Дело № 2а-1504/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 августа 2025 года г. Елизово, Камчатский край

Елизовский районный суд Камчатского края в составе: 

Председательствующего судьи Почуевой С.А., 

при секретаре судебного заседания Ершовой Л.Е.,

с участием

представителя административного истца Гордеевой В.О.,

представителя административного ответчика ФИО1, 

представителя заинтересованного лица ООО «Турист»

ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению заместителя Елизовского городского прокурора в интересах неопределенного круга лиц к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района о признании бездействия Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района по непринятию мер к расторжению договора аренды незаконными, возложении обязанности предпринять меры по расторжению договора аренды и меры к устранению нарушений земельного законодательства, изложенных в представлении от 27 марта 2025 № 07-02-2025, 

у с т а н о в и л:

заместитель Елизовского городского прокурора обратился в суд с административным исковым заявлением к административному ответчику, в котором просил:

- признать бездействие Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района по непринятию мер к расторжению договора аренды незаконным;

- обязать Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района предпринять меры по расторжению договора аренды и меры к устранению нарушений земельного законодательства, изложенных в представлении от 27 марта 2025 года № 07-02-2025.

В обоснование административного иска указал, что Елизовской городской прокуратурой была проведена проверка соблюдения органом местного самоуправления земельного законодательства. Установлено, что между административным ответчиком и ООО «Турист» 18 ноября 2013 года был заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером №, с разрешенным видом использования «для строительства пионерского лагеря «Лесное озеро» (уступка прав потребительским обществом «Лесное озеро» в 2013 году с согласия арендодателя). Рассматриваемый договор аренды в отношении земельного участка заключен с ООО «Турист» как с собственником объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка. Указанные объекты недвижимости приобретены ООО «Турист» по договорам купли-продажи. Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов, в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. 

Пунктом 6.2.3 договора аренды на арендатора возложена обязанность по уплате в размере и на условиях, установленных договором, арендной платы. Установлено, что платежи по договору аренды ООО «Турист» производились не в полном объеме, в связи с чем, образовалась задолженность по арендным платежам и пени. Задолженность за период с 2015 года по 2017 год частично взыскана в судебном порядке в рамках судебного дела № А24-1049/2018, поскольку муниципалитетом пропущен срок исковой давности по требованиям за первый квартал 2015 года. По постановлению Арбитражного суда возбуждено исполнительное производство от 17 августа 2018 года, которое в настоящее время находится на исполнении. 

Также, 3 февраля 2025 года в Арбитражный суд направлено исковое заявление о взыскании с ООО «Турист» задолженности по арендным платежам и пени за период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2024 года в размере 3 147 412 рублей 92 копейки, пени за период с 1 января 2018 года по 31 марта 2024 года в размере 2 658 398 рублей 28 копеек, возбуждено производство по делу № А24-443/2025, которое прекращено, ввиду заключения мирового соглашения. По сведениям из ЕГРЮЛ, за период с 14 декабря 2020 года по 11 января 2021 года неоднократно принималось решение о предстоящем исключении ООО «Турист» из ЕГРЮЛ в последующем, записи признавались недействительными.

Существенным нарушением условий договора, при наличии которого он может быть расторгнут по требованию «Арендодателя», помимо прочего является не внесение арендной платы более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа (пункт 8.2 договора). 

В соответствии с имеющимися сведениями, земельный участок был предоставлен ООО «Турист» с целью строительства. С момента предоставления земельного участка ООО «Турист» прошло более 11 лет, к осуществлению строительства арендатор так и не приступил, однако учитывая факт существенного нарушения условий договора, мер к его расторжению не принято. Ограничено право иных хозяйствующих субъектов и граждан на аренду земли. С момента заключения договора аренды и до января 2025 года, органом местного самоуправления проверка целевого использования земельного участка ООО «Турист» не осуществлялась, уведомление о необходимости освоения земельного участка, не направлялось. Вышеизложенное, в совокупности указывает на существенные нарушения земельного законодательства, а также условий договора аренды, выразившихся в отсутствии со стороны органа местного самоуправления контроля за использованием земельного участка, предоставленного в аренду, за внесением арендных платежей, в результате чего образована задолженность. Кроме того, указанное также вызывает сомнения в платежеспособности арендатора, что создает условия для не поступления денежных средств в бюджет муниципалитета, увеличению его дефицита. Изложенное, явилось основанием для внесения Елизовской городской прокуратурой Главе администрации Елизовского муниципального района 27 марта 2025 года представления об устранении выявленных нарушений законодательства. Ответ на представление поступил в прокуратуру 23 апреля 2025 года. В связи с тем, что индивидуализировать круг лиц, чьи права нарушены бездействием уполномоченного органа не представляется возможным, прокурор обратился в данным иском в защиту неопределенного круга лиц, в соответствии с частью 1 статьи 39 КАС РФ, поскольку в данном случае нарушаются права неопределенного круга лиц, лишенных возможности претендовать на указанный земельный участок. 

Представитель административного истца помощник Елизовского городского прокурора Гордеева В.О. в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, просила удовлетворить. 

Представитель административного ответчика и заинтересованного лица администрации Елизовского муниципального района ФИО1 в судебном заседании возражала по существу заявленных заместителем прокурора требований, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на административный иск. 

Представитель заинтересованного лица ООО «Турист» ФИО2 в судебном заседании возражал по существу заявленных заместителем прокурора требований, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на административный иск. 

С учетом положений ст. ст. 150, 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы административного дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Часть 1 статьи 218 КАС РФ предоставляет право любому лицу обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления если он полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 39 КАС РФ прокурор вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также в других случаях, предусмотренных федеральными законами. 

Федеральный закон «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) в статье 1 определяет основную функцию прокуратуры как осуществление от имени Российской Федерации надзора за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации. Одним из предоставленных законом прокурору способов защиты права неопределенного круга лиц является требование о признании незаконным бездействия органов местного самоуправления. 

Таким образом, прокурор вправе инициировать судебное рассмотрение вопроса о допущенном бездействии органа местного самоуправления только в случае неисполнения им конкретной возложенной нормативно-правовым актом обязанности, которая влечет предусмотренные вышеприведенной статьей 218 КАС РФ последствия для неопределенного круга лиц. 

В соответствии с частью 9 статьи 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

При этом, по своей сути, административное судопроизводство направлено не на сам факт признания незаконными тех или иных решений, действий (бездействия) государственного органа, судебная защита имеет своей целью именно восстановление нарушенного права административного истца или лица, в интересах которого подано заявление (статьи 3, 4 КАС РФ, статья 46 Конституции РФ). 

Так, в силу части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции от 23 июля 2013 года) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который, зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

В силу статьи 36 ЗК РФ (в редакции на дату заключения договора аренды), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Порядок и условия приобретения прав на земельные участки собственниками объектов недвижимости были урегулированы положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральными законами (действующими на дату заключения договора аренды), а именно: Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

В соответствии с пунктом 3 части 28 Федерального закона № 178-ФЗ (в редакции на дату заключения договора), собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Как следует из материалов дела, во исполнение поручения прокуратуры Камчатского края, Елизовской городской прокуратурой проведена проверка соблюдения земельного законодательства при заключении договора аренды с ООО «Турист», по результатам проверки в адрес администрации Елизовского муниципального района 27 марта 2025 года внесено представление об устранении нарушений требований законодательства. 21 апреля 2025 года представление рассмотрено административным ответчиком, 25 апреля 2025 года дан ответ. 

Судом установлены и подтверждаются материалами дела следующие обстоятельства.

17 мая 2012 года между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района и Потребительским обществом «Лесное озеро» был заключен договор аренды № 128/А земельного участка, с кадастровым номером № на срок с 22 марта 2012 года по 31 января 2013 года. На основании Соглашения № 1 от 26 января 2013 года об уступке прав по договору аренды № 128, Потребительское общество «Лесное озеро» уступило все свои права по договору аренды ООО «Турист».

18 ноября 2013 года между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района и ООО «Турист» заключен договор аренды № 410/А земельного участка, с кадастровым номером № с разрешенным видом использования «для строительства пионерского лагеря «Лесное озеро». Срок аренды установлен с 7 ноября 2013 года по 6 ноября 2062 года. 

Данный Договор заключен с ООО «Турист», как с собственником объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка.

Право собственности на указанные объекты недвижимости подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права на объекты незаверенного строительства от 9 августа 2013 года: №

Постановлением администрации Паратунского сельского поселения от 31 марта 2014 года № 93 изменено разрешенное использование земельного участка, с кадастровым номером № с «для строительства пионерского лагеря «Лесное озеро» на «для строительства туристической базы отдыха».

Пунктом 6.2.3 договора аренды установлено, что арендатор обязуется уплачивать арендную плату на условиях и в размере, установленных Договором; в случае невнесения платежей в сроки, установленные Договором, начисляются пени по 0,1% в день с просроченной суммы на каждый день просрочки. 

Действительно, ООО «Турист» не производилась своевременно оплата арендных платежей, что не оспаривалось представителем в судебном заседании. 

Однако, 29 апреля 2025 года Арбитражным судом Камчатского края утверждено мировое соглашение по делу по иску Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района к ООО «Турист» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 410/А, по условиям которого ООО «Турист» производит оплату задолженности по договору в размере 1 771 375,49 руб. ежемесячными платежами, начиная с 31 мая 2025 года и до 31 декабря 2025 года и оплату задолженности по пени в размере 919 878,37 руб. ежемесячными платежами, начиная с 31 декабря 2025 года и до 31 марта 2026 года. 

Из представленных ООО «Турист» в материалы дела чеков и платежных поручений следует, что за период с 30 мая 2025 года по 31 июля 2025 года ООО «Турист» произведена оплата денежных средств на общую сумму 1 074 788 руб., в данную сумму вошли как платежи по мировому соглашению от 29 апреля 2025 года, так и текущая арендная плата. 

Прокурором предъявлен иск в интересах неопределенного круга лиц. Вместе с тем, ни в исковом заявлении, ни в судебном заседании административным истцом не приведено доводов о том, нормы какого законодательства нарушаются административным ответчиком при непринятии мер к расторжению договора аренды. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 51 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами. 

Правоотношения, возникающие между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района и ООО «Турист» при заключении договора аренды, фактически регламентированы положениями главы 34 ГК РФ «Аренда», за исключением порядка отбора лица, имеющего право на заключение указанного договора (проведение аукциона на право заключения договора аренды). В остальной части права и обязанности, предусмотренные договором аренды, базируются на принципе свободы договора и свободы пользования своими правами. 

Согласно статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

В соответствии со статьей 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Абзац первой статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Так, в соответствии со статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункты 1, 3).

При этом, обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Установлено что административным ответчиком мер к расторжению договоры аренды не предпринималось, поскольку в границах земельного участка, с кадастровым номером № находится 10 объектов незавершенного строительства, принадлежащих на праве собственности арендатору земельного участка ООО «Турист», что следует из Выписки из ЕГРН от 10 февраля 2025 года. В связи с чем, досрочное расторжение договора аренды не повлекло бы прекращения права собственности ООО «Турист» на объекты недвижимости. 

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11), таким образом, дальнейшая реализация земельного участка, с кадастровым номером № в случае расторжения договора аренды, была бы невозможна. 

Доводы административного истца в той части, что с момента предоставления ООО «Турист» земельного участка прошло более 11 лет, а к осуществлению строительства он так и не приступил, что является существенным нарушением условий договора аренды, суд во внимание не принимает. 

Федеральным законом № 307-ФЗ от 8 августа 2024 года, ЗК РФ дополнен статьей 85.1, регламентирующей понятие и сроки освоения земельного участка из состава земель населенных пунктов. Установлено, что указанный срок составляет три года, за исключением случаев, предусмотренных статьей 85.1 ЗК РФ. 

Согласно пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена в случае, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. 

Из материалов дела следует, что 29 мая 2025 года административным ответчиком в адрес ООО «Турист» направлено письмо о необходимости освоения земельного участка в установленные сроки. 

Ссылка прокурора на то, что до января 2025 года органом местного самоуправления проверка целевого использования земельного участка не осуществлялась, уведомление о необходимости освоения земельного участка не направлялось, не состоятельна, поскольку в соответствии с Положением «Об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района – муниципальном казенном учреждении», Управление не наделено полномочиями по осуществлению муниципального земельного контроля. 

Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Таким образом, Договор аренды земельного участка, может быть расторгнут сторонами договора по их соглашению или же в судебном порядке по требованию стороны по договору. 

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что действующим законодательством предусмотрено управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности - органами местного самоуправления, при этом, только сторона договора вправе самостоятельно определять возможность пользования предоставленным тем или иным правом, в том числе правом на защиту своего нарушенного права, на административного ответчика в данном случае не могут быть возложены обязанности принять меры по расторжению договора аренды земельного участка.

Поскольку оснований для признания бездействия административного ответчика незаконным не имеется, суд не находит оснований для возложения на него обязанности принять меры по расторжению договора аренды земельного участка и меры к устранению нарушений земельного законодательства, указанных в представлении прокурора от 27 марта 2025 года № 07-02-2025.

Кроме того, суд считает, что в данном случае, прокурором выбран ненадлежащий способ защиты предполагаемого нарушения прав неопределенного круга лиц. 

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении административных исковых требований заместителя Елизовского городского прокурора в интересах неопределенного круга лиц к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации Елизовского муниципального района - муниципальному казённому учреждению о признании бездействия незаконным, возложении обязанности предпринять меры по расторжению договора аренды земельного участка и меры к устранению нарушений земельного законодательства, указанных в представлении прокурора от 27 марта 2025 года № 07-02-2025, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Елизовский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25 августа 2025 года.

Судья С.А. Почуева