дело №...га-№.../2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

адрес дата

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Хамидуллиной Э.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Стимул плюс» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Стимул плюс» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что ООО «Стимул плюс» принадлежат на праве аренды земельные участки:

- с кадастровым номером №...:23, площадью 47 340 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, с кадастровой стоимостью 28 135 108 руб. 80 коп. 

- с кадастровым номером №...:24, площадью 3382 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, с кадастровой стоимостью 2 574 750 руб. 42 коп.

- с кадастровым номером №...:25, площадью 141 404 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, с кадастровой стоимостью 69 948 316 руб. 68 коп.

- с кадастровым номером №...:179, площадью 4 748 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, с кадастровой стоимостью 3 614 699 руб. 88 коп.

- с кадастровым номером №...:180, площадью 47 471 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, с кадастровой стоимостью 28 212 964 руб. 72 коп.

- с кадастровым номером №...:181, площадью 22 681 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, с кадастровой стоимостью 15 543 062 руб. 49 коп.

Значительное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора объектов недвижимости.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанных земельных участков равной их рыночной стоимости.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования согласно заключению судебной экспертизы. 

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенности ФИО3 в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель администрации городского округа адрес Республики Башкортостан по доверенности ФИО4 в судебном заседании представил суду ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по адрес, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом дата лицам, участвующим в деле.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав стороны, эксперта ООО Оценочная компания «ТерраНова» ФИО5, суд приходит к следующему.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, принимая во внимание, что порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельных участков, затрагивает права административного истца как арендатора.

Материалами дела подтверждается, что спорные объекты недвижимости поставлены на государственный кадастровый учет. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером №...:23 определена по состоянию на дата в размере 28 135 108 руб. 80 коп., 

- с кадастровым номером №...:24 определена по состоянию на дата в размере 2 574 750 руб. 42 коп., 

- с кадастровым номером №...:25 определена по состоянию на дата в размере 69 948 316 руб. 68 коп., 

- с кадастровым номером №...:179 определена по состоянию на дата в размере 3 614 699 руб. 88 коп.,

- с кадастровым номером №...:180 определена по состоянию на дата в размере 28 212 964 руб. 72 коп., 

- с кадастровым номером №...:181 определена по состоянию на дата в размере 15 543 062 руб. 49 коп.

Административным истцом представлен отчет об оценке №... от дата, подготовленный ООО «ГИПАР», согласно которому рыночная стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером №...:23 по состоянию на дата составляет 15 479 000 руб.,

- с кадастровым номером №...:24 по состоянию на дата составляет 1 424 000 руб.,

- с кадастровым номером №...:25 по состоянию на дата составляет 38 467 000 руб.,

- с кадастровым номером №...:179 по состоянию на дата составляет 1 999 000 руб.,

- с кадастровым номером №...:180 по состоянию на дата составляет 15 522 000 руб.,

- с кадастровым номером №...:181 по состоянию на дата составляет 8 575 000 руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью установления действительной рыночной стоимости земельных участков по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту ООО Оценочная компания «ТерраНова». 

Согласно заключению эксперта ООО Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/81/05/21-ЗЭ от дата рыночная стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером №...:23 по состоянию на дата составляет 17 042 000 рублей,

- с кадастровым номером №...:24 по состоянию на дата составляет 1 570 000 рублей,

- с кадастровым номером №...:25 по состоянию на дата составляет 42 280 000 рублей,

- с кадастровым номером №...:179 по состоянию на дата составляет 2 683 000 рублей.

- с кадастровым номером №...:180 по состоянию на дата составляет 20 840 000 рублей,

- с кадастровым номером №...:181 по состоянию на дата составляет 11 386 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Суд не может согласиться с доводами Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан по следующим основаниям.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от дата N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из заключения эксперта ООО Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/81/05/21-ЗЭ от дата следует, что по результатам анализа рынка экспертом было найдены предложения относительно земельных участков, подлежащих исследованию, информация о чем представлена в таблице, содержащейся в экспертном заключении, которая подтверждает количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики. На основании полученных данных экспертом произведена итоговая выборка объектов-аналогов с наиболее сопоставимыми объекту оценки характеристиками в целях получения наиболее объективного результата (стр. 39-40 заключения эксперта ООО Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/81/05/21-ЗЭ).

Проводя анализ рынка, экспертом по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка, передаваемые права, разрешенное использование, площадь объекта, наличие коммуникаций либо иных особенностей, стоимость, дата размещения предложения.

Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Кроме того, объекты-аналоги, указанные в ходатайстве Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан о назначении экспертизы совпадают с объектами-аналогами определенные экспертом ФИО5 в заключение ООО Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/81/05/21-ЗЭ от дата (т. 2 л.д. 135). 

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от дата N 297 (далее - ФСО N 1) оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Судебная экспертиза производилось в соответствии с требованиями Федерального закона от дата № 73-ФЗ “О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации” посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла. Судом разъяснены права и обязанности эксперта как лицу, проводящему настоящую судебную экспертизу и эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. На основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт, имеющий специальные познания в области оценки, дал письменное заключение эксперта.

Согласно части 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы, поскольку оснований полагать, что заключение эксперта является недостоверным и противоречащим действующему законодательству, не имеется, доказательств обратного не представлено.

Суд, оценивая отчет об оценке №... от дата, подготовленный ООО «ГИПАР», заключение эксперта ООО Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/81/05/21-ЗЭ от дата, представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости земельных участков заключение эксперта ООО Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/81/05/21-ЗЭ от дата, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, является достоверным, допустимым, относимым и достаточным; заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях. 

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/81/05/21-ЗЭ от дата, и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца. 

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что требования ООО «Стимул плюс» подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в заключение эксперта ООО Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/81/05/21-ЗЭ от дата 

Результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Стимул плюс» как арендатора.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ООО «Стимул плюс» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:23, площадью 47 340 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на дата в размере 17 042 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:24, площадью 3 382 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на дата в размере 1 570 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:25, площадью 141 404 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на дата в размере 42 280 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:179, площадью 4 748 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес равной его рыночной стоимости по состоянию на дата в размере 2 683 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:180, площадью 47 471 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на дата в размере 20 840 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:181, площадью 22 681 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на дата в размере 11 386 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дата.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в адрес.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан п/п Э.М. Хамидуллина

Копия верна:

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Э.М. Хамидуллина