Дело № 2-2722/2024

УИД: 42RS0009-01-2024-003692-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Кемерово

в составе председательствующего судьи Тараненко Ю.Д.,

при секретаре Кузнецовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово

с участием помощника прокурора 

Центрального района г. Кемерово ФИО1,

18 декабря 2024 года

гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации города Кемерово, МБУ «Казна», ООО Специализированный застройщик «Центр-К» об определении выкупной стоимости объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию, и убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Центральный районный суд г. Кемерово с исковыми требованиями к Администрации города Кемерово, МБУ «Казна», ООО Специализированный застройщик «Центр-К» об определении выкупной стоимости объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию, и убытков.

Заявленные требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи квартиры от **.**.****, истец является собственником следующего недвижимого имущества: 

- доля земельного участка с кадастровым номером ### в праве общей долевой собственности пропорциональная размеру общей площади жилого помещения (...) с кадастровым номером ###, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилую застройку малоэтажную; 

-жилое помещение (...), общей площадью 44,5 кв.м., кадастровый ###, находящееся в многоквартирном доме, по адресу: ..., расположенном на земельном участке с кадастровым номером ###

В соответствии с постановлением администрации города Кемерово «О проведении торгов на право заключения договора о комплексном развитии территорий жилой застройки микрорайона ... города Кемерово» ООО Специализированный застройщик «Центр - К», в лице руководителя, действующего на основании Устава, заключило с Администрацией города Кемерово, в лице Главы города Кемерово ФИО3, действующего на основании Устава города Кемерово, заключили договор о комплексном развитии территории жилой застройки микрорайона 58в Ленинского района города Кемерово.

Предметом договора о комплексном развитии территории жилой застройки являются мероприятия, направленные на реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки микрорайона 58в Ленинского района города Кемерово, расположенной в границах ....

Согласно проекту планировки территории, подлежащей комплексному развитию, принадлежащий истцу на праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером ### жилое помещение (...), общей площадью 44,5 кв.м., кадастровый ###, находящееся в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером ###, попадают под изъятие в целях комплексного развития территорий жилой застройки.

В адрес истца застройщиком - ООО Специализированный застройщик «Центр - К» было направлено предложение рассмотреть проект соглашения о выкупе недвижимости, акт приема-передачи Объектов к Соглашению, а также Отчет ###-Л «Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ### и расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих истцу, находящегося по адресу: ...», согласно которому общая стоимость изымаемого имущества, а также других убытков составляет 5 770 256 рублей.

Истец не согласен с выводами Отчета ###-Л, составленного специалистами ООО «Логика», считает его необъективным и не беспристрастным, не соответствующим фактической стоимости недвижимого имущества в Ленинском районе г. Кемерово.

Истец считает обоснованный размер денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество, а также убытки, подлежащие компенсации за изъятие, не могут составлять менее 7 000 000 рублей.

Таким образом, истец с ценой стоимости выкупаемого недвижимого имущества и убытков, указанных в Отчете ###-Л, составленном специалистами ООО «Логика», не согласен.

По мнению истца, данная оценка стоимости выкупаемого недвижимого имущества не достоверна ввиду того, что в нее не были включены все предусмотренные ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в полном объеме убытки, причиненные собственнику недвижимого имущества его изъятием.

На основании изложенного истец, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд:

- определить рыночную стоимость изымаемого недвижимого имущества и убытков в общей сумме 6 720 000 руб., куда входят: 

стоимость доли земельного участка с кадастровым номером ### в праве общей долевой собственности пропорциональная размеру общей площади жилого помещения (...) с кадастровым номером ###, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилую застройку малоэтажную; дата и номер государственной регистрации права от **.**.**** на дату оценки с учётом округления в сумме 974000 рублей,

стоимость жилого помещения (...), общей площадью 44,5 кв.м., кадастровый ###, находящееся в многоквартирном доме, по адресу: ..., расположенном на земельном участке с кадастровым номером ###, дата и номер государственной регистрации права от **.**.**** ###, в сумме 4679000 рублей,

стоимость хозяйственных построек на дату оценки с учётом округления в сумме 231000 рублей,

убытки, связанные с принудительным изъятием жилого помещения на дату оценки с учётом округления в сумме 498000 рублей,

размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома на дату оценки с учетом округления в сумме 338000 рублей,

- обязать ООО Специализированный застройщик «Центр - К» в течение семи дней со дня принятия настоящего решения уплатить истцу возмещение в размере 6720 000 руб. за объекты, изымаемые на земельном участке с кадастровым номером ### по адресу: ....

Истец, его представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании настаивали на удовлетворении уточненных исковых требований.

Представитель ответчиков Администрации города Кемерово, МБУ «Казна», ООО Специализированный застройщик «Центр-К» ФИО5, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований.

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, заслушав заключение помощника прокурора, полагавшую исковые требований подлежащими удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Комплексное развитие территории жилой застройки может осуществляться по инициативе органов местного самоуправления города Кемерово, юридических или физических лиц.

Решение о комплексном развитии территории принимается Главой города Кемерово в случаях, не предусмотренных пунктами 1 и 2 части 2 статьи 66 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В случае инициирования принятия решения о комплексном развитии территории заинтересованное лицо направляет Главе города предложение о принятии решения о комплексном развитии территории.

Решение о комплексном развитии территории оформляется постановлением администрации города Кемерово и принимается в срок не более чем тридцать дней со дня окончания предельного срока для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, установленного пунктом 2 постановления Правительства Кемеровской области - Кузбасса от **.**.**** ###. Принятое решение о комплексном развитии территории подлежит опубликованию в порядке и сроки, установленные для опубликования муниципальных правовых актов администрации города Кемерово.

Как следует из положений части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса РФ комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены: многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Кемеровской области - Кузбасса от **.**.**** ### установлены критерии, которым должны соответствовать многоквартирные дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой осуществляется комплексное развитие территории жилой застройки в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и критериев, которым должны соответствовать жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома в соответствии с пунктом 3 части 8 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 65 Градостроительного кодекса РФ в границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 2 данной статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в части 2 данной статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 68 Градостроительного кодекса РФ договор о комплексном развитии территории заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории с победителем торгов, проведенных в соответствии со статьей 69 настоящего Кодекса, либо с иным участником торгов, определяемым в соответствии с указанной статьей, либо с правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимости в соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 66 и со статьей 70 настоящего Кодекса.

Договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства (ч. 3 ст. 68 Градостроительного кодекса РФ).

Судом установлено, из материалов дела следует, что соответствии с постановлением администрации города Кемерово от **.**.**** ### принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки микрорайона 58в ... города Кемерово, расположенной в границах: ... – ... – ... – ....

В соответствии с постановлением администрации города Кемерово «О проведении торгов на право заключения договора о комплексном развитии территорий жилой застройки микрорайона Ленинского района города Кемерово» ООО Специализированный застройщик «Центр - К», в лице руководителя, действующего на основании Устава, заключило с Администрацией города Кемерово, в лице Главы города Кемерово ФИО3, действующего на основании Устава города Кемерово, договор о комплексном развитии территории жилой застройки микрорайона 58в Ленинского района города Кемерово.

Предметом договора о комплексном развитии территории жилой застройки являются мероприятия, направленные на реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки микрорайона 58в Ленинского района города Кемерово, расположенной в границах ....

Согласно п. 5.4 договора ### от **.**.**** застройщик приобретает у граждан и юридических лиц, принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости, расположены в границах территории по цене, согласованной застройщиками и собственниками таких объектов, застройщик вправе обратиться в Администрацию с ходатайством об изъятии земельных участков и расположенных на них объектах для муниципальных нужд.

Предельный срок реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки – 10 лет со дня заключения договора.

Согласно проекту планировки территории, подлежащей комплексному развитию, принадлежащий истцу на праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером ###; жилое помещение (...), общей площадью 44,5 кв.м., кадастровый ###, находящееся в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером ###, попадают под изъятие в целях комплексного развития территорий жилой застройки.

Постановлением Администрации г. Кемерово ### от **.**.**** принято решение об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для муниципальных нужд города Кемерово в целях комплексного развития территории микрорайона 58в Ленинского района города Кемерово. В пункте 1 перечня объектов, подлежащих изъятию значится земельный участок и жилое помещение, принадлежащие истцу.

В соответствии с положениями статей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения при изъятии имущества в него включаются рыночная стоимость земельного участка, рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных на нем, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещения до приобретения в собственность другого, переездом), упущенную выгоду, иное.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от **.**.**** ### «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (пункт 20), Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации **.**.****, пункт 7), суд определяет выкупную цену имущества на момент рассмотрения спора, для определения рыночной стоимости вправе назначить судебную экспертизу.

При этом при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения определяется по правилам, установленным в Федеральном законе от **.**.**** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от **.**.**** ### «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи квартиры от **.**.****, истец является собственником следующего недвижимого имущества: 

- доля земельного участка с кадастровым номером ### в праве общей долевой собственности пропорциональная размеру общей площади жилого помещения (...) с кадастровым номером ###, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилую застройку малоэтажную; 

-жилое помещение (...), общей площадью 44,5 кв.м., кадастровый ###, находящееся в многоквартирном доме, по адресу: ..., расположенном на земельном участке с кадастровым номером ###

В адрес истца застройщиком - ООО Специализированный застройщик «Центр - К» было направлено предложение рассмотреть проект соглашения о выкупе недвижимости, акт приема-передачи Объектов к Соглашению, а также Отчет ###-Л «Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ### и расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих истцу, находящегося по адресу: ...», согласно которому общая стоимость изымаемого имущества, а также других убытков составляет 5 770 256 рублей.

Истец не согласен с выводами Отчета ###-Л, составленного специалистами ООО «Логика», считает его необъективным и не беспристрастным, не соответствующим фактической стоимости недвижимого имущества в Ленинском районе г. Кемерово.

Определением суда от **.**.**** по делу назначена судебная оценочная экспертиза, перед экспертами поставлены следующие вопросы 

1) Какова рыночная стоимость на дату проведения судебной экспертизы: ..., принадлежащей истцу на праве собственности, общей площадью 44, 5 кв.м., кадастровый ###, хозяйственных построек, доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ###, на общее имущество многоквартирного дома, пропорционально его доли в праве собственности, расположенных по адресу ...?

2) Каков размер следующих убытков, причиненных истцу, как собственнику ..., расположенной по адресу ..., на дату проведений судебной экспертизы в связи с ее изъятием: убытки, причиненные досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, убытки, связанные с услугами риелторов, убытки, связанные с регистрацией прав на объект недвижимости, убытки, связанные с перебазированием, убытки, связанные с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемого недвижимого имущества, убытки, связанные с утратой насаждений на земельном участке, пропорционально доли истца в праве собственности, а также каков размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по адресу, пропорционально доли истца? (том 1 л.д. 244-251).

Согласно заключению судебной экспертизы ###, рыночная стоимость на дату проведения судебной экспертизы: ..., принадлежащей истцу на праве собственности, общей площадью 44, 5 кв.м., кадастровый ###, составляет 4679000 рублей хозяйственных построек – 231000 рублей, доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ###, на общее имущество многоквартирного дома, пропорционально его доли в праве собственности, расположенных по адресу ... – 974000 рублей, размер следующих убытков, причиненных истцу, как собственнику ..., расположенной по адресу ..., на дату проведений судебной экспертизы в связи с ее изъятием: составляет 498000 рублей, а компенсация за непроизведенный капительный ремонт – 338000 рублей.

В данном случае, суд считает заключение судебной экспертизы ООО «Консалтинг Центр «ГИД» ### допустимым доказательством по делу, поскольку оно в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым как Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, так и Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение экспертизы является полным, мотивированным, противоречий не имеется. Эксперт обладает необходимыми познаниями и квалификацией. В заключении изложено, почему эксперт сделал такие выводы, при этом эксперт исходил из своих специальных познаний. Оснований сомневаться в объективности заключения эксперта у суда не имеется. 

Таким образом, судом установлено, что выкупная стоимость объектов оценки, расположенных по адресу: ... ..., принадлежащих истцу на праве собственности, составила 6720 000 рублей, включая размер убытков, связанных с изъятием у собственника объектов недвижимости

В соответствии с п. 11 ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации в случае вынесения судом решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд в целях комплексного развития территории и о предоставлении возмещения в связи с таким изъятием лицо, заключившее договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации в течение семи дней со дня вынесения решения суда перечисляет денежные средства в счет такого возмещения на банковский счет, указанный гражданином или юридическим лицом, или депозит нотариуса в случае отсутствия информации о таком банковском счете.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования истца о возложении на ООО «Специализированный застройщик «Центр - К» обязанности в течение семи дней со дня принятия настоящего решения выплатить истцу сумму убытков, установленную решением суда. 

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что надлежащими ответчиками по делу являются Администрация г. Кемерово, ООО Специализированный застройщик «Центр-К», в связи с чем, суд приходит к выводу, что в удовлетворении требований истца к МБУ «Казна» надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Администрации города Кемерово, ООО Специализированный застройщик «Центр-К» об определении выкупной стоимости объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию, и убытков - удовлетворить.

Определить рыночную стоимость изымаемого недвижимого имущества:

- жилого помещения (...) с кадастровым номером ###, общей площадью 44, 5 кв.м., расположенного по адресу: ... - в размере 4679000 рублей,

- хозяйственных построек – в размере 231000 рублей,

- доли земельного участка с кадастровым номером ### под малоэтажным многоквартирным жилым домом по адресу: ..., пропорционально общей площади ... – в размере 974000 рублей,

- убытков, причиненных собственнику принудительным изъятием жилого помещения, расположенного по адресу: ... - в размере 498000 рублей,

- компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 338000 рублей, то есть в общей сумме 6720000 (шесть миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей, в пользу ФИО2.

Обязать ООО Специализированный застройщик «Центр - К» выплатить ФИО2 возмещение за изымаемые объекты недвижимости по адресу: ..., с учетом убытков, связанных с изъятием в размере 6720000 (шесть миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей в течение семи дней со дня вынесения решения суда.

В удовлетворении требований ФИО2 к МБУ «Казна» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления решения суда в мотивированной форме с 27.12.2024 года путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.

Судья Тараненко Ю.Д.