Дело № 3а-191/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 мая 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.,

секретарь Хлебникова А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ООО «Кубаньгрузсервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

ООО «Кубаньгрузсервис» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 2215 кв.м., расположенного по адресу: ............, определенной по состоянию на 01.01.2022г. равной рыночной стоимости в размере 9 299 000 рублей.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что является собственником земельного участка. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей.

В возражениях на административный иск представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО1 указала, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства, просила это учесть при вынесении законного и обоснованного решения.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 в отзыве на административный иск просила вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

В судебном заседании представитель ООО «Кубаньгрузсервис» по доверенности ФИО4 не согласилась с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, представила рецензию №35/2024 от 01.04.2024г. на заключение судебной экспертизы и письменные возражения относительно проведенной по делу судебной экспертизы. Просила заявленные административные исковые требования удовлетворить.

Представитель ООО «Лукойл-Югнефтепродукт» по доверенности ФИО5 в судебном заседании поддержал возражения представителя административного истца относительно выводов проведенной по делу судебной экспертизы.

В судебное заседание представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиал ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации муниципального образования г. Краснодар, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 в отзыве на административный иск просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона. 

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007г. №345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Краснодарского края (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27.04.2021г. № 845 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Краснодарского края в 2022 году»).

Из материалов дела следует, что ООО «Кубаньгрузсервис» и ООО «Лукойл-Югнефтепродукт» на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ........ площадью 2215 кв.м., расположенного по адресу: ............, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

Согласно данным филиал ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 31 938 129,3 рублей. Кадастровая стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2449 от 26.09.2022г.

В соответствии с отчетом об оценке от 05.12.2023г. № 1155-О-2023/6, подготовленным ООО «Альфа Эксперт», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 9 299 000 рублей.

По ходатайству административного истца, принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №216/02/24 от 22.02.2024г., выполненной экспертным учреждением НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» экспертом ...........9 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 32 121 435 рублей.

С указанным заключением судебной экспертизы не согласился административный истец. Представитель ООО «Кубаньгрузсервис» по доверенности ФИО4 просила назначить повторную судебную экспертизу. В обоснование ходатайства представила рецензию №35/2024 от 01.04.2024г. на заключение судебной экспертизы, подготовленную АНО бюро независимых экспертом «Гранд» и письменные возражения относительно проведенной по делу судебной экспертизы, в которых указала, что эксперт необоснованно определил значения скидки на торг в размере (-7%). Методологически, верно, использовать среднее значение скидки на торг в размере 0,94 (-6%). 

Объект экспертизы и объекты-аналоги расположены на плотно застроенных территориях с высоким пешеходным и транспортным потоком обеспеченные инженерной и дорожной инфраструктурой, следовательно, имеют высокую инвестиционную привлекательность, поэтому следовательно размер скидки на торг для городов Московской области, не вошедшие в А-группу; города Ленинградской области; другие города Российской Федерации с численностью населения более 50 тысяч человек, (г. Краснодар имеет население 1 062 557чел. https://23.rosstat.gov.ru) не отражает реальную скидку на торг. 

Эксперт ошибочно применяет корректирующий коэффициент на местоположение. Объект экспертизы и объекты-аналоги, согласно ценовому зонированию, описанному в справочнике оценщика недвижимости - 2022, «Земельные участки. Часть 1», опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО6, 

<

...> г., находятся в центрах деловой активности и сопоставимы по данному параметру, имеют одинаковую инвестиционную привлекательность. Следовательно корректирующий коэффициент не требуется. Объект экспертизы и объект-аналог №3 по логике эксперта также расположены в зоне деловой активности (вблизи МедиаПлазы и различных торговых и деловых объектов). Объект-аналог №2 окружен различными торговыми и деловыми объектами. 

Эксперт не верно определил корректирующий коэффициент на наличие улучшений для объектов-аналогов. Согласно публичной кадастровой карте РФ и общедоступным картам (https://yandex.ru/maps), объект-аналог №1 имеет капитальное строение. Игнорирование данного факта приводит к значительному искажению итогового результата. Эксперт не изучал публичные кадастровые карты, проигнорировал наличие капитального строения на участке. Согласно публичной кадастровой карте РФ и общедоступным картам (https://www.google.ru/maps), объект-аналог №2 имеет капитальное строение, в описании объявления видно данное строение. Объект-аналог №4 имеет асфальтовое покрытие, игнорирование данного факта приводит к значительному искажению итогового результата. Утверждение эксперта о том, что наличие асфальтового покрытия участка не является ценообразующим фактором является неверным. Согласно ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт корректирующий коэффициент для земельных участков с твердым покрытием (площадками) составляет от 5% то 17%. 

Действия эксперта нарушают требования Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также противоречат статье 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации». Эксперт игнорирует даты публикаций объектов-аналогов №3, №4 которые превышают 4 месяца с момента публикации. Данные объекты не могут быть использованы в качестве объектов-аналогов, дальнейшее их использование в расчетах приводит к искажению итогового результата. Объект экспертизы и объекты аналоги расположены на плотно застроенных территориях с высоким пешеходным и транспортным потоком обеспеченные инженерной и дорожной инфраструктурой, следовательно согласно Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт срок экспозиции составляет до 2 месяцев. Выполненные расчеты стоимости объекта исследования не соответствуют применяемым подходам и методам. Выявлены математические ошибки. Итоговая величина стоимости, отраженная в заключении, не подтверждается.

В судебном заседании допрошена эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ...........9, подготовившая заключением судебной экспертизы №216/02/24 от 22.02.2024г., которая также предоставила письменные пояснения относительно возражений административного истца на заключение судебной экспертизы.

Эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ...........9 в письменных пояснениях относительно возражений административного истца указала, что Ассоциацией Статриэлт предусмотрены три градации скидок - по РФ в целом и в зависимости от статуса населенного пункта, где находится объект оценки. Экспертом применена скидка на торг в размере -7% в зависимости от статуса населенного пункта - Группа Б - областные, республиканские и краевые города-центры с агломерациями и их города-спутники, расположенные в пределах 30-ти километровой зоны от регионального центра, что наиболее точно отражает рыночную ситуацию. 

В соответствии с табл.7 Справочника оценщика недвижимости-2020 Земельные участки, Часть 1 под редакцией ФИО6, к центрам деловой активности относятся: зона культурной, торговой, деловой активности, территории бизнесцентров, крупных торговых центров и т.п. Зона автомагистралей - земли вдоль крупных транспортных артерий. Основополагающим фактором является наличие высокого уровня транспортного потока. Объект оценки относится к зоне автомагистралей - располагается вдоль ул. Сормовская - крупной магистрали города с интенсивным транспортным потоком, аналогичные характеристики и у объектов-аналогов №2 (ул. Российская), №3 (ул. Старокубанская), №4 (ул. Российская). Объект-аналог №1 рядом с крупными торговыми центрами - СБС, Ашан, Леруа-Мерлен, что относится к зоне деловой активности. Корректировка - 13% к объекту-аналогу №1 обоснована. Нарушений требования законодательства нет.

Экспертом тщательно изучены аналоги, в том числе публичная кадастровая карта, данные Росреестра, все объявления связанные с этими объектами. В объявлении объекта-аналога №1 не указано, что продается участок с жилым домом, по публичной кадастровой карте, вид разрешенного использования - под многоквартирным жилым домом и иных объектов. Относится к общественно-деловой зоне. На публичной кадастровой карте отражены объекты капитального строительства, на данном участке объект капитального строительства не отражен. В объявлении объекта-аналога №2 также не указано наличие строений или улучшений на участке (является важным фактором), по фото на картах невозможно установить, что строения находятся в границах участка, на публичной кадастровой карте не отражен объект капитального строительства в пределах участка. Объект, видимый на фотографиях из сети интернет может быть сборно-разборным ангаром - движимым имуществом. Оснований для учета объекта недвижимости на участке или других улучшений по объекту-аналогу №2 нет. В объявлении к объекту-аналогу №4 наличие асфальтового покрытия не отражено, неизвестно его качество и возможность использования. При строительстве объекта недвижимости на участке, он может быть поврежден и непригоден для использования. Наличие асфальтового покрытия не является ценообразующим фактором.

Для объектов-аналогов исследованы земельные участки, предлагаемые к продаже во втором полугодии 2021г. Срок экспозиции для таких участков в пределах 6 месяцев оптимален. Согласно данных Статриэлт средний срок экспозиции для краевых центров 5 месяцев, интервал сроков экспозиции от 2 до 9 месяцев для участков. Выборка в пределах этих сроков.

В судебном заседании эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ФИО7 пояснила, что расчеты скидки на торг произведены на основании Справочника Статриэлта. Для краевых городов берется скидка на торг с коэффициентом 0,93. Довод рецензента ничем не обоснован. Относительно замечаний по корректировке на местоположение указала, что учитывается не только зона, где находится земельный участок, но и влияние окружающих объектов на формирование стоимости. Объект-аналог №3 находится на ул. Старокубанской в направлении к развлекательному центру «СБС». ТЦ «Медиа Плаза» находится в районе ХБК, то есть через квартал, и нахождение данного здания никак не влияет на земельный участок. В данном случае ул.Старокубанская влияет больше на формирование стоимости участка именно как крупная магистраль города. Также объект-аналог №2 окружен различными торговыми и деловыми объектами. Он находится на ул.Российской. Деловая активность - это нахождение вблизи каких-то торговых центров, которые влияют на земельный участок. В данном случае объекты магазины формируются вдоль ул. Российской, которая является основным ценообразующим фактором. Корректировка применена правильно. Относительно доводов того, что эксперт не изучал публичные кадастровые карты, проигнорировал наличие капитального строения, пояснила, что в экспертном заключении скриншоты аналога №1 сделаны из Публичной карты, на рядом расположенных земельных участках (отражены другим цветом) объекты капитального строения, на этом земельном участке объектов капитального строения нет. Относительно объекта-аналога №2 в объявлении указано, что продается земельный участок, местоположение – Прикубанский округ, также указаны площадь, фасад, коммуникации, наличие градплана. То есть в данном объявлении не указано на какие-либо объекты капитального строения. 

Наличие асфальтового покрытия участка не является ценообразующим фактором. В данном случае асфальтовое покрытие не имеет прямого влияния на участок, поскольку это участок коммерческого назначения под строительство. Как правило, при строительстве асфальтовое покрытие уничтожается. Также непонятно какое качество этого асфальта. Для краевого центра характерен срок экспозиции - 5 месяцев, поэтому интервал нижней и верхней границ - 2 мес. и 9 мес. находятся в пределах шести месяцев. Выборка произведена в пределах этих сроков.

Изучив пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос. 

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки. 

При оценке объекта недвижимости применен сравнительный подход методом сравнения продаж (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Экспертом проведено исследование рынка объектов земельных участков города Краснодара, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом. 

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта при определении рыночной стоимости земельного участка применена скидка на торг, произведены корректировки: на местоположение в населенном пункте, площадь, наличие улучшений, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 32 121 435 рублей.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (статья 3 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Предметом административного спора является размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем предметом доказывания является проверка доводов истца о нарушенном праве, заключающемся в необоснованном превышении кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной кадастровыми органами, над ее рыночной стоимостью.

Административный истец в административном иске просил установить рыночную стоимость земельного участка кадастровым номером ........ в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой. 

Однако в ходе, проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ (32 121 435 рублей) превышает установленную в отношении этого объекта недвижимости кадастровую стоимость (31 938 129,3 рублей). Данное обстоятельство свидетельствует о том, что установленная кадастровая стоимость в отношении принадлежащего административному истцу земельного участка его права и законные интересы не нарушает. Следовательно, при отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов истца, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований ООО «Кубаньгрузсервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка ........, площадью 2215 кв.м., расположенного по адресу: ............, установленной по состоянию на 01 января 2022 года равной рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья: 

Мотивированное решение суда изготовлено 22.05.2024г.