Дело № 3а-17/2018

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 16 апреля 2018 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Рожелюк А.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 15.12.2017 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> руб. указав, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> руб. Согласно отчету №247/17 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 07.07.2014 составляла 

<

данные изъяты> руб. Кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, что нарушает права административного истца как плательщика земельного налога (т.1 л.д.11).

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что удовлетворение требований административного истца оставляется на усмотрение суда. Кадастровая стоимость земельного участка определена с учетом результатов проведенной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356. Обращено внимание, что в отчете отсутствуют разделы 7.4 и 7.5, где приведены результаты анализа рынка в целях установления зависимости между площадью и ценой продажи земельных участков. При проведении корректировок оценщиком не применяется корректировка на площадь участка. Объекты-аналоги №№2, 3, 4, 5 расположены на большем удалении как от районного центра – г. Гатчина, так и от Санкт-Петербурга, при этом оценщик полагает, что отсутствуют значительные отличия местоположения объектов-аналогов от местоположения объекта оценки. В ходе проведения оценки оценщиком не исследовался вопрос о том, к каким категориям земель относятся объекты-аналоги (т.1 л.д.158).

В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» указано, что земельный участок с кадастровым номером № является ранее учтенным. Дата постановки на учет 27.11.2005. Дата определения кадастровой стоимости 07.07.2014. Кадастровая стоимость определена в соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356 и приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222. Кадастровая стоимость установлена законно и обосновано. Филиал не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости, может выступать лишь исполнителем принятого судом решения (т.1 л.д.162). 

В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что в соответствии с заявлением о государственном кадастровом учете изменений земельного участка с кадастровым номером 47:23:0521002:63 от 24.06.2014 изменена категория земель на земли населенных пунктов. В связи с этим пересчитана кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 №222. Применялось среднее значение УПКС для 9 группы видов разрешенного использования в размере 1947,08 руб./кв.м, утвержденного постановлением №356 (т.1 л.д.208).

В письменных возражениях заинтересованного лица администрации МО Сусанинское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области указано, что в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ (ред. от 29.07.2017) 28.04.2012 Генеральным планом МО «Сусанинское сельское поселение» указанные земли были переведены из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, о чем собственники были своевременно уведомлены и возражений от них в администрацию не поступало. В связи с переводом в категорию земли населенных пунктов, кадастровая стоимость значительно увеличивается, что увеличивает налоговую базу, поступающую в бюджет Сусанинского сельского поселения. В удовлетворении требований следует отказать (т.1 л.д.157).

В судебное заседание административный истец ФИО1, представители административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, заинтересованного лица администрации МО Сусанинское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Просил удовлетворить заявленные требования с учетом выводов судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков Правительства Ленинградской области ФИО3 и ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО4 в судебном заседании сообщили, что разрешение требований административного истца оставляют на усмотрение суда. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Постановлением Правительства Ленинградской области № 356 от 29.12.2007 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 года.

Согласно п.2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН от 04.09.2017 ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (т.1 л.д.17-20). 

Решением совета депутатов МО «Сусанинское сельское поселение» от 24.10.2013 №283 утвержден акт перевода земель из одной категории в другую. Согласно приложению №1 земельный участок с кадастровым номером № переведен из категории сельскохозяйственного назначения в категорию населенных пунктов (т.1 л.д.178-179).

07.07.2014 ФГБУ «ФКП Росреестра» принято решение №47/14-124779 о государственном кадастровом учете изменений земельного участка с кадастровым номером №, в части сведений о категории (т.1 л.д.168).

Из выписки ЕГРН от 01.09.2017 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 31.08.2017 составляет 

<

данные изъяты> руб. Датой утверждения и датой определения кадастровой стоимости является 07.07.2014 (т.1 л.д.16).

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 05.09.2017 № 247/17 следует, что на дату определения стоимости – 07.07.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. (т.1 л.д.113).

Отчет составлен членом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО8 (т.1 л.д.42).

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО8 пояснила, что корректировка на площадь не поводилась, поскольку все объекты относятся к группе до 10 Га. Отсутствие в отчете разделов 7.4 и 7.5 является технической ошибкой. Категория земель объектов-аналогов не устанавливалась, поскольку в справочниках не имеется коэффициентов для указанной зависимости. Корректировка на местоположение не проводилась в связи с тем, что разница в местоположении объекта оценки и объектов-аналогов незначительна. Для проведения корректировки на транспортную доступность не было достаточной информации. При корректировке на наличие инженерных коммуникаций информация по объектам-аналогам №№2 и 3 не использована в связи с наличием сомнений в ее достоверности. Объекты-аналоги рассмотрены только находящиеся в Ломоносовском районе. 

С учетом наличия обоснованных сомнений в обоснованности и достоверности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, которые не были устранены в ходе допроса оценщика, составившего указанный отчет, судом была назначена по делу судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. 

Согласно заключению судебной экспертизы №1 от 15.03.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 07.07.2014 составляла 

<

данные изъяты> руб. (т.2 л.д.59).

Экспертиза выполнена ФИО9, членом НП СРО «Национальная коллегия специалистов – оценщиков (т.2 л.д.80).

Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д.37).

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Как следует из заключения судебной экспертизы, расчет рыночной стоимости земельного участка проведен сравнительным подходом, в рамках которого использованы два варианта расчетов с разным видом разрешенного использования: по сельхозназначению и по ИЖС. Разброс между полученными результатами вариантов составил 18 %. 

Экспертом присвоены подходам одинаковые весовые коэффициенты, которые наиболее адекватно отражают достоверность данных, используемых в расчетах, и рыночную ситуацию по оцениваемому земельному участку – по 50 % от вариантов расчетов. 

Изложенная в заключении судебной экспертизы информация об объектах-аналогах является достоверной, поскольку подтверждена сведениями об источнике размещения, который указан в заключении и в приложении.

Таким образом, представленное экспертом заключение содержит подробное описание проведенных исследований. В заключении указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Объект оценки в полной мере идентифицирован. Использованные аналоги объекта соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Заключение содержит обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки. Примененные экспертом корректировки обоснованы и содержат объяснения, заключение содержит сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. 

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой. 

При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рубля по состоянию на 07 июля 2014 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 15 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 23 апреля 2018 г.