УИД 61OS0000-01-2024-001581-95

Дело № 3а-36/2025 (3а-603/2024)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 апреля 2025 г. г. Ростов-на-Дону 

Ростовский областной суд 

в составе судьи Шикуля Е.В.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 17 сентября 2024 г. № ОРС-61/2024/000940 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ РО и бюджетное учреждение) от 17 сентября 2024 г. № ОРС-61/2024/000940 и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 23 июля 2024 г. равной 28 662 480 руб. 

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 23 июля 2024 г. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО является необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 73 872 330,84 руб.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО5 просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 39 215 000 руб., согласно результатам повторной судебной оценочной экспертизы.

Административный ответчик ГБУ РО представил возражения на заключение повторной судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Минимущества Ростовской области по доверенности ФИО6 в судебном заседании не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

От заинтересованного лица ППК «Роскадастр» поступило заявление о рассмотрении дела без участия представителя.

От администрации Краснокутского сельского поселения Октябрьского района Ростовской области ходатайств, заявлений не поступило.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 31 марта 2025 г.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 9 апреля 2025 г., принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 г..

С 1 января 2023 г. на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 43 428 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – объекты обслуживания автомобильного транспорта (автомобильные мойки, станции технического обслуживания и иные подобные объекты), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 73 872 330,84 руб.

21 августа 2024 г. административный истец в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 28 662 480 руб. по состоянию на 23 июля 2024 г. К заявлению приложен отчет оценщика ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» № 22 от 16 августа 2024 г.

17 сентября 2024 г. бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2024/000940 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно решению ГБУ РО № ОРС-61/2024/000940 отчет № 22 от 16 августа 2024 г. не соответствует пп. б п. 11, пп. в п. 22, пп. б п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), пп. 1 и пп. 2, п. 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), пп. 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI). По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан административным истцом 19 ноября 2024 г., что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением Ростовского областного суда от 11 декабря 2024 г. по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» ФИО1

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 326-12/24 от 29 января 2025 г., согласно которому отчет от 16 августа 2024 г. об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО. 

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 39 400 000 руб. по состоянию на 23 июля 2024 г.

Обоснованность выводов эксперта была оспорена административным ответчиком. В целях проверки поступивших возражений судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2

Экспертным заключением эксперта ФИО2 от 25 марта 2025 г. № 168/2025 определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 39 215 000 руб. по состоянию на 23 июля 2024 г.

Определяя качественные и количественные характеристики объекта исследования эксперт установил, что форма участка многоугольная неправильная, рельеф участка сложный неровный, основная часть участка представляет собой овраг, заросший травой и заболоченную местность, для выравнивания участка необходимо поднять его уровень примерно на 5м, инженерные коммуникации отсутствуют, земельный участок расположен рядом с автомагистралью «М-4 Дон», имеется съезд с трассы, транспортная доступность хорошая, свободный подъезд к участку имеется, окружение земельного участка преимущественно свободные незастроенные земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Экспертом с учетом категории, вида разрешенного использования и фактического использования земельный участок отнесен к классу земель «земельные участки под придорожный сервис».

Учитывая информацию о количестве объектов-аналогов, достаточную для расчетов, экспертом принято решение произвести расчет рыночной стоимости объекта исследования с применением метода сравнения продаж (метода корректировок) в рамках сравнительного подхода. От применения иных подходов к оценке эксперт мотивированно отказался.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж, эксперт использовал земельные участки, относящиеся к сегменту под придорожный сервис, определил ценообразующие факторы с учетом специфики сегмента рынка, отобрал 3 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым земельным участком, учет значения ценообразующих факторов производился экспертом путем внесения различных видов корректировок.

Возражения на заключение эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2 представлены административным ответчиком.

Доводы и возражения административного ответчика были тщательно проверены судом. Экспертом представлены суду мотивированные пояснения эксперта по возникшим вопросам.

Проверяя доводы административного ответчика о несогласии с изложенной экспертом информацией о характеристике земельного участка, суд установил, что экспертом использованы фотоматериалы, данные Геоинформационного портала НСПД, при этом административным ответчиком не представлено суду сведений, ставящих под сомнение достоверность информации о рельефе земельного участка.

Согласно фотоматериалам, представленным административным истцом, видно, что основная часть земельного участка представляет собой овраг, заросший растительностью. Вышеуказанное подтверждается и данными из Геоинформационного портала НСПД, где указано, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН имеет сложный неровный рельеф, основная часть участка представляет собой заболоченную местность, что обуславливает наличие оврага на данной части участка. В связи с чем экспертом обоснованно применяется понижающая корректировка на форму и рельеф земельного участка.

Утверждение административного ответчика о принятии экспертом объектов-аналогов не сопоставимых с оцениваемым участком по местоположению не нашло своего подтверждения.

Экспертом обоснованно применяется для объекта – аналога №1 повышающая корректировка, учитывающая расположение участка на удалении от автомагистрали; для объектов – аналогов №2, №3 корректировка не требовалась, так как они, как и объект исследования, расположены рядом с автомагистралью с интенсивным потоком движения и имеют фасад на трассу.

Проверяя доводы административного ответчика о необоснованном применении экспертом корректировки на площадь, суд с учетом содержания экспертного заключения и пояснений эксперта не усматривает противоречий в расчетах корректировки на площадь. Экспертом при расчете корректировки на площадь земельных участков использованы справочные данные, учтена «аналогичность» сравниваемых объектов.

Обстоятельств, свидетельствующих об использовании экспертом недостоверных сведений об объекте исследования, применении к объектам-аналогам необоснованных корректировок, судом не установлено.

Оценивая экспертное заключение ФИО1 и экспертное заключение ФИО2 по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что обе экспертизы проведены лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Заключения судебных экспертиз содержат подробное описание проведенного исследования и выводы по каждому из поставленных судом вопросов, являются допустимыми доказательствами, в целом соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ.

Выводы эксперта ФИО1 в заключении от 29 января 2025 года относительно вопроса о соответствии отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждают наличие в отчете оценщика недостатков, часть из которых указана в оспариваемом решении, в том числе, оказывающие влияние на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Таким образом, нарушение оценщиком при составлении отчета об оценке законодательства в области оценочной деятельности подтверждено заключением эксперта от 29 января 2025 года.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО4 у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое решение бюджетного учреждения охраняемые законом права и интересы административного истца не нарушает. Указанное в совокупности свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ РО от 17 сентября 2024 г. незаконным (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Оценивая выводы экспертов в части, касающейся определения рыночной стоимости земельного участка, суд отмечает, что оба заключения судебной экспертизы определяют рыночную стоимость земельного участка, находящуюся примерно в одном диапазоне. Согласованность экспертных оценок свидетельствует о том, что рыночная стоимость объекта определена корректно и соответствует реальной ситуации на рынке.

При этом суд признает, что заключение повторной судебной экспертизы, составленное экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ», в отличии от заключения эксперта ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки», является более аргументированным и убедительным. Заключение повторной экспертизы основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. В качестве объектов-аналогов эксперт ФИО2 отобрала участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объекте оценки в полном объеме проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов применительно к сегменту рынка земельных участков под придорожный сервис. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. 

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы о рыночной стоимости объекта, изложенные в заключении повторной судебной экспертизы.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО отказано и в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, в том числе связанные с проведением судебных экспертиз, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

Тот факт, что в основу решения суда положено одно из экспертных заключений, не является основанием для отказа в оплате услуг по составлению другого заключения эксперта. 

ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведения судебной экспертизы на сумму 100 000 руб., ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» - на сумму 65 000 руб. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертными организациями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названные суммы и подлежит взысканию с административного истца. 

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 70 000 руб. и 40 000 руб. Указанные суммы подлежат перечислению экспертным организациям. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО4 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО4 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000940 от 17 сентября 2024 г. незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 43 428 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – объекты обслуживания автомобильного транспорта (автомобильные мойки, станции технического обслуживания и иные подобные объекты), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 23 июля 2024 г. в размере 39 215 000 руб.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 21 августа 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 за ФИО4 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-36/2025 (3а-603/2024) (платежные поручения № 990738 от 9 декабря 2024 г., №91939 от 16 декабря 2024 г.), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 100 000 (сто тысяч) руб.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 за ФИО4 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-36/2025 (3а-603/2024) (платежные поручения № 990738 от 9 декабря 2024 г., №91939 от 16 декабря 2024 г.), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную повторную судебную экспертизу в сумме 10 000 (десять тысяч) руб.

Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оставшуюся часть оплаты за проведенную повторную судебную экспертизу в сумме 55 000 (пятьдесят пять тысяч) руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля