РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 мая 2023 года г.о. Самара

Советский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Никоновой И.П.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-354/2023 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным в части, 

установил:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 12 октября 2019 года между истцом и ответчиками с участием риелтора ФИО6 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от 12.10.2019 (Далее - договор 1), а так же договор купли-продажи квартиры от 12.10.2019 (Далее - договор 2).

Согласно п. 1.1. договора 1: продавец обязуется продать, а покупатель, купить и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, квартиру площадью 47,2 кв.м., на 1-ом этаже, расположенную по адресу: 443045, РФ, 

<

адрес>.

Согласно п. 1.2. договора 1: стоимость квартиры составила 1 400 000 руб.

Согласно п. 2 договора 1 стороны приняли на себя следующие обязательства: п. 2.1.3. продавец принял на себя обязательство осуществить передачу объекта недвижимости покупателю в срок до 20 октября 2019 года.

п.п. 2.2. покупатель принимает на себя следующие обязательства:

2.2.1. оплатить продавцу сумму 50 000 рублей в виде задатка в счет стоимости объекта недвижимости при подписании настоящего договора.

2.2.3. стороны договорились заключить договор купли-продажи квартиры в срок до 20 октября 2019 года.

Согласно п. 5.3. договора 1 стороны приняли на себя следующие обязательства: покупатель передает продавцу денежные средства в размере 450 000 рублей за неотъемлемые улучшения в объекте недвижимости (квартире) обозначенной в п. 1.1. настоящего договора. Срок передачи денежных средств до 15.02.2020. На сумму 450 000 рублей продавец и покупатель составляют договор денежного займа. Таким образом, покупатель оплачивает продавцу за приобретаемый объект недвижимости, обозначенный в п. 1.1. настоящего договора денежную сумму в размере 1 850 000 рублей.

Согласно п. 1. договора 2, продавец продал, а покупатель, купил в собственность квартиру: объект недвижимости: квартира, назначение: жилое помещение, площадь: 47,2 кв.м., этаж 1 (один), адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 3 договора 2, указанная квартира продана по соглашению сторон за 1 400 000 рублей. Оплата покупателем стоимости квартиры произведена в полном объеме до подписания настоящего договора. Продавец денежные средства получил в полном объеме.

Согласно п. 12 договора 2, настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до его заключения.

В последующем в Росреестр была внесена регистрационная запись о собственности ФИО3 с № К от 18.10.2019, на вышеуказанный объект недвижимости.

Между тем, согласно достигнутой договоренности продавец должен был продать покупателю квартиру по адресу: 443045, 

<

адрес>, принадлежащую ему на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.09.2016 сделана запись регистрации №, несколькими договорами. ФИО6 осуществляла юридическое и риэлторское сопровождение в виде составления вышеуказанных договоров по отчуждению квартиры продавца, причем для обеих сторон сделки одновременно риелтор сопровождала сделку от подбора, осмотра, проверки на юридическую чистоту квартиры до перехода права собственности к её клиенту и близкой подруге. ФИО6 осуществляла данные действия на возмездной основе, т. е. за представление покупателя и дальнейшее юридическое сопровождение по купле-продаже спорного объекта она получила денежные средства в сумме 30 000 рублей от продавца.

Так 12 октября 2019 года между ФИО2 - продавцом спорной квартиры и ФИО3 - покупателем, в лице ее представителя по доверенности ФИО4 и их риелтором ФИО6 были заключены в один день 2 взаимосвязанные между собой договора, а именно: предварительный купли-продажи квартиры (далее - договор-1), основной договор купли-продажи квартиры (далее - договор-2). Вышеуказанные договора являются взаимосвязанными между собой сделками, поскольку были совершены в обеспечение и исполнение одинаковых обязательств, одного и того же предмета сделки. Договор-1 был заключен на условиях по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг - договор-2 на условиях, предусмотренных договором-1.

В данном случае, объект недвижимости в отношении которого стороны пришли к соглашению в договоре-1 и договоре-2 идентичны.

Согласно п. 1.2. договора-1, стоимость квартиры составляет 1 400 000 рублей. Однако, из содержания данного пункта договора невозможно установить родовые признаки имущества, в отношении которого установлена данная стоимость, ввиду чего истец полагает, что данный пункт внесен в договор-1 злонамеренно, с целью введения его в заблуждение, либо является технической ошибкой.

Проведение строительно-ремонтных работ, а также стоимость объекта недвижимости подтверждается фото-видео материалами, чеками, договорами на ремонтно-отделочные работы в квартире, оценкой оценочной компании ООО «ПроБизнесОценка» от 27.08.2019, оценкой ООО «Эксперт» от 27.02.2023.

Вместе с тем, покупателем не исполнено обязательство по оплате продавцу денежной суммы за приобретаемый объект недвижимости, обозначенный в п. 1.1. договора-1 в размере 1 850 000 до 15.02.2020 - предмет договора. Без данного обязательства и доверительного отношения к ФИО5 со стороны продавца, стороны в данные правоотношения не вступили. Для продавца общая сумма сделки купли-продажи квартиры, указанная в п. 5.3. договора-1 являлась одним из существенных условий принятия решения о продаже данного объекта, так как в отсутствие данных договоренностей не было бы экономической целесообразности заключать сделку в ущерб себе и своему имуществу. Кроме того условия договора-1 являются неотъемлемыми по отношению к обеспечению исполнения обязательства по заключению договора-2. Таким образом стоимость объекта недвижимости, обозначенного в п. 1.1. договора-1 определена сторонами в п. 5.3. в сумме 1850000 рублей, которую покупатель в обеспечении своих обязательств по заключению договора-2 обязан внести до 15.02.2020, тем самым в полном объеме исполнить возложенные на себя обязательства по договору-1.

Покупатель, произведя 12.10.2019 оплату стоимости квартиры в сумме 1400000 рублей, т.е. в части, не произвел полную оплату в оговоренные договором-1 сроки до 15.02.2020, тем самым не исполнил свои обязательства на сумму 450000 рублей перед продавцом. Уведомление от покупателя в адрес продавца о невозможности исполнить возложенные на себя обязательства по договору-1 не поступало, других уведомлений и претензий также не поступало. При этом, продавец ошибочно полагал (ввиду введения его в заблуждение относительно оформления договорных обязательств), что заключение данной цепочки сделок (заключение договора-1, договора-2) является сделкой купли- продажи принадлежащего ему имущества с рассрочкой платежа.

Продавец неоднократно обращался к покупателю с претензиями о необходимости исполнить возложенные на него обязательства по договору-1, на что ответчик уведомлял истца о согласии с данными требованиями, от их исполнения не отказывался, что подтверждается перепиской от 16 января 2021 года. 

Претензий в адрес продавца по каким-либо причинам или обязательствам не предъявлено. Обязуется исполнить свои ранее взятые на себя обязательства, которые уже были нарушили, в связи с невыплатой денежных средств в срок до 15.02.2020.

Для расчета с продавцом покупатель собирался продать принадлежащий ему дом с земельным участком, находящийся по адресу: 

<

адрес>, как указано в переписке от 16.01.2021. В последующем данный дом был продан ДД.ММ.ГГГГ ФИО7, что подтверждается выпиской из ЕГРН, однако после продажи ответчики свои обязательства перед истцом не исполнили. 

У семьи ответчика было 2 дома в городе Сызрани, первый дом был продан, стоимость продажи составила 1600000 - 1650000 рублей, из чего следует, что полной суммы у ответчика не было на момент покупки спорной квартиры за 1850000 рублей.

Второй дом ответчика был продан ДД.ММ.ГГГГ. ФИО7

Кроме того, соответчиком переданы в пользу ФИО7 денежные средства в сумме 400 000 рублей, в рамках оказания финансовой помощи. 

При таких обстоятельствах истцу очевиден факт наличия между ответчиком и ФИО7 устойчивых связей, в т.ч. об этом говорит тот факт, что при отсутствии финансового благополучия у стороны ответчика, он тем менее передает крупную сумму денежных средств в дар ФИО7

На основании вышеизложенного истец полагает, что имеется признак недобросовестности и заинтересованности со стороны ответчика ФИО4, выражающейся в том, что на момент заключения договора-1, у нее отсутствовала финансовая возможность осуществить возложенные на нее финансовые обязательства по договору-1, договору-2, а в последующем недобросовестность выражалась в уклонении от исполнения обязательств перед истцом (подтверждается видео звонками продавца-истца в адрес соответчика) при наличии возможности исполнить финансовые обязательства в полном объеме, при этом стоит учесть так же, что соответчик и риэлтор намеренно вводили в заблуждение истца, сообщая ему сведения не соответствующие действительности, в части осуществления денежной выплаты в будущем, при этом не намереваясь этого делать.

Истец полагает, что совершил сделку купли-продажи недвижимости именно под влиянием заблуждения, вопреки собственной воле, под воздействием манипуляций, моральным давлением на крайне невыгодных для себя условиях, так как полагал, что условия купли-продажи квартиры были в полном объеме отражены в договоре-1, а в частности условиями договора сторонами была оговорена отсрочка платежа в сумме 450 000 рублей, а также условиями данного договора оговаривалась общая сумма стоимости недвижимости в размере 1 850 000 рублей. 

Истец не обратил внимание на содержание договора и подписал его не читая, так как между сторонами все условия сделки были проговорены заранее, в момент подписания договора-1, в т.ч. имело место доверие к сторонам сделки, а в частности к риелтору, которая сопровождала сделку от подбора, осмотра, проверки на юридическую чистоту квартиры, до перехода права собственности к её клиенту и одновременно близкой подруге, в связи с чем у истца не возникало сомнений в ее компетентности и заинтересованности, кроме того доверие было обусловлено тем, что ФИО6 являлась тетей общего ребенка истца и ФИО7 

Истец – продавец также был знаком с ФИО6 (риелтором), так как она являлась родной сестрой ФИО7, от которой у истца имеется совместный ребенок. В настоящее время истец с ФИО7 вместе не проживают по сложившимся обстоятельствам и по имеющемуся у них имущественному, денежному спору.

В связи с тем, что истец на тот момент и ФИО7 продали квартиру, в которой можно было жить (переход права собственности зарегистрирован 26.04.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН), а остальные квартиры были без ремонта, они стали арендовать квартиру с ремонтом. Спустя некоторое время по словам ФИО7 арендодатель попросил освободить квартиру за несколько месяцев, появилась необходимость в поиске новой квартиры или выполнения ремонта в своих квартирах. После истец вместе с ФИО7 приобрели 3-х комнатную квартиру в черновой отделке (без ремонта), по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес> (собственность, № от 12.02.2019). Свободных денежных средств не было в нужном количестве, чтобы сделать ремонт быстро в короткие сроки, поэтому ФИО7 поставила вопрос о продаже каких-либо квартир и выбор остановился на спорной квартире по адресу: 

<

адрес>, которая принадлежала истцу на праве собственности о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.09.2016 сделана запись регистрации №.

Истец разместил в сети интернет на сайтах по продажи недвижимости, такие как www.avito.ru/ и www.domofond.ru объявления о продажи спорной квартиры с личного кабинета, зарегистрированного на указанных сайтах (дата размещения объявления № от 16.07.2018). Заинтересованных покупателей в спорной квартире было много, что подтверждается статистикой посещения, количеством просмотров 1693, а также реальных настроенных на покупку спорной квартиры в количестве 30 человек со списком контактов потенциально заинтересованных покупателей и списков телефонов заинтересованных лиц. 

После просмотров квартиры и получении обратной связи от заинтересованных потенциальных покупателей, а также заключения предварительного договора купли-продажи с ФИО8 (подтверждается перепиской посредством электронной почты), были сделаны выводы о том, что необходимо сделать ремонт для улучшения привлекательности и увеличении стоимости спорной квартиры (так как у многих была ипотека, одним из критериев был сделанный ремонт во всех комнатах). При таких обстоятельствах истцом были произведены строительно-ремонтные работы в спорной квартире (Чеки, договора на покупку стройматериалов, оказанные услуги являются приложением к настоящему иску).

Перед покупкой недвижимости как правило покупатели и/или их представители по купли-продажи недвижимости проверяют заинтересованный объект недвижимости на чистоту объекта недвижимости и соответственно делают выписки из ЕГРН об объекте недвижимости от 25.07.2019, где по спорной квартире была сделана запись в разделе 2 п. 3 (Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: не зарегистрировано), и в разделе 5 (Заявленные в судебном порядке права требования: внесены записи КУВД), которые были ранее и соответственно отображались в выписке ЕГРП, что являлось для некоторых покупателей отрицательным фактором. 

Истец подал заявления о снятии обеспечительных мер и записей в разделе 5 выписки из ЕГРН, тем самым улучшил привлекательность и увеличил стоимость спорной квартиры, что подтвердила оценочная компания ООО «ПроБизнесОценка», 

<

данные изъяты>

После проведенных выше действий к истцу обратилась риелтор ФИО6, представляющая интересы ФИО3 с предложением продать спорную квартиру ее клиенту и по совместительству близкой подруге.

Необходимой суммы у клиента ФИО6 не было как до ремонта в спорной квартире, так и после. Истцу было предложено продать квартиру ниже выставленной ранее стоимости на сайтах недвижимости в связи, что у покупателей К-вых больше нет денег, истец не согласился на такие условия. После чего поступило другое предложение от ФИО6 продать квартиру истца за 1 850 000 рублей, истец также не согласился, обосновав свой отказ тем, что он сделал в спорной квартире ремонт, тем сам выполнил неотъемлемые улучшения в спорной квартире, что увеличило стоимость продажи недвижимости, что потом подтвердила оценка оценочной компании от 27.08.2019.

Ответчик с самого начала просил отсрочки по денежной сумме, т.к. у ее семьи не было полной суммы в размере 1 850 000 рублей для исполнения общей суммы договора-1 от 12.10.2019. На основании чего сторона покупателя попросила войти в их положение и сделать рассрочку платежа в договоре-1 от 12.10.2019. ФИО4, действующая по доверенности от ФИО3 с представителем ФИО6 сделали предложение о разделении, дроблении сумм в разных договорах и соглашениях в связи с недостатком денежных средств необходимой для заключения сделки купли-продажи спорной квартиры в полном объеме, а именно в сумме 1 850000 рублей. Пояснили это тем, что у них помимо проданной квартиры в 

<

адрес>, есть еще частный дом в том же городе, который стоит уже на продаже, т.е. размещено объявление в сети интернет на сайтах недвижимости, и после продажи частного дома будет необходимая сумма для полного расчета за спорную квартиру с ФИО2 В наличии у них была сумма в размере 1 400 000 рублей. Данная сумма появилась после продажи объекта недвижимости в городе Сызрань. Общая стоимость купли-продажи спорной квартиры составила 1850000 рублей. Оставшуюся сумму они планировали получить после продажи частного дома в городе Сызрань и дополнительно получить кредит в банке, для подстраховки, по их словам, подали в банк документы для получения ипотеки на спорную квартиру. Для этого они выполнили оценку спорной квартиры в оценочных компаниях. 

Пункт 5.3 в договоре 1 был существенным и значимым условием для истца при совершении сделки купли-продажи, так как без этого условия продавец не явился бы на сделку купли-продажи, и не подписал бы договор 2 с кабальной стоимостью 1 400 000 рублей, данная стоимость ниже рыночной на 40 процентов, при таких обстоятельствах имеет место быть существенное занижение стоимости продажи квартиры для продавца. При этом, рыночная стоимость квартиры составляла от 2253000 до 2 347 000 рублей, что подтверждают отчеты оценочных компаний (оценка рыночной стоимости квартиры от 27.08.2019, выполненная ООО «ПроБизнесОценка», оценка рыночной стоимости квартиры от 27.02.2023 № 161-31-02-585, выполненная ООО «Эксперт»), так и объявлениями подобных объектов недвижимости на сайтах по продажи недвижимости, такие как www.avito.ru/ и www.domofond.ru.

После заключения и регистрации договора-2 купли-продажи недвижимости ответчики и его представители, каждый раз по разным причинам просили отсрочки, просили войти в их положение, а после стали уклоняться от исполнения своих обязательств по вышеуказанным договорам.

В последующем от представителей ФИО4, так и их риелтора- ФИО6 поступила информация о том, что у них в частном доме находящимся в городе Сызрань прорвало отопление в зимнее время года, что привело к ухудшению состояния частого дома с последующими вытекающими обстоятельствами. Данное событие с их слов послужило основанием для отсрочки по платежу, предусмотренному договором-1 купли-продажи спорной квартиры определенному до 15.02.2020. Ответчики попросили истца войти в их положение и сделать отсрочку до устранения всех проблем после залива их частного дома.

Таким образом, продавец не получил денежные средства, на которые изначально рассчитывал в ходе устных и письменных договоренностей с другой стороной, а также будучи введенным в заблуждение заключил договор по заниженной стоимости продажи спорной квартиры, что для продавца является существенным и значимым ущербом. 

Продавец - истец, зная бы все обстоятельства и последствия недобросовестного исполнения своих обязательств со стороны покупателя -ответчика по договору-1, договору-2 не совершил бы ничтожную (недействительную) сделку.

Истец действовал под влиянием заблуждения, заблуждение было настолько существенным, что истец разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершил бы данную сделку, если бы знал о действительном положении дел.

Из вышеуказанного следует, что договор-1, договор-2, заключенные 12.10.2019 являются недействительными, так как заключены под влиянием заблуждения относительно их истинной природы, а также условия которых не исполнены по настоящее время.

Сторона покупателя - ответчика не намеревалась исполнять условия сделки, а преследовала иную цель, ввести в заблуждение ФИО2, третьих лиц, государственные органы для отчуждения имущества и регистрации права собственности на нее, путем обмана и неисполнения изначальных соглашений и договоренностей, которые породили договор-2 купли-продажи квартиры. 

На основании, того, что первичные соглашения и договоренности, отраженные в условиях договора-1, были совершены под влиянием заблуждения, а также не исполнении обязательств по ним, он породили договор-2 купли-продажи квартиры. 

Однако, договор-2 купли-продажи квартиры от 12.10.2019 подпадает под следующие признаки недействительности сделки, а именно: неисполнение и уклонение от обязательств со стороны покупателя по отношению к продавцу, аффилированность сторон сделки, отсутствие реального исполнения и даже возможности исполнить сделку, неравноценность предоставления, т.к., стороны заключили договор по слишком низкой стоимости спорной квартиры, что для ФИО2 является существенным и значимым ущербом, отсутствие в банковских, бухгалтерских документах и налоговой отчетности сторон сведений о движении денежных средств и активов, пассивность стороны покупателя, которая действовала недобросовестно к надлежащему исполнению своих обязательств, которая и не пыталась даже сделать видимость их исполнения.

Оба договора купли-продажи 1 и 2, заключенные от 12.10.2019 является недействительными по признакам ничтожности, оспоримости, кабальности. Также истец полагает, что со стороны покупателя была изначальная заинтересованность в заключении недействительной сделки, что подтвердилось ненадлежащим исполнением обязательств со стороны покупателя, а также в недобросовестностном поведении к продавцу спорной квартиры

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, с учетом уточнённых требований истец просил суд признать недействительным (оспоримым, ничтожным) предварительный договор купли-продажи квартиры от 12.10.2019, заключенный между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) предметом которого является квартира по адресу: 

<

данные изъяты> признать недействительными (оспоримым, ничтожным) договор купли-продажи квартиры от 12.10.2019, заключенный между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) предметом которого является квартира по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. Применить последствия недействительности сделки в виде и/или путем возврата переданного недвижимого имущества (квартиры) по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> прежнему собственнику ФИО2 с внесением и/или восстановлением записи в ЕГРП о регистрации права собственности недвижимого имущества (квартиры). Признать все последующие сделки недействительными, заключенные после 12.10.2019 по объекту недвижимости с кадастровым номером № и применить последствия недействительности. Снять регистрационную запись в Росреестре с записью о собственности ФИО3 № и ФИО9 №. Обязать ответчика снять с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц по адресу: 

<

адрес> согласно справки с паспортного стола о зарегистрированных лицах по выше указанному адресу в течении 7 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу.

ФИО4 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным в части, указав, что 12.10.2019 между продавцом и покупателем заключены предварительный договор купли-продажи квартиры (далее - предварительный договор) и договор купли-продажи квартиры (далее - договор) в отношении 

<

адрес> в 

<

адрес>.

Предварительный договор является договором смешанного типа и включает в себя договор купли-продажи и договор подряда.

При этом, пункт 5.3 дополнительных условий предварительного договора от 12.10.2019 не содержит вид и объём работ (неотъемлемых улучшений), сроки их начала и окончания, то есть между сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора подряда, смета не составлялась, актов сдачи выполненных работ и принятия их ответчиком не имеется, договор займа на сумму 450 000 рублей между истцом и ответчиком не заключался, что влечёт признание договора подряда не заключённым.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, просил признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 12.10.2019, заключённый между ФИО2 и ФИО4 незаключённым в части, предусмотренного пунктом раздела «дополнительные условия».

Согласно пояснениям допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО6, которая пояснила, что ФИО2 является отцом ее племянника. ФИО4 тоже знает. ФИО4 продала дом в 

<

адрес>, искала квартиру в 

<

адрес>, Светлана и ФИО2 предложили свою двухкомнатную квартиру продать ФИО4 и они договорились. ФИО6 приезжала в спорную квартиру, в которой потолки были испорчены, сняты полы, разорвана электропроводка, так как прошлые жильцы выехали из данной квартиры не по своей воле. ФИО2 обязался сделать ремонт в данной квартире, но этого не сделал. Еще по этой квартире имелось 87 000 рублей долгов. Спорная квартира была продана ФИО2 ФИО4 за 1 400 000 руб., за работу с материалами определена цена примерно в 400 000 руб. - 450 000 руб. При подписании договора ФИО6 присутствовала, является юристом, ФИО4 передала деньги в МФЦ наличными. ФИО2 понимал содержание договора. За 1 950 000 рублей К-вы могли трехкомантную квартиру купить. Перед сделкой ФИО6 осматривала квартиру ФИО2, фото не производила, в квартире были разбитые полы, окно разбитое, дверь разбитая, испорченные потолки. Если бы ремонт был выполнен ФИО10, то стоимость квартиры бы составила 1 850 000 рублей, но она стоила 1 400 000 рублей. Кухонного гарнитура в спорной квартире не было, провода были выдернуты, полы, стены также испорчены, окно не закрывалось, его меняли. Дверь была вскрытая. Квартиру выбрал покупатель. Состояние было соответствующее стоимости. Покупатель продал дом до спорной сделки. Также, были аналогичные квартиры за 1 550 000 рублей – 1 650 000 рублей, в нормальном состоянии. После сделки заехали в квартиру ФИО2, она находилась в таком же плохом состоянии. 

Согласно пояснениям допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО7, которая пояснила, что ФИО4 – ее подруга, ФИО2 - отец общего с ФИО7 ребенка. Когда ребенок заболел онкологией, ФИО2 самоустранился. В октябре 2019 года ФИО7 с ФИО2 и сыном Максимом подъехали к МФЦ, ФИО2 их высадил в соседнем дворе, сам пошел на сделку. На сделке ФИО7 не присутствовала. ФИО2 ФИО4 продавал квартиру, которую долго не мог продать, так как он выселял прошлых хозяев из нее. Купил он ее за 1 400 000 рублей, квартира находилась в плохом состоянии, прошлые жильцы Г-вы вандально испортили квартиру, кухня была сломана, потолки в коридоре и на кухне разбиты, полы в коридоре и большой комнате разбиты, кухонного гарнитура не было, он был сорван, плитка в туалете и ванной давностью 15 лет. В таком состоянии квартиры обычно бывают, когда жильцов выселяет банк. В таком виде квартира стоила 1 400 000 рублей. В спорной квартире ФИО7 была в августе 2019 года. ФИО2 обещал произвести работы в данной квартире за 300 000 руб. - 400 000 руб. У ФИО2 имеется юридическое образование, его обмануть невозможно. Он себя ведет в жизни аморально. ФИО4 въехала в квартире перед сделкой, жили 1,5 месяца перед сделкой. Они за эти три года ничего не сделали. У ФИО4 была только сумма в размере 1 400 000 руб. Перед покупкой квартиру ФИО11 показывали ФИО7 и ФИО2 вместе. ФИО11 была с риэлтором. ФИО4 была поражена состоянием квартиры, но они взяли ее, потому что ФИО2 обещал привести ее в порядок за деньги, который муж ФИО11 выплатит с зарплаты. ФИО11 говорила, что видела вариант трехкомнатной квартиры за 1 650 000 рублей в соседнем доме, но у них сумма была ограничена. ФИО2 помогал завышенный отчет квартиры сделать. Потом они отказались, потому что они поговорили с соседями. ФИО7 работала раньше риэлтором и ипотечным брокером по коммерческой ипотеке, но уволилась в декабре и занималась лечением сына в Израиле. ФИО2 ремонт в спорной квартире после сделки не делал. ФИО2 был согласен с ценой договора, возражений не высказывал. В апреле ФИО2 звонил и утверждал, что у него был обыск 19 или 22 апреля, он говорил, что из квартиры все исчезло. 

Представитель истца ФИО2 по первоначальным исковым требованиям и ответчик по встречным исковым требованиям в судебном заседании первоначальные исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме и просил удовлетворить, возражал против удовлетворения встречных исковых требований, просил в их удовлетворении отказать.

Ответчик ФИО4 и ее представитель по первоначальным исковым требованиям, истец и ее представитель по встречным исковым требованиям в судебном заседании первоначальные исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования поддержали в полном объеме и просили удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 по первоначальным исковым требованиям просил в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования поддержал в полном объеме и просил удовлетворить.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ФИО12, ФИО9, Отдел по вопросам миграции ОП №3 УМВД России по г. Самаре в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

В пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к мнимым сделкам разъяснено, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Таким образом, исходя из данного разъяснения, норма, изложенная в пункте 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется также в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять фактически или требовать исполнения, а совершают формальные действия, свидетельствующие о порочности воли обеих сторон сделки.

Для признания договора мнимой сделкой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий. Совершая такую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

Следовательно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку.

Таким образом, по настоящему спору подтверждением реальности сделки является не только фактическое исполнение условий договора в виде уплаты покупной цены продавцу, но и последующие действия сторон сделки, связанные со сменой собственника данного объекта недвижимого имущества и с реализацией новым собственником своих полномочий.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункт 5 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной статьи, заблуждение может проявляться в том числе в отношении обстоятельств, влияющих на решение того или иного лица совершить сделку.

В подобных случаях воля стороны, направленная на совершение сделки, формируется на основании неправильных представлений о тех или иных обстоятельствах, а заблуждение может выражаться в незнании каких-либо обстоятельств или обладании недостоверной информацией о таких обстоятельствах.

В силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только, если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Исходя из вышеприведенных норм закона, бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных статьями 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации возложено на истца, который не представил доказательств, свидетельствующих о заключении оспариваемых договоров купли-продажи под влиянием заблуждения или обмана.

Из материалов дела следует, что 12 октября 2019 года между ФИО2 (продавец) и ФИО3, ФИО4 (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от 12.10.2019, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель, купить и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, квартиру площадью 47,2 кв.м., на 1-ом этаже, расположенную по адресу: 443045, РФ, 

<

адрес> (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2. указанного договора стоимость квартиры составила 1 400 000 руб.

Цена квартиры является фиксированной и пересмотру не подлежит (п. 1.4 договора).

Согласно п. 2 данного договора стороны приняли на себя следующие обязательства: продавец принял на себя обязательство осуществить передачу объекта недвижимости покупателю в срок до 20 октября 2019 года (п. 2.1.3) покупатель принял на себя обязательства оплатить продавцу сумму 50 000 рублей в виде задатка в счет стоимости объекта недвижимости при подписании настоящего договора (п. 2.2.1.), оставшуюся сумму в размере 1 350 000 руб. оплатить покупателем за счет собственных денежных средств (п. 2.2.2), стороны договорились заключить договор купли-продажи квартиры в срок до 20 октября 2019 года (п. 2.2.3).

Согласно п. 5.3. предварительного договора купли-продажи квартиры от 12.10.2019 стороны приняли на себя следующие обязательства: покупатель передает продавцу денежные средства в размере 450 000 рублей за неотъемлемые улучшения в объекте недвижимости (квартире) обозначенной в п. 1.1. настоящего договора. Срок передачи денежных средств до 15.02.2020. На сумму 450 000 рублей продавец и покупатель составляют договор денежного займа. Таким образом, покупатель оплачивает продавцу за приобретаемый объект недвижимости, обозначенный в п. 1.1. настоящего договора денежную сумму в размере 1 850 000 рублей.

12.10.2019 между ФИО2 (продавец) и ФИО3, ФИО4 (покупатели) заключен договор купли-продажи, согласно п. 1 которого продавец продал, а покупатель, купил в собственность квартиру: объект недвижимости: квартира, назначение: жилое помещение, площадь: 47,2 кв.м., этаж 1 (один), адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 3 договора купли-продажи от 12.10.2019 указанная квартира продана по соглашению сторон за 1 400 000 рублей. Оплата покупателем стоимости квартиры произведена в полном объеме до подписания настоящего договора. Продавец денежные средства получил в полном объеме, что подтверждено ФИО2

Кроме того, ФИО2 свою подпись в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 12.10.2019 и договоре купли-продажи от 12.10.2019 не оспаривал, ходатайств о назначении судебной экспертизы по вопросу определения подписи на оспариваемых договорах не заявлял.

Согласно п. 12 договора купли-продажи от 12.10.2019, настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до его заключения. 

В последующем в Управлении Росреестра по Самаркой области зарегистрирован переход права собственности и право собственности нового приобретателя, о чем в ЕГРП внесена регистрационная запись о собственности ФИО3 с № от 18.10.2019, на вышеуказанный объект недвижимости.

Как усматривается из материалов дела, все существенные условия предварительного и основного договоров, заключенных между сторонами, были изложены четко, ясно и понятно; возражений по вопросу заключения договоров не высказывалось; стороны достигли правового результата, характерного для такой сделки, а именно передачи спорной квартиры покупателю в собственность и уплаты денежных средств. 

Доказательств того, что ФИО2 подписал договоры, не понимая их содержания, условия и сути сделок, не представлено, равно как и доказательств, подтверждающих, что воля сторон была направлена на создание иных правовых последствий.

Как усматривается из материалов регистрационного дела ФИО2 и ФИО4 лично обращались с заявлением в регистрирующий орган для осуществления действий по регистрации оспариваемого договора купли-продажи и перехода права собственности на спорный объект недвижимости за покупателями.

Судом установлено, что договор купли-продажи подписан сторонами, имеет силу акта приема-передачи (п. 12 договора). Жилое помещение передано ответчику, и принято последним. Право собственности на объект недвижимости перешло от продавца к покупателю, зарегистрировано в установленном законом порядке.

Оснований утверждать, что все стороны, участвующие в сделке, не имели намерений ее исполнять и при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении не имеется, поскольку действия по исполнению сделки со стороны покупателя не носили формального характера, ответчик распоряжается имуществом как своей собственностью. Доказательств с бесспорностью, подтверждающих отсутствие у ответчика намерения исполнять данную сделку истцом не представлено. Утверждение об отсутствии воли самого истца на наступление правовых последствий совершенной сделки для признания сделки недействительной недостаточно.

Кроме того, истец в судебном заседании пояснил, что его воля на отчуждение спорного имущества не изменялась, он понимал и хотел продать принадлежащее ему имущество, для чего целенаправленно осуществил ряд совокупных действий. Вместе с тем, несогласие истца и отсутствие его воли в отношении спорных сделок касалось лишь суммы предмета договора, которая отражена в договорах как стоимость квартиры – 1 400 000 руб., является фиксированной и пересмотру не подлежит (п. 1.4) предварительного договора купли-продажи квартиры (с внесением задатка) от 12.10.2019 и совпадает с договором купли-продажи от 12.10.2019 (п. 3), представленным сторонами на регистрацию.

Таким образом, мнимость сделки, которая должна проявляться в расхождении воли и волеизъявления каждой из сторон, намерении сторон избежать соответствующих сделке правоотношений, создании перед третьими лицами видимости возникновения реально несуществующих прав и обязанностей, по данному делу не установлена, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявленных требований в этой части не усматривается.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных настоящей статьей, заблуждение предполагается достаточно существенным, в том числе, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки (подпункты 2, 3 пункта 2 статьи 178 Кодекса Российской Федерации).

По смыслу требований вышеприведенных норм сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. В силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотив сделки не является заблуждением. Равным образом не признается заблуждением неправильное представление о правах и обязанностях по сделке.

В силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

При совершении сделки под влиянием обмана воля потерпевшего формируется не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий лиц, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки, при этом потерпевшая сторона лишена возможности проявить должную степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО2 заключил договор под влиянием заблуждения, а также, что ответчик при заключении сделки действовал с намерением его обмануть, не сообщив об обстоятельствах, о которых он должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям данной сделки.

Доводы истца о том, что он заблуждался относительно природы договора и существа сделки, несостоятельны. На стадии заключения договора был ознакомлен с условиями и содержанием договора, согласился, подписав его и подтвердив его условия в судебном заседании, поясняя, что не согласился бы на условия о рассрочке, если бы знал, что ответчик не возвратит ему данную сумму.

Волеизъявление истца на заключение договора купли-продажи квартиры соответствовало в момент заключения договора его действительной воле, действия истца, в том числе по регистрации спорной сделки в регистрирующем органе, свидетельствуют о намерении заключить именно договор купли-продажи. Собственноручно подписывая договор, подтвердил, что полностью осознает суть настоящего договора, понимает его содержание, права и обязанности.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что истец обладает юридическим образованием, что им подтверждено.

Указанные обстоятельства исключают заблуждение истца, сделка совершена обдуманно и целенаправленно, умышленных действий по введению истца в заблуждение, его обману со стороны ответчика в целях совершения сделки, заключения истцом договора под их влиянием не установлено, доказательств таких действий не представлено. Какой-либо информации, не соответствующей действительности истцу ответчик не сообщал, умолчания об обстоятельствах, имеющих значение при заключении сделки, также не имело места.

В пункте 12 договора купли-продажи от 12.10.2019 указано, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до его заключения. Указанное условие опровергает ссылки истца на то, что указанный договор купли-продажи спорной квартиры лишь формальность и заключен для иной цели.

Доводы истца о заниженной цене отчуждаемой квартиры в совокупности с установленными по делу обстоятельствами не свидетельствуют о недействительности оспариваемых сделок, поскольку помимо стоимости продажи самой квартиры в размере 1 400 000 руб., сторонами указана стоимость неотъемлемых улучшений в размере 450 000 руб., тогда как истцом в обоснование заявленных требований представлены заключения о рыночной стоимости данной квартиры в размере 2 253 000 руб. (заключение эксперта № от 28.02.2023 ООО «Эксперт»), в размере 2 347 000 руб. (заключение эксперта № от 28.02.2023 ООО «Эксперт»), что не свидетельствует о ее существенном занижении.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" факт приобретения покупателем товара по цене ниже его рыночной стоимости не может рассматриваться как отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Данное обстоятельство не свидетельствует о мнимости сделок.

Согласно выписки из ЕГРН от 25.07.2019 кадастровая стоимость спорного объекта – 1 210 809,30 руб.

Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом не учитываются имущественные права на данный объект, кроме права собственности. Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», п. 2 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336).

Рыночная стоимость в свою очередь - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ее определяет оценщик по общему правилу на основании договора на проведение оценки (ст. ст. 3, 4, 9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В материалах регистрационного дела имеется уведомление Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области № КУВД-001/2022-21022/58 от 28.01.2022 кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – 1 874 048,62 руб., дата определения кадастровой стоимости – 1 января 20221 года. 

Таким образом, учитывая все согласованные сторонами условия договора, как стоимости непосредственно квартиры и ее улучшений, из материалов дела не следует, что стоимость спорного имущества, указанная в оспариваемых договорах существенно ниже его рыночной цены.

Кроме того, стороны, будучи свободны в определении цены договора, вправе указать в договоре любую цену, согласованную между ними, в связи с чем стоимость имущества может быть ниже среднерыночной цены, а данное обстоятельство о мнимости или притворности сделки не свидетельствует.

В силу пункта 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для признания сделки недействительной насилие и угроза должны быть непосредственной причиной совершения сделки, они также должны быть серьезными, осуществимыми и противозаконными. Кроме того, необходимо доказать, что сделка совершена потерпевшим именно потому, что угроза данным действием (бездействием) заставила заключить данную сделку.

Из правовой позиции, содержащейся в пункте 98 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 1 статьи 179 ГК РФ). При этом закон не устанавливает, что насилие или угроза должны исходить исключительно от другой стороны сделки. Поэтому сделка может быть оспорена потерпевшим и в случае, когда насилие или угроза исходили от третьего лица, а другая сторона сделки знала об этом обстоятельстве. Кроме того, угроза причинения личного или имущественного вреда близким лицам контрагента по сделке или применение насилия в отношении этих лиц также являются основанием для признания сделки недействительной.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств того, что в его адрес со стороны ответчика или третьих лиц систематически поступали угрозы, в том числе, в адрес его близких родственников в результате чего, истец был вынужден, заключить оспариваемую сделку по отчуждению ответчику спорной квартиры. Не доказано также и то, что воля истца при заключении оспариваемой сделки была в значительной степени деформирована угрозой причинения вреда ему или его близким родственникам со стороны ответчиков или третьих лиц. 

При этом, истец в правоохранительные органы с заявлением о совершении противоправных действий со стороны ответчика или третьих лиц в отношении спорной квартиры, как до, так и после подачи в суд настоящего иска, не обращался. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

В силу пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу указанной нормы права для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность условий: стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершения им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование к своей выгоде.

Самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

При этом, истец не указывает на стечение тяжелых жизненных обстоятельств, заставивших его заключить договор купли-продажи на невыгодных для себя условиях.

Доводы истца о том, что ФИО7, с которой у истца имеется совместный ребенок, поставила перед ним вопрос о продаже спорной квартиры, чтобы сделать ремонт в новой приобретенной ими квартире для проживания в ней, не свидетельствуют о тяжелой жизненной ситуации и не подтверждают обстоятельств оказания давления ФИО7 на истца либо обмана. Доказательств, опровергающих данных обстоятельства не представлено.

Напротив, в пункте 11 договора указано, что стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить настоящий договор на крайне невыгодных для себя условиях. 

Доводы истца о том, что он подписал оспариваемые договоры и при этом их не прочитал, не являются основанием для признания указанных сделок недействительными. 

Подписывая договор, истец должен был действовать осмотрительно и с должной заботливостью, соглашаясь на те, или иные условия, тем самым принимая на себя риск соответствующих последствий своих решений.

Кроме того, ссылаясь на существенное изменение условий договора в части невыплаты истцу ответчиком денежной суммы в размере 450 000 руб., являющихся основанием для расторжения договора, истец при этом не просит расторгнуть оспариваемый договор, заявляя и настаивая на рассмотрении требований о признании оспариваемых сделок недействительными по основаниям совершения их под влиянием обмана, существенного заблуждения, кабальности, неблагоприятных обстоятельств, мнимости, указывая, что не желает получения денежных средств от покупателя, а желает получить обратно квартиру. 

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено доказательств в обоснование заявленных исковых требований, что спорная сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, существенного заблуждения потерпевшего и является мнимой или притворной по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.

Поскольку истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о недействительности оспариваемых сделок по основаниям, предусмотренным статьями 170, 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований для признания договоров купли-продажи недействительными и применения последствий недействительности сделок не имеется.

Разрешая встречные исковые требования ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным в части, суд приходит к следующему.

Ответчик ссылается на то, что спорный договор является договором смешанного типа и включает в себя договор купли-продажи и договор подряда, указывая на то, что пункт 5.3 дополнительных условий предварительного договора от 12.10.2019 не содержит вид и объём работ (неотъемлемых улучшений), сроки их начала и окончания, то есть между сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора подряда, смета не составлялась, актов сдачи выполненных работ и принятия их ответчиком не имеется, договор займа на сумму 450 000 рублей между истцом и ответчиком не заключался, что влечёт признание договора подряда не заключённым.

Согласно ч. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.

Согласно ч. 1 ст. 702 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору подряда одна сторона подрядчик обязуется выполнить по заданию другой стороны заказчика определенную работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми, применимо к договору подряда относятся определение вида работ, сроки их начала и окончания.

Согласно п. 5.3. предварительного договора купли-продажи квартиры от 12.10.2019 стороны приняли на себя следующие обязательства: покупатель передает продавцу денежные средства в размере 450 000 рублей за неотъемлемые улучшения в объекте недвижимости (квартире) обозначенной в п. 1.1. настоящего договора. Срок передачи денежных средств до 15.02.2020. На сумму 450 000 рублей продавец и покупатель составляют договор денежного займа. Таким образом, покупатель оплачивает продавцу за приобретаемый объект недвижимости, обозначенный в п. 1.1. настоящего договора денежную сумму в размере 1 850 000 рублей.

При этом, согласно п. 1.2. предварительного договора купли-продажи квартиры от 12.10.2019 стоимость квартиры составила 1 400 000 руб. Цена квартиры является фиксированной и пересмотру не подлежит (п. 1.4 договора).

Как разъяснено п. 8 постановления Пленума ВАС РФ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно п. 2 предварительного договора купли-продажи квартиры от 12.10.2019 стороны приняли на себя следующие обязательства: продавец принял на себя обязательство осуществить передачу объекта недвижимости покупателю в срок до 20 октября 2019 года (п. 2.1.3) покупатель принял на себя обязательства оплатить продавцу сумму 50 000 рублей в виде задатка в счет стоимости объекта недвижимости при подписании настоящего договора (п. 2.2.1.), оставшуюся сумму в размере 1 350 000 руб. оплатить покупателем за счет собственных денежных средств (п. 2.2.2), стороны договорились заключить договор купли-продажи квартиры в срок до 20 октября 2019 года (п. 2.2.3).

В п. 5.3 предварительного договора купли-продажи квартиры от 12.10.2019 сторонами определена стоимость за неотъемлемые улучшения в объекте недвижимости в размере 450 000 руб.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно пояснениям сторон, указанные неотъемлемые улучшения заключались в оплате стоимости результата выполненных продавцом работ по улучшению квартиры и оцененных сторонами в денежном выражении, сумма которых точно определена в договоре – 450 000 руб., в связи с чем владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества. При этом, цена согласованных сторонами произведенных улучшений сторонами не оспаривалась, наименование согласовано, указан срок передачи денежных средств до 15.02.2020, соответственно в указанный срок данные улучшения должны были быть выполнены.

В силу пункта 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Вместе с тем, судом не установлено, что стороны не достигли согласия по всем существенным условиям оспариваемого предварительного договора от 12.10.2019, напротив, стороны подтвердили, что все условия заключенного договора были между собой согласованы, но не выполнены в последующем в полном объеме, как с одной стороны, так и с другой, в связи с чем покупателем оспаривалась ее определенная обязанность по оплате неотъемлемых улучшений, которые, по ее мнению, не были выполнены продавцом. При этом, требований со стороны истца о взыскании с ответчика стоимости неотъемлемых улучшений не заявлено.

Оспариваемый предварительный договор содержит все существенные условия, согласованные сторонами, в связи с чем не может признан не заключенным в оспариваемой ответчиком части.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 (

<

данные изъяты>) к ФИО3 (

<

данные изъяты>), ФИО4 (

<

данные изъяты>) о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным в части отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья подпись И.П. Никонова 

Решение в окончательной форме изготовлено 18 мая 2023 года.

Копия верна

Судья

Помощник судьи