.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 июня 2018 года город Новокуйбышевск

Новокуйбышевский городской суд Самарской области в составе: 

председательствующего судьи Бегишевой Н.В.,

при секретаре Жижиной Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 – 670/2018 по иску ФИО6 к ООО «Сфинкс» о передаче объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, и по иску ООО «Сфинкс» к ФИО6 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, по встречному иску ФИО6 к ООО «Сфинкс» взыскании неустойки, соразмерном уменьшении цены договора долевого строительства, взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО6 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Сфинкс», в котором просит обязать ООО «Сфинкс» передать ей по акту приема-передачи объект долевого строительства, предусмотренный договором 

<

№> от 

<

Дата> долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

Адрес>, а именно квартиру общей площадью 26, 47 кв. м, в том числе жилой площадью 17, 18 кв. м, а также площадью балконов, лоджий, террас и веранд 4, 49 кв. м (с учетом коэффициента 1), взыскать с ООО «Сфинкс» компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., указывая на то, что 

<

Дата> между ней и ФИО1 был заключен договор уступки прав требования по договору 

<

№> от 

<

Дата> участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ФИО1 и ООО «С.». ООО «С.» в свою очередь заключила договор участия долевого строительства с Обществом с ограниченной ответственностью «Сфинкс», который является застройщиком объекта. Договор заключен согласно Закона № 214-ФЗ. Согласно п.1.5 договора уступки права требования по договору 

<

№> от 

<

Дата> после выполнения обязательств по внесению полной суммы договору к истцу переходят все права и обязанности нового участника долевого строительства-2 в соответствии с договором 

<

№> от 

<

Дата>, за исключением исполненных. Данные договоры были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. Согласно условиям заключенного договора долевого участия 

<

№> от 

<

Дата>, ответчик, выступая в качестве застройщика, принимал на себя обязательства по постройке трехсекционного жилого дома с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: 

<

Адрес> (строительный номер по проекту), общей площадью 26, 47 кв. м, в том числе жилой площадью 17, 18 кв. м, а также площадью балконов, лоджий, террас и веранд 4, 49 кв. м (с учетом коэффициента 1). В соответствии с п.2.1 договора 

<

№> от 

<

Дата>, срок ввода жилого дома в эксплуатацию - не позднее 1 квартала 2016 года. В течение 2016 года и до настоящего времени объект строительства истцу ответчиком передан не был. Пунктом 5.3 договора 

<

№> от 

<

Дата> предусмотрена обязанность ответчика после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не менее чем за месяц известить в письменной форме истца о готовности объекта долевого строительства к передаче по передаточному акту. Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию получено застройщиком 20.01.2017 года. Она неоднократно направляла ООО «Сфинкс», посредством телефонограммы и услуг Почты России, претензии с требованием о передаче объекта строительства, однако требования оставлены без удовлетворения.

Определением суда от 14.05.2018г. объединены в одно производство: гражданское дело № 2 – 670/2018 по иску ФИО6 к ООО «Сфинкс» о передаче объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, гражданское дело № 2-873/2018 по иску ООО «Сфинкс» к ФИО6 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, по встречному иску ФИО6 к ООО «Сфинкс» взыскании неустойки, соразмерном уменьшении цены договора долевого строительства, взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

Истец ООО «Сфинкс» обратился в суд с иском к ответчику ФИО6, в котором просил взыскать с ответчика задолженность по договору 

<

№> долевого участия в строительстве от 

<

Дата> в размере 56 980, 00 руб., указывая на то, что между ООО «Сфинкс» и ООО «С.» 

<

Дата> был заключен договор 

<

№> долевого участия в строительстве, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 

<

Дата>. Согласно п.10.1 договора, участник долевого строительства имеет право уступить свои права и обязанности по настоящему договору. Между ООО «С.» и ФИО1 

<

Дата> был заключен договор уступки права требования по договору 

<

№> долевого участия в строительстве от 

<

Дата>. 

<

Дата> между ФИО6 и ФИО1 был заключен договор уступки права требования по договору по договору уступки права требования от 

<

Дата> по договору

<

№> долевого участия в строительстве от 

<

Дата>. ООО «Сфинкс» осуществил строительство объекта «Трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: 

<

Адрес>, кадастровый номер земельного участка 

<

№>, тем самым исполнив свои обязательства по договору долевого участия в строительстве. 20.01.2017 года ООО «Сфинкс» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 

<

№>. В свою очередь ФИО6 исполнила свои обязательства по договору долевого участия в строительстве частично. Согласно п.3.1 договора долевого участия, цена договора, на момент его заключения, составляет ... руб., исходя из стоимости одного квадратного метра ... руб. п.1.2 договора долевого участия предусмотрено, что площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами, исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по договору сторонами принимается общая проектная площадь 26, 47 кв. м, площадь балконов, лоджий, террас и веранд (с учетом коэффициента 1) - 4, 49 кв. м, а всего 30, 96 кв. м. В соответствии с п.1.3 договора площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по договору сторонами принимается площадь объекта в размере 30, 96 кв. м, с учетом лоджии. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из ее фактической площади. По окончанию строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г. Самара, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом. Также, п.3.4 договора предусмотрено, что в случае увеличения общей площади объекта более чем на 0, 5 кв. м по данным органа технической инвентаризации, по сравнению с данными технической документации, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади объекта более чем на 0, 5 кв. м, застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу стоимости. Разница в стоимости рассчитывает как произведение стоимости одного квадратного метра площади объекта на дату последнего платежа, произведенного участником долевого строительства на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по данным технического паспорта, выданного органом технической инвентаризации г. Самары. При пересчете цены договора, в случае изменения общей площади объекта по данным органа технической инвентаризации в сторону увеличения площади, участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течении тридцати дней с момента получения уведомления застройщика. По данным технической инвентаризации произошло увеличение площади объекта на 1, 54 кв. м, сумма доплаты составила 56 980, 00 руб. Уведомление подучено нарочно и подписано ответчиком 27.03.2017 года. До момента обращения в суд с настоящим иском, ответчик указанную сумму не оплатил.

ФИО6 обратилась во встречными исковыми требованиями к ООО «Сфинкс», согласно которым просила взыскать с ООО «Сфинкс» в ее пользу неустойку за нарушение предусмотренного договором 

<

№> долевого участия в строительстве срока передачи объекта долевого строительства, в размере 144 821, 33 руб., взыскать в счёт соразмерного уменьшения цены договора 

<

№> долевого участия в строительстве в размере 72 362 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., убытки в виде расходов на оплату арендованного жилого помещения на общую сумму 56 000 руб., в случае удовлетворения заявленных требований взыскать с ООО «Сфинкс» в ее пользу штраф в размере 50% присужденной судом суммы, указывая, что она является иногородней, в связи с чем, прибыла для принятия объекта из другого города в назначенное время (предварительно записавшись) на обмер и подписание акта-приема передачи. Для формирования перечня замечаний и недоделок она затребовала от представителя застройщика предоставить проектную документацию для детального и полного обследования построенного объекта (квартиры) и проверки соответствия выполненных объемов работ проектно-сметной документации. Представитель застройщика на объекте ФИО2 не смог (отказался) представить ей проектную документацию для ознакомления по причине её отсутствия. Согласно ст. 8 ФЗ № 214 и Разделом 6 Договора 

<

№> от 

<

Дата>, она воспользовалась своим законным правом и отказалась от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком своих обязанностей, а именно предоставления проектной документации, о чем сделала соответствующую запись в предоставленном Застройщиком Акте на объекте. Для принятия объекта по акту-приема передачи она заключила договор на оказание услуг строительного контроля с ООО «Т.». По результатам проведенной экспертизы объекта было получено заключение, в котором указано, что:

- строительный объем объекта уменьшен на 6, 3%, в договоре была указана высота потолков 3, 00 метра, а по факту высота потолков составляет 2, 78 м. Застройщик изменил проект не согласовав его, что является грубым нарушением Договора долевого участия п. 6.1

Также в результате проведенной экспертизы были выявлены нарушения в части изменения проекта в санузле (произведена перепланировка перегородки). Толщина перегородок не соответствует заявленной. По договору – 90 мм, по факту – 70 мм, которые также не были согласованы с истцом. В ходе экспертизы был произведён обмер объекта, где площадь объекта с учетом балкона (принимаемый коэффициент 1) - оставляет 32, 3 квадратных метра, что противоречит данным застройщика, которые составляют 32, 5 квадратных метров. На балконе присутствует пожарно-эвакуационный выход, не предусмотренный согласно приложению 1 к Договору 

<

№> от 

<

Дата>. Все эти изменения проекта не были согласованы с ней и привели к ухудшению качества объекта. Таким образом, застройщик нарушил ст. 7 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 ст. 7 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора, размер компенсации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей перед дольщиком. Ввиду уменьшения строительного объема по заключению экспертизы на 6, 3 %. цена договора подлежит соразмерному уменьшению на 72 362 руб. Согласно п. 2.2 договора, объект должен быть передан Участнику не позднее 3 квартала 2016 года. На данный момент Объект долевого строительства ей не передан. Она неоднократно обращалась с письменной претензией к ответчику, в которой просила передать объект долевого строительства, выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры. Застройщик проигнорировал все ее требования. Отказ застройщика от добровольного удовлетворения требований является незаконным и нарушает ее права. Передача объекта долевого строительства на день подачи искового заявления не осуществлена. 

При осмотре квартиры были выявлены замечания по качеству построенного объекта (квартиры), все замечания были указаны в смотровом листе, который был передан и подписан представителем ООО «Сфинкс» на объекте ФИО2 В смотровом листе она указала все возможные способы для связи, но ответчик до настоящего времени не нашел время для устранения недоделок и передачи по акту приема-передачи, объекта строительства (квартиры). Ответчик ООО «Сфинкс» уклоняется от своих обязанностей, по устранению недоделок и передачи построенного объекта (квартиры), что является нарушением.

Согласно п. 6.6 Договора 

<

№> долевого участия в строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора, размер компенсации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей перед дольщиком. 

В квартире неисправен счетчик электроэнергии, о чем в смотровом листе сделана запись прорабом при совместном осмотре объекта с истцом. Ухудшения объекта, произведенные Застройщиком ухудшили качество строительного объекта привели к снижению его стоимости на рынке недвижимости. Она в настоящее время не имеет возможности оформить построенный объект (квартиру), зарегистрировать право собственности, осуществить регистрационный учет по указанному адресу, заключить договор с управляющей компании. Не имеет доступа в квартиру, так как нет ключей. Вынуждена арендовать жилье. Договор аренды заключен с 

<

Дата>. Вследствие неправомерных действий ответчика терпит убытки в виде оплаты арендуемого жилого помещения и по договору аренды ей оплачены денежные средства в сумме 56 000 рублей. Она неоднократно направляла ответчику претензии с требованием о передаче объекта строительства по Договору 

<

№> долевого участия от 

<

Дата>, однако требования Истца оставлены Ответчиком без внимания. Кроме того, действия ответчика, связанные с невыполнением условий договора по передаче жилого помещения стали причиной того, что она в течение длительного времени испытывала сильные негативные эмоции и переживания, что выражалось в преобладании плохого настроения, упадке сил, снижении работоспособности, нарушении сна, повышенной раздражительности, из-за чего был существенно утрачен положительный эмоциональный фон при общении с семьёй, друзьями и коллегами по работе. Таким образом, причинен моральный вред, который оценивает в 100 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 – адвокат Столяров Н.В., действующий по доверенности, требования об обязании ООО «Сфинкс» передать по акту приема-передачи объект долевого строительства, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, а также встречные требования о взыскании неустойки, соразмерном уменьшении цены договора долевого строительства, взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа, поддержал, по основаниям, изложенным в заявлениях. Исковые требования ООО «Сфинкс» о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве не признал.

В судебном заседании представители ответчика ООО «Сфинкс» - ФИО7, ФИО8, действующие по доверенности, требования ООО «Сфинкс» о взыскании задолженности с ФИО6 по договору долевого участия в строительстве поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, не признали требования ФИО6 по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Изучив основания, заявленных требований, возражений, выслушав участников судебного заседания, ФИО3, поддержавшего заключение ООО «Т.», исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования ФИО6 к ООО «Сфинкс» о передаче объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, встречные исковые требования ФИО6 к ООО «Сфинкс» о взыскании неустойки, соразмерном уменьшении цены договора долевого строительства, взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа, необоснованными и не подлежащими удовлетворению, исковые требования ООО «Сфинкс» к ФИО6 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.4 ФЗ РФ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» (далее ФЗ № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 и ч.3 ст.6 ФЗ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации).

Согласно ч.2 ст.6 ФЗ № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

На основании ч.1 ст.7 ФЗ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании ч.2 ст.7 ФЗ № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании ч.6 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно ст.8 ФЗ № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч. 1).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (ч. 3). 

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (ч. 6).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Судом установлено, что 

<

Дата> между ООО «Сфинкс» - застройщик и ООО «С.» - участник долевого строительства, был заключен договор 

<

№> долевого участия в строительстве, по условиям которого, объект – однокомнатная квартира 

<

Адрес>, общей площадью (без учета балкона/лоджии) 26, 47 кв. м, жилой – 17, 18 кв. м, площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом – 1) – 4, 49 кв. м, всего – 30, 96 кв. м, должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 3 квартала 2016г. 

Согласно п.10.1 договора, участник долевого строительства имеет право уступить свои права и обязанности по настоящему договору после полной оплаты указанной в п.3.1 настоящего договора цены договора, с обязательным письменным уведомлением застройщика в течение 10 календарных дней с момента заключения договора об уступке права требования.

Согласно п.10.3 договора, в течение 10 календарных дней после государственной регистрации перехода прав по настоящему договору правопреемник обязан представить застройщику документ, подтверждающий регистрацию перехода права. При неисполнении правопреемником условий данного пункта застройщик в последующем не несет ответственности за осложнения, возникшие при передаче последнему объекта по акту приема-передачи и регистрации права собственности на объект. 

На основании ч.1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Как следует из ч.1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

<

Дата> между ООО «С.» - участник долевого строительства и ФИО1 – новый участник долевого строительства, был заключен договор уступки права требования по договору 

<

№> долевого участия в строительстве от 

<

Дата>.

<

Дата> между ФИО1 – новый участник долевого строительства и ФИО6 – новый участник долевого строительства 2, был заключен договор уступки прав требования по договору 

<

№> долевого участия в строительстве от 

<

Дата>.

20.01.2017 года Министерством строительства Самарской области выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Жилая застройка в границах улиц Ново-Садовая, Врубеля, Кольцевая: три жилых секции с подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным соцкультбытом и детским садом», расположенного по адресу: 

<

Адрес> (жилой дом - секция №2), 

<

Адрес> (жилой дом- секция №1), 

<

Адрес>Б (жилой дом- секция №3), 

<

Адрес> (подземная автостоянка), 

<

Адрес> (трансформаторная подстанция).

03.02.2017г. направлено уведомление участнику долевого строительства от 27.01.2017г. в адрес ФИО1 о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, содержащее предупреждение о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях уклонения от принятия объекта.

Как указал представитель ООО «Сфинкс» в судебном заседании, указанное уведомление было направлено в адрес предыдущего участника долевого строительства, поскольку ФИО6 не уведомила, в установленный срок, застройщика о смене участника долевого строительства, не представив выписку из ЕГРН о регистрации договора перехода прав.

При этом, из смотрового листа от 27.03.2018 года следует, что ФИО6 осмотрела готовую однокомнатную квартиру 

<

№> (строительный номер), указала на наличие претензий, срок выполнения замечаний – 06.04.2017г., вместе с тем, замечаний по строительной готовности квартиры не указано, указано, что освидетельствование строительной готовности провести не представляется возможным в виду отказа представителем застройщика представить проектную документацию для проверки фактического состояния объекта с ПСД и НТД (нарушение п.6.1, 6.6 договора).

В уведомлении от 27.03.2017г. по сверке площади по договору 

<

№> от 

<

Дата> указано на увеличение общей площади квартиры на 1, 54 кв. м, на основании технической инвентаризации, в соответствии с п.1.3 договора доплата составляет 56 980 руб. Данное уведомление подписано ФИО6 с указанием, что обмер контрольных параметров не производился, назначен после подписания данного уведомления.

Из технического паспорта, согласно экспликации квартиры 

<

№> следует, что площадь квартиры составляет 32, 50 кв. м, в том числе: жилая – 17, 5 кв. м, подсобная 10, 0 кв. м, лоджия – 5, 0 кв. м.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из содержания п.2 ст.10 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). Информация, предусмотренная п.2 ст.10, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам).

Согласно п.1 ст.16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Согласно п.3.1 договора долевого участия, цена договора, на момент его заключения, составляет 1 145 520 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 37 000 руб. 

Пунктом 1.2 договора долевого участия предусмотрено, что площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами, исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по договору сторонами принимает общая проектная площадь 26, 47 кв. м, площадь балконов, лоджий, террас и веранд (с учетом коэффициента 1) - 4, 49 кв. м, а всего 30, 96 кв. м.

В соответствии с п.1.3 договора площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по договору сторонами принимается площадь объекта в размере 30, 96 кв. м, с учетом лоджии. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из ее фактической площади. По окончанию строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г. Самара, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом. 

Также, п.3.4 договора предусмотрено, что в случае увеличения общей площади объекта более чем на 0, 5 кв. м по данным органа технической инвентаризации, по сравнению с данными технической документации, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади объекта более чем на 0, 5 кв. м, застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу стоимости. Разница в стоимости рассчитывает как произведение стоимости одного квадратного метра площади объекта на дату последнего платежа, произведенного участником долевого строительства на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по данным технического паспорта, выданного органом технической инвентаризации г. Самары. При пересчете цены договора, в случае изменения общей площади объекта по данным органа технической инвентаризации в сторону увеличения площади, участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течении тридцати дней с момента получения уведомления застройщика.

ФИО6 была ознакомлена со всеми условиями договора долевого участия, а также с условиями договора уступки права требования, добровольно подписала его и согласилась со всеми его условиями. Условия договоров ею не оспорены, недействительными не признаны.

Таким образом, учитывая, что по данным технической инвентаризации установлена фактическая площадь объекта – квартира 

<

№>, на 1, 54 кв. м превышает площадь квартиры, предусмотренную договором, требования ООО «Сфинкс» о взыскании с ФИО6 о взыскании доплаты в размере 56 980 руб. подлежат удовлетворению.

На основании ст.98 ГПК РФ, с ФИО6 в пользу ООО «Сфинкс» следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 909, 40 руб. 

ФИО6 заявлены требования о взыскании с ООО «Сфинкс» неустойки за нарушение предусмотренного договором срока сдачи объекта долевого строительства (квартиры) за период с 31.08.2017г. по 24.04.2018г. в размере 144 821, 33 руб., указывая, что решением Промышленного районного суда г.Самары от 19.10.2017г., вступившим в законную силу 17.01.2018г., с ООО «Сфинкс» в пользу ФИО6 взыскана неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 

<

Дата> по 

<

Дата> в размере 20 000 руб.

Суд приходит к выводу о том, что указанные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Признавая права истца как потребителя нарушенными ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 «О защите прав потребителей», предусматривает возможность компенсации морального вреда независимо от возмещения потребителю имущественного вреда. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

<

Дата> ООО «Сфинкс» составлен односторонний акт приема-передачи по договору участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик ООО «Сфинкс» в одностороннем порядке передал ФИО6 - участник долевого строительства по договору долевого участия в строительства 

<

№> от 

<

Дата> и договору уступки прав требования от 

<

Дата>, в связи с уклонением участника долевого строительства принять объект долевого строительства, которым, согласно п.1.1 договора, является входящая в состав жилого дома однокомнатная квартира 

<

№> (строительный номер 

<

№>) на 11 этаже, общей площадью 32, 50 кв. м, с учетом лоджий (с коэффициентом 1), 27, 50 кв. м (без учета площади лоджий), жилой площадью 17, 50 кв. м, расположенная по адресу: 

<

Адрес>. Техническое состояние вышеуказанной квартиры соответствует требованиям СниП, проектной документации, условиям договора, что подтверждено Разрешением на ввод в эксплуатацию 

<

№> от 20.01.2017 года, выданным Министерством строительства самарской области и настоящим актом приема-передачи. Все обязательства по договору Застройщиком считаются исполненными в полном объеме. На момент составления настоящего Акта обязательства по договору участником долевого строительства не исполнены. Согласно п.1.3 договора, участник обязан доплатить застройщику разницу между первоначальной ценой квартиры на момент заключения договора и окончательной ценой, исходя из фактической площади квартиры, определенной на основании технического плана. В результате технической инвентаризации объекта, площадь вышеуказанной квартиры увеличилась на 1, 54 кв. м, задолженность «Участника» перед застройщиком составляет 56 980, 00 руб.

Односторонний акт не оспорен, недействительным не признан.

По этим же основаниям, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО6 об обязании ООО «Сфинкс» передать ей по акту приема-передачи объект долевого строительства.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО6 о взыскании с ООО «Сфинкс» убытков в виде расходов на оплату арендованного жилого помещения в размере 56 000 руб. и взыскании соразмерного уменьшения цены договора в размере 72 362 руб.

В обосновании своих доводов ФИО6 представила договор от 

<

Дата> аренды одной комнаты в двухкомнатной квартире по адресу: 

<

Адрес>, заключенный с ФИО5 и ФИО4, а также расписки о получении ФИО5 денежных средств: 27.08.2017г. – 14 000 руб., 29.10.2017г. – 7 000 руб., 30.11.2017г. – 7 000 руб., 22.12.2017г. – 7 000 руб., 31.01.2018г. – 14 000 руб., 30.03.2018г. – 7 000 руб.

Вместе с тем, из указанных расписок не следует, за что и от кого ФИО5 получила денежные средства.

Кроме того, суд полагает, что ФИО6 не доказала необходимость заключения такого договора аренды жилого помещения в г.Новокуйбышевске, когда объект долевого строительства расположен в г.Самаре. Доказательства несения убытков и наличия причинно-следственной связи между убытками и действиями застройщика ФИО6 не представлены. 

ФИО6 заявлены требования о взыскании соразмерного уменьшения цены договора в размере 72 362 руб., в связи с обнаружением недостатков объекта – нарушение характеристик объекта, указывая, что по результатам проведенной ООО «Т.» экспертизы установлено, что строительный объем объекта уменьшен на 6, 3%, в договоре была указана высота потолков 3, 00 м, а по факту высота потолков составляет 2, 78 м. Площадь объекта с учетом балкона (принимаемый коэффициент -1) - оставляет 32, 3 кв. м, по договору - 32, 5 кв. м. На балконе присутствует пожарно-эвакуационный выход, не предусмотренный договором.

По условиям договора высота потолков (жилых этажей дома) указана 3, 00 м, согласно п.3.47 СП 4.13130, этаж – часть здания между отметками верха перекрытия и отметкой верха расположенного над ним перекрытия (покрытия).

При измерении высоты потолка специалист ООО «Т.» руководствовался п.5.8 Свода правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, согласно которому высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVА должна быть не менее 2, 7 м, а в других климатических районах – не менее 2, 5 м.

Согласно технической инвентаризации высота спорного объекта – квартира 

<

№> по внутреннему обмеру (от пола до потолка) – 2, 7 м.

ООО «М.» разъяснило застройщику, что перегородка с люком, выполненная в рабочих чертежах в месте прохода стояка, запроектирована как интерьерный декоративный элемент, и ее наличие или отсутствие не влияет на санитарные и пожарные нормы. Перегородка с люком для выгораживания сантехнической ниши является декоративным элементом для улучшения эстетического восприятия помещения и не является конструктивно-несущим элементом проекта. Ее наличие или отсутствие не требует специального экспертного согласования и внесения изменений в проектную документацию. 

Согласно разделу 5 проектной документации мероприятий по обеспечению пожарной безопасности каждая квартира, расположенная на высоте более 15 метров имеет аварийный выход на лоджию в соответствии со ст.89 ФЗ РФ от 22.07.2008г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», и все балконы жилой части оборудуются люками с металлическими стационарными лестницами для сообщения между этажами. 

Во исполнении указанных требований проекта и соответствующих положений закона в проектной документации застройщик ООО «Сфинкс» предусмотрел наличие аварийного выхода на лоджию, а также люки с металлическими стационарными лестницами, что подтверждается планом.

Кроме того, согласно заключению 

<

№> от 14.12.2016г. Государственной инспекции строительного надзора Самарской области, свидетельствует о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, на основании которого ООО «Сфинкс» получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что спорный объект долевого строительства, построен в соответствии с проектной документацией, в соответствии с приложением к договору, а также в соответствии с требованиями технических регламентов и иных нормативных актов.

Согласно ч.6 ст.7 ФЗ № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В связи с отказом в удовлетворении требований по встречному иску ФИО6 о взыскании неустойки, соразмерного уменьшения цены договора долевого строительства, суд не находит оснований и для взыскания компенсации морального вреда и штрафа.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Требования ФИО6 к ООО «Сфинкс» оставить без удовлетворения.

Требования ООО «Сфинкс» к ФИО6 – удовлетворить.

Взыскать с ФИО6 в пользу ООО «Сфинкс» задолженность по договору долевого участия в строительстве от 

<

Дата> 

<

№> в размере 56 980 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 909, 40 руб., всего взыскать 58 889 (пятьдесят восемь тысяч восемьсот восемьдесят девять) рублей 40 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Самарский областной суд через Новокуйбышевский городской суд Самарской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 13 июня 2018 года.

Судья /подпись/ Н.В.Бегишева