервал от 100 до 1000 га, как и площадь аналогов 2,3,4, то к указанным объектам данная корректировка не применялась. Ввиду того, что земельные участки сельскохозяйственного назначения различны по плодородности, оценщиком при исследовании осуществлена корректировка на бонитет почв (бонитировка почв – специализированная классификация почв по их продуктивности, выраженная в относительных единицах – баллах) с использованием сборника рыночных корректировок № 17 (под ред. ФИО5 на 01.01.2022 г. – https://архивоценщика.рф). Источником данных по бонитету объектов-аналогов №№ 1 и 2, расположенных в Республике Калмыкия, явилась схема территориального планирования развития Республики Калмыкия (https://studopedia.ru/21_9885_istorichesky-ocherk-rasseleniya.html), аналогов №№ 3 и 4, находящихся в Волгоградской области – сведения по бонитету почв Волгоградской области (Порядок определения ставок по субсидии на возмещение части затрат на 1 га площади сельскохозяйственных структур). При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости для выполнения расчетов оценщиком в качестве единицы сравнения используется удельная единица сравнения (удельная цена), которая определена как цена предложения за 1 га площади земельного участка. Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 1 января 2022 г. составила 670428 руб.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, которые позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих выводы и результаты экспертного заключения, свидетельствующих о недостоверности заключения сторонами, заинтересованными лицами по делу не представлено.

Оценив заключение эксперта ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» от 06 июля 2023 г. № * в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства. 

При таких обстоятельствах суд признает заявленные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости подлежащими частичному удовлетворению и полагает необходимым установить указанную стоимость в размере 670428 рублей по состоянию на 1 января 2022 г.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой, указанной на календарном оттиске почтового штемпеля уведомления о вручении (согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором *, указанным на почтовом конверте с административным исковым заявлением), то есть – 05 мая 2023 года.

В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, связанных с производством судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108).

Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, под которым, в том числе, понимается и судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО6 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

С учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Поскольку, как видно из материалов дела, разница между кадастровой стоимостью, определенной приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 28 сентября 2022 г. № 114-од, и установленной по результатам рассмотрения спора рыночной стоимостью спорного земельного участка с кадастровым номером * является незначительной, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, не свидетельствует об ошибочности кадастровой оценки объекта недвижимости, а также, в связи с тем, что бремя доказывания размера рыночной стоимости спорного объекта возложено на административного истца, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 30000 руб. в пользу ООО «Экспертный центр» подлежат возмещению за счет административного истца.

На основании изложенного, Верховный Суд Республики Калмыкия, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, 

р е ш и л :

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя – главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью *кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 670428 (шестьсот семьдесят тысяч четыреста двадцать восемь) рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 05 мая 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Взыскать с индивидуального предпринимателя – главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей по следующим реквизитам:

ООО «Экспертный центр», ИНН *, КПП *; ОГРН *, почтовый\юридический адрес: *, расчетный счет * в СТАВРОПОЛЬСКОМ ОТДЕЛЕНИИ № 5230 ПАО СБЕРБАНК; корр. счет *, БИК Банка *.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Говоров 

Мотивированное решение составлено 17 июля 2023 года