Дело (номер обезличен)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 января 2020 года (адрес обезличен) 

Кстовский городской суд (адрес обезличен) в составе председательствующего судьи Кондратьева И.Ю., с участием представителя истца ФИО1, адвоката ФИО6, представителя ответчика ФИО2, адвоката ФИО3, при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, возвращение сторон в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ :

Истец обратился в Кстовский городской суд с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на то, что (дата обезличена) между ФИО1 (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем) был заключен Договор купли-продажи земельного участка (номер обезличен), в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность Покупателя земельный участок, расположенный по адресу: (адрес обезличен), участок 3, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общей пл. 25 999 кв.м, кадастровый (номер обезличен), а Покупатель обязуется принять и оплатить указанный Участок. На основании п.5 заключенного Договора купли-продажи, договорная цена продаваемого Участка составила 95 600 000 рублей 00 копеек.

(дата обезличена) между ФИО1 (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем) был заключен Договор купли-продажи земельного участка (номер обезличен), в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность Покупателя земельный участок, расположенный по адресу: (адрес обезличен), участок 2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общей пл. 29 611 кв.м, кадастровый (номер обезличен), а Покупатель обязуется принять и оплатить указанный Участок. На основании п.5 заключенного Договора купли-продажи, договорная цена продаваемого Участка составила 108 400 000 рублей 00 копеек.

Ответчик обратился в Кстовский городской суд с иском к Истцу с требованием изменить условия Договора купли-продажи земельного участка от (дата обезличена), заключенного между ФИО1 и ФИО2, в части договорной цены земельного участка путем ее уменьшения с суммы 108 400 000 (сто восемь миллионов четыреста тысяч) рублей, 00 копеек до 37 949 500 (тридцать семь миллионов девятьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей, посредством изложения пункта 5 Договора в следующей редакции: «Договорная цена Участка, по соглашению Сторон составляет 37 949 500 (Тридцать семь миллионов девятьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей, НДС не облагается, и оплачена Покупателем полностью.

Решением Кстовского городского суда ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО1 об изменении условий договора купли-продажи земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена) в части договорной цены земельного участка, -взыскании денежных средств, отказал. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от (дата обезличена) решение отменено, принято новое решение. Судом постановлено: Изменить условия договора купли-продажи земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена) заключенного между ФИО1, и ФИО2 в части договорной цены земельного участка путем ее уменьшения с суммы 108400000 рублей, посредством изложения пункта 5 Договора в следующей редакции : «Договорная цена участка составляет 37 949 500 рублей, НДС не облагается и оплачена Покупателем полностью».

В соответствии со ст. 307-309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается.

В силу п. 1,4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.452 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В Связи с тем, что стоимость земельного участка была изменена с 108 400 000 рублей, на 37 949 500 рублей, у Истицы, как в момент совершения сделки, так и в настоящий момент есть предложения по приобретению данного участка по цене выше 100 000 000 рублей. В Связи с чем, Истица настаивает на расторжение договора купли-продажи земельного участка на условиях согласованными не сторонами договора, а (адрес обезличен) судом в своем апелляционном определении от 6(дата обезличена).

Пункт 18.2 Договора устанавливает следующие правила расторжения договора: Покупатель предоставляет продавцу отсрочку по возврату денежных средств внесенных покупателем до даты расторжения договора сроком 12 месяцев, а также Покупатель обязан провести участок в состояние, которое участок имел в момент заключения настоящего Договора (баз зданий и сооружений).

В связи с тем, что Истец продавал участок категории земель под многоэтажное строительство, а Покупатель перевел данный земельный участок в категорию малоэтажное строительство. Данные действия существенным образом ухудшают состояние участка как предмета договора, так как спрос на рынке земельных участков под многоэтажное строительство намного выше, чем под малоэтажное строительство, а следовательно стоимость земельного участка зависит от его назначения. В связи с этим восстановление прав Продавца в случае расторжения договора без изменения категории земельного участка не возможно.

Кроме того, как указано выше, (дата обезличена) между ФИО1 (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем) был заключен Договор купли-продажи земельного участка (номер обезличен).

Данный участок 3 (кадастровый (номер обезличен)) имеет общую границу с участком 2 кадастровый (номер обезличен) по большей части периметра, и вместе эти участки фактически составляют единый объект. В связи с чем, сделка по продаже участка 2 и участка 3 рассматривалась сторонами как единая сделка. Оформление двух договоров купли продажи земельного участка было обусловлено тем, что спорные участки имеют разные кадастровые номера. Конфигурация участка 3, и его геологические особенности таковы, что рассматриваемый отдельно, без совокупности с участком 2 он не представляет ценности как объект застройки. В связи с этим, действия Продавца и Покупателя при заключении договоров купли продажи земельных участков 2 кадастровый (номер обезличен) и 3 кадастровый (номер обезличен) свидетельствуют об их согласованности и понимания единства объекта заключаемой сделки. Без заключения договора купли продажи земельного участка 2 кадастровый (номер обезличен), заключение договора купли продажи земельного участка 3 кадастровый (номер обезличен) было бы нецелесообразно.

Две сделки отвечают признакам единой сделки: однородные объекты, земельные участки имеют общую границу и представляют единую территорию под застройку, совершены в одно время и между одними и теми же лицами.

Расторжение договора купли продажи земельного участка 2 кадастровый (номер обезличен) является существенным изменением обстоятельств имеющих значение при заключении договора купли продажи земельного участка 3 кадастровый (номер обезличен) поскольку целью Продавца являлась сделка по отчуждению единого земельного участка, состоящего из земельного участка 2 и земельного участка 3.

На основании выше изложенного, ссылаясь на ст.ст. 450 451 Гражданского Кодекса РФ, истец просит:

Расторгнуть Договор купли-продажи земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена) заключенный между ФИО1 (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем).

Расторгнуть Договор купли-продажи земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена) заключенный между ФИО1 (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем).

Обязать ФИО2, передать ФИО1 земельный участок расположенный по адресу: (адрес обезличен), участок 2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общей пл. 29 611 кв.м, кадастровый (номер обезличен)

Обязать ФИО2, передать ФИО1 земельный участок расположенный по адресу: (адрес обезличен), участок 3, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общей пл. 25 999 кв.м, кадастровый (номер обезличен)

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 72 000 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 95 600 000 рублей.

Предоставить ФИО1, рассрочку по выплате ФИО2 денежных средств сроком 12 месяцев со дня вступления Решения в законную силу.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, его представитель в суде поддержал требования своего доверителя.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. Его представитель с вышеуказанными требованиями истца не согласился, представил в суд копию апелляционного определения Нижегородского областного суда от 17.12.2019г., которым покупная цена спорного земельного участка изменена с суммы 108400000 руб. до 102400734 руб.

Представитель третьего лица по делу Администрации Афонинского сельсовета в судебное заседание не явился, в своем заявлении в суд просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица по делу Управления Росреестра по (адрес обезличен) в судебное заседание не явился без уважительных причин, надлежащим образом уведомленный о дне слушания дела.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участвующих по делу лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено, что (дата обезличена) между ФИО1 (Продавцом, истцом по делу) и ФИО2 (Покупателем, ответчиком по делу) был заключен Договор купли-продажи земельного участка (номер обезличен), в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность Покупателя земельный участок, расположенный по адресу: (адрес обезличен), участок 3, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общей пл. 25 999 кв.м, кадастровый (номер обезличен), а Покупатель обязуется принять и оплатить указанный Участок в срок до 17.10.2015г. На основании п.5 заключенного Договора купли-продажи, договорная цена продаваемого Участка составила 95 600 000 рублей 00 копеек.

(дата обезличена) между ФИО1 и ФИО2 был заключен Договор купли-продажи земельного участка (номер обезличен), в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность Покупателя земельный участок, расположенный по адресу: (адрес обезличен), участок 2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общей пл. 29 611 кв.м, кадастровый (номер обезличен), а Покупатель обязуется принять и оплатить указанный Участок в срок до 17.05.2016г. На основании п.5 заключенного Договора купли-продажи, договорная цена продаваемого Участка составила 108 400 000 рублей 00 копеек.

Ответчик ФИО2 обратился в Кстовский городской суд с иском к истцу ФИО1 с требованием изменить условия Договора купли-продажи земельного участка от (дата обезличена), заключенного между ФИО1 и ФИО2, в части договорной цены земельного участка путем ее уменьшения с суммы 108 400 000 (сто восемь миллионов четыреста тысяч) рублей, 00 копеек до 37 949 500 (тридцать семь миллионов девятьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей, посредством изложения пункта 5 Договора в следующей редакции: «Договорная цена Участка, по соглашению Сторон составляет 37 949 500 (Тридцать семь миллионов девятьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей, НДС не облагается, и оплачена Покупателем полностью.

ФИО1 обратилась со встречным иском к ФИО2 о взыскании денежных средств.

Решением Кстовского городского суда от 13.08.2018г. постановлено:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО1 об изменении условий договора купли-продажи земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена) в части договорной цены земельного участка, взыскании денежных средств, отказать.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, процентов и пени удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 37200000 рублей – сумму основного долга, и (пени) неустойку в размере 9000000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 60000 рублей.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от (дата обезличена) решение отменено, принято новое решение. Судом постановлено: Изменить условия договора купли-продажи земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена) заключенного между ФИО1, и ФИО2 в части договорной цены земельного участка путем ее уменьшения с суммы 108400000 рублей, посредством изложения пункта 5 Договора в следующей редакции : «Договорная цена участка составляет 37 949 500 рублей, НДС не облагается и оплачена Покупателем полностью».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от (дата обезличена) решение суда от (дата обезличена) и определение суда от (дата обезличена) отменены. Принято по делу новое решение, которым первоначальный иск удовлетворен частично, постановлено изменить условия договора купли-продажи земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена) заключенного между ФИО1, и ФИО2 в части договорной цены земельного участка путем ее уменьшения с суммы 108400000 рублей, посредством изложения пункта 5 Договора в следующей редакции : «Договорная цена участка составляет 37 949 500 рублей, НДС не облагается и оплачена Покупателем полностью». Во встречном иске отказано.

Постановлением президиума Нижегородского областного суда от (дата обезличена) апелляционное определение от (дата обезличена) отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от (дата обезличена) постановлено:

Решение Кстовского городского суда (адрес обезличен) от (дата обезличена) отменить в части отказа в первоначальном иске ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены земельного участка и в части отказа во встречном иске ФИО1 к ФИО2 о взыскании процентов за пользование денежными средствами.

Принять в отмененной части новое решение.

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Уменьшить покупную цену земельного участка (номер обезличен) по договору купли-продажи от (дата обезличена) между ФИО1 и ФИО2 с суммы 108 400 000 руб. до 102 400 734 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании процентов за пользование денежными средствами удовлетворить частично

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование денежными средствами в сумме 7 759 025,20 руб.

Изменить решение суда в части взыскания задолженности по договору купли-продажи, пени и взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по оплате цены купли-продажи земельного участка в сумме 30 400 734 руб., пени 8 000 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу -без удовлетворения.

Обращаясь с данным иском о расторжении договора купли-продажи земельных участков ФИО1 ссылается на то, что имеются существенные нарушения договора другой стороной в части определения стоимости земельного участка, которая составляет значительного меньшую сумму, определенную апелляционным определением Нижегородского областного суда от 16.05.2019г. 

В соответствии со ст. 307-309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается.

В силу п. 1,4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. I

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Согласно ст.453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с п.12.1. договоров, при существенном нарушении Покупателем обязательства по оплате стоимости Участка, указанного в п.5 настоящего Договора, Продавец вправе в одностороннем, внесудебном порядке отказаться от исполнения (расторгнуть) данного Договора и потребовать возврата Участка, письменно уведомив Покупателя о своем намерении. Договор будет считаться расторгнутым с даты указанной Продавцом в соответствующем уведомлении, но не ранее чем через 10 дней с даты Уведомления. При этом Покупатель обязуется передать (возвратить) участок Продавцу не позднее чем через один месяц с даты расторжения данного договора.

Согласно п.12.1.1. В настоящем подпункте (12.1) существенным нарушением покупателя обязательства по оплате будет признаваться оплата Покупателем суммы менее 50% от предусмотренной договорной цены Участка.

Согласно п.19.1 в случае расторжения настоящего Договора по инициативе Продавца, при существенном нарушении Покупателем условий настоящего Договора (а именно: на основании подпункта 12.1. настоящего Договора), Продавец обязуется возвратить Покупателю внесенные до дня расторжения Договора денежные средства, за вычетом задатка.

Учитывая отмену апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от (дата обезличена), на которое ссылается истец и вынесением нового определения, которым покупная цена земельного участка с КН (номер обезличен) по договору купли-продажи от (дата обезличена) уменьшена с суммы 108 400 000 руб. до 102 400 734 руб., т.е. незначительно, исходя из общей суммы сделки; а также, что по указанной сделке, уплаченная сумма покупателем намного превышает 50% установленной цены; на основании вышеуказанных норм закона оснований для расторжения договора земельного участка с КН (номер обезличен) по договору купли-продажи от (дата обезличена) не имеется. Поскольку существенных нарушений ответчиком условий договора судом не добыто и истцом не представлено.

В то же время судом установлено, что ответчик полностью исполнил условия договора купли-продажи от (дата обезличена) в отношении земельного участка с КН (номер обезличен), уплатив его стоимость в размере 95600000 руб. А условия договора купли-продажи от (дата обезличена) в отношении земельного участка с КН (номер обезличен) исполнил на сумму 72000000 руб., что подтверждается платежными поручениями (л.д.76-127), апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 17.12 2019г.

Кроме того истец воспользовался своим правом на защиту своих интересов по указанному договору купли-продажи земельного участка и взыскал с ответчика в судебном порядке недоплаченную истцом сумму договорных обязательств.

Обращаясь с данным иском, истец просит расторгнуть и другой договор купли-продажи от (дата обезличена) в отношении земельного участка с КН (номер обезличен), ссылаясь на их взаимосвязь, составляющих единое целое.

В то же время, учитывая принятое по делу решение оснований для расторжения указанного договора по заявленным истцом основаниям не имеется. Истцом кроме того не представлено суду доказательств подтверждающих указанные обстоятельства. Напротив, каждый из участков имеет свой кадастровый номер, свои границы, в договорах купли-продажи обозначены, как самостоятельные объекты недвижимости.

В силу п.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

На основании п.2 ст.103 ГПК РФ, При отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены.

Установлено, что истцом при подаче иска была уплачена госпошлина в сумме 1500 руб.

В то же время цена иска о расторжении договоров купли-продажи недвижимости от суммы 95600000+102400734=198000734 руб. составляет 60000 руб.

С учетом принятого решения, на основании вышеуказанных норм закона с истца подлежит взысканию доплата госпошлины в сумме 58500 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 6 и 56, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков от (дата обезличена) с КН (номер обезличен) и с КН (номер обезличен), возвращение сторон в первоначальное состояние, оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 доплату госпошлины в местный бюджет в сумме 58500 (пятьдесят восемь тысяч пятьсот) руб.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд (адрес обезличен).

Председательствующий судья: И.Ю.Кондратьев