Дело № 2-654/2023

УИД: 61RS0021-01-2023-000576-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2023 года г.Сальск

Сальский городской суд Ростовской области

в составе:

председательствующего судьи Поповой О.Г.,

при секретаре Кистеревой В.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2 к ФИО3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований Управление Росреестра по Ростовской области, Кредитный потребительский кооператив «ПЕРВЫЙ ОНЛАЙН КООПЕРАТИВ» о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований Управление Росреестра по Ростовской области о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки, указывая, что 08.11.2022г. между истцом и ответчиком заключен Договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 29 кв.м., кадастровый номер №, по условиям которого ответчик должен был заплатить истцу денежные средства в размере 650000,00 руб.

Однако до, во время и после подписания договора денежные средства истцу ответчиком переданы не были. Ответчик обманул истца, не выполнив условия договора. 26.01.2023г. Росреестром по заявлению истца были внесены возражения в отношении зарегистрированного права от 15.11.2022г. на спорное помещение. Действиями ответчика нарушены имущественные права истца и причинен ущерб.

На основании изложенного истец просит признать Договор купли-продажи жилого помещения от 08.11.2022г., заключенный между сторонами, недействительным; признать недействительной запись в ЕГРН от 15.11.2022г. № на помещение с кадастровым номером № на имя ответчика; применить последствия недействительности сделки в виде возврата истцу жилого помещения в состоянии, отраженном в передаточном акте; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб.

Определением суда от 06.06.2023г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечен Кредитный потребительский кооператив «ПЕРВЫЙ ОНЛАЙН КООПЕРАТИВ».

Истец ФИО1 о времени и месте судебного заседания извещена в порядке ст. 113 ГПК РФ, (112), в судебное заседание не явилась, о причинах не сообщила.

Представитель истца по доверенности ФИО2, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 подлежала извещению в порядке ст. 113 ГПК РФ, согласно отчету об отслеживании почтового отправления, почтовое отправление не вручено, ожидает в месте вручения (119), в судебное заседание не явилась, о причинах не сообщила.

Третье лицо, Кредитный потребительский кооператив «ПЕРВЫЙ ОНЛАЙН КООПЕРАТИВ», о времени и месте судебного заседания извещено в порядке ст. 113 ГПК РФ, (118), представитель в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Третье лицо, Управление Росреестра, о времени и месте судебного заседания извещено в порядке ст. 113 ГПК РФ, (117), представитель в судебное заседание не явился, направил в адрес суда отзыв на исковое заявление, ссылаясь на следующие обстоятельства.

В Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, представляющем собой помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>; назначение: жилое; наименование: квартира, площадью 29 кв.м.

Правообладателем данного объекта недвижимости на праве собственности, по сведениям ЕГРН, является ФИО3 на основании договора купли-продажи от 08.11.2022г.

Также в ЕГРН содержатся сведения о зарегистрированном обременении в виде ипотеки в силу закона в пользу кредитного потребительского кооператива «Первый Онлайн Кооператив». 

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п. 5 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права и избирают способы защиты нарушенного права. Выбранный лицом способ защиты должен соответствовать действующему законодательству.

Заявляя требования об оспаривании договоров, истцы не просят о прекращении права собственности нынешних правообладателей и не указывают в чью собственность должен быть возвращен спорный объект недвижимого имущества.

В пункте 2 просительной части искового заявления истец просит признать запись о регистрации права собственности ответчика в ЕГРН недействительной.

Защита нарушенного права должна осуществляться с использованием надлежащих способов защиты права, установленных статьей 12 ГК РФ, а также разъясненных Постановлением Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22). 

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Действующее законодательство не предусматривает такого способа защиты, как признание записи о регистрации права собственности недействительной.

Оспаривание записи о государственной регистрации права собственности не лишает правообладателей самого права на недвижимое имущество, в связи с чем, в судебном порядке должно быть оспорено право собственности, основание его приобретения. Такой способ прекращения гражданских прав, как признание недействительной запись в ЕГРН, ГК РФ не предусмотрен.

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 52 Постановления № 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (в настоящее время - ЕГРН). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (ЕГРН).

Таким образом, требование истца в части признания записи недействительной, не подлежит удовлетворению. Истцу необходимо уточнить исковые требования в соответствии с положениями, изложенными в настоящем отзыве.

В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом (часть 3 статьи 58 Закона о регистрации).

В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации, государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет осуществляется на основании заявления и соответствующих документов, одним из которых является решение суда.

Таким образом, решение суда о признании права собственности за истцом и прекращении права собственности ответчика, либо о возврате спорного объекта недвижимого имущества в собственность истца, представленное в Управление в порядке, установленном Законом о регистрации, будет являться основанием для совершения регистрационных действий. 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие истца, ответчика, представителей третьих лиц.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, исследовав и оценив доказательства, судом установлено следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ, в редакции, действующей на момент заключения договора).

Судом установлено, что 08.11.2022г. ФИО1 и ФИО3 заключили Договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 29 кв.м., кадастровый номер №, по условиям которого ФИО1 обязалась передать в собственность ФИО3 вышеуказанную квартиру, стоимостью 650000,00 руб., уплата денежных средств производится в следующем порядке: 125472,10 руб. будет передана ответчиком истцу в день подписания договора за счет собственных денежных средств, наличными, с оформлением расписки; 524527,90 руб. оплачиваются не позднее 2-х рабочих дней с момента перечисления денежных средств КПК «ПЕРВЫЙ ОНЛАЙН КООПЕРАТИВ» ответчику, в соответствии с договором целевого денежного займа № от 08.11.2022г. между ФИО3 и КПК «ПЕРВЫЙ ОНЛАЙН КООПЕРАТИВ». Расчет между займодавцем и заемщиком будет произведен за счет средств материнского капитала № от 01.04.2022г. Ипотека прекращается с момента окончательного расчета по договору займа (л.д.32-34).

В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, с момента передачи покупателю и до полной оплаты, жилой помещение признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Согласно Выписке из ЕГРН от 15.11.2022г. на жилое помещение, квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 29 кв.м., кадастровый номер №, право собственности зарегистрировано за ФИО3, дата регистрации 15.11.2022г., основания регистрации договор купли-продажи помещения от 08.11.2022г., номер регистрации № в пользу КПК «Первый Онлайн Кооператив» установлены ограничения (л.д.37-39).

Предъявляя требования о признании договора недействительным, истец ссылается на то, что ответчик нарушил условия договора, полный расчет по оплате стоимости объекта не произведен, на предложение произвести оплату, ответчик никаких мер к погашению долга не предпринимает.

В связи с чем, Росреестром по заявлению истца о том, что денежные средства в счет уплаты отчуждаемого имущества не поступали, были внесены возражения в отношении зарегистрированного права от 15.11.2022г. на спорное помещение (л.д.36). 

В соответствии со ст. 450 ч. 2 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 453 ч. 3 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Положениями ст. 309, ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В ходе исследования судебных доказательств, направленных по запросу суда КПК «ПЕРВЫЙ ОНЛАЙН КООПЕРАТИВ», установлено следующее.

08.11.2022г., между ФИО3 и КПК «ПЕРВЫЙ ОНЛАЙН КООПЕРАТИВ», заключен договор целевого денежного займа № в размере 524527,90 руб., на срок 70 дней с момент выдачи займа, под 17,00 %.

Согласно п.11. договора целевого денежного займа №, заем обеспечивается залогом в отношении квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>, залоговая стоимость которой составляет 650000, 00 руб. (л.д.102-108).

В соответствии с п. 18 договора, денежная сумма в размере 45000 руб. выдается не позднее 5 дней с даты предоставления заемщиком документов из регистрирующего органа Денежная сумма в размере 479527,90 руб., не позднее 10 дней с даты регистрации в регистрирующем органе договора.

Согласно расписке о получении денежных средств, ФИО1 06.12.2022г. получила от Б. И.В., ФИО3, М. С.В., М. В.С., М. О.С., денежные средства в размере 524527,90 руб. (л.д.110).

Кроме того, согласно п.2.2.1 Договора купли-продажи помещения от 08 ноября 2022 года сумма в размере 125 472,10 руб. (часть стоимости объекта) будет передана Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора за счет собственных денежных средств. Денежные средства, указанные в настоящем пункте Договора, оплачены Покупателем Продавцу наличным способом, с оформлением расписки о получении денежных средств Продавцом (л.д.32-34).

В силу ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

При толковании заключенного договора купли-продажи помещения от 08 ноября 2022 года исходит из буквального содержания приведенных в п. 2 договора слов и выражений и приходит к выводу о том, что представленными по делу доказательствами подтверждена оплата ответчиком стоимости помещения по цене и на условиях заключенного договора купли-продажи, договор в данной части имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными документами и не опровергается какими-либо иными материалами дела.

С учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ, ФИО1 подписав указанный договор купли-продажи, подтвердила факт получения суммы в размере 125 472,10 руб., указанной в договоре, и соответственно отсутствие к ФИО3 в указанной части претензий финансового характера.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая вышеизложенное, суд считает истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, применительно рассматриваемого спора доводы, приведенные истцом в обосновании предъявленных требований не могут быть приняты как правовые основания для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку истцу ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика возврата переданного по договору недвижимого имущества даже в случае нарушения обязательств по оплате стоимости проданного имущества не предоставлено, кроме того, действующее гражданское законодательство не содержит положений, позволяющих признать недействительным договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Таким образом, суд считает, в удовлетворении исковых требований ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2 к ФИО3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований Управление Росреестра по Ростовской области, Кредитный потребительский кооператив «ПЕРВЫЙ ОНЛАЙН КООПЕРАТИВ» о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки, следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2 к ФИО3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований Управление Росреестра по Ростовской области, Кредитный потребительский кооператив «ПЕРВЫЙ ОНЛАЙН КООПЕРАТИВ» о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Сальский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий О.Г. Попова

Мотивированное решение изготовлено 25 июля 2023г.