Дело № 2-109/2020

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Семилуки 11 февраля 2020 г. 

Семилукский районный суд Воронежской области в составе судьи Воробьевой С.В. 

при секретаре Кузнецовой Т.О., 

с участием ответчика ФИО1 и его представителя по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, расторжении договора и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1 в связи с тем, что АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Воронежской области» и ФИО1 заключили договор займа от 25.02.2016г. № 47/16-фгп, согласно которому ответчику предоставлен заем в размере 1036000 рублей сроком на 300 месяцев, процентная ставка за пользование кредитом – 10,9 % годовых. Кредит предоставлен для целевого использования – приобретения в собственность недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, состоящей из одной жилой комнаты, имеющей общую площадь 

<

данные изъяты> кв.метров, кадастровый №. Истец исполнил свои обязательства в полном объеме. Однако, ответчик в нарушение условий договора, начиная с апреля 2019 года, перестал выполнять свои обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование им. 10.10.2019г. ответчику было направлено уведомление с требованием о досрочном погашении задолженности по договору займа, однако платежей до настоящего времени не поступало. По состоянию на 22.11.2019г. общая сумма задолженности составляет 1047890 рублей 02 копейки, из которых 1004290 рублей 45 копеек – задолженность по основному долгу; 41917 рублей 82 копейки – задолженность по процентам; 1681 рубль 75 копеек – задолженность по уплате пени. Поэтому истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору займа в сумме 1047890 рублей 02 копейки, расходы по уплате государственной пошлины, расторгнуть договор займа и обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.метров, определив начальную продажную стоимость в размере 80% от рыночной стоимости в сумме 1041600 рублей.

Представитель истца АО «Дом.РФ» по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании пояснил, что задолженность образовалась из-за финансовых трудностей, просил не обращать взыскание на квартиру, поскольку он проживает в ней несовершеннолетней дочерью, другого жилья не имеет. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании просил не обращать взыскание на квартиру. 

Представитель третьего лица отдела по образованию и опеке администрации Семилукского муниципального района Воронежской области ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в заявлении просила дело рассмотреть в ее отсутствие. 

Выслушав ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

25.02.2016г. между АО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» и ФИО1 заключен договор займа № 47/16-фгп о предоставлении займа в сумме 1036000 рублей на приобретение квартиры общей площадью 

<

данные изъяты> кв.метров, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на срок 300 месяцев под 10,9 % годовых, размер ежемесячного платежа составляет 10092 рублей. Исполнение обязательств договору займа обеспечивается закладной от 25.02.2016г. (л.д. 28-54).

На основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом №97-р от 02.03.2018г. изменено наименование АО «Агентство жилищного ипотечного кредитования» на АО «ДОМ.РФ» (л.д. 22-24).

Согласно договору купли-продажи от 25.02.2016г. ФИО1 приобрел в собственность квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, расположенную по адресу: 

<

адрес>, квартира оценена сторонами в 1295000 рублей, из которых 259000 рублей выплачиваются за счет собственных денежных средств, а 1036000 рублей за счет средств, предоставляемых по договору займа (л.д. 55-58).

Право собственности на вышеуказанную квартиру с кадастровым номером 

<

данные изъяты> зарегистрировано за ФИО1 02.03.2016г., что подтверждается выпиской из ЕГРП от 30.10.2019г., на квартиру имеется обременение в виде залога в силу закона в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Воронежской области» (л.д.58-61). 

В соответствии с п.п. 2.5.2., 2.5.3 Общих условий договора при нарушении сроков возврата займа заемщик уплачивает по требованию займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,05 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца. При нарушении сроков уплаты начисленных за пользование займом процентов заемщик уплачивает по требованию займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,05% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно). В соответствии с п.п. 2.4.4.1 Общих условий договора займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) (л.д.31-36).

Из содержания договора займа следует, что банк вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком его обязательств по возврату суммы кредита и уплате процентов потребовать от заемщика досрочно возвратить сумму кредита, процентов за пользование кредитом и суммы неустойки. 

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. ст. 309-310 Гражданского кодекса РФ обязательства сторонами должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Кредитор условия договора исполнил в полном объеме, что подтверждается копией платежного поручения № 171 от 25.02.2016г. о перечислении денежной суммы в размере 1036000 рублей на счет ФИО1 (л.д. 28). Вместе с тем, обязанности по договору займа заемщиком исполнялись ненадлежащим образом, имели место нарушения сроков возврата кредита, а с апреля 2019 года ответчик в одностороннем порядке прекратил исполнять взятые на себя обязательства по возврату займа. 

Неисполнение ответчиком обязательств по договору займа послужило основанием для предъявления данного иска. Предварительно истцом было направлено ответчику требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки и расторжении договора, которое оставлено без ответа (л.д. 62). 

В соответствии с п. 2 ст. 819 Гражданского кодекса РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила о займе, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа кредитного договора.

Статья 809 Гражданского кодекса РФ предусматривает право займодавца на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу ст. ст. 810-811 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа, в случае ее несвоевременного возврата на эту сумму подлежат уплате проценты, предусмотренные договором, со дня, когда она должна быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу, независимо от уплаты процентов, предусмотренных ст. 809 ГК РФ.

Согласно представленному АО «ДОМ.РФ» расчету, задолженность по договору займа по состоянию на 22.11.2019г. составляет 1047890 рублей 02 копейки, в том числе: задолженность по основному долгу – 1004290 рублей 45 копеек; задолженность по процентам - 41917 рублей 82 копейки; задолженность по уплате пени – 1681 рубль 75 копеек (л.д. 26-27). Расчет истцом составлен правильно и ответчиком не оспаривается. 

Статья 811 Гражданского кодекса РФ указывает, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом достоверно установлено ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору займа, а также наличие оснований для требования от заемщика досрочного возврата займа, уплаты причитающихся процентов за пользование займом и неустойки согласно условиям договора займа. 

Таким образом, исковые требования о взыскания с ответчика задолженности в размере 1047890 рублей 02 копейки суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере. 

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

На основании ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса РФ суд усматривает законные основания для расторжения договора займа от 25.02.2016г. №47/16-фгп, поскольку в судебном заседании нашел свое подтверждение факт существенного нарушения его заемщиком, на предложение банка о расторжении договора ответчик не ответил. 

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. 

Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе, относящегося к объектам недвижимости.

Исполнение обязательств заемщика по договору займа от 25.02.2016г. №47/16-фгп обеспечивалось закладной от 25.02.2016г. квартиры общей площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, собственником которой является ответчик. 

Согласно п. 4 ст. 334 Гражданского кодекса РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно положениям п. 2 ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе, права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. 

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в п.1 статьи 5 названного Федерального закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с п.1 ст. 50 вышеуказанного закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

Статья 51 указанного Федерального закона определяет, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с п.1 ст.54.1 Федерального закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. На момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно должны быть соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. 

Согласно пункту 5 указанной статьи, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно п. 1 и 2 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных Федеральным законом. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенный жилой дом возможно как в случае, когда такой дом заложен по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ответчик не исполнил обязательство по возврату займа, и с апреля 2019 года прекратил выплаты ежемесячных платежей, до настоящего времени долг по договору займа не погашен.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о правомерности обращения взыскания на заложенное имущество, даже независимо от того, что оно может являться единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи.

В связи с изложенным суд не принимает во внимание и считает несостоятельными доводы ответчика о том, что квартира является для него и его 

<

данные изъяты> единственным жильем (л.д.149-151,156). 

Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 указанного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно отчету об оценке от 14.11.2019г. рыночная стоимость объекта составляет 1302000 рублей, 80% от данной суммы составляет 1041600 рублей (л.д.65-138). 

Истец просит определить начальную продажную цену данного объекта, исходя из 80% его рыночной стоимости, то есть в размере 1041600 рублей. 

Суд считает возможным определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1041600 рублей, равной 80% рыночной стоимости. 

С учетом изложенного, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем реализации с публичных торгов подлежат удовлетворению.

На основании ст.98 ч.1 ГПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по уплате госпошлины в размере 19439 рублей 45 копеек, а всего необходимо взыскать с ответчика 1067329 рублей 47 копеек (1047890 руб. 02 коп. + 19 439 руб. 45 коп.). Руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, расторжении договора и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» 1067329 (один миллион шестьдесят семь тысяч триста двадцать девять) рублей 47 копеек, из них: 1047890 рублей 02 копейки - задолженность по договору займа, 19439 рублей 45 копеек - расходы по уплате государственной пошлины. 

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, кадастровый №, путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1041600 (один миллион сорок одна тысяча шестьсот) рублей.

Расторгнуть договор займа № 47/16-фгп от 25.02.2016г., заключенный между АО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Воробьева С.В.

Мотивированное решение составлено 17.02.2020г.