Дело № 2-1457/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2017 года

Промышленный районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Родионова В.А.,

при секретаре Рединовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3, к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение и взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3, обратилась в суд с иском к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение и взыскании денежных средств, указав, что 31.03.2014 она заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи трехкомнатной квартиры 

<

адрес> 08.06.2014 между сторонами заключен основной договор купли-продажи указанного жилого помещения. Согласно договору купли-продажи стоимость объекта недвижимости составила 2 900 000 руб. По условиям договора в момент его подписания ФИО4 уплатил ФИО1 1 500 000 руб., денежные средства в размере 500 000 руб. были переданы истцу 03.02.2015. Таким образом, ответчик выполнил свои обязательства на сумму 2 000 000 руб. В соответствии с законодательством РФ переход права собственности необходимо было зарегистрировать в Управлении Росреестра по Смоленской области, после чего ответчик обязан выплатить истцу оставшуюся сумму по договору купли-продажи в размере 900 000 руб. Однако, ответчик до настоящего времени, не явился для осуществления регистрации указанного договора купли-продажи, в связи с чем полагает, что он уклоняется от регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение. Истцом, условия сделки были исполнены в полном объеме, поскольку в июне 2014 года она освободила спорное жилое помещение и передала ответчику все документы, необходимые для регистрации сделки. Просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г

<

адрес> от ФИО1, ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 на основании договора купли-продажи от 08.06.2014, а также взыскать с ответчика в ее пользу задолженность по договору купли-продажи в размере 900 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 234 900 руб. 

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме и пояснила, что на момент заключения с ответчиком договора купли-продажи квартиры № 

<

адрес> у нее перед банком "ТРАСТ" имелось два кредитных обязательства. В нарушение принятых обязательств она надлежащим образом не исполняла условия договоров, в связи с чем образовалась задолженность. На основании решений Промышленного районного суда г. Смоленска и Монастырщинского районного суда Смоленской области с нее в пользу банка была взыскана задолженность по кредитным договорам. Судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство, наложен арест на принадлежащее ей имущество, в том числе и на спорный объект недвижимости, который явился предметом сделки купли-продажи, заключенной с ответчиком. Наложение ареста произошло сразу же после подписания договора. В связи с отсутствием у нее денежных средств, задолженность по кредитным обязательствам до настоящего времени не погашена. Так же, ей известно, что исполнительное производство возбужденное судебным приставом - исполнителем в отношении нее на основании исполнительных листов, предъявленных банком, было окончено, в виду отсутствия у должника имущества, на которое может быть обращено взыскание. Однако, отменить обеспечительные меры, наложенные судебным приставом-исполнителем на спорную квартиру она не успела, в связи с тем, что банк в настоящее время повторно обратился к судебному приставу-исполнителю, предъявив исполнительные листы для исполнения. В настоящее время обеспечительные меры в виде ареста на спорную квартиру сохраняются и не сняты. Просит суд удовлетворить исковые требования в полном объеме. 

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал по обстоятельствам, изложенным в письменном отзыве, указав, что действительно 08.06.2014 между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> Согласно п. 5 договора купли-продажи, покупаемый объект недвижимости под запрещением и арестом не состоит. Денежные средства в размере 1500000 руб. были выплачены истцу при заключении договора купли-продажи. Остальную часть денежных средств в размере 1 400 000 руб., согласно п.4 договора, ответчик должен выплатить истцу за счет целевого кредита, предоставляемого банком в течении трех банковских дней после регистрации за ним права собственности на квартиру. В связи с указанным обстоятельством, ответчик предложил истцу с соответствующим заявлением обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности. Однако ФИО1 стала уклоняться от посещения регистрирующего органа, а потом сообщила о том, что на приобретаемый ответчиком объект недвижимости наложены обеспечительные меры в виде ареста. Для решения вопроса о снятии обеспечительных мер в виде ареста на спорную квартиру, ответчик нашел возможность и передал истцу 03.02.2015 денежные средства в размере 500 000 руб. После этого, ответчик неоднократно обращался в банки для получения кредитных денежных средств для окончательного расчета с истцом, однако в получении денежных средств ему было отказано. Полагает, что истец не использовала возможность рассчитаться с ее кредитором за счет полученных от ответчика денежных средств. Требования истца, считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости будет возможен только после того, как обеспечительные меры в виде ареста на спорный объект недвижимости будут отменены. После того, как истец ФИО1 проявит инициативу и снимет арест с квартиры, то ответчик добровольно явится в регистрационный орган и окончательно рассчитается за квартиру после регистрации права, как это предусмотрено договором. Просит суд в удовлетворении исковых требований отказать. 

Третье лицо Управление опеки и попечительства Администрации г. Смоленска в адресованном суду письменном ходатайстве просило рассмотреть дело без участия своего представителя, указав, что 21.04.2014 несовершеннолетняя ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р, действующая с согласия своих законных представителей ФИО6 и ФИО1, а также ФИО1 и ФИО7, действующие в интересах малолетней ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., обратились в Управление с заявлениями о разрешении на совершение сделки по продаже 1/3 доли 3-х комнатной квартиры общей площадью 63,6 кв.м, по адресу: 

<

адрес> принадлежащей на праве общей долевой собственности несовершеннолетней ФИО3, и 1/3 доли в этой же квартире, принадлежащей на праве общей долевой собственности малолетней ФИО2 Также заявителями был предоставлен необходимый пакет документов для рассмотрения обращений. Приказом Управления от 24.04.2014 № «О разрешении продажи 2/3 долей квартиры 

<

адрес> несовершеннолетней ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и малолетней ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., разрешена в течение одного года со дня подписания приказа продажа 2/3 долей квартиры 

<

адрес>, общей площадью 63,6 кв.м., принадлежащих на праве общей долевой собственности малолетней ФИО2 (1/3 доля) и несовершеннолетней ФИО3 (1/3 доля), в связи с участием малолетней ФИО2 (2/5 доли) и несовершеннолетней ФИО3 (2/5 доли) в долевом строительстве квартиры 

<

адрес> Ответчик ФИО4, как «Покупатель», заключив сначала предварительный договор, а затем и основной договор с ФИО1, а также несовершеннолетней ФИО3, действующей с согласия законного представителя, и малолетней ФИО2, в интересах которой действовал законный представитель, о покупке квартиры 

<

адрес>, согласился со всеми существенными условиями этого договора, включая условие о цене. В связи с чем, полагает, что ФИО4 обязан выплатить оговоренную в договоре цену за приобретенное жилое помещение всем продавцам, соразмерно их доле в праве собственности на жилое помещение, а именно: ФИО1 за 1/3 долю, несовершеннолетней ФИО3 за 1/3 долю и малолетней ФИО2 за 1/3 долю, а сам переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. На основании вышеизложенного, Управление считает, что исковые требования ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3, к ФИО4 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Третье лицо Управление Росреестра по Смоленской области в адресованном суду письменном ходатайстве просило рассмотреть дело без участия своего представителя, ссылаясь на отсутствие заинтересованности в исходе дела. Также пояснило, что в ЕГРН в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> имеется запись от 11.06.2014 № об аресте, внесенная на основании постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника от 09.06.2014, выданного судебным приставом-исполнителем Промышленного районного отдела УФССП по Смоленской области. Сведения о его отмене у регистрирующего органа отсутствуют, в настоящее время произвести государственную регистрацию не представляется возможным.

Третье лицо Администрация г. Смоленска, будучи надлежащим образом, извещенным о времени и дате судебного разбирательства, в судебное заседание явку своего представителя не обеспечило.

В соответствии с ч. 3, ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсуствие не явившихся в судебное заседание представителей третьих лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В судебном заседании установлено, что 31.03.2014 между ФИО1, ФИО3, действующей с согласия матери ФИО8, ФИО2, в интересах которой действует мать ФИО1, (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого стороны обязались заключить до 30.04.2014 включительно договор купли-продажи трехкомнатной квартиры 

<

адрес>, общей площадью 63,6 кв.м (л.д. 8).

08.06.2014 между ФИО1, ФИО3, действующей с согласия матери ФИО8, ФИО2, в интересах которой действует мать ФИО1, (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно пункту 1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность трехкомнатную квартиру 

<

адрес>, общей площадью 63,6 кв.м, и оплатить вышеуказанный объект недвижимости (л.д. 9). 

Стоимость квартиры 

<

адрес> определена сторонами в размере 2 900 000 руб. (п. 3 договора). 

По условиям договора купли-продажи ФИО4 должен уплатить ФИО1 за приобретаемый объект недвижимости, 1 500 000 руб. в день заключения договора за счет собственных средств, а 1 400 000 руб. за счет кредита, предоставляемого банком в течении трех банковских дней после регистрации права собственности (п. 4 договора). 

03.02.2015 ФИО4 до регистрации права собственности дополнительно передал ФИО1 500 000 руб. в счет оплаты за приобретаемый объект недвижимости, о чем последней составлена соответствующая расписка. 

Таким образом, обязательства покупателя по оплате приобретаемого объекта недвижимости исполнены на сумму 2 000 000 руб.

Вместе с тем, сам договор купли-продажи в установленном законом порядке до настоящего времени в Управления Росреестра по Смоленской области не зарегистрирован поскольку, по мнению истца, покупатель уклоняется от такой регистрации, что и явилось основанием для обращения в суд.

Разрешая заявленное требование, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктами 1, 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Как следует из текста рассматриваемого договора купли-продажи, в момент его заключения стороной продавца указывается, что покупаемый объект недвижимости под запрещением и арестом не состоит (п.5 договора).

Между тем, как следует из сообщения Управления Росреестра по Смоленской области в ЕГРН в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> имеется запись от 11.06.2014 № об аресте (л.д. 24). 

Указанное обстоятельство стороной истца в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

В силу п. 37 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, наличие обременения продаваемого объекта недвижимости в виде ареста является препятствием к осуществлению его государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, поскольку невозможность регистрации перехода права собственности за ФИО4 обусловлена не уклонением ответчика от исполнения обязательств по договору купли-продажи, а бездействием истца по не принятию мер по отмене обеспечительных мер, принятых в отношении спорного имущества.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Поскольку вторая сумма в счёт оплаты стоимости квартиры должна быть передана только после регистрации перехода права собственности на квартиру, то срок выплаты 900000 руб. ещё не наступил, а потому оснований для её взыскания не имеется. 

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объёме. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2 и ФИО3, к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение и взыскании денежных средств отказать. 

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.А. Родионов