Гр. дело № 2-1096/2017

Мотивированное 

решение

 составлено 13 сентября 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 сентября 2017 года

город Апатиты

Апатитский городской суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи 

Муравьевой Е.А.

при секретаре 

ФИО1

с участием истца

ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» о взыскании денежных средств и защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (далее ООО «СтройИнвест») о взыскании денежных средств и защите прав потребителя, указав в его обоснование, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик был обязан передать истцу квартиру, состоящую из одной комнаты площадью 27,06 кв.м. Согласно договору, в случае, если после проведения фактических обмеров полномочной специализированной организацией общая площадь объекта долевого строительства будет отличаться более чем на 1 кв.м от указанной в договоре, участник долевого строительства обязуется доплатить за излишнюю площадь исходя из установленной договором стоимости за 1 кв.м; если же менее 1 кв.м, то излишне уплаченные денежные подлежат возврату. По окончании строительства, по мнению ответчика, по результатам обмеров БТИ фактическая площадь квартиры превысила проектную до 28,1 кв.м, в связи с чем доплате подлежала сумма в размере 56319 рублей 21 копейки за 1,04 кв. м исходя из стоимости 1 кв. м 54153 рублей 09 копеек. Указанная сумма была перечислена ответчику. Вместе с тем она (истец) полагает, что исходя из линейных замеров БТИ фактическая площадь квартиры составляет 28,01 кв.м, что не превышает 1 кв.м разницы. Либо, если ответчик при подсчете окончательной площади учитывал округление до десятичного знака, то и проектная площадь должна быть также округлена, т.е. она будет составлять не 27,06 кв.м, а 27,1 кв.м и в этом случае разница также составит не более 1 кв.м. Полагает, что сумма в размере 56319 рублей 21 копейки является излишне выплаченной и подлежит возврату, о чем ею в адрес ответчика 18 июля 2017 года направлено претензионное письмо, которое было оставлено без удовлетворения. Считает, что действиями ответчика по возложению на нее обязанности не установленной договором доплаты за несуществующую площадь, ей причинен моральный вред, который она оценивает в 60000 рублей.

Просит возложить на ответчика ООО «СтройИнвест» обязанность возвратить ей 56319 рублей 21 копейку и взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 60000 рублей, а также штраф за нарушение прав потребителя в размере 50% от суммы удовлетворенных исковых требований.

В судебном заседании истец заявила ходатайство об увеличении исковых требований, в обоснование которого указала, что в передаточном акте ответчиком также неверно посчитана общая площадь квартиры, что требует внесения в него на основании фактических обмеров достоверных показателей – вместо 25,90 кв.м необходимо указать общую площадь с точностью до десятых 25,1 кв.м, либо с точностью до сотых – 25,85 кв.м. Пояснила, что площадь квартиры для исчисления доплаты должна быть рассчитана с учетом фактических обмеров, произведенных БТИ, а не с использованием округления с точностью до десятых. Просит суд возложить на ответчика обязанность внести в передаточный акт корректный показатель общей площади, а также взыскать с ответчика 56319 рублей 21 копейку как неосновательное обогащение. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, направил письменные возражения, в которых указал, что проведение взаиморасчетов в связи с изменением площади по результатам проведения обмеров БТИ предусмотрено условиями заключенного между сторонами договора. Площадь объекта по факту его технической инвентаризации с учетом лоджии составила 28,1 кв.м, что на 1,04 кв.м больше проектной, в связи с чем истцом была произведена доплата в размере 56319 рублей 21 копейки. Общая площадь квартиры, т.е. без учета лоджии, составила по данным БТИ 25,9 кв.м, что и было указано в передаточном акте. В этой связи, учитывая законность действий застройщика, полагает неправомерным требование истца о взыскании компенсации морального вреда и штрафа. Просит в удовлетворении иска отказать. 

Определением суда от 28 июля 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Государственное унитарное предприятие Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации». 

Представитель Государственного унитарного предприятия Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» (далее также ГУП МО «МОБТИ») в судебное заседание не явился, извещен, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что в апреле 2017 года ГУП МО «МОБТИ» выполнило работы по обмеру квартиры истца. При подсчете площади квартиры, который предполагает округление величин, взятых непосредственно при измерениях до одного десятичного знака, площадь каждого помещения посчитана с точностью до одного десятичного знака, в результате чего сумма площадей помещений в квартире истца составила 28,1 кв.м. Просит рассмотреть дело в отсутствие их представителя. 

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Заслушав объяснения истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из частей 1 и 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

На основании части 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака (пункт 3.33. Инструкции).

Согласно пункту 3.34. Инструкции по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир). 

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Согласно пункту 3.36. Инструкции площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (пункт 3.37. Инструкции). 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 2 апреля 2015 года между ООО «СтройИнвест» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № ДДУ-15/1, по условиям которого ответчик обязался до 18 октября 2015 года построить объект - жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а именно согласно пункту 1.4. договора, квартиру, расположенную в жилом доме по строительному адресу: 

<

адрес>, под строительным номером 

<

№> в корпусе 1 секции 4 на втором этаже общей проектной площадью 27,06 кв.м согласно проектной документации и его размещению на поэтажном плане жилого дома (Приложение № 1 к договору). 

Из представленного суду договора следует, что стороны достигли соглашения, что после завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию будет определена фактическая площадь квартиры на основании данных обмеров, полученных после технической инвентаризации объекта, выполненной специализированной организацией (пункт 1.4. договора).

Согласно пункту 1.5. указанного договора проектная площадь квартиры – это площадь, определенная в соответствии с проектной документацией на жилой дом, включающая в себя сумму площадей всех жилых, вспомогательный и иных помещений, а также площади балконов (с коэффициентом 0,3) и лоджий (с коэффициентом 0,5). 

Как следует из пункта 1.6. договора фактическая площадь (общая площадь) объекта долевого строительства определяется после ввода объекта эксплуатацию жилого дома на основании фактических обмеров, полученных после технической инвентаризации объекта, выполненной полномочной специализированной организацией, и составления паспорта на жилой дом.

В случае, если после проведения фактических обмеров полномочной специализированной организацией общая площадь объекта долевого строительства будет отличаться более чем на 1 кв.м от указанной в п. 1.4. настоящего договора, участник долевого строительства обязуется доплатить за излишнюю площадь исходя из стоимости 1 кв. м площади, установленной в п. 3.2. настоящего договора. Если площадь окажется менее чем на 1 кв.м от предусмотренной настоящим договором, застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства излишне уплаченные денежные средства. 

Согласно пункту 3.1. договора цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства и расходуемых на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3.2. договора цена договора составляет 1465382 рубля 75 копеек, исходя из расчета стоимости квадратного метра площадь 54153 рублей 09 копеек.

Стоимость квадратного метра площади является окончательной и не подлежит изменению. Цена договора не является окончательной и может быть изменена в связи с изменением площади квартиры по результатам обмеров, проведенных специализированной организацией (пункт 3.3. договора).

Таким образом, подписывая договор, истец приняла на себя обязательство в случае увеличения площади квартиры произвести доплату денежных средств. Подобные условия договора не противоречат положениям Закона об участии в долевом строительстве.

Истцом оплачена цена договора исходя из указанной площади объекта 1465382 рубля 75 копеек.

В соответствии с приложением 1 к договору участия в долевом строительстве № ДДУ-15/1 проектная площадь квартиры составляет 27,06 кв. м и представлена следующим образом: коридор – 3,44 кв.м, студия – 17,78 кв.м, лоджия – 2,4 кв.м (с коэффициентом 0,5), санузел – 3,44 кв.м.

Таким образом, при заключении договора сторонами согласована проектная площадь квартиры, которая составляет 27,06 кв. м, а также цена договора и предусмотрены возможности ее изменения исходя из стоимости квадратного метра 54153 рублей 09 копеек в случае фактического изменения общей площади объекта. 

Судом установлено, что в апреле 2017 года ГУП МО «МОБТИ» на основании заключенного с застройщиком договора от 27 февраля 2017 года выполняло работы по обмеру квартиры истца.

Фактические обмеры исходя из данных экспликации представлены следующим образом: коридор - 3,57 кв.м (2,19*2,25-0,80*1,70), студия - 18,83 кв.м (4,73*3,98), лоджия – 4,32 кв.м (4,08*1,06), санузел 3,46 кв.м (1,72*2,24-1,01*0,39), а всего общая площадь квартиры составила 30,18 кв.м. (л.д. 13)

Проведение обмеров квартиры для кадастрового учета осуществляется с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.

ГУП МО «МОБТИ» на основании пункта 3.33 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации произвело подсчеты данных с точностью до одного десятичного знака и с учетом понижающего коэффициента для лоджий – 0,5. 

Таким образом, общая площадь квартиры в соответствии с требованиями Инструкции истца составляет 28,1 кв.м, из которых: коридор - 3,6 кв.м (2,19*2,25-0,80*1,70), студия - 18,8 кв.м (4,73*3,98), лоджия – 2,2 кв.м (4,08*1,06*0,5 – понижающий коэффициент), санузел 3,5 кв.м (1,72*2,24-1,01*0,39). 

По мнению застройщика, разница между проектной площадью квартиры и фактической (общей) площадью, определенной договором, составила 1,04 кв.м (28,1-27,06). 

Согласно акту сверки взаимных расчетов между сторонами, передаточному акту истцом по договору внесена сумма 1465382 рубля 75 копеек, доплата по договору составила 56319 рублей 21 копейку, исходя из стоимости 1 кв.м 54153 рубля 09 копеек (54153,09*1,04). 

Сторонами не оспаривается, что истцом как участником долевого строительства перед застройщиком ООО «СтройИнвест» обязательства по договору исполнены надлежащим образом, в том числе и по внесению доплаты в размере 56319 рублей 21 копейки, что подтверждается платежным поручением № 3 от 20 июля 2017 года. 

Вместе с тем истец настаивает на том толковании условий договора долевого участия, что при его заключении стороны согласились, что для целей определения окончательной цены квартиры принимается ее общая площадь на основании фактических обмеров, полученных после технической инвентаризации объекта.

Таким образом, при определении окончательной цены квартиры должна приниматься во внимание ее общая фактическая площадь.

При буквальном толковании условий договора, общая площадь квартиры для целей определения ее цены, вопреки мнению истца, составит не 28,01 кв.м, а 30,18 кв.м., поскольку из технического паспорта следует, что в квартире имеется лоджия, площадь которой, исходя из фактических обмеров, произведенных специализированной организацией, составляет 4,32 кв.м (4,08*1,06). В таком случае разница между фактической и проектной площадью составит 3,12 кв. м (30,18-27,06). 

При этом договор участия в долевом строительстве в пункте 1.6 не содержит применения при исчислении фактической площади каких-либо понижающих коэффициентов к ее отдельным частям, в частности к лоджиям.

Обязательного использования понижающих коэффициентов к лоджиям при определении цены договора не содержалось и в Федеральном законе об участии в долевом строительстве, в редакции, действовавшей на дату заключения между сторонами договора.

Таким образом, факт увеличения общей площади квартиры более чем на 1 кв.м по сравнению с проектной установлен материалами дела, что повлекло за собой в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора возложение на истца обязанности произвести доплату денежных средств.

В силу положений п. 3 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Требования истца о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения основаны на ненадлежащем исполнении последним условий договора участия в долевом строительстве жилого дома.

Вместе с тем, учитывая положения закона и условия заключенного между сторонами договора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований полагать наличие неосновательного обогащения ответчика и считает требование истца о взыскании доплаты в размере 56319 рублей 21 копейки не подлежащим удовлетворению. 

Согласно передаточному акту объекта долевого строительства по договору № ДДУ-15/1 от 2 апреля 2015 года общая площадь приобретенной квартиры включает жилую площадь самой квартиры, без учета лоджии, т.е. составляет 25,90 кв.м, что согласуется с экспликацией, а также с положениями пунктов 3.34 и 3.36. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации и частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу которых для оплаты жилья и коммунальных услуг используются показатели площади квартиры без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров (л.д. 53-55). 

Таким образом, довод истца о некорректном указании в передаточном акте общей площади квартиры 25,90 кв.м вместо 25,85 кв.м при том, что истец при округлении значения общей площади до одного десятичного знака - с 25,85 кв. м до 25,1 кв.м - допускает явную математическую ошибку, судом отклоняется как не основанный на законе.

При таких обстоятельствах требование истца о возложении на ответчика обязанности внести в передаточный акт корректный показатель общей площади 25,1 кв.м удовлетворению не подлежит, поскольку указанная в нем общая площадь 25,9 кв.м соответствует подсчетам, представленным ГУП МО «МОБТИ» и произведенным в соответствии с положениями Инструкции, и в соответствии с назначением помещений, указанных застройщиком.

В силу статьи 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. 

При разрешении требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда суд исходит из того, что условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства, о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, требования истца о взыскании компенсации морального вреда и штрафа, являются производными от требований истца о защите прав потребителя.

Не установив нарушений ответчиком прав истца как потребителя, суд отказывает истцу в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда в размере 60000 рублей и штрафа.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» о взыскании денежных средств и защите прав потребителя отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Апатитский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий Е.А. Муравьева