Дело № 2- 4231/1/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калужский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Колчиной Л.М. 

при секретаре Никеевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 29 июня 2017 года гражданское дело по иску ФИО4 ФИО7, ФИО5 ФИО8 к ООО «Комфорт Строй», ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов», ООО «Новградстрой» о государственной регистрации договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ истцы, обратившись в суд с иском просят произвести государственную регистрацию договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГг., № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО4 ФИО9, ФИО5 ФИО10 и ООО «Комфорт Строй» в отношении двухкомнатной 

<

адрес> на 

<

данные изъяты>, кроме того, площадь балкона с к=0,3 составляет 

<

данные изъяты> в.м. Всего общая площадь объекта, оплачиваемая участником, составляет 

<

данные изъяты> кв.. м. (проектная площадь), строящегося жилого дома переменной этажности с крышной котельной (№ по ГП) - 6 этапа строительства количеством этажей 

<

адрес>, расположенной по строительному адресу: 

<

адрес>.

В обоснование требований истцы и их представитель по устному ходатайству ФИО6 в судебном заседании указали, что ответчик ООО «Комфорт Строй» по условиям договора уступки прав требований передал истцам права требования по указанному договору участия в долевом строительстве, заключенному между ООО «Комфорт Строй» и ООО «Новградстрой», и обязался осуществить государственную регистрацию договора цессии, однако уклонился от исполнения данной обязанности.

Ссылаясь на то, что обязательства по оплате объекта долевого строительства истцами исполнены, а единственным препятствием для государственной регистрации спорного договора являются действия (бездействие) ответчика ООО «Комфорт Строй», просят на основании решения суда произвести государственную регистрацию сделки. 

ДД.ММ.ГГГГ судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «Новградстрой», ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов».

Представитель ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» по доверенности К. в судебном заседании возражал против осуществления государственной регистрации спорного договора уступки права требования, ссылаясь на отсутствие законных оснований для удовлетворения иска.

Представители ООО «Комфорт Строй» и ООО «Новградстрой», извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. 

Представитель Управления Росреестра по Калужской области ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу ч. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Новградстрой» (Застройщиком) и ООО «Комфорт Строй» (Участником) был заключен договор участия в долевом строительстве за №.

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ по ГП), количеством этажей 

<

данные изъяты> земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, а участник обязался уплатить обусловленную цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Предметом договора являлись 267 квартир, указанных в таблице № пункта 1.4.1 Договора.

Поскольку оплата по данному договору производилась ООО «Комфорт Строй» за счет кредитных средств, предоставленных Коммерческим банком «БФГ-Кредит» (ООО), в соответствии с п. 8.1 договора права требования участника долевого строительства и квартиры, указанные в п. 1.4.1, считаются находящимися в залоге у банка с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с п. 8.6 договора переуступка прав требования в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 договора возможна только при наличии письменного согласия Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Комфорт Строй», ФИО1 и ФИО2 был заключен договор уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении двухкомнатной 

<

адрес> на 

<

данные изъяты> этаже, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (без площади балкона), общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (с площадью балкона) в строящемся 

<

адрес> (по ГП) по 

<

адрес> городе Калуге.

По условиям вышеуказанного договора цедент обязуется передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права требования, и заверенную копию договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГг., а также двусторонний акт сверки расчетов с застройщиком дома ООО «Новградстрой», подтверждающий исполнение цедентом своих обязательств по оплате денежных средств долевого участия по указанному договору.

Согласно п. 3 договора цедент обязуется в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора уведомить в письменной форме застройщика дома ООО «Новградстрой» о состоявшейся уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья.

При заключении договора истцы были проинформированы, что передаваемые им права требования на момент подписания договора находятся в залоге у Коммерческого Банка «БФГ Кредит» (ООО). 

Цедент взял на себя обязательство снять существующие обременения и осуществить государственную регистрацию договора.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

В силу положений п. 10 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В рамках настоящего дела установлено и подтверждается сведениями, поступившими из ФИО3 по 

<

адрес>, что спорный объект недвижимости находится в залоге у Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО).

В связи с чем, с учетом положений вышеуказанных норм права и условий договора участия в долевом строительстве, переуступка права требования возможна при наличии согласия залогодержателя.

Из материалов дела следует, что на момент заключения спорных договоров уступки прав требования данное согласие получено не было.

Представитель ответчика ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» в судебном заседании возражая против удовлетворения иска, ссылался на то, что для банка юридическое значение имеет сохранение залога в отношении спорного объекта недвижимости.

В то же время по делу установлено, что истцы в полном объеме исполнили обязательство по договору в части оплаты объекта долевого строительства, жилое помещение передано им ООО «Комфорт Строй», в течение 2016 года за счет личных денежных средств произведена частичная отделка квартиры.

Из пояснений истцов и их представителя в судебном заседании следует, что они нуждаются в указанном жилом помещении. Ответчики по делу осведомлены об их притязаниях на квартиру на основании спорного договора цессии, а также о полной оплате данного объекта долевого строительства и о фактической передаче квартиры им для проведения отделочных работ и заселения. 

Основания не доверять указанным пояснениям у суда отсутствуют.

В силу статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, допускается возможность последующего одобрения сделки.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, если иное прямо не следует из закона или иного правового акта, статья 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к любому согласию третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на совершение гражданско-правовой сделки; согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение) (пункты 50, 55).

С учетом положений вышеуказанных норм права, конкретных обстоятельств, установленных по делу, по сути свидетельствующих о фактическом последующем одобрении банком (как залогодержателем) спорного договора уступки права требования в рамках рассмотрения настоящего спора, суд соглашается с избранным истцами способом защиты права и приходит к выводу об удовлетворении иска. 

В соответствии со ст. 38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

В соответствии с п. 4 ст. 53 Закона "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

При таких обстоятельствах суд считает, что государственная регистрация спорного договора не влечет прекращение существующего залога (ипотеки) на объект недвижимости.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию заключенного между ООО «Комфорт Строй» и ФИО4 ФИО11, ФИО5 ФИО12 договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении двухкомнатной 

<

адрес> на 2 этаже, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м. (проектная площадь), балкона площадью 

<

данные изъяты> в.м., всего общая площадь объекта, оплачиваемая участником составляет 

<

данные изъяты> кв.. м. (проектная площадь), строящегося жилого дома переменной этажности с крышной котельной (№ по ГП) - 6 этапа строительства количеством этажей 

<

данные изъяты>, расположенной по строительному адресу: 

<

адрес>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Калужский областной суд через Калужский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Председательствующий: Л.М.Колчина

Копия верна. Судья Л.М.Колчина