№

Дело №

Решение

Именем Российской Федерации

г.о. Люберцы 21 мая 2020 года 

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Федуновой Ю.С., при секретаре судебного заседания З, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску В к ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» о взыскании неустойки, штрафа, убытков, взаимозачете,

установил:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ между ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» и В был заключен договор №А участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>-1, уч.1, Первая очередь строительства, 

<

адрес>.

В соответствии с п.2.1. договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, по адресу: 

<

адрес>-1, уч.1, Первая очередь строительства, 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную 

<

адрес>, общей площадью 36,77 кв.м, на 3-м этаже, секция А (п.2.2. договора).

В соответствии с п. 3.1 вышеуказанного договора цена квартиры составила 2 996 755 рублей, с учетом индексации 10% цена составила 3 408 455.10 руб. Индексация в размере 10% составила 411 690.10 руб.

Согласно п. 3.1.1. договора предусмотрен следующий порядок оплаты: 

- 1 500 000 руб. за счет собственных средств оплачиваются не позднее 03.04.2017г.;

- 1 908445.10 руб. за счет собственных денежных средств оплачиваются с рассрочкой платежа до 31.03.2022г. согласно графика платежей – Приложение № к договору.

Согласно п. 6.1 договора передачи объекта долевого участия и принятие его осуществляется по подписываемому странами акту приема-передачи в срок не позднее 2 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно п. 4.1.4 срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 2 квартал 2017 года, однако объект долевого строительства до настоящего времени не передан.

На основании изложенного, истцы просят суд взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с ДД.ММ.ГГ. в размере 1 047 392.64 руб., расходы за аренду в размере 810 000 руб., штраф в размере 50%, произвести взаиморасчет встречных однородных требований истцов и ООО «СЗ «ТомСтрой» на сумму 858 911.64 руб. по договору участия в долевом строительстве №А от 31.03.2017г.

Признать обязательство истцов по оплате цены объекта долевого строительства в виде двухкомнатной 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>-1, первая очередь строительства, 

<

адрес>, ориентировочной общей проектной площадью 36.77 кв.м, на 3 этаже, прекращёнными.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещался о месте и времени судебного заседания надлежащим образом. 

Представитель ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» в судебное заседание не явился, ранее представил письменные возражения, просил применить положения статьи 333 ГПК РФ и снизить размер неустойки, а также штрафа. 

Суд, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Статьей 130 ГК РФ предусмотрено, что объекты незавершенного строительства относятся к объектам недвижимости, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №А.

ДД.ММ.ГГ между ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» и В был заключен договор №А участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>-1, уч.1, Первая очередь строительства, 

<

адрес>.

В соответствии с п.2.1. договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, по адресу: 

<

адрес>-1, уч.1, Первая очередь строительства, 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную 

<

адрес>, общей площадью 36.77 кв.м, на 3-м этаже, секция А (п.2.2. договора).

В соответствии с п. 3.1 вышеуказанного договора цена квартиры составила 2 996 755 рублей, с учетом индексации 10% цена составила 3 408 455.10 руб. Индексация в размере 10% составила 411 690.10 руб.

Согласно п. 3.1.1. договора предусмотрен следующий порядок оплаты: 

- 1 500 000 руб. за счет собственных средств оплачиваются не позднее 03.04.2017г.;

- 1 908 455.10 руб. за счет собственных денежных средств оплачиваются с рассрочкой платежа до 31.02.2022г. согласно графика платежей – Приложение № к договору.

Истцами оплачена по договору сумма в размере 3 588 983,15 руб., что подтверждается платежными документами.

Обязательство истцов перед ответчиком по оплате с условием рассрочки платежа составляет 2 549 453.45 руб. с учетом индексации 10%.

Истцы просят произвести взаимозачет встречных требований на сумму 858 991.64 руб. и признать обязательства по оплате цены объекта долевого строительства прекращенными.

Однако, согласно п. 3.4. договора, уплата цены договора считается произведенной надлежащим образом только после поступления на счет застройщика цены договора в полном объеме в соответствии с согласованными сроками, с учетом положений п. 3.3. договора и после подписания итогового акта о взаиморасчетах.

Так, согласно графику индексации и платежей, указанному в Приложении № к договору, установлены ежемесячная дата и сумма платежа за период с 31.03.2017г. по 31.03.2022г.

Таким образом, исковые требования об обязании произвести взаиморасчёт и приращении обязательств оплаты цены по договору удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 6.8 Договора право собственности на объект долевого строительства (квартиру) возникает у участника долевого строительства с момента государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства (квартиру) в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 2 ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В связи с названной нормой закона у истца может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения, строительство которого не завершено.

По смыслу положений Жилищного кодекса РФ (ст.ст. 15, 16) квартирой признается изолированное структурно обособленное жилое помещение в многоквартирном доме, пригодное для постоянного проживания. Т.е. жилое помещение должно быть построено, подключено к системам коммуникаций, и должно быть пригодно для проживания. На квартиру должен быть составлен документ, содержащий описание объекта с указанием процента готовности. Таким документом служит технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с положениями ст. ст. 16, 17, 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГ для регистрации право собственности на объект незавершенного строительства одним из необходимых документов которые необходимо представить на государственную регистрацию, помимо документа служащего основанием для такой регистрации, является план данного объекта недвижимого имущества, содержащий описание объекта незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 18 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГ, п. 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства России от ДД.ММ.ГГ №, в документах, описывающих объект незавершенного строительства должны содержаться сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав, в том числе общая площадь застройки (общая площадь объекта недвижимого имущества) и степень готовности объекта в процентах. 

Согласно ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии с п. 1 ст. 28 ФЗ от ДД.ММ.ГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" решение суда о признании права собственности на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации данного права.

В настоящее время истец не имеет возможности оформить указанное жилое помещение в собственность по независящим от него причинам.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Относимые и допустимые доказательства в опровержение исковых требований сторона ответчика суду не представила.

Согласно п. 4.1.4 срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 2 квартал 2017 года. 

В соответствии с п. 6.1 договора, ответчик обязался передать квартиру истцу в срок не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Ответчик нарушил сроки передачи квартиры истцу. Жилое помещение до настоящего времени истцу ответчиком не передано.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 6 указанного Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 7.1 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая обязательств или исполнившая ненадлежащим образом свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Поскольку судом установлено, что ответчиком нарушены сроки передачи истцу квартиры, установленные договором, суд считает требования истца о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение обязательств правомерными.

Истец просит взыскать неустойку за период с 06.07.2018г. по 20.02.2020г. 

Просрочка передачи объекта за период с 06.07.2018г. по 20.02.2020г. составляет 594 дней, в связи с чем размер неустойки составит 1 048 392.64 руб.

Однако, в силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, в связи с чем, учитывая положения статьи 333 ГК РФ, суд считает возможным снизить указанную в расчете истцов сумму и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 605 750 рублей.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения N 263-О от ДД.ММ.ГГ, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае нарушения права могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие, значимые для дела обстоятельства.

Учитывая обстоятельства дела, компенсационную природу неустойки, которая не должна служить средством обогащения, но при этом она направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, а также объективность причин просрочки исполнения обязательств по договору, суд считает, что сумма неустойки в размере 605 750 рублей является разумной и соответствующей последствиям нарушения обязательств ответчиком.

Снижая размер неустойки, суд также учитывает, что действия по защите права одного лица не должны причинять ущерб законным интересам иных лиц. Взыскание неустойки в заявленном истцом размере, безусловно ухудшает финансовое состояние застройщика, что отрицательно сказывается на сроках выполнения строительных работ по многоквартирному жилому дому, и нарушает интересы других дольщиков. 

В соответствии с пунктом 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из разъяснений пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" следует, что суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Таким образом, истец имеет право на взыскание с ответчика штрафа. Принимая во внимание ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, суд полагает возможным снизить сумму штрафа до 121 150 рублей, считая данную сумму разумной и взыскать ее с ответчика в пользу истца.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Из материалов дела усматривается, что истцом В в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств понесены расходы, связанные с необходимостью найма квартиры по адресу: 

<

адрес>, за 11 месяцев с 01.12.2017г. по настоящее время в размере 810 000 рублей.

Суд полагает отказать истцу в удовлетворении требований о взыскании данных убытков, так как причинно-следственная связь между действиями ответчика и несением истцом вышеуказанных расходов отсутствует.

Кроме этого, любой гражданин, заключающий с застройщиком соответствующий договор о долевом участии в строительстве, идет на данный шаг осознанно, планируя улучшить свои жилищные условия. Истец осознавала риск наступления возможной просрочки при сдаче дома застройщиком в эксплуатацию, в связи с чем, говорить о вине застройщика при несении каких-либо расходов на аренду иного жилья, будет со стороны истца необоснованным.

Более того, из материалов дела следует, что В зарегистрирована по месту жительства по адресу: 

<

адрес>, р-н Раменский, г. раменское, тер. 

<

адрес> октябрь, 

<

адрес>. Доказательств, свидетельствующих об отсутствии у истца возможности проживать по месту постоянной регистрации по месту жительства, истцом суду не представлено.

Согласно ст. 103 ГПК РФ и ст.61.1 Бюджетного кодекса РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в бюджет муниципального района пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

При таких обстоятельствах, с ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» в бюджет городского округа Люберцы Московской области подлежит взысканию государственная пошлина по имущественному требованию в сумме 11 789.64 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194–198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования В - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» в пользу В неустойку за период с 06.07.2018г. по 20.02.2020г. в размере 605 750 рублей, штраф в размере 121 150 рублей.

В остальной части требований истца превышающей размер взысканных судом сумм, а также в удовлетворении требований о признании обязательства прекращёнными, взаимозачёте встречных однородных требований, взыскании убытков – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» в бюджет городского округа Люберцы Московской области государственную пошлину 11 789.64 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГ.

Судья Федунова Ю.С.