УИД 54RS0009-01-2024-003782-52

Дело №2-2038/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 декабря 2025 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Сараевой А.А.,

при секретаре Дождёвой В.К.,

с участие представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о возмещении расходов на устранение недостатков,

У С Т А Н О В И Л:

16.09.2021 года между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимости (жилой дом и земельный участок) в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

 адрес > общей стоимостью 5 430 000 рублей.

Каких-либо недостатков жилого дома и земельного участка в договоре оговорено не было. Явных недостатков ни дома, ни участка при осмотре объектов не обнаружено. Жилой дом был оснащен санузлом (канализация обустроена в виде выгребной ямы), водопроводом от автономной скважины, что соответствовало технической документации. Визуально каких-либо проблем с инженерными коммуникациями дома не имелось. Опасений о наличии каких-то скрытых недостатков в приобретаемых объектах не возникло.

В 2022 году в ходе кадастровых работ выяснилось, что фактически дом находился не в границах земельного участка с кадастровым номером №, а на двух участках с кадастровыми номерами №, прав на который ни истец не ответчик не имели.

В декабре 2022 сожитель ФИО3 провалился в выгребную яму. По заключению специалиста, расположение ямы не соответствует действующим нормативам, емкость септика разгерметизирована, находится в недопустимой близости от фундамента дома, подмывается одна из свай жилого дома, что может привести к разрушению конструкций жилого дома. Нарушения являются существенными и для их устранения требуется демонтаж конструкций септика (выгребной ямы) и перенос на нормативное рассмотрение.

В сентябре 2023 года ФИО3 обратилась к ФИО4 с претензией. В течение 2023-2024 годов документы на жилой дом и земельный участок были за счет ответчика приведены в надлежащее состояние. Земельный участок был перераспределен с соседним участком №, участку присвоен номер №, был подготовлен новый техплан на дом. Однако претензия относительно аварийного состояния выгребной ямы была оставлена ответчиком без удовлетворения.

ФИО3, полагая свои права нарушенными, ссылаясь на положения статей 15, 1064, 474, 475, 476, 483, 557 ГК РФ, указывая, что на момент приобретения жилого дома он имел скрытые строительные недостатки, о которых до заключения договора купли-продажи ей известно не было и обнаружить их при первоначальном осмотре жилого дома было невозможно, обратилась в суд с иском к ФИО4, с учетом уточнения, о взыскании в счет возмещения расходов на устранение недостатков товара – жилого дома №

<

 адрес > 830830,56 рублей.

Истец ФИО3, извещенная о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

В судебном заседании представитель истца - ФИО1 заявленные исковые требования с учетом их уточнения поддержал, настаивал на их удовлетворении, указав, что заключением судебной экспертизы установлены существенные строительные недостатки, которые истец самостоятельно установить при покупке дома не могла. Выявленные недостатки являются скрытыми. Все претензии истца к ответчику сводятся к недостаткам выгребной ямы, которая была размещена в нарушение действующих нормативов, а также нарушена технология ее создания и устройства, что приводит к разрушению фундамента дома и попаданию стоков в питьевой колодец. Недостатки были обнаружены уже после подписания договора купли-продажи в результате привлечения профильного специалиста к осмотру приобретенных объектов 15.01.2023 после того как 31.12.2022 гражданский муж истца провалился в выгребную яму. 06.09.2024 года истцом было направлено в суд исковое заявление, то есть в пределах трех лет с того дня, когда узнала о нарушении своего права.

Ответчик ФИО4, извещенная о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

В судебном заседании представитель ответчика - ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержав доводы письменных возражений и возражений на письменный отзыв истца на возражения ответчика, из которых следует, что жилой дом и земельный участок на момент заключения договора купли-продажи от 16.09.2021 года находились в качественном состоянии, соответствующем условиям указанного договора, который имеет силу акта приема-передачи. Никаких претензий относительно качества передаваемых по договору купли-продажи объектов со стороны покупателя в момент подписания договора не предъявлено, истец приняла спорные объекты в состоянии, отвечающем условиям договора купли-продажи. Изложенные в иске претензии относительно расположения жилого дома на земельном участке, а также о границах данного земельного участка не имеют правового значения для рассматриваемого спора, т.к. они были добровольно удовлетворены ФИО4 за свой счет. На момент предъявления иска местоположение жилого дома и границы участка, на котором он расположен, приведены в соответствие с требованиями действующего законодательства. По утверждению истца, ответчик передала ей жилой дом, имеющий дефекты, затрудняющие (вплоть до невозможности) его использование по назначению, угрожающие целостности жилого дома, здоровью истца и членов его семьи. Исходя из смысла заявленных исковых требований, дефекты жилого дома выражаются в близости выгребной ямы к свае дома, а недостатки земельного участка - в самом нахождении на нем выгребной ямы. С утверждениями истца о наличии скрытых дефектов нельзя согласиться, поскольку она лично приняла и осмотрела приобретенные объекты. Вместе с недвижимостью ей были переданы все сопутствующие документы, в том числе техпаспорт на жилой дом, составленный по состоянию на 14.07.2021 года и технический план здания от 20.07.2021 года. По данным технического паспорта канализация дома оборудована в виде выгребной ямы. Таким образом, ФИО3 в момент покупки недвижимости знала и видела, что канализация дома оборудована в виде выгребной ямы и видела, где эта яма расположена. Расположение выгребной ямы непосредственно рядом с жилым домом было возможно обнаружить путем визуального осмотра. Это обстоятельство не помешало истцу подписать договор купли-продажи и акт приема-передачи недвижимости. Следовательно, расположение выгребной ямы не в соответствии с нормативами нельзя считать скрытым недостатком товара, что не дает ФИО3 права ссылаться на положения статьи 475 ГК РФ, утверждая, что ей передан товар ненадлежащего качества, то есть товар со скрытыми недостатками. Истец имела возможность привлечь для осмотра дома и земельного участка, включая коммуникации, специалистов в этой области. Тем не менее, понимая и видя, что приобретаемый ею жилой дом оснащен канализацией в виде выгребной ямы (не септиком), ФИО3 согласилась приобрести дом в таком качественном состоянии и не воспользовалась помощью соответствующих специалистов. Дефекты дома и земельного участка, на которые указывает истец, обнаружены в июне 2024 года, то есть за пределами установленного законом двухгодичного срока для обнаружения недостатков проданного товара. Взаимосвязь между качеством питьевой воды и техническим состоянием объектов недвижимости на момент приобретения их ФИО3 ничем не подтверждена. Предметом договора является жилой дом и земельный участок, а не выгребная яма, к расположению которой у ФИО3 возникли претензии, спустя почти три года эксплуатации дома после его покупки. Доказательств, свидетельствующих об осведомленности ответчика об имеющихся недостатках товара и умышленном сокрытии данных сведений от покупателя, не представлено. Срок службы выгребных ям, как правило, 5-10 лет. В настоящее время канализация дома требует срочной замены. Вместе с тем, утверждая об угрозе обрушения дома, ФИО3 не предпринимает никаких действий по оборудованию септика, тем самым, умышленно причиняя вред строению. Срок для предъявления претензий по качеству переданного истцу товара необходимо исчислять с 16.09.2021 года, когда был подписан акт приема-передачи. Кроме того, в настоящий момент истец просит взыскать денежные средства в счет стоимости устранения недостатков, которые не понес. Настаивала на том, что ФИО3, действуя как покупатель, осмотрительно и добросовестно, имела возможность оценить состояние колодца сбора стоков при заключении договора купли-продажи путем визуального осмотра.

Третьи лица ФИО5, ПАО «АК БАРС» Банк, извещенные о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные доказательств, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из положений статьи 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно статье 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положениями статьи 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Правовые последствия, предусмотренные статьей 475 ГК РФ, наступают, если покупатель обнаружил в переданном товаре недостатки, о которых не был предупрежден продавцом.

В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки; к явным недостаткам относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (лабораторные испытания); скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.

Продавец на основании статьи 476 ГК РФ отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 477 ГК РФ).

14.08.2021 между ФИО4 (далее продавец) и ФИО3, ФИО6 (далее покупатели) был заключен предварительный договор №, по условиям которого продавец и покупатель обязуются заключить основной договор купли-продажи на объект недвижимости, которые представляют собой: жилой дом с КН № общей площадью 171,4 кв.м и земельный участок площадью 1193+/-24 кв.м; земельный участок площадью 826+/-10 кв.м. с КН №. Для чего в срок не позднее 30 сентября 2021 подписать его при соблюдении условий настоящего договора за 6900000 рублей.

Как следует из взаимосогласующихся пояснений представителей сторон, в последующем условия основного договора были скорректированы. Согласование условий договора и его оформление осуществлялось посредством привлечения риэлторов.

Из пояснений представителя истца следует, что ФИО6 является сожителем ФИО3

Согласно договору купли-продажи недвижимости (жилой дом с земельным участком) от 16.09.2021, ФИО3 приобрела у ФИО4 жилой дом с КН № общей площадью 171,4 кв.м и земельный участок с КН № площадью 1193+/-24 кв.м по адресу: 

<

 адрес > Стоимость жилого дома составляет 1430000 рублей, земельного участка – 4000000 рублей, совокупная стоимость объектов – 5430000 рублей. Недвижимость приобретается покупателем за счет кредитных средств в размере 5430000 рублей, предоставляемых ПАО «АК БАРС» Банк по кредитному договору №№ от 16.09.2021.

Указанный договор в установленном порядке зарегистрирован 29.09.2021.

По условиям кредитного договора №№ от 16.09.2021, заключенного между ФИО3 и ПАО «АК БАРС» Банк, ФИО3 предоставлен кредит в размере 5430000 рублей на срок 280 месяцев под 10,59 % годовых. Обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека объекта недвижимости в силу закона. Кредит предоставляется для целевого использования, а именно: приобретения в собственность жилого дома с КН № общей площадью 171,4 кв.м за цену 1430000 рублей и земельного участка с КН № площадью 1193+/-24 кв.м за цену 4000000 рублей по адресу: 

<

 адрес > Общая стоимость объекта составляет 5430000 рублей.

Согласно закладной, рыночная стоимость предмета ипотеки 6442000 рублей, земельного участка – 1353000 рублей исходя из заключения оценщика из выписки из отчета НОНФ-02596-СБ от 28.08.2021.

Из технического паспорта на жилой дом с КН № следует, что дом 2016 года постройки, общей площадью 157,9 кв.м, жилой 65,9 кв.м, площадью здания – 171,4 кв.м. Водопровод – автономный от скважины, техническое состояние хорошее, канализация – выгребная яма, техническое состояние хорошее.

По данным ЕГРН, ФИО3 с 29.09.2021 является собственником жилого дома с КН № и земельного участка с КН №, который снят с кадастрового учета 14.03.2024. На основании соглашения об образовании двух земельных участков путем перераспределения между собственниками земельных участков от 23.11.2023, 14.03.2024 образован земельный участок с КН №, право собственности на который 14.03.2024 зарегистрировано за ФИО3 В границах данного земельного участка расположен жилой дом с КН №

Из пояснений представителя истца следует, что между сторонами через риэлтора и юриста велась переписка в мессенджере «WhatsАpp» по вопросу приобретения жилого дома и земельного участка, а также последующего решения вопросов с границами земельных участков и выгребной ямы.

Согласно протоколу осмотра доказательств, в чате «голубой дом Кати» велась переписка относительно условий сделки купли-продажи, сбора документации, технического паспорта, в том числе оформления кредитного договора. 23.10.2023 через представителя велась переписка по поводу организации выгребной ямы, устранения ее недостатков. Кроме того, велась переписка относительно границ земельных участков, перераспределения земельных участков.

25.09.2023 ФИО3 обратилась к ФИО4 с претензией, в которой в том числе ссылалась на отсутствие автономной канализации (присутствует только «выгребная яма»), находящейся в аварийном состоянии. Местоположение выгребной ямы от границы дома 1 метр, близость от колодца с поливочной водой 2 метра, что идет в нарушение СНиП и СанПин. В связи с чем пользоваться жилым домом с выгребной ямой не представляется возможным.

В соответствии с актом исследования ООО «Сибремстрой» №06/03/2024 от 18.06.2024, месторасположение септика (выгребная яма) относительно жилого дома, расположенного по адресу: Новосибирская 

<

 адрес > на земельном участке с КН № не соответствует требованиям строительных, градостроительных, а также санитарно-бытовых норм и правил в части требуемых нормативных расстояний: расстояние между септиком и домом – 5 метров, между септиком и границей участка – 4 метра. Установленные нарушения являются существенными и для их устранения требуется демонтаж конструкций септика (выгребная яма) и переноса на нормативное расстояние. Месторасположение смотрового колодца централизованного водопровода соответствует требованиям нормативных документов. При исследовании установлено, что угрозу разрушения или потери устойчивости жилого дома на земельном участке с № создает месторасположение септика-накопителя (выгребная яма), так как емкость септика для сбора бытовых и сточных вод разгерметизирована и находится на недопустимо близком расстоянии от фундамента жилого дома. Септик (выгребная яма), расположенный в непосредственной близости с жилым домом, создает опасность в виде просадки основания и, в дальнейшем, разрушения фундамента, и как следствие разрушения конструкций жилого дома, что влечет угрозу жизни и здоровья граждан, проживающих в жилом доме. Техническое состояние жилого дома оценивается как ограниченно работоспособное. Для обеспечения безопасных условий проживания граждан в жилом доме требуется выполнить следующие мероприятия: демонтировать септик (выгребная яма) и определить его месторасположение на участке согласно нормативным требованиям; выполнить усиление грунтов основания и конструкций фундамента; выполнить по всему периметру армированную сеткой бетонную отмостку.

В соответствии со справкой председателя СНТ «Ключи-4» №36/1 от 18.03.2024, централизованная система водоснабжения через сети МУП Горводоканал на территории СНТ «Ключи-4» отсутствует. Жилые дома, расположенные на территории СНТ, обеспечены питьевой водой через систему водоснабжения, находящуюся на балансе товарищества (общая скважина и линия трубопровода на территории СНТ). Каждый жилой дом обеспечен колодцем для обслуживания системы водоснабжения. Месторасположение колодца, выгребной ямы, септика и иных объектов инфраструктуры избирались собственником каждого земельного участка самостоятельно.

Протоколом испытаний ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» №54-00/22622-24.В от 31.07.2024 определены показатели escherichia coli, общее микробное число, обобщенные колиформные бактерии. При этом указано, что предоставляя результаты (измерений) испытательный лабораторный центр не делает заключение о соответствии или не соответствии объекта (образца) испытаний каким-либо нормам и требованиям.

Из ответа ФИО7 от 31.03.2025 на адвокатский запрос следует, что он имеет в собственности транспортное средство на котором оказывает услуги по откачке нечисто из выгребных ям/септиков с 2018 года. По адресу: 

<

 адрес > производил откачку несколько раз: 08.01.2022, 04.04.2022, 08.07.2022, 30.10.2022, 03.01.2023, 15.05.2023, 02.09.2023, 06.01.2024, 01.03.2024, 09.06.2024, 28.09.2024, 04.01.2025, 29.03.2025.

По ходатайству истца, в целях правильного, всестороннего и объективного рассмотрения гражданского дела, определением суда от 03.04.2025 по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта ГБУ Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» №0083-2025 от 30.09.2025, натурными исследованиями установлено, что основание и фундаменты, а также система канализации индивидуального жилого дома с КН № находятся в ограниченно-работоспособном состоянии. С целью устранения выявленных дефектов и предотвращения развития деформаций необходимо проведение комплекса мероприятий по устранению причин образования дефектов и укреплению основания фундаментов. Остальные конструктивные элементы и инженерные сети индивидуального жилого дома находятся в работоспособном состоянии. Проведя мероприятия, предусмотренные экспертным осмотром и измерениями было установлено, что в части обустройства автономной канализации (выгребная яма), предназначенной для сбора канализационных стоков из жилого дома 

<

 адрес > выявлены нарушения требований строительных и санитарно-эпидемиологических нормативов, действующих на территории РФ. Данные несоответствия (недостатки) детально описаны в таблице №3 настоящего заключения. Описанные в таблице №3 заключения недостатки (несоответствия) элемента системы водоотведения – выгребной ямы являются следствием нарушения исполнителем в процессе проведения строительно-монтажных работ строительных норм и правил и имели место при заключении договора купли-продажи от 16.09.2021. Их возникновение не связано с нарушением правил эксплуатации объекта. Из материалов дела следует, что явных недостатков ни дома, ни участка покупатель при осмотре приобретаемых объектов не заметил. Жилой дом был оснащен санузлом (канализация обустроена в виде выгребной ямы), водопроводом от автономной скважины, что соответствовало представленной продавцом технической документацией. Вода из крана текла, слив работал исправно, вода не задерживалась и не поднималась, визуально каких-либо проблем с инженерными коммуникациями дома на дату заключения договора купли-продажи от 16.09.2021 не имелось. Однако, объективно оценить параметры обустройства элемента системы водоотведения (выгребной ямы) жилого дома, лицу, не обладающему специальными познаниями весьма затруднительно, а учитывая специфику исследуемого объекта, не представляется возможным. Установленное в процессе исследования дает основания для вывода о том, что выявленные недостатки являются явными устранимыми дефектами, то есть дефектами, для выявления которых предусмотрены соответствующие правила, методы и средства и устранение которых технически возможно и экономически целесообразно. Стоимость устранения выявленных недостатков по состоянию на момент проведения исследования составляет 830830,56 рублей, по состоянию на 16.09.2021 – 421330,80 рублей.

Представителем ответчика в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о допросе экспертов посредством ВКС для пояснения выводов по вопросам 3 и 4, поставленных судом, поскольку экспертами оценено состояние спорных объектов на момент их обследования по состоянию на 04.06.2025, то есть практически четыре года после заключения договора купли-продажи, что не имеет правового значения для дела. Установленное состояние дома связано с недобросовестным поведением истца, выразившимся в бездействии по оборудованию системы канализации, отвечающей установленным требованиям. Установленные строительные недостатки имели место на дату заключения договора купли-продажи. Вывод о разгерметизации выгребной ямы вследствие нарушений при строительстве вызывает сомнения. Поскольку предполагается, что герметизация ранее была. По выводам экспертов выявленные недостатки являются явными устранимыми дефектами, при этом следует вывод о невозможности оценки состояния элемента водоотведения лицом, не обладающим специальными познаниями.

Из исследовательской части заключения следует, что состояние фундаментов по результатам проведенного обследования характеризуется как ограниченно-работоспособное. Общее состояние наружных и внутренних стен, техническое состояние внутренних перегородок, общее техническое состояние элементов перекрытий, кровля здания, классифицируется как работоспособное, прочность и устойчивость на момент проведения обследования, обеспечена. Окна и двери находятся в работоспособном состоянии. Здание оснащено системой канализацией в выгребную яму. Визуальным осмотром установлено, что колодец сбора стоков не герметичен, наблюдается намыв грунта внутрь колодца. Неисправности остальных инженерных систем и повреждений, свидетельствующих о необходимости полной замены, не установлено.

Колодец выполнен из железобетонных колец, плиты перекрытия с отверстием с устройством люка с крышкой. В таблице №3 представлено описание выявленных строительных недостатков: минимальное расстояние между конструкцией выгребной ямы и ленточным фундаментом из монолитного бетона составляет 1,1 м. Минимальное расстояние между конструкцией выгребной ямы и столбчатым фундаментом из винтовых металлических свай составляет 0,35 м. Разгерметизация накопительной емкости.

Для устранения выявленных недостатков (скрытых дефектов) элемента системы водоотведения (выгребной ямы) жилого дома необходимо провести комплекс мероприятий по демонтажу существующей конструкции выгребной ямы, ее обустройство на расстоянии от жилого дома соответствующему требованиям нормативных документов, а также устранению последствий, связанных с разгерметизацией накопительного канализационного колодца. Часть железобетонного ленточного фундамента, выполненного из монолитного бетона и часть винтовых металлических свай находятся в зоне агрессивного воздействия разгерметизированной конструкции выгребной ямы. Данные факторы оказывают отрицательное воздействие и приводят к ухудшению физико-механических свойств грунтов основания, которые приводят к неравномерной деформации грунтового слоя под подошвой фундамента и возникновению дефекта основания здания, растрескиванию основания и стен здания. В результате разгерметизации конструкции выгребной ямы, обустроенной в недопустимой близости к жилому дому, произошли и в дальнейшем будут продолжать развиваться пластические деформации грунта с выдавливанием его из-под подошвы фундамента здания в сторону выгребной ямы.

Оснований для допроса экспертов ввиду несогласия стороны ответчика с выводами экспертов, а также, по мнению представителя ответчика ввиду их противоречивости, суд не усмотрел, поскольку в исследовательской части, а также в выводах, подробно приведены однозначные ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно пункту 19 СанПиН 2.1.3684-21 расстояние от выгребов и дворовых уборных с помойницами до жилых домов должно быть не менее 10 метров и не более 100 метров, для туалетов - не менее 20 метров.

Пунктом 21 СанПиН 2.1.3684-21 определено, что выгреб и помойницы должны иметь подземную водонепроницаемую емкостную часть для накопления ЖБО. Объем выгребов и помойниц определяется их владельцами с учетом количества образующихся ЖБО.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, подготовлено компетентными, квалифицированными специалистами, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты привели соответствующие данные из имеющихся в их распоряжении документов, основывались на исходных объективных данных, результатах проведенного осмотра с использованием обмерных работ, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованную при проведении исследования научную и методическую литературу, в связи с чем является надлежащим доказательством по делу и может быть положено в основу принимаемого по делу решения. Оснований не доверять заключению экспертов, которые предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, у суда не имеется.

Исходя из совокупности собранных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что недостатки обустройства элемента системы водоотведения (выгребной ямы), ее месторасположение и техническое устройство не соответствуют действующим санитарным нормам, выявленные истцом в ходе эксплуатации дома, являются строительными и возникли до заключения договора купли-продажи 16.09.2021, доказательств обратного стороной ответчика не представлено.

Таким образом, на дату заключения сторонами договора купли-продажи жилой дом имел ряд строительных недостатков, наличие которых сторонами при передаче строения в собственность истцу не оговорено.

Доказательств, указывающих на то, что на момент заключения договора купли-продажи конструкция выгребной была герметичной, имела подземную водонепроницаемую емкостную часть для накопления ЖБО, и именно бездействие истца по обустройству иной системы канализации (септика) привело к ее разгерметизации, а также к дальнейшему развитию пластической деформации грунта с выдавливанием его из-под подошвы фундамента здания в сторону выгребной ямы, не представлено. Учитывая, что судебной экспертизой установлено, что возникновение выявленных недостатков не связано с нарушением правил эксплуатации объекта.

Выводы судебных экспертов о явной устранимости недостатков, вопреки доводам стороны ответчика, не свидетельствует о явности указанных недостатков на момент заключения договора купли-продажи, учитывая, что в исследовательской части эксперты указывают на их скрытый характер.

Доводы ответчика о том, что недостатки могли быть обнаружены покупателем при покупке дома, не освобождают продавца от обязанности передать по договору купли-продажи товар надлежащего качества.

Более того, при заключении договора купли-продажи ответчику истцу передан технический план на жилой дом, составленный непосредственно перед заключением договора купли-продажи, из которого следует, что канализация в виде выгребной ямы находится в хорошем техническом состоянии.

Суждения стороны ответчика об истечении срока службы выгребной ямы судом отклоняются, как несостоятельные.

Осмотр дома перед приобретением покупателем не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку покупателем, не обладающим специальными познаниями, мог быть оценен только внешний вид жилого дома, имеющиеся в нем коммуникации и видимые недостатки. При этом, заключением судебной экспертизы установлено, что объективно оценить параметры обустройства элемента системы водоотведения (выгребной ямы) жилого дома, лицу, не обладающему специальными познаниями весьма затруднительно, а учитывая специфику исследуемого объекта, не представляется возможным.

Поскольку недостатки жилого дома, переданного истцу по договору купли-продажи от 16.09.2021 не оговорены ответчиком при заключении договора, и ФИО3 передан жилой дом ненадлежащего качества, у нее возникло право на возмещение за счет ФИО4 расходов на устранение имеющихся недостатков, в заявленном размере 830830,56 рублей, определенном заключением судебной экспертизы.

Стороной ответчика в ходе рассмотрения дела заявлено о пропуске срока предъявления требований по качеству проданного товара и исковой давности.

Из указанных выше положений закона, а также определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 №557-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан ФИО8 и ФИО9 на нарушение их конституционных прав пунктом 1 статьи 196, пунктом 2 статьи 199, пунктом 1 статьи 200, пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацем вторым пункта 1 статьи 19 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», пункта 6 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18.10.2023, следует, что, если договором купли-продажи или договором мены здания гарантийный срок на него не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 ГК РФ срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков квартиры составляет два года со дня ее передачи покупателям, и в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности, предусмотренные пунктом 1 статьи 200 ГК РФ.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Таким образом, срок исковой давности в соответствии с положениями ГК РФ определяется моментом, когда истец, исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, узнала или должна была узнать о нарушении ее прав ответчиком вследствие передачи ей по договору купли-продажи от 16.09.2021 жилого дома с недостатками, и таким моментом является 31.12.2022, когда сожитель ФИО3 провалился в выгребную яму, с претензией к ответчику обратилась 26.09.2023, исковое заявление направлено в суд 05.09.2024, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, взыскании с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов на устранение недостатков 830 830,56 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Взыскать с ФИО10, 

<

 Дата > года рождения (№) в пользу ФИО3, 

<

 Дата > года рождения (паспорт №) в счет возмещения расходов на устранение недостатков 830830,56 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья А.А. Сараева

Мотивированное решение изготовлено 12 января 2026 года.