Дело № 2-133/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>

Белогорский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего Голятиной Е.А., 

при секретаре Теслёнок Т.В., 

с участием:

представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителей третьего лица ФИО2 – адвоката Гладких В.В., действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 о признании незаключённым договора купли-продажи жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование которого указала, что между ней и ответчиком ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Данный договор является незаключённым, поскольку при его заключении сторонами договора не согласовано существенное условие, предусмотренное для данного вида сделок, а именно, не указано о лицах, имеющих право пользования жилым помещением. Истец зарегистрирована по месту жительства в указанном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, от права пользования квартирой не отказывалась, утратившей право пользования, не признавалась. Между ней и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ было достигнуто соглашение о том, что после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, ФИО4 сохраняет своё право бессрочного пользования. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО7 был заключён договор найма жилого помещения. При заключении договора купли-продажи истец действовала добросовестно, уведомила покупателя о лицах, имеющих и сохраняющих право пользования жилым помещением.

Просит признать незаключённым договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключённый между ФИО4 и ФИО5 квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы искового заявления, пояснил, что в договоре купли-продажи квартиры, заключённом между истцом и ответчиком не согласованы все существенные условия договора, не указано о сохранении за истцом права пользования квартирой № по 

<

адрес>. Перед заключением данного договора купли-продажи, между сторонами заключено соглашение в письменном виде, из условий которого следует, что истец ставит в известность ответчика о заключённом между стороной один и ФИО7 договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет, который проживает и имеет право пользования данной квартирой, а также, стороны установили, что после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, истец сохраняет и продолжает проживать в этой квартире бессрочно, несёт бремя содержания, оплачивает все коммунальные платежи, квартплату, электроэнергию, денежные средства сторона два не передаёт стороне один. В производстве Белогорского городского суда находится гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 о признании недействительными всех сделок заключённых в отношении данной квартиры. Истец в настоящее время проживает в спорной квартире производит платежи, ответчик не препятствует истцу в пользовании квартирой.

Представитель третьего лица ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, указав о том, что истец не является лицом, за которым в силу закона сохранено право пользования жилым помещением, она подписала договор купли-продажи, однако не указала о своём праве на пользование квартирой. Договор исполнен, прошёл государственную регистрацию. Полагал, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения с данным исковым заявлением.

Представитель третьего лица Гладких В.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, в обоснование указал, что исковые требования заявлены необоснованно, сводятся к формальному основанию. Истец связывает своё право пользование квартирой с соглашением, заключённым с ответчиком, следовательно, другой собственник квартиры, в любое время может прекратить право пользования истца. ФИО8 является собственником спорной квартиры и в любое время может выселить истца, как безвозмездного пользователя квартирой. Истец злоупотребляет своими правами.

В письменном отзыве представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» выражает несогласие с заявленными исковыми требованиями, просил в удовлетворении исковых требований отказать, в обоснование указав о том, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был заключён между истцом и ответчиком по их добровольному волеизъявлению, договор подписан сторонами, в договоре указаны все существенные условия, порядок оплаты по договору сторонами оговорен и закреплён в договоре письменно; истцом не представлено доказательств о том, что договор купли-продажи жилого помещения не был по факту заключён либо исполнен сторонами; каких-либо правопритязаний, ограничений (обременений) прав со стороны ФИО4 и ФИО5 с момента регистрации договора купли-продажи квартиры зарегистрировано не было, что свидетельствует о наличии воли сторон на заключении сделки и фактическом исполнении договора; на протяжении трёх лет истец не заявляла о каких-либо притязаниях на отчуждённое ею жилое помещение; в действиях истца усматривается злоупотребление правом; после продажи ФИО4 квартиры, ФИО5 как новый собственник продала спорную квартиру ФИО9, которая оплатила часть суммы за квартиру денежными средствами, предоставленными ей ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ; из отчёта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартира была осмотрена оценщиком ФИО10 в присутствии ФИО5 и ФИО2, иных лиц присутствующих при осмотре в акте зафиксировано не было; из фотоснимков приложенных к отчёту об оценке видно, что 

<

адрес> не жилая; ФИО2 является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения.

В судебное заседание не явились: истец ФИО4, ответчик ФИО5, третье лицо ФИО2, представители третьих лиц ПАО «Сбербанк России», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в 

<

адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, извещены надлежащим образом; третье лицо ФИО7 извещался о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

В соответствии с ч.1, 2 ст.35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные ГПК РФ, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

В силу ст.118 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

В силу ст.165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин (часть 1 ст.167 ГПК РФ). Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещённых о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными (часть 3 ст.167 ГПК РФ).

В силу пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении норм Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при неявке в суд лица, извещённого в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учётом требований статей 167 и 233 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин даёт суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Как следует из материалов дела третьим лицом ФИО7 получение направляемых ему судебных извещений по известным адресам, было проигнорировано, судебные извещения возвращены в суд по причинам, не исключающим возможность их получения адресатом. До начала открытия судебного заседания в установленном порядке ФИО7 не просил об отложении рассмотрения дела, не сообщил суду об уважительных причинах неявки, не представил суду доказательств, свидетельствующих о невозможности явки в судебное задание по уважительным причинам и объективно исключающих его участие в рассмотрении дела.

По смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объём своих прав и обязанностей в гражданском процессе и реализует объём своих прав и обязанностей в гражданском процессе и реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Отношение к судебным извещениям является волеизъявлением лица, участвующего в деле, а его неявка в судебное заседание свидетельствует об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, что не противоречит положениям ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также статьям 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека.

Совокупность приведённых обстоятельств и правовых норм даёт суду законные основания для рассмотрения дела в отсутствие неявившегося третьего лица ФИО7 

С учётом совокупности приведённых обстоятельств, в силу положений ст. 167 ГПК РФ, суд расценивает извещение сторон как надлежащее и не находит оснований для отложения дела слушанием, а потому, с учётом мнения лиц участвующих в судебном заседании, не возражавших против рассмотрения дела в отсутствие неявившихся сторон, считает возможным рассмотреть дело и принять по нему решение в отсутствие неявившихся сторон извещённых надлежащим образом.

Выслушав мнение лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.3 ст.17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, в связи с чем, соответствующее право собственника может быть ограничено по требованию других проживающих, но лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению их прав, свобод и законных интересов.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. А также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст.ст. 554, 555, 556 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как следует из материалов дела, 

<

адрес> в 

<

адрес> принадлежала на праве собственности истцу ФИО4, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В данной квартире истец зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Продавец) и ФИО5 (Покупатель) заключён договор купли-продажи квартиры, из содержания которого следует, что ФИО4 (Продавец) продаёт, а ФИО5 (Покупатель) приобретает квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за 

<

данные изъяты>, которые оплачиваются «Покупателем» до подписания настоящего договора в полном объёме.

В договоре также отмечено, что отчуждаемое жилое помещение никому не продано, не заложено, в споре, под арестом (запрещением) не состоит (п.7), квартира передана покупателю, что также подтверждается содержанием п.10 договора. 

Таким образом, из содержания договора следует, что в нем определено недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, цена этого имущества, условие об оплате стоимости приобретаемого жилого помещения, передачи жилого помещения продавцом и принятие его покупателем, соответственно в договоре сторонами согласованы существенные условия. 

Переход права собственности был зарегистрирован за ответчиком ФИО5 в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2 заключён договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО5 (Продавец) продаёт, а ФИО2 (Покупатель) приобретает квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за 

<

данные изъяты>, из которых 

<

данные изъяты> оплачена Покупателем Продавцу за счёт собственных денежных средств до подписания данного договора, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты> будут оплачены Покупателем в течение трёх рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю за счёт заёмных средств ОАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира находится в залоге у Банка, залогодержателем по данному договору является Банк.

Пунктом 11 данного договора предусмотрено, что по данному адресу зарегистрирована ФИО4, которая обязуется сняться с регистрационного учёта в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора купли-продажи.

Право собственности ФИО2 на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» и ФИО2 заключён кредитный договор, по условиям которого, ФИО2 предоставлен кредит в сумме 

<

данные изъяты> под 13% годовых, на приобретение квартиры, по адресу: 

<

адрес>. 

Кредитный договор обеспечен залогом, предметом которого является объект недвижимости – 

<

адрес> в 

<

адрес>, что также следует из закладной от ДД.ММ.ГГГГ, и предусмотрено п.10 указанного договора.

Таким образом, судом установлено, что на день рассмотрения настоящего гражданского дела собственником квартиры, по адресу: 

<

адрес> является третье лицо ФИО2

Согласно ч.1 ст.558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 

По смыслу указанного положения закона, в договоре купли-продажи недвижимого имущества должен быть указан перечень лиц, за которыми в силу закона сохранено право пользования этим жилым помещением.

В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В соответствии с ч.2 ст.292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

В силу ч.4 ст.31 Жилищного Кодекса РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Согласно ст.19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", действие положений ч.4 ст.31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Из абз.3 п.18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации" следует, что к названным в ст.19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения, не может быть применен п.2 ст.292 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст.2 Закона РФ "О приватизации жилого фонда в Российской Федерации") они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу.

По смыслу указанных положений закона право бессрочного пользования жилым помещением имеют члены семьи бывшего собственника приватизированной квартиры в случае, если они отказались от приватизации, дав согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения другому лицу.

Как установлено в судебном заседании, и подтверждается материалами дела, право собственности истца на спорную квартиру возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ней и ФИО11 

При таких обстоятельствах, учитывая то, что истцом не представлено доказательств того, что на момент заключения договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, она являлась членом семьи нанимателя приватизированного жилого помещения и отказалась в пользу другого лица от участия в приватизации спорной квартиры, а также дала своё согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения другому лицу, что в силу указанных положений закона являлось бы основанием для сохранения за истцом права бессрочного пользования 

<

адрес> в 

<

адрес>, суд приходит к выводу о том, что истец не может являться лицом, за которым в силу закона сохранено право бессрочного пользования квартирой № 

<

адрес> в 

<

адрес>. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ, до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО4 (сторона 1) и ФИО5 (сторона 2) заключено соглашение, по условиям которого стороны решили, что (сторона 1) продаёт, а (сторона 2) покупает квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> за 

<

данные изъяты>; после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры (сторона 1) продолжает проживать и сохраняет право пользования указанной квартирой бессрочно, несёт бремя содержания жилого помещения, в том числе, оплачивает коммунальные платежи, квартирную плату, расходы на электроэнергию.

Таким образом судом установлено, что отсутствие в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключённом между ФИО4 и ФИО5 указания о сохранении за истцом права пользования квартирой, восполнено путём заключения между сторонами дополнительного соглашения о сохранении за ФИО4 права бессрочного пользования 

<

адрес>.6 по 

<

адрес> в 

<

адрес>.

При этом, суд также учитывает содержание искового заявления и доводы представителя истца в судебном заседании о том, что истец до настоящего времени зарегистрирована и проживает в 

<

адрес>.6 по 

<

адрес> в 

<

адрес>, производит коммунальные платежи, квартплату, оплату электроэнергии, данные обстоятельства нашли своё подтверждение материалами дела, а именно сведениями, содержащимися в справке ООО «Белогорский расчётно-кассовый центр» от ДД.ММ.ГГГГ, платёжными документами за период 2014 – 2015 годы, из которых усматривается, что истец в указанный период производила оплату коммунальных услуг за указанную квартиру. 

Вместе с тем, из содержания указанного соглашения не следует, что в силу приведённых выше положений закона истец имеет право бессрочного пользования спорным жилым помещением.

Суд приходит к выводу о том, что заключив указанное соглашение, между истцом и ответчиком фактически сложились отношения по договору безвозмездного пользования жилым помещением, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Между тем, наличие таких правоотношений в силу ст.699 ГК РФ, предусматривающей право каждой из сторон во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, не препятствовало ФИО5 как новому собственнику спорной квартиры совершить сделку по отчуждению принадлежащей ей на праве собственности квартиры, и не свидетельствует о том, что за истцом сохраняется право пользования жильем по смыслу п.1 ст.558 ГК РФ.

С учётом изложенного, ссылка представителя истца на ст.10 Жилищного Кодекса РФ и соглашение заключённое между ФИО4 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, как на основание возникновения у ФИО4 права бессрочного пользования квартирой 7 в 

<

адрес> в 

<

адрес>, лишена оснований.

Заключенный между ФИО4 и ФИО7 договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не может служить основанием для признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, так как не порождает для ФИО7 бессрочных прав проживания в квартире в силу закона, пунктом 5.1 договора найма предусмотрено, что 

<

адрес> в 

<

адрес>, предоставляется во временное пользование сроком на 5 лет.

С учетом изложенного, ввиду отсутствия каких-либо нарушений закона при заключении оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что правовых оснований для признания незаключенным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, по основаниям указанным в исковом заявлении, не имеется.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО4 о признании договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ незаключённым, подлежат оставлению без удовлетворения. 

Доводы представителя третьего лица ФИО2 – ФИО3 о том, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд, несостоятельны, поскольку по требованиям о признании сделки незаключенной подлежит применению общий срок исковой давности, составляющий три года (ст.196 ГК РФ), его же доводы о том, что в данном случае следует применять специальный срок исковой давности, установленный в 1 год для оспоримых сделок (ст.181 ГК РФ) необоснованны, так как истцом не заявлялись требования о признании сделки недействительной, изначально ставился вопрос о признании договора незаключенным.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО4 к ФИО5 о признании незаключённым договора купли-продажи жилого помещения, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Белогорский городской суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Е.А.Голятина