Дело № 3а-131/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 12 сентября 2019 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Герасимовой О.В., 

при секретаре Афанасьевой А.А., 

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО2, 

представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению государственной службы кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 9 010 920 руб. по состоянию на 01.01.2016 года в соответствии с приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42. Арендная плата за земельный участок исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 08.07.2019 года № 19.39.2.ЗУ, выполненным оценщиком ООО «Оценка 27», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 3 814 680 руб.

Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Хабаровский край, г.Хабаровск, район Железнодорожный, шоссе Матвеевское (около задания №), в размере его рыночной стоимости 3 814 680 рублей по состоянию на 01.01.2016 года. 

На основании определения Хабаровского краевого суда от 19 июля 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация г. Хабаровска. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО5 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

В письменных возражениях и в судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Хабаровского края – ФИО2 заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года. Объекты, используемые оценщиком для сравнения в качестве аналогов, имеют отличные от параметров объекта оценки характеристики. Оценщиком подобраны объекты аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами. При применении метода сравнения продаж сравнительного подхода оценщиком использованы объекты-аналоги, размер площади которых не совпадает с размером площади объекта оценки. Оценщиком, при определении параметров сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, не учтены такие стоимостные факторы, как транспортная доступность, инфраструктура. В качестве источников для подбора аналогов использованы информационно-справочные издания, которые не содержат достоверной информации о земельных участках. 4 объекта-аналога представляются на ином виде права (собственность). Таким образом, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, в соответствии со ст. 84 КАС РПФ не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего итоговую величину рыночной стоимости земельного участка в размере 3 84 680 руб.

В письменном отзыве и в судебном заседании представитель администрации г.Хабаровска – ФИО3 просит отказать в удовлетворении требований административного истца, сославшись на то, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года. В частности, в Отчете имеется информация о передаваемых правах в отношении объекта аналога № 3, которая является неоднозначной. При проведении корректировок оценщиком необоснованно использована информация из справочных источников. Отчет в нарушение п. 5 ФСО № 3 содержит недостоверную информацию. Отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих достоверно определенную рыночную стоимость объекта оценки, является основанием для отказа в пересмотре кадастровой стоимости.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, а также пояснения оценщика ФИО6, составившего Отчет об оценке земельного участка, допрошенного в судебном заседании, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании Договора № 235 аренды земельного участка от 05.06.2015, заключенного между Департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска и ФИО4, последний является арендатором земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», площадью 4 000 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Хабаровский край, г.Хабаровск, район Железнодорожный, шоссе Матвеевское (около задания №) на период устройства временной открытой площадки – общетоварного склада согласно национальному стандарту Российской Федерации ГОСТ Р 513030-2013 «Торговля. Термины и определения». Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 Договора). Срок договора определен с 05.06.2015 по 04.05.2016 (пункт 1.2 Договора).

Согласно соглашению от 23.05.2016 об изменении условий договора № 235 от 05.06.2015, ФИО4, является арендатором земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Хабаровский край, г.Хабаровск, район Железнодорожный, шоссе Матвеевское (около задания №) для использования под временную открытую площадку – общетоварный склад. Изменена сумма арендной платы за год. Остальные условия договора не изменены.

Из уведомления Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска № 17-07/4859 от 20.05.2016 следует, что договор аренды земельного участка № 235 от 05.06.2015 в соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером № следует, что на кадастровый учет земельный участок поставлен 08.04.2015 года, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование – для устройства временной открытой площадки – общетоварного склада согласно национальному стандарту Российской Федерации ГОСТ Р 513030-2013 «Торговля. Термины и определения».

Из выписки из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером № следует, что кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 20.12.2018 составляет 9 010 920 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края». 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2). 

Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. 

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 08.07.2019 № 19.39.2.ЗУ, составленный оценщиком ООО «Оценка 27» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года составляет 3 814 680 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщик исходил из того, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земельные участки нежилого назначения, под размещение производственно-складских объектов, выделены основные ценообразующие факторы: рыночные условия (дата продажи); наличие торга; разрешенное использование земельного участка (назначение); передаваемые права; местоположение земельного участка; наличие коммуникаций; размер участка. 

В качестве источников информации использованы данные, опубликованные в открытых изданиях региональных средств массовой информации и специализированных изданиях – официальный сайт Россиской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), официальный портал Федеральной службы государственной регистрации, раздел мониторинг рынка недвижимости (http://portal.rosreestr.ru/wps/portal), портал бесплатных объявлений Фарпост. Хабаровск (http://www.farpost.ru), еженедельный журнал «Вся недвижимость Хабаровска (http://vnh27.ru).

Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету. 

В рамках сравнительного подхода выявлено 6 объектов, которые могут быть использованы в качестве аналогов, предложенных к продаже или проданных с 01.01.2015 по 01.01.2016, находящихся в г.Хабаровске, предназначенных для складских объектов. 

Применены корректировки на наличие торга по объектам-аналогам №№ 3, 5, 6; дату продажи (предложения); вид права по объектам-аналогам № 3, 5; местоположение; площадь (масштаб).

Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. Отказ от применения иных корректировок обоснован. 

В результате расчета надежности скорректированных стоимостей получен доверительный интервал для стоимости 1 м.кв. объектом аналогов составляет от 370, 87 руб. до 1 676, 73 руб., в который вошли объекты-аналоги № 1, № 3, № 4, № 6. 

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере 3 814 680 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Из показаний оценщика ФИО6 следует, что им была проведена идентификация земельного участка с кадастровым номером № согласно градостроительного плана; при проведении оценки использован справочник Оценщика недвижимости 2016г., как содержащий данные по результатам опроса в 2015г.; при использовании аналога по ул.Сумской произведена корректировка на передаваемые права аренды; выбор сегмента рынка недвижимости нежилых помещений как более развитый и достоверно отражающий рыночную стоимость; аналог № 2 не использован в связи с отсутствием достаточных отличительных факторов; используя аналоги, расположенные в черте города Хабаровска, оценщик исходит из того, что возможность подключения к коммуникациям имеется; при проведении оценки использована информация с порталов бесплатных объявлений, не содержащая информации о кадастровых номерах, но содержащая все данные о ценообразующих факторах, а при их различии применялись поправочные коэффициенты; содержащие в отчете опечатки на стр.20, 18, 94 не влияют на расчетную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Доводы представителя Министерства имущественных отношений Хабаровского края, опровергаются вышеизложенными положениями Отчета, показаниями оценщика ФИО6 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемых им методов и подходов, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Объекты-аналоги идентифицированы оценщиком с учетом информации, указанной в объявлениях, публичной кадастровой карты.

Произведенные оценщиком корректировки позволяют нивелировать различия по ценообразующим факторам между объектами аналогами и объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам в Отчете мотивирован.

Обстоятельства, на которые ссылается в судебном заседании представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 18 июля 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 20 декабря 2018 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Хабаровский край, г.Хабаровск, район Железнодорожный, шоссе Матвеевское (около задания №), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3 814 680 рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 18 июля 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда О.В. Герасимова