УИД № 57RS0023-01-2025-000870-33 Производство № 2-1266/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 июня 2025 г. г. Орел

Советский районный суд г. Орла в составе

председательствующего судьи Флоря Д.В., 

при секретаре судебного заседания Хохловой Т.С.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6, ФИО7, ФИО2, ФИО8, ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фортуна» о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фортуна» (далее – ООО «СЗ «Фортуна») о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обоснование требований указала, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>. Истцу стало известно, что в 

<

...> в октябре 2024 года состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в очно-заочной форме, с оформлением бюллетеней для голосования, на котором решались такие вопросы как выбор способа управления многоквартирным домом, выбор управляющей организации и установление размеров платы за услугу по содержанию и ремонту жилого помещения, а также дополнительных платных услуг для собственников помещений многоквартирного дома. Решение за всех собственников помещений многоквартирного дома принял застройщик жилого комплекса в лице ООО «СЗ «Фортуна», выбрав подконтрольную управляющую организацию для многоквартирного дома – ООО «УК «Крылья», созданную для этого дома, установив завышенный размер платы за жилищную услугу, навязав жильцам дома дополнительные услуги по завышенным расценкам. Истец и большинство иных собственников помещений не уведомлялись о проведении общего собрания собственников помещений с указанием повестки дня общего собрания, также они не принимали участия в очной части собрания, которая согласно протоколу от ДД.ММ.ГГ проводилась в 

<

данные изъяты> минут ДД.ММ.ГГ на придомовой территории многоквартирного дома. Истец также не участвовала в заочном голосовании общего собрания по причине отсутствия предложения со стороны инициатора общего собрания собственников, бланк для голосования не направлялся. 

Из содержания протокола от ДД.ММ.ГГ №*** внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, проведенного в форме очно-заочного голосования с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, истцу стало известно о принятых большинством собственников (

<

данные изъяты> голосов в бюллетенях, поступивших до даты окончания их приема, что составляет 51% от общего числа голосов собственников помещений в доме), принявших участие в голосовании, решениях, оформленных указанным протоколом. 

Ссылаясь на существенные нарушения порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения общего собрания, заочного голосования, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющие на волеизъявление участников собрания, а также на нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании, истец полагает решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, предусмотренные пунктами 1-11 Протокола от ДД.ММ.ГГ №***, незаконными и недействительными.

При этом истец указал на нарушение установленного законом десятидневного срока уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, поскольку из сообщения о созыве общего собрания собственников помещений, которое датировано ДД.ММ.ГГ, усматривается, что очная часть собрания была назначена на ДД.ММ.ГГ на 

<

данные изъяты>

Также указывает на то, что сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений многоквартирного дома заказными письмами не направлялись, под роспись не вручались, в связи с чем собственники не знали о проведении данного собрания в доме. Предположительно, инициатором общего собрания был выбран способ уведомления о предстоящем собрании путем размещения сообщения о нем в подъездах на первом этаже около лифта, что допустимо, если указанный способ размещения сообщения утвержден решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Такого решения собственники помещений дома не принимали.

Обращает внимание, что в сообщении о созыве общего собрания в качестве инициатора собрания указано несуществующее юридическое лицо – ООО «Специализированный застройщик «ЖК Крылья», кроме того, в повестке дня общего собрания и в протоколе общего собрания указано на избрание председателем общего собрания ФИО10 – генерального директора ООО «Специализированный застройщик «ЖК Крылья», при этом сообщение о созыве общего собрания подписано представителем ООО «Специализированный застройщик «Фортуна», что является обстоятельством введения собственников помещений в заблуждение относительно инициатора проведения общего собрания.

Также указывает на нарушение срока проведения общего собрания, заявленного инициатором общего собрания в сообщении о созыве общего собрания собственников, что является безусловным ущемлением жилищных прав собственников помещений многоквартирного дома на выражение своего волеизъявления и грубым нарушением порядка проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Так, в сообщении о созыве общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома указано, что очная часть собрания назначается на ДД.ММ.ГГ, в случае отсутствия кворума заочная часть голосования начинается с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, также указано, что датой оглашения итогов собрания является ДД.ММ.ГГ. Между тем, протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГ №*** содержит дату начала общего собрания - ДД.ММ.ГГ, дату окончания приема бюллетеней голосования на собрании - ДД.ММ.ГГ, что не соответствует дате начала и окончания общего собрания, указанным в сообщении о проведении общего собрания.

Кроме того, согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ №*** датой оглашения итогов собрания значится ДД.ММ.ГГ, то есть дата оспариваемого протокола не соответствует дате подведения итогов общего собрания (дате подсчета голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, протокол был составлен до даты оглашения итогов собрания в форме очно-заочного голосования.

Полагает, что застройщик многоквартирного дома неправомерно участвовал в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Как видно из протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГ №***, общее количество голосов в доме составляет 

<

данные изъяты>, что соответствует общей площади помещений в доме - 

<

данные изъяты>., из них жилых помещений - 

<

данные изъяты>., нежилых помещений - 

<

данные изъяты>. При этом количество голосов, принявших участие в очно-заочном голосовании - 

<

данные изъяты> что составляет 50,51% от общего количества голосов собственников помещений в доме, а не как неверно указано в оспариваемом протоколе - 51%. Фактически кворум был обеспечен голосованием одного застройщика за помещения, общей площадью 

<

данные изъяты> Однако в собственность застройщик на момент проведения собрания оформил только 1 помещение, о чем указано в сообщении о созыве общего собрания. Указание застройщика в качестве документов о праве собственности на помещения на разрешение на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГ противоречит требованиям ст.18 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Приводит доводы о том, что принятыми решениями на общем собрании нарушены права и законные интересы истца и других собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании изложенного истец просила суд признать недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного 

<

...>, отраженные в пунктах №*** Протокола №*** от ДД.ММ.ГГ, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Радзиховский М.Ю., ФИО10, общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Крылья» (далее – ООО УК «Крылья»), Департамент надзорной и контрольной деятельности Орловской области.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соистцов привлечены ФИО7, ФИО11, ФИО8, ФИО9

В ходе рассмотрения дела истец ФИО6, ее представители ФИО12, действующий на основании доверенности, ФИО13, допущенная к участию в деле в порядке ст.53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске. Также указали на отсутствие кворума, необходимого для принятия решений на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. 

<

данные изъяты>

Истцы ФИО7, ФИО11, ФИО8, ФИО9 в ходе рассмотрения дела поддерживали исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фортуна» о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Представители ответчика ООО «СЗ «Фортуна» ФИО14, действующий на основании доверенности, а также генеральный директор ООО «СЗ «Фортуна» ФИО10, который привлечен к участию в деле также в качестве третьего лица, возражали против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, указанным в письменных возражениях на исковое заявление, указав, что на дату созыва и проведения общего собрания собственников многоквартирного дома истец ФИО6 не имела права участвовать в нем, поскольку 

<

...>, расположенная в 

<

...> 1, по 

<

...>, была передана ей застройщиком согласно акту приема – передачи от ДД.ММ.ГГ, в связи с чем подлежат отклонению ее доводы о неуведомлении ее о проведении общего собрания. Кроме того, застройщик имеет право участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по тем помещениям, которые созданы им за счет собственных средств и в отношении которых не заключены договоры участия в долевом строительстве. Голосование ООО «СЗ «Фортуна» в оспариваемом собрании осуществлялось помещениями, в отношении которых не были заключены договоры участия в долевом строительстве, то есть их строительство осуществлялось за счет собственных средств застройщика, что подтверждается последующей регистрацией права собственности на них за ответчиком. Также указали на допущенную опечатку в сообщении о созыве собрания в части времени окончания голосования и оглашения итогов голосования, которое было представлено ответчиком в орган государственного жилищного надзора в пакете документов для включения многоквартирного дома в реестр лицензий Орловской области. Данное сообщение с опечаткой было предоставлено только в Управление государственной жилищной инспекции Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области, на подъездах многоквартирного дома не размещалось. Также указали на то, что голосование истца ФИО6 не могло повлиять на принятие решения собрания, поскольку она не могла принимать участия в голосовании до принятия от застройщика помещения, и количество ее голосов не способно было повлиять на результаты голосования. Полагали недоказанным причинение истцу убытков или наступление иных существенных неблагоприятных последствий.

Представитель третьего лица ООО УК «Крылья» генеральный директор Общества ФИО15 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, в ходе рассмотрения дела указывал на то обстоятельство, что застройщик при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома голосовал также по нежилым помещениям, однако данный бюллетень, вероятно, утерян. Также пояснил, что по результатам проведения третьего собрания собственников помещений многоквартирного дома было принято решение подтвердить решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГ №***. 

Представитель третьего лица Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо Радзиховский М.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. 

Согласно ч.1.1 ст.44 ЖК РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 4, п.4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом, принятие решения о выборе управляющей организации.

Положениями ст.44.1 ЖК РФ установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования.

В силу ч.3 ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. 

Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч.4 ст.45 ЖК РФ). 

Согласно ч.5 ст.45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); 3) дата, место и время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования время начала и окончания голосования (продолжительность голосования); 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (в редакции, действующей на дату проведения оспариваемого собрания) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

На основании ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В пункте 104 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что правила главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии с п. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 109 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

На основании ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5 являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу

<

...>. 

В период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого 

<

...> в форме очно-заочного голосования.

В повестку дня были вынесены следующие вопросы:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

По итогам голосования был оформлен протокол от ДД.ММ.ГГ №***, из содержания которого следует, что приняты положительные решения по всем вопросам повестки дня. 

Истцы участия в голосовании не принимали.

ДД.ММ.ГГ генеральным директором ООО УК «Крылья» ФИО15 в адрес Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> от ДД.ММ.ГГ №*** с приложениями (№***). 

Согласно представленному по запросу суда прокуратурой Советского района г.Орла подлиннику протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГ №***, инициатором указанного собрания выступило ООО «СЗ «Фортуна» как собственник 

<

...>, а его секретарем - Радзиховский М.Ю.

Дата и время проведения очной части голосования – ДД.ММ.ГГ в 

<

данные изъяты>, дата окончания приема бюллетеней голосования на собрании – ДД.ММ.ГГ, дата оглашения итогов собрания – ДД.ММ.ГГ.

Из протокола общего собрания следует, что общая площадь помещений дома составляет 

<

данные изъяты>

Согласно представленному по запросу суда подлиннику сообщения о созыве общего собрания собственников помещений в 

<

...>, от ДД.ММ.ГГ, поступившему в адрес Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области с протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГ, инициатором собрания является ООО «Специализированный застройщик «ЖК Крылья». Очная часть собрания назначена на ДД.ММ.ГГ в 8 часов 30 минут, по адресу: 

<

...>, придомовая территория. В случае отсутствия кворума на очной части общего собрания, собрание переходит в заочную форму, бланки бюллетеней для голосования будут доставлены собственникам помещений инициатором собрания либо его представителями, начиная с ДД.ММ.ГГ, заполненные бюллетени возвратить не позднее ДД.ММ.ГГ. Дата оглашения итогов собрания – ДД.ММ.ГГ в 8 часов 30 минут. Также сообщение содержит повестку дня собрания.

Из пояснений представителя ответчика ФИО10 усматривается, что сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме было размещено в общедоступном месте – на двери подъезда, каждому собственнику помещений в данном доме заказным письмом сообщение не направлялось. 

При этом утверждение представителя ответчика о сообщении собственникам помещений в доме о проведении собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения, опровергается материалами дела. Так, сообщение о созыве общего собрания собственников датировано ДД.ММ.ГГ, из указанного сообщения усматривается, что очная часть голосования назначена на ДД.ММ.ГГ, что противоречит положениям ч.3 ст.45 ЖК РФ.

Также суд отмечает, что в названном сообщении указано, что в случае отсутствия кворума на очной части голосования, заочная часть голосования состоится с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, датой оглашения итогов собрания является ДД.ММ.ГГ, бюллетени необходимо возвратить до ДД.ММ.ГГ, при этом протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГ №*** содержит сведения о дате начала общего собрания - ДД.ММ.ГГ, дате окончания приема бюллетеней голосования на собрании - ДД.ММ.ГГ, что не соответствует сведениям, указанным в сообщении о проведении общего собрания. Кроме того, в сообщении также указано на то, что инициатором собрания является ООО «Специализированный застройщик «ЖК Крылья», тогда как в протоколе общего собрания его инициатором указано ООО «Специализированный застройщик «Фортуна», в связи с чем суд приходит к выводу о наличии нарушений требований ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Ссылка представителя ответчика о том, что сообщение с указанными описками было направлено только в адрес Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области, собственники помещений были ознакомлены с иным сообщением, материалами дела не подтверждается. Представленные представителем ответчика фотографии названного сообщения указанные доводы не подтверждают, поскольку невозможно установить, когда были сделаны данные фотографии. 

Судом установлено, что собственники помещений приняли участие в общем собрании путем изъявления воли по вопросам повестки дня в решениях для голосования, в которых отражена дата заполнения, соответствующая периоду проведения общего собрания собственников помещений.

Разрешая вопрос о наличии кворума в проведении оспариваемого собрания и принятии решений на нем, судом установлено, что общая площадь жилых и нежилых помещений указанного многоквартирного дома составляет 

<

данные изъяты>

При подсчете кворума, судом за основу принимаются решения для голосования, а также вышеприведенные сведения о том, что общая площадь жилых и нежилых помещений указанного многоквартирного дома составляет 

<

данные изъяты>

Судом произведен расчет кворума в соответствии с представленными решениями для голосования и установлено, что в собрании, помимо застройщика, приняли участие собственники помещений, которым принадлежит 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

При этом суд соглашается с позицией истца об исключении из расчета кворума голосов собственников 

<

...>, общей площадью 

<

данные изъяты>

Также в материалах дела имеется решение для голосования, подписанное генеральным директором ООО «СЗ «Фортуна» ФИО10, согласно которому на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 20 сентября 2024 года застройщик проголосовал как собственник жилых помещений №***

При этом в ходе рассмотрения дела судом установлено, и сторонами не оспаривалось, что на момент голосования право собственности на указанные жилые помещения зарегистрировано не было. 

Между тем, застройщик полномочен голосовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по помещениям, созданным им на собственные средства, вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения и его следует рассматривать как фактического собственника вновь созданных объектов недвижимости (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть в таком же порядке как и участники долевого строительства в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, суд соглашается с доводом истцов об исключении голосов по жилому помещению №***, повторно указанному в решении для голосования (т№***). При этом доводы ответчика о том, что в решении для голосования допущена описка, вместо дважды указанного жилого помещения №***, предполагалось жилое помещение №***, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Окончательно, в отношении голосов собственников иных жилых помещений, принявших участие в голосовании, сторонами доводы, касающиеся проверки кворума общего собрания, не заявлялись. 

Таким образом, при подсчете кворума установлено, что на общем собрании собственников всего 

<

данные изъяты>

При этом доводы ответчика о том, что застройщик также голосовал по нежилым помещениям многоквартирного дома не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, представленная ответчиком копия решения для голосования указанный факт не подтверждает, поскольку суду не был представлен оригинал указанного документа, в представленных по запросу суда прокуратурой Советского района г.Орла подлинниках документов к протоколу общего собрания собственников отсутствует решение для голосования ООО «СЗ «Фортуна» по нежилым помещениям многоквартирного дома.

Довод представителя третьего лица ООО УК «Крылья» о том, что указанный документ был утерян после его предоставления в Департамент надзорной и контрольной деятельности Орловской области является голословным.

При этом суд также отмечает, что представленные в адрес суда прокуратурой Советского района г.Орла подлинники документов отличаются от копий документов, представленных в суд ответчиком (в том числе сообщение о созыве общего собрания собственников).

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отсутствии кворума при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 

Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело место существенное нарушение жилищного законодательства, что является основанием для признания недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном 

<

...>, оформленных протоколом от ДД.ММ.ГГ №***.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 108 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения, в частности решение принято при отсутствии необходимого кворума (пункт 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с этим ссылка представителя третьего лица ООО УК «Крылья» на то, что решения, принятые на собрании собственников помещений в многоквартирном 

<

...>, оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГ №***, подтверждены решением собрания от ДД.ММ.ГГ, правового значения не имеет, так как указанное решение оспаривается истцами, в том числе по причине отсутствия необходимого кворума, влекущего ничтожность этого решения.

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку исковые требования признаны правомерными, то с ответчика в пользу истца ФИО6 надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО6 (паспорт №***), ФИО7 (паспорт №***), ФИО11 (паспорт №***), ФИО8 (паспорт №***), ФИО9 (паспорт №***) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фортуна» (ОГРН №*** о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме удовлетворить.

Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном 

<

...>, оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГ №***.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фортуна» в пользу ФИО6 расходы по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Советский районный суд г. Орла в течение месяца со дня изготовления судом мотивированного текста решения.

Мотивированный текст решения изготовлен 24 июня 2025 года.

Судья Д.В. Флоря