УИД 68RS0002-01-2024-003549-93 (2-183/2025)

Дело 33-162/2026 (33-3995/2025)

Судья Киреева Н.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 января 2026 года г. Тамбов

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Юдиной И.С.,

судей Дюльдиной А.И., Александровой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лопатовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Тамбовской области», Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 5 февраля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Дюльдиной А.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Тамбовской области», Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения *** по адресу: ***, площадью 73,27 кв.м., с ФИО1 как с единственным участником аукциона по цене 4252884 руб. (требования в окончательной форме т. 2 л.д. 14).

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 был признан единственным участником аукциона по заключению договора долевого участия строительства нежилого помещения по указанному адресу. По результатам подведения итогов процедура признана несостоявшейся, так как на участие в закупке была подана только одна заявка.

По просьбе представителя ППК «Фонд развития территорий», им был отправлен организатору проведения открытого аукциона полный пакет документов, необходимых для заключения договора, однако договор с истцом продавец не заключил. Организатор аукциона сообщил о переоценке имущества с повышением цены объекта долевого участия в строительстве на 1500000 руб.

Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Тамбовской области» в ответ на претензию ФИО1 заключить договор долевого участия недвижимого имущества как с единственным участником аукциона по цене 4252884 руб. ответила, что предусмотренное п. 3.7 аукционной документации условие о заключении договора с единственным участником аукциона не обязывает заключить договор с единственным участником аукциона. 18 октября 2024 года многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения на 1 этаже введен в эксплуатацию.

Истец полагает, что действия организатора аукциона нарушают действующее законодательство, поскольку в положении о закупке прямо предусмотрена возможность заключения договора с единственным участником аукциона, до момента окончания приема заявок 13.08.2024 никаких изменений относительно оценочной стоимости объекта недвижимости организатором аукциона не производилось.

Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 5 февраля 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новое решение.

Полагает, что, вопреки выводам суда первой инстанции, действия сотрудников организатора торгов ППК «Фонд развития территорий», осуществлявших оформление договорных отношений посредством электронной почты с указанием доменного имени ответчика, свидетельствуют о волеизъявлении ответчика и без подтверждения полномочий конкретных сотрудников. Сторонами был подписан протокол о результатах торгов, который в силу п. 6 ст. 448 ГК РФ имеет силу договора.

Обращает внимание на то обстоятельство, что судом не дана оценка действиям по переоценке предмета аукциона в период действия предыдущего отчета о его стоимости, включая дату подписания протокола.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ППК «Фонд развития территорий» по доверенности ФИО2 просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В обоснование возражений ссылается на то обстоятельство, что, поскольку у несостоявшейся закупки нет юридических последствий, нет и обязанности по заключению договора с единственным участником аукциона. Организатор аукциона оставляет за собой право, а не обязанность заключить договор. Положение лотовой документации не свидетельствует о произвольном усмотрении заказчика при заключении договоров с единственным участником несостоявшихся торгов и не свидетельствует о произвольном отказе от заключения такого договора. В связи с истечением шестимесячного срока действия отчета об оценке и положениями ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» фондом была осуществлена плановая переоценка спорного объекта, рыночная стоимость которого составила 5506753 руб. Ссылаясь на п.п. 3 п. 3 постановления Правительства РФ от 19 ноября 2021 г. N 1977, указывает на то, что фонд обязан не заключать сделки, направленные на отчуждение объектов недвижимости, в которых цена определена в размере ниже указанной рыночной стоимости. Таким образом, при увеличении начальной стоимости объекта заключение договора долевого участия недвижимого имущества по цене ниже рыночной является незаконным. Отчет об оценке на дату 13.08.2024 являлся действующим.

Кроме того, полагают, что ППК «Фонд развития территорий» является ненадлежащим ответчиком, поскольку не является собственником спорного объекта недвижимости и не уполномочен заключать договор. (т. 3 л.д. 45).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 28 мая 2025 года решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 5 февраля 2025 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 без удовлетворения (т. 2 л.д. 223-225).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18 ноября 2025 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 28 мая 2025 года отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (т.3 л.д. 25-33).

Проверив материалы дела, выслушав истца ФИО1 и его представителя по доверенности ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ППК «Фонд развития территорий» ФИО2, участвовавшую в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, поддержавшую доводы письменных возражений против доводов апелляционной жалобы, представителя НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Тамбовской области» по доверенности ФИО4, возражавшую против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1).

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом (пункт 5).

Как следует из материалов дела и установлено судом, собственником спорного нежилого помещения *** по адресу: ***, является НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Тамбовской области».

*** между НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Тамбовской области» (принципал) и публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (агент) заключен агентский договор № *** по реализации объектов недвижимости (т.1 л.д. 194-206).

В силу п. 2.1 договора принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство за вознаграждение по поручению принципала совершать от имени и за счет принципала комплекс юридических и иных действий, указанных в пунктах *** договора, направленных на заключение договоров о реализации объектов, а принципал обязуется оплатить агенту агентское вознаграждение и возместить понесенные агентом расходы на условиях договора.

С целью реализации нежилого помещения по указанному адресу 12.07.2024 ООО ППК «Фонд развития территорий» на сайте Единой электронной торговой площадки разместило извещение и документацию о проведении торгов. Цена договора указана как 4252884 руб.

31.07.2024 зарегистрирована заявка ФИО1, которая была признана соответствующей требованиям аукциона.

13.08.2024 составлен протокол подведения итогов процедуры ***, в котором по результатам подведения итогов процедура признана несостоявшейся по причине того, что на участие в закупке была подана только одна заявка (т.1 л.д. 19).

В дальнейшем специалистом фонда в адрес ФИО1 с использованием электронной почты направлялась информация о документах, которые необходимо представить для подготовки договора участия в долевом строительстве, истцом заполнена анкета (т.2 л.д. 172, 175).

В силу статьи 71 ГПК РФ к письменным доказательствам относится деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 2019 г. N 10 «О применении части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации» допустимыми доказательствами являются в том числе сделанные и заверенные лицами, участвующими в деле, распечатки материалов, размещенных в информационно-телекоммуникационной сети (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой сделана распечатка, а также точного времени ее получения. Такие распечатки подлежат оценке судом при рассмотрении дела наравне с прочими доказательствами (статья 67 ГПК РФ, статья 71 АПК РФ).

Ответчиками представленная переписка не опровергнута.

При этом документацией о проведении открытого аукциона в электронной форме установлено, что начальная цена договора составляет 4252884 руб. (п.1.5), а в случае признания процедуры несостоявшейся по причине признания соответствующей требованиям аукционной документации заявки только одного участника или подачи только одним участником предложения о цене договора в период проведения аукциона, договор может быть заключен продавцом с единственным участником аукциона по цене и на условиях, установленных аукционной документацией (п. 3.7). (т.1 л.д.9-15).

Данные обстоятельства не оспаривались ответчиками в ходе рассмотрения дела.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции указал на то, что и с учетом содержащихся в аукционной документации условий о возможности заключения продавцом с единственным участником аукциона по цене и на условиях, установленных аукционной документацией, признание аукциона, в котором участвовало только одно лицо, не состоявшимся, не влечет обязанность организатора торгов по заключению с единственным их участником договор, но и не исключает возможности его заключения, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Судом первой инстанции отмечено, что на дату подведения итогов процедуры – 13.08.2024, рыночная стоимость спорного имущества определена отчетом от 08.08.2024 в размере 5506753 руб., что отличается от первоначально определенной отчетом от 13.02.2024 стоимости в размере 425284 руб.

Судебная коллегия считает, что с такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 23 декабря 2022 г. N 57-П, целью торгов как юридической процедуры является выявление претендента на заключение договора, который способен предложить наиболее приемлемую - высокую или низкую - цену (при проведении аукциона) или лучшие условия договора (при проведении конкурса) и тем самым наиболее полно удовлетворить интересы как организатора торгов, так и победителя, а в некоторых случаях и третьих лиц.

Осуществляя регулирование экономической деятельности, законодатель, как правило, наряду с принципом свободы договора ориентируется и на конституционное требование поддержки конкуренции. Так, в части 1 статьи 17 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрено, что при проведении торгов, запроса котировок цен, запроса предложений запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе нарушение порядка определения победителя или победителей торгов, запроса котировок, запроса предложений (пункт 3). (3.1).

Целями Федерального закона «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» являются обеспечение единства экономического пространства, создание условий для своевременного и полного удовлетворения потребностей юридических лиц, осуществляющих закупки в соответствии с ним, в товарах, работах, услугах, в том числе для целей коммерческого использования, с необходимыми показателями цены, качества и надежности, эффективное использование денежных средств, расширение возможностей участия юридических и физических лиц в закупке товаров, работ, услуг для нужд заказчиков и стимулирование такого участия, развитие добросовестной конкуренции, обеспечение гласности и прозрачности закупки, предотвращение коррупции и других злоупотреблений. (п.3.2).

Пункт 2 статьи 432, пункт 1 статьи 438, пункт 5 статьи 447 и пункт 4 статьи 448 ГК Российской Федерации не противоречат Конституции Российской Федерации, поскольку эти нормы - по своему конституционно-правовому смыслу и в системной связи с Федеральным законом «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» - не предполагают обязанности заказчика (организатора торгов) заключить договор, на право заключения которого проводятся обязательные торги, с единственным участником торгов в случае их признания несостоявшимися в связи с отсутствием других участников торгов, если в положении о закупке, принятом в соответствии с данным Федеральным законом, прямо предусмотрено, что в этом случае договор не заключается и торги проводятся повторно.

Когда же в названном документе подобное решение вопроса не предусмотрено либо допускается произвольное усмотрение заказчика (организатора торгов) в вопросе о заключении такого договора, признание торгов несостоявшимися на указанном основании не влечет отказа от заключения договора с единственным участником торгов, если объективных препятствий к заключению договора с этим участником не имеется (заказчик имеет возможность заключить договор с единственным участником, предложение которого является конкурентным, соответствует закупочной документации, а она, в свою очередь, не ограничивает условия для свободной конкуренции). (4).

С учетом изложенного юридически значимым обстоятельством, необходимым для правильного разрешения настоящего дела, является наличие объективных препятствий к заключению договора с истцом.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции представитель ответчика ППК «Фонд развития территорий» ссылался на изменение рыночной цены объекта торгов как на единственное препятствие к заключению договора с истцом.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

Как следует из материалов дела, перед проведением аукциона 13.02.2024 ответчиком ППК «Фонд развития территорий» был получен отчет о рыночной стоимости объекта – нежилого помещения, и указанная сумма - 4252 884 руб. указана в аукционной документации как начальная цена договора.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 ГК РФ).

При этом согласно пункту 1.11 извещения о проведении открытого аукциона организатор аукциона вправе принять решение о внесении изменений в аукционную документацию не позднее срока окончания подачи заявок на участие в аукционе.

На дату проведения аукциона – 13.08.2024 года, отчет об оценке от 13.02.2024 являлся действующим, и организатором аукциона не вносились изменения в его условия в части начальной цены договора, которая является существенным условием такого договора.

То обстоятельство, что отчет на дату проведения аукциона являлся действующим, опровергает доводы ответчика о невозможности заключения договора по указанной цене как существенно ниже рыночной.

Указание на изменение начальной цены договора с ее повышением не являлось основанием для признания процедуры несостоявшейся, и такие доводы содержатся лишь в ответе на претензию ФИО1 от *** (т.1 л.д. 23-24).

Согласно материалам дела, новый отчет, на который ответчик ППК «Фонда развития территорий» ссылается как на препятствие к заключению договора, составлен 08.08.2024, дата оценки - 31.07.2024 (т.1 л.д. 130-192).

При этом ответчиком ППК «Фонд развития территорий» не представлены доводы, свидетельствующие о наличии оснований для получения новой оценки до истечения срока действия предыдущего отчета об оценке, при наличии поданной заявки на участие в аукционе, до дня проведения такого аукциона, то есть до того, как стали известны его результаты.

С учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, принимая во внимание, что ссылка на изменение начальной цены договора при отсутствии изменений в аукционную документацию является нарушением процедуры торгов, такое изменение, не выраженное организатором, и о котором не был осведомлен участник торгов, не может квалифицироваться как препятствие к заключению договора с единственным участником.

Таким образом, отказ ответчика в заключении договора является немотивированным, и такие действия противоречат принципам прозрачности и недискриминационного доступа участников аукциона.

Иные доводы о наличии каких-либо препятствий к заключению договора ответчиком не приведены.

Вопреки доводам ответчика ППК «Фонд развития территорий» признание торгов несостоявшимися является их конечным результатом только в случае отсутствия поданных заявок на участие в таких торгах либо в случае отказа в допуске к участию в торгах всем потенциальным претендентам, поскольку в указанных случаях такое признание не влечет за собой никаких правовых последствий и не способно привести к нарушению или ущемлению чьих-либо прав. В случае признания торгов несостоявшимися в связи с участием в них только одного участника, речь об отсутствии правовых последствий вестись не может, обратное приведет к нарушению законодательно закрепленного в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа равенства участников гражданских правоотношений.

Поскольку в ходе рассмотрения дела жилой дом, в котором находится спорное нежилое помещение, введен в эксплуатацию, истцом изменены исковые требования, и такие изменения, принятые судом первой инстанции к производству, не могут быть квалифицированы как одновременное изменение основания и предмета иска.

Так, основание иска, то есть обстоятельства, связанные с проведением аукциона, на которых истец основывает свое требование к ответчику, при изменении требований о понуждении к заключению договора купли-продажи, изменено не было.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Доводы НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Тамбовской области» и ППК «Фонд развития территорий» о том, что они являются ненадлежащими ответчиками по делу, подлежат отклонению, учитывая, что собственником спорного имущества является НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Тамбовской области», а агентский договор от ***, согласно которому обязательства по реализации объектов недвижимости, в том числе и путем их продажи, с организацией регистрации перехода прав собственности, возложены на ППК «Фонд развития территорий», является действующим (срок действия – три года с момента подписания, п. 10.1).

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием в соответствии с положениями ст. 328 ГПК РФ нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 5 февраля 2025 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать Некоммерческую организацию «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Тамбовской области» в лице Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» заключить с ФИО1 договор купли-продажи нежилого помещения *** по адресу: *** площадью 73,27 кв.м. по цене 4252884 руб.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 27 января 2026 года.