№ 2-620/2021

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

Адлерский район города Сочи 27 июля 2021 года 

Адлерский районный суд г.Сочи Краснодарского края 

в составе: председательствующего Горова Г.М.

при секретаре Саакян Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, истребовании имущества – жилого дома и земельного участка из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО5, ФИО6, ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, истребовании имущества – жилого дома и земельного участка из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов.

В обоснование своих исковых требований истцы указали, что ФИО1 на праве собственности принадлежал жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> В 2015 году по решению Адлерского районного суда г.Сочи в пользу ПАО Банк «ФК Открытие» в счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на имущество ФИО1 – жилой дом, назначение: жилое, площадью 186 кв.м, инвентарный номер №, литер Б, этажность: 2, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадь: 256 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. Недвижимость и земельный участок принадлежат истцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону №, № от ДД.ММ.ГГГГ, решения собственника о реальном разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 23-АЛ № от ДД.ММ.ГГГГ, серии 23-АЛ № от ДД.ММ.ГГГГ. На протяжении всего времени ФИО1 обращался в ПАО Банк «ФК Открытие» с просьбой о выкупе данной собственности, но Банк отказывал в выкупе без каких-либо мотивированных ответов. Со слов сотрудников Банка они могут выкупить данное имущество, но письменного ответа никто не получил. Между Банком и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: г

<

адрес>, зарегистрированный в Управлении Росреестра по КК ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно выписке стоимость дома и земельного участка составила 654961,11 рублей. В качестве гарантии последующего возврата дома и земельного участка между ПАО Сбербанк России и ответчиком ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка по кредитному договору ипотеки. Однако, договор был заключен между ПАО Банк Открытие и ФИО5 Данный договор был запрошен, но ответчики отказались предоставлять его, ссылаясь на то, что в договоре имеются персональные данные. Полагают, что оспариваемая сделка подлежала обязательному нотариальному удостоверению в целях осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании сделки, совершаемой управляющей компанией в отношении недвижимого имущества, переданного в доверительное управление в соответствии с положениями Закона №156-ФЗ. В настоящее время дом и земельный участок находятся в собственности ФИО5 Намерений отчуждать дом и земельный участок, принадлежавший ФИО1, в пользу ПАО Банк Открытие и ФИО5 не было. Все время ФИО1 проживал в спорном доме, оплачивал коммунальные услуги, налоги, делал капитальный ремонт, фактически дом и земельный участок ответчику не передавались. Следовательно, в рассматриваемом случае имеет место несовпадение сделанного волеизъявления сторон с действительной волей сторон, которая была направлена на установление сторонами сделки иных гражданско-правовых отношений. При заключении договора купли-продажи квартиры с целью обеспечения обязательства – займа денежных средств – стороны фактически имели ввиду договор залога недвижимого имущества – квартиры. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны, действительно имели ввиду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Поскольку спорный дом и земельный участок были отчуждены ответчиком на основании договора купли-продажи, то есть по возмездной сделке, и ответчик не имел права отчуждать спорную квартиру, имеются основания для истребования спорной квартиры из чужого незаконного владения. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права и охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Просит суд признать недействительным договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО Краснодарский филиал Южный ПАО Банк «ФК Открытие» и ФИО5, истребовать имущество: дом и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, из чужого незаконного владения, взыскать с ООО Краснодарский филиал Южный ПАО Банк «ФК Открытие» и ФИО5 в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 150000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13200 рублей.

В судебном заседании истица ФИО3 и представитель истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 по доверенности №23АА9391368 от 13.12.2019 года и №23АА9346553 от 30.01.2020 года ФИО7 поддержали исковые требования в полном объеме и просили их удовлетворить.

Представитель ответчиков ФИО5, ФИО6 по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признала и просила в удовлетворении иска отказать. При вынесении решения просила отменить меры по обеспечению иска.

Представитель ответчика ПАО «Банк «Финансовая корпорация Открытие» по доверенности ФИО9 в судебном заседании исковые требования не признала и просила в их удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица – ПАО Сбербанк по доверенности в судебном заседании исковые требования также не признала и просила в их удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по КК в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщил. Суд признает причину неявки представителя третьего лица неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, их представителей, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между «НОМОС-БАНК» (ОАО) и ФИО10 были заключены кредитные договоры: № на сумму 3000000 рублей, № на сумму 3000000 рублей, № на сумму 3000000 рублей, № на сумму 3000000 рублей. Поручителем в кредитных обязательствах выступило ООО «СИТИ». 

Кроме того, кредитные обязательства были обеспечены залогом недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ФИО1, а именно, договорами ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая 186 кв.м, инвентарный номер №, литер Б, этажность: 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (или условный) номер №, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадь: 256 кв.м, находящегося по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер объекта: №

Согласно ч.1 ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральнымзаконом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии со ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами изакономоб ипотеке, общие положения о залоге. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом(статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. 

Решением Адлерского районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» к ФИО10, ООО «СИТИ», ФИО1 о взыскании задолженности, процентов за пользование кредитом и пени за просрочку исполнения обязательств по кредитным договорам удовлетворены в полном объеме, в том числе в счет погашения задолженности по кредитным договорам обращено взыскание на имущество ФИО1, являющееся предметом залога по договорам об ипотеке: жилой дом, назначение: жилое, площадь: общая 186 кв.м, инвентарный номер: №, литер: Б, этажность: 2, расположенный по адресу: Российская 

<

адрес> кадастровый (или условный) номер №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадь: 256 кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер объекта №.

Решением Адлерского районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ также постановлено определить начальную продажную стоимость предмета залога с учетом отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 16498758 рублей. Реализовать заложенное имущество по договору об ипотеке № от 13.12.2013 года, договору о последующей ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, договору о последующей ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, договору о последующей ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ путем продажи с публичных торгов.

Решение суда вступило в законную силу и исполнено, что подтверждается актом Адлерского РОСП г.Сочи УФССР России по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга в виде спорных объектов недвижимого имущества – жилого дома и земельного участка.

После чего, ДД.ММ.ГГГГ за ПАО банк «Финансовая Корпорация Открытие» Управлением Росреестра по КК зарегистрировано право собственности на здание с кадастровым номером № (ранее присвоенный условный номер №), инвентарный номер: №, адрес (местоположение): 

<

адрес>, площадь: 186 кв.м, назначение: жилой дом, наименование: жилой дом, количество этажей: 2, номер регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, также на земельный участок с кадастровым номером №, адрес (местоположение): 

<

адрес>, площадь: 256 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, номер регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. 

Таким образом, решение Адлерского районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, из чего суд приходит к выводу, что ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие», будучи законным собственником недвижимого имущества, ранее находившегося в залоге, имел полное право на распоряжение данным имуществом по собственному усмотрению.

Доводы истцов о том, что спорный дом и земельный участок были отчуждены ответчиком на основании договора купли-продажи, то есть по возмездной сделке, и ответчик не имел права отчуждать спорное имущество, в связи с чем, имеются основания для истребования спорного имущества из чужого незаконного владения, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Так, спорное имущество было реализовано Банком путем заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5, ФИО6, которые, в свою очередь, приобрели данное имущество в общую совместную собственность с использованием кредитных средств, полученных от ПАО Сбербанк России (ипотека в силу закона), дата регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Решением Адлерского районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ПАО «Банк «Финансовая корпорация Открытие» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о выселении, снятии с регистрационного учета и признании прекращенным права пользования жилым помещением частично. Суд постановил: признать прекращенным право пользования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № и земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. Выселить ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 из жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу ПАО «Банк «Финансовая корпорация Открытие» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) рублей. В остальной части исковых требований о снятии ответчиков с регистрационного учета по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, отказано.

ДД.ММ.ГГГГ Адлерским районным судом г.Сочи принято дополнительное решение в части признания прекращенным право пользования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, литер «Б», общей площадью 186,0 кв.м, и земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, и выселения ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 из жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, литер «Б», общей площадью 186,0 кв.м.

При этом истцы считают сделку купли-продажи, заключенную между ПАО «Банк «Финансовая корпорация Открытие» и ФИО5, ФИО6 недействительной (ничтожной), в частности, подлежавшей обязательному нотариальному удостоверению и, помимо этого, притворной.

В силу ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы притворная сделка– этосделка, которая заключается только для формального (документального) прикрытия другойсделки.Цельпритворных сделок– маскировка иныхсделок, которые стороны в действительности собираются совершить.

Судом не установлено оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи притворной сделкой, поскольку спорное имущество приобретено ответчиками ФИО5, ФИО6 в общую совместную собственность на законном основании по возмездной сделке с использованием кредитных денежных средств, в результате заключения кредитного договора между ПАО Сбербанк России и собственниками недвижимого имущества в силу закона заключен договор об ипотеке, что не противоречит действующему законодательству.

На основании ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Вместе с тем, нотариальное удостоверение сделки в данном случае законом не предусмотрено, так как согласно ч.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Кроме того, в обоснование своих исковых требований в отношении обязательного нотариального удостоверения сделки истцы ссылаются на Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 года №156-ФЗ, который, по мнению суда, в данном конкретном случае не подлежит применению и к спорным правоотношениям не имеет отношения.

Согласно ст.1 ФЗ «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 года №156-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств и иного имущества путем размещения акций или заключения договоров доверительного управления в целях их объединения и последующего инвестирования в объекты, определяемые в соответствии с настоящим Федеральным законом, а также с управлением (доверительным управлением) имуществом инвестиционных фондов, учетом, хранением имущества инвестиционных фондов и контролем за распоряжением указанным имуществом.

Инвестиционный фонд - находящийся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц имущественный комплекс, пользование и распоряжение которым осуществляются управляющей компанией исключительно в интересах акционеров этого акционерного общества или учредителей доверительного управления. Особенности создания, реорганизации, ликвидации, правового положения акционерного общества «Управляющая компания Российского Фонда Прямых Инвестиций» и порядка осуществления им деятельности по доверительному управлению инвестиционными фондами, в том числе закрытым паевым инвестиционным фондом «Российский Фонд Прямых Инвестиций», определяются федеральнымзаконом, регулирующим деятельность указанного общества.

Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с созданием в целях инвестиционной деятельности иных фондов, если они не отвечают признакам акционерных инвестиционных фондов (статья 2настоящего Федерального закона) и (или) признакам паевых инвестиционных фондов (статья 10настоящего Федерального закона).

В рассматриваемом случае Банк не относится к категории юридических лиц, связанных с привлечением денежных средств и иного имущества путем размещения акций или заключения договоров доверительного управления в целях их объединения и последующего инвестирования в объекты.

Статьей 1 ФЗ «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 года №395-1 кредитная организация - юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество.

Банк - кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Таким образом, кредитная организация (Банк) не является юридическим лицом, созданным в целях инвестиционной деятельности фондов, отвечающих признакам акционерных инвестиционных фондов и (или) признакам паевых фондов.

Истцы также безмотивно ссылаются на иные основания, предусмотренные в ст.ст.168-179 ГК РФ, регламентирующие недействительность сделок, перечень которых является исчерпывающим, и которые не нашли своего подтверждения в настоящем судебном заседании. При этом истцами не предоставлено суду ни одного доказательства в подтверждение своих доводов. 

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вместе с тем, судом не установлено оснований для признания договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО Краснодарский филиал Южный ПАО Банк «ФК Открытие» и ФИО5, ФИО6, недействительной (ничтожной) сделкой, равно как и не установлено нарушения прав и охраняемых законом интересов лиц, оспаривающих данную сделку.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, истребовании имущества – жилого дома и земельного участка из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, истребовании имущества – жилого дома и земельного участка из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов отказать.

Меры по обеспечению исковых требований, принятые определением Адлерского районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, отменить, сняв арест с жилого дома и земельного участка, принадлежащих на праве собственности ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение суда изготовлено 02 августа 2021 года.

Председательствующий: