07RS0001-02-2024-003319-80

Дело № 2-265/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2025 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Пшуноковой М.Б., 

при секретаре Тиловой А.А., 

с участием: истца ФИО1, его представителя ФИО2, действующего на основании доверенности от 28.05.2024; представителя ответчика ФИО3, действующего на основании доверенности от 12.09.2022; представителя третьего лица ФИО4 – ФИО5, представившего доверенность от 15.12.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Спецстрой» о признании договора беспроцентного займа и соглашения об отступном договором долевого участия в строительстве, определении доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства и взыскании судебных расходов, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Спецстрой», в котором, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, в окончательном варианте просит: признать договор беспроцентного займа от 27.05.2021 и соглашение об отступном к договору займа от 27.05.2021, заключенные между ФИО1 и ООО «СПЕЦСТРОЙ», договором долевого участия в строительстве 116-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями в доле, соответствующей 3-комнатной 

<

адрес>Б, площадью 107,6 кв.м., расположенной на 7-ом этаже в блоке «Б» 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: КБР, 

<

адрес>; 

определить ФИО1 долю в размере 580/100000 в праве общей долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства; 

признать за ФИО1 право собственности на долю в размере 580/100000 в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства в виде 3-комнатной 

<

адрес>Б, площадью 107,6 кв.м., расположенной на 7-ом этаже в блоке Б 116-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: КБР, г.о. Нальчик, 

<

адрес>, указав, что решение суда является основанием для государственной регистрации договора беспроцентного займа и соглашения об отступном как договора долевого участия;

взыскать с ООО «СПЕЦСТРОЙ» в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 27 700 руб. и представительские расходы в размере 50000 руб. 

Требования мотивированы тем, что 27.05.2021 между ФИО1 (займодавец) и ООО «Спецстрой» (заемщик) заключен договор беспроцентного займа, в соответствии с условиями которого, займодавец передал заемщику денежные средства в размере 3900 000 руб. В свою очередь, заемщик обязался вернуть денежные средства в срок до 31.12.2021. Данный договор заключен с целью инвестирования в строительство 3-комнатной 

<

адрес> площадью 107,6 кв.м., расположенной на 7 этаже в блоке Б 116-квартирного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: 

<

адрес>, б/н.

В день заключения договора между сторонами подписано соглашение об отступном к договору от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого заемщик взамен исполнения обязательства, указанного в соглашении, предоставляет займодавцу отступное в порядке и на условиях, определенных соглашением. Отступное, которое передает заемщик займодавцу в счет погашения задолженности представляет собой 3-комнатную 

<

адрес> площадью 107,6 кв.м., расположенную на 7 этаже в блоке Б 116-квартирного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: 

<

адрес>, б/н.

По утверждению истца, вышеуказанный договор беспроцентного займа и соглашение об отступном фактически заключены с целью приобретения указанного выше объекта недвижимости и является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который истцом исполнен в полном объеме, стоимость долевого участия оплачена полностью. 

Истец свои обязательства исполнил, перечислив на расчетный счет ответчика денежную сумму в размере 3900 000 руб. 

Объект подлежал передаче не позднее мая 2022 года, однако ответчик свои обязательства по передаче квартиры участнику долевого строительства в указанный срок не выполнил, в связи с чем, истец полагает, что неисполнением обязательств по договору нарушены его права. 

В судебном заседании истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить, пояснив при этом, что названная выше квартира передана ему застройщиком по акту приема-передачи, что он окончил отделочные работы в квартире, что все коммуникации подведены, имеются свет, газ, вода, и более 3-х лет проживает в квартире со своей семьей. Является военным пенсионером, инвалидом 2 группы, иного жилья не имеет, все накопленные им денежные средства вложил в приобретение указанной квартиры. 

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика уточненные исковые требования признал в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном заявлении о признании иска. При этом представитель ответчика пояснил, что объект до настоящего времени не введен в эксплуатацию, процент готовности составляет 98%. 

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя, который счел требования незаконными, нарушающими права ФИО4, также пояснил, что при наличии в производстве Арбитражного и городского судов не разрешенных исков ФИО4 суд не может вынести решение по настоящему делу.

Управление Росреестра своего представителя в судебное заседание не направило. О времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом. В материалах дела содержится ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя Управления.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

На основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Согласно пункту 2 статьи 1 во взаимосвязи с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в его статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 названного выше совместного Постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г., если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации,).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом, 27.05.2021 между ФИО1 (займодавец) и ООО "Спецстрой" (заемщик) заключен договор беспроцентного займа, по условиям которого займодавец передал в собственность застройщика денежные средства в размере 3900 000 руб., с обязательством возврата в срок до 31.12.2021, при этом в день заключения договора займа с ответчиком подписано соглашение об отступном, по условиям которого ответчик взамен исполнения обязательства, указанного в соглашении, предоставляет истцу отступное в порядке и на условиях, определенных соглашением. Отступное, которое передает заемщик займодавцу в счет погашения задолженности представляет собой 3-комнатную 

<

адрес> площадью 107,6 кв.м., расположенную на 7 этаже в блоке Б 116-квартирного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: 

<

адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по 

<

адрес>). 

Жилой дом не принят в эксплуатацию, однако названное жилое помещение передано истцу, что подтверждено актом приема-передачи от 27.05.2021, подписанным сторонами. Факт перечисления истцом денежных средств в размере 3900 000 руб., подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру и никем не оспаривается. 

Обращаясь с право притязаниями относительно предмета спора по настоящему делу, ФИО4 ссылается на нарушение его прав и интересов, как инвестора строительства указанного многоквартирного жилого дома, которые были подтверждены арбитражным судом, и на наличие судебного спора в другом суде по поводу тех же объектов.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Спецстрой" и ФИО4 заключен договор инвестирования строительства, по условиям которого стороны договорились совместными усилиями осуществить инвестиционный проект по созданию жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, б/н (район многоквартирных жилых домов № и № по 

<

адрес>) на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

ООО "Спецстрой" обращалось в Арбитражный суд КБР с иском к ИП ФИО4 о расторжении договора инвестирования, в рамках рассмотрения которого, последний предъявлял встречный иск о возложении на ООО "Спецстрой" обязанности в месячный срок со дня вступления решения в законную силу провести сверку фактического использования материальных ценностей, в тот же срок направить ему проект графика финансирования и производства работ, за свой счет привести объект строительства в соответствии с утвержденным проектом и разрешением на строительство, определить его долю в строительстве жилого дома в объеме 60%.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29 декабря 2023 г. встречный иск возвращен, иск ООО "Спецстрой" удовлетворен, договор инвестирования расторгнут.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2024 г. указанное решение в части удовлетворения иска ООО "Спецстрой" о расторжении договора инвестирования отменено, по делу принят новый судебный акт, которым в удовлетворении этого иска отказано, исключен 4 абзац резолютивной части данного решения, в остальной части это же решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июля 2024 г. названное постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2024 г. оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 16 января 2024 г. к производству принят иск ИП ФИО4 к ООО "Спецстрой" о возложении обязанности в месячный срок со дня вступления решения в законную силу провести сверку фактического использования материальных ценностей, в тот же срок направить проект графика финансирования и производства работ, за свой счет привести объект строительства в соответствии с утвержденным проектом и разрешением на строительство, определить его долю в строительстве в объеме 60%.

По данному делу определением суда от 09.04.2024 года по делу назначена строительно-техническая экспертиза. Пояснениями сторон установлено, что на день рассмотрения настоящего гражданского дела определение о назначении экспертизы не исполнено, дело возвращено в суд.

Также в производстве Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики находится гражданское дело по иску ФИО4 к ООО "Спецстрой" и группе физических лиц (90 человек), включая ФИО8, о признании недействительными соглашений об отступном в отношении квартиры, нежилых помещение и машино-мест в указанном выше многоквартирном доме, который в обоснование своих требований ссылается на нарушение его прав, как инвестора строительства.

Суд считает, что не исполнение обязательств между застройщиком и инвестором по договору инвестирования не может нарушать права истца ФИО1, как фактического дольщика строительства, в силу чего имеются основания для удовлетворения его требований, в том числе в части признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, исходя из следующего.

Сопоставив условия договора беспроцентного займа и соглашения об отступном с признаками договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов, предусмотренными Законом об участии в долевом строительстве во взаимосвязи с положениями гражданского законодательства, оценив характер возникших правоотношений сторон, их пояснения и действия на день заключения сделок с учетом последующего поведения, принимая во внимание предусмотренные договором и соглашением обязательства сторон друг перед другом в контексте смыслового значения и правовыми последствиями в целом, суд приходит к выводу о том, что эти договор беспроцентного займа и соглашение об отступном фактически являются договорами долевого участия в строительстве и подлежат признанию таковыми в долях, соответствующих объекту недвижимости 

При этом суд учитывает, что ФИО1 в полном объеме выполнены все принятые обязательства по указанному договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, само строительство объекта, в котором расположена доля истца в виде конкретного объекта недвижимости, осуществлено на специально отведенном для указанных целей земельном участке, предоставленном застройщику уполномоченным органом, дом возведен в соответствии с разрешением на строительство, хотя и не введен в эксплуатацию, недобросовестных действий не имеется.

Согласно письменной информации кадастрового инженера ФИО9, имеющему свидетельство о членстве в Ассоциации «Гильдия кадастровых инженеров», являющимся членом некоммерческой саморегулируемой организации Ассоциации «Гильдия кадастровых инженеров», от ДД.ММ.ГГГГ №, расчет доли на 

<

адрес> (блок Б) площадью 107,6 кв.м., расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, произведен исходя из данных по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. 

<

адрес> дома составляет 21944,9 кв.м. Доля указанной квартиры – 580/100000.

Согласно распоряжению МКУ «Департамент архитектуры и градостроительства» № от ДД.ММ.ГГГГ, объекту с кадастровым номером 

<

данные изъяты> присвоен адрес: 

<

адрес>. Также в материалы дела представлен план 7-го этажа МКД, куда под №а входит спорная квартира.

Согласно отчету о техническом обследовании здания по 

<

адрес> в г. Нальчике, подготовленному ООО «Строительная компания МЕГАПОЛИС», имеющему допуск к саморегулируемой организации, объект капитального строительства находится в исправном техническом состоянии, не угрожает жизни и здоровью людей, имуществу третьих лиц.

При установленных обстоятельствах с учетом требований закона, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в этой части. 

Разрешая требования истца в части взыскания судебных издержек, суд исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Факт уплаты государственной пошлины при подаче иска в размере 27 700,00 руб. подтвержден чеком по операции от 07.06.2024. Государственная пошлина уплачена уполномоченным лицом (представителем истца), поэтому указанные расходы подлежат возмещению с ответчика в пользу истца. 

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В подтверждение несения представительских расходов в размере 50000 руб., истцом представлены договор возмездного оказания юридических услуг № 0706-24/1-ОД от 07.06.2024 и квитанция к приходному кассовому ордеру № 1 от 07.06.2024 на сумму 50000 руб. 

Представитель ответчика признал исковые требования в полном объеме, в том числе и в части взыскания судебных расходов, поэтому судебные издержки подлежат взысканию в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

уточненные исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Признать договор беспроцентного займа от 27.05.2021 и соглашение об отступном к договору займа от 27.05.2021, заключенные между ФИО1 и ООО «СПЕЦСТРОЙ», договором долевого участия в строительстве 116-ти квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями в доле, соответствующей 3-комнатной 

<

адрес>А, площадью 107,6 кв.м., расположенной на 7-ом этаже в блоке «Б» 116-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: КБР, 

<

адрес>. 

Определить ФИО1 долю в размере 580/100000 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде 116-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: КБР, 

<

адрес>. 

Признать за ФИО1 право собственности на долю в размере 580/100000 в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства в виде 3-комнатной 

<

адрес>А, площадью 107,6 кв.м., расположенной на 7-ом этаже в блоке Б 116-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: КБР, г.о. Нальчик, 

<

адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации договора беспроцентного займа от 27.05.2021 и соглашения об отступном к договору беспроцентного займа от 27.05.2021 как договора участия в долевом строительстве и право собственности ФИО1 на 580/100000 в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде 3-комнатной 

<

адрес>А, площадью 107,6 кв.м., расположенной на 7-ом этаже в блоке Б 116-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: КБР, г.о. Нальчик, 

<

адрес>.

Взыскать с ООО «СПЕЦСТРОЙ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 судебные расходы в суме 77700 (семьдесят семь тысяч семьсот) рублей, из которых: 27700 руб. госпошлина, уплаченная при подаче иска; 50000 руб. представительские расходы. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 17.03.2025. 

Председательствующий М.Б. Пшунокова