КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

УИД 39OS0000-01-2025-000189-84

Дело № 3а-113/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 августа 2025 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Финансовая система» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области, заинтересованные лица: ООО «ВУДПРОТЭКТ», ООО «Лекс-Инжиниринг», ООО «САЙФЕР», администрация муниципального образования «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области», управление имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Финансовая система» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 22 января 2025 года №ОРС-39/2024/001531 об отказе в установлении рыночной стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 39:02:160001:468 и об установлении по состоянию на 01 ноября 2024 года кадастровой стоимости данного объекта, равной его рыночной стоимости в размере 3 051 000 рублей на основании отчета об оценке оценщика ООО «Арбитражный поверенный» ФИО1 от 19 ноября 2024 года № 07-11/2024.

Сославшись на то, что данный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, решение бюджетного учреждения является незаконным и нарушает право административного истца на уплату арендных платежей в справедливом размере, ООО «Финансовая система» просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:160001:468 в размере 3 051 000 руб., указав, что установленная бюджетным учреждением кадастровая стоимость земельного участка в размере 8 661 456,88 руб. необоснованно завышена. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, уточнив административные исковые требования, просила установить по состоянию на 01 ноября 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:160001:468 в размере 3170000 рублей, определенном по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 165-167 т. 1); просила в части удовлетворения требований о признании решения бюджетного учреждения в административном иске отказать, в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка оставила на усмотрение суда. 

В судебное заседание Правительство Калининградской области, ООО «ВУДПРОТЭКТ», ООО «Лекс-Инжиниринг», ООО «САЙФЕР», управление имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации МО «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области», администрация МО «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области не явились, представителей не направили, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ООО «Финансовая система» с 03 апреля 2023 года является арендатором переданного арендодателем - управлением имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации МО «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области» в аренду на срок до 2053 года земельного участка с кадастровым номером 39:02:160001:468, площадью 12968 +/- 40 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственная территория, расположенного по адресу: Калининградская область, Гвардейский район, поселок Озерки, на основании договора аренды земельного участка № 20230074 от 03 апреля 2024 года. 

Согласно пункту 3.1 договора аренды земельного участка № 20230074 размер арендной платы за участок определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка с учетом коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования земельного участка (л.д. 30-32 т.1).

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены по состоянию на 01 января 2022 года результаты кадастровой оценки земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области. 

На основании данного постановления актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 14 марта 2023 года АОКС-39/2023/000029 установлена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 8 661 456,88 рублей кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:160001:468, которая подлежит применению с 22 февраля 2023 года. Сведения о новой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 16 марта 2023 года (л.д. 65 т.1). 

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754. 

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

24 декабря 2024 года ООО «Финансовая система» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 39:02:160001:468, равной рыночной стоимости, по состоянию на 01 ноября 2024 года, представив отчет об оценке оценщика ООО «Арбитражный поверенный» ФИО1 от 19 ноября 2024 года № 07-11/2024.

Как следует из оспариваемого решения от 22 января 2025 года № ОРС-39/2024/001531, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке от 19 ноября 2024 года № 07-11/2024 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности в связи с невыполнением условий пунктов 2, 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

В отчете на стр. 32 в таблице № 5.2 оценщик привел неполные ссылки на страницы сайтов объектов-аналогов; на скриншотах стр. 45-47, стр. 49, стр. 52 (аналоги 1,2,3,5,7) отсутствуют полные ссылки на источник информации. Информация, приведенная в отчете об аналогах 1, 2, 3, 5, 7, не подтверждена.

При расчете стоимости оцениваемого объекта оценщик использовал данные из справочников оценщика 2022 года. Применение устаревших источников информации на дату оценки может привести к некорректному расчету и требует дополнительного анализа, который оценщиком не произведен.

К аналогу №3 (стр. 47 отчета) приложено объявление - на момент создания скриншота объявление было неактуально (находилось в архиве). На объявлении стоит дата 18 апреля, год не установлен.

К аналогу № 5 (стр.49 отчета) приложено объявление на момент создания скриншота объявление было неактуально (находилось в архиве). На объявлении стоит дата 14 января, год не установлен.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках.

В разделе 5.1 «Расчеты стоимости сравнительным подход» (стр. 29-37) в расчетах использованы аналоги, срок экспозиции которых более 6 месяцев назад, что не отражает реальной ценовой ситуации на рынке недвижимости по состоянию на дату оценки.

К аналогу № 4 (стр.48 отчета) приложено объявление с датой публикации - 27.10.2023 г., к аналогу № 6 (стр.50 отчета) приложено объявление с датой публикации - 21.09.2023 г.

По мнению бюджетного учреждения, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем рыночная стоимость объекта оценки не может быть принята как достоверная по состоянию на 20 февраля 2025 года. 

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу части 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Установленная актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» и внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, являющегося плательщиком арендных платежей, рассчитываемых из данной кадастровой стоимости. 

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения подано ООО «Финансовая система» 20 апреля 2025 года в установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячный срок со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением данного решения.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу по ходатайству ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено экспертам ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № 07-11/2024 от 19 ноября 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Арбитражный поверенный» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки?

В соответствии с заключением эксперта ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 1488/6-4-25 от 30 июня 2025 года отчет об оценке № 07-11/2024 от 19 ноября 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Арбитражный поверенный» ФИО1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; в отчете имеются неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертом сделан вывод о несоответствии отчетов об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; пункту 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку» (ФСО IV); пунктам 5,9,10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200; подпунктам 2,3 пункта 2, подпунктам 4,9 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200; пункту 5, 15, 22б, 22в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611; выявленные в отчетах неточности, приводящие к искажению рыночной стоимости объектов оценки, описаны экспертом на страницах 22-69 заключения (л.д. 53-69 т. 2), 

Согласно заключению эксперта, отчет об оценке содержит неполные ссылки на источники информации в отношении объектов-аналогов (нарушение подпункта 2 пункта 2 ФСО VI); правила отбора объектов-аналогов для расчета сравнительным подходом не содержат конкретных физических и экономических характеристик, по которым осуществлялся отбор, а также не представлены их количественные измерители или описание, что не позволяет понять логику проведенного оценщиком исследования; фотоматериалы в отношении оцениваемого земельного участка в отчете не представлены; не указана дата осмотра объекта оценки.

В качестве объекта-аналога №№ 1,2,3,4,6 использованы земельные участки, находящиеся в зоне размещения автомобильного транспорта (Т-2), зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-4), коммунальной зоне (П1), что не сопоставимо с объектов оценки, имеющим вид разрешенного использования – производственная территория, и противоречит выводу по анализу наиболее эффективного использования. Не проведен сравнительный анализ качественных характеристик (в части вида разрешенного использования) у всех объектов-аналогов, в результате чего не учтена их сопоставимость с объектом оценки по данному фактору, и в расчете использованы аналоги №№ 1,2,3,4,6, несопоставимые с объектом оценки по виду фактического использования. Отказ от использования затратного и доходного подходов оценщиком не прокомментирован (нарушение подпункта 13 пункта 7 ФСО VI).

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Сторона административного истца, согласившись заключением эксперта ФИО4, просила поручить ей производство судебной оценочной экспертизы земельного участка с целью установления его рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2024 года.

Принимая во внимание заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:02:160001:468 в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2024 года, результаты судебной экспертизы проверки отчета об оценке оценщика ФИО1, определением суда от 10 июля 2025 года по делу с согласия сторон назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

На разрешение эксперта поставлен вопрос:

- какова по состоянию на 01 ноября 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:160001:48 ?

В соответствии с заключением эксперта ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 1826/6-4-25 от 23 июля 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:160001:468 по состоянию на 01 ноября 2024 определена в размере 3 170 000 рублей. 

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:02:160001:48 экспертом сделан вывод о том, что, учитывая разрешенное использование земельного участка – производственная территория, его фактическое использование, наиболее эффективным использованием объекта исследования является размещение объектов производственно-складского назначения. 

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим факторам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Эксперт ФИО4 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет экспертную специальность 27.2: «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости».

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО4 методологии проведения оценки земельного участка, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертных заключений и определенной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. 

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Уточненное в судебном заседании требование административного истца об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом по состоянию на 01 ноября 2024 года итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:02:160001:468 в размере 3 170 000 рублей. 

При таких обстоятельствах не подлежит удовлетворению требование ООО «Финансовая система» о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 22 января 2025 года №ОРС-39/2024/001531.

Также не подлежат удовлетворению требования, заявленные к Правительству Калининградской области, которым не разрешалось в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление административного истца об установлении рыночной стоимости объекта.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, - 24 декабря 2024 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «Финансовая система» удовлетворить частично. 

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области о признании незаконным решения от 22 января 2025 года №ОРС-39/2024/001531 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:02:160001:468 равной его рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 01 ноября 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:160001:468 в размере 3 170 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 24 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 12 августа 2025 года. 

Судья А.В. Шкуратова