39RS0001-01-2025-002461-77

Дело № 2-3339/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 октября 2025 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Седовой Е.А.,

при секретаре Савельевой Е.С.

с участием прокурора Округ Л.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, по иску и.о. прокурора Гурьевского района Калининградской области в интересах ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, 

УСТАНОВИЛ:

16 августа 2024 года ФИО1 приобрела у ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиру по адресу: Калининград, 

<

адрес>, стоимостью 4 800 000 руб. По условиям договора продавец обязалась сняться с регистрационного учета до 27 августа 2024 года, однако обязательство в установленный срок не исполнила. Посчитав свои права нарушенными, истец просила суд признать ФИО2 утратившей право пользования жилым помещением по указанному адресу и снять с регистрационного учета.

И.о. прокурора Гурьевского района Калининградской области обратился в суд с вышеназванным иском в интересах ФИО3 к ответчику ФИО1, уточнив требования, просил на основании ст. 178 ГК РФ признать договор купли-продажи квартиры от 16 августа 2024 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1, недействительной сделкой, применить последствия ее недействительности в виде возврата сторон сделки в первоначальное положение, существовавшее до ее заключения, и вернуть жилое помещение (квартиру) по адресу: 

<

адрес>, в собственность ФИО3

Истец ФИО1, ее представитель ФИО14 иск поддержали. Возражали против признания сделки недействительной, поскольку квартира для ФИО1 является единственным жильем, при покупке которой она действовала добросовестно. Полагали, что ФИО3 избран неверный способ защиты прав.

Прокурор ФИО6 иск о признании сделки недействительной поддержала по основаниям того, что сделку продавец заключала под влиянием заблуждения, что установлено экспертным заключениям, полученным в ходе уголовного расследования. Признание сделки недействительной исключает признание ФИО3 утратившей право пользования жилым помещением и снятие ее с регистрационного учета.

ФИО3 иск поддержала, пояснила, что с июля находилась под влиянием заблуждения, выполняла указания, полученные по телефону, и как ей объясняли, квартиру она продает фиктивно в рамках следственных действий с целью изобличить преступников. В полицию обратилась уже после того, когда вырученные деньги от продажи квартиры передала мошеннику. О том, что ее обманули, стала понимать, когда она рассказала знакомым о том, что ей требуются деньги и, когда потребовали освободить квартиру в реальности.

Третье лицо ООО «Центр коммерческой недвижимости» не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (п. 3 ст. 154 ГК РФ).

Так, в соответствии с ч. 1. ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 16 августа 2024 года ФИО3 продала ФИО1, жилое помещение (квартиру) с КН №, площадью 36,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 4 800 000 руб.

В соответствии с п. 3.2 условий договора сумму в размере 4 800 000 руб. покупатель оплачивает продавцу путем совместной закладки сторонами в индивидуальный предоставленный во временное пользование банковский сейф ( ячейку) в ПАО «Сбербанк», до момента заключения сторонами настоящего договора и до момента подачи сторонами документов на государственную регистрацию перехода прав собственности на объект в Россреестре по Калининградской области, на основании заключенного между сторонами и банком договора аренды банковского сейфа.

После регистрации перехода права собственности на объект продавец самостоятельно без участия покупателя получает право доступа к индивидуальному банковскому сейфу (ячейке) при предъявлении настоящего договора (п.3.2.1).

Расходы по заключению договора аренды индивидуального сейфа с ПАО «Сбербанк» оплачивает продавец (п.3.3).

Факт получения денежных средств от покупателя в указанном в договоре размере продавцом не оспаривается.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности ФИО1 на квартиру зарегистрировано 19 августа 2024 года.

При этом в договоре стороны определили, что продавец обязуется сняться с регистрационного учета по месту жительства спорного объекта в срок до 27 августа 2024 года.

В ходе судебного разбирательства ФИО3 пояснила, что намерений выселяться из квартиры не было. Вырученные от продажи квартиры денежные средства она передала не известному ей лицу, поскольку 26 августа 2024 года она еще не знала, что ее обманули по телефону. До указанных дней она реально думала, что оказывает содействие правоохранительным органам в поимке преступников, у которых имелось намерение завладеть ее денежными средствами и квартирой, путем изменения данных. За участие в следственном мероприятии ей полагалась денежная компенсация, когда она стала требовать компенсацию после продажи квартиры, по телефону ей сообщили о необходимости перевести деньги для уплаты пошлины, чтобы получить компенсацию. При этом она уведомила, что денег больше у нее нет, тогда предложили занять, и сказать, что нужно на лечение зубов. После чего она обратилась к знакомой за займом, которая объяснила, что ее обманули.

26 августа 2024 года СО ОМВД России по Ленинградскому району г. Калининграда возбуждено уголовное дело № 12401270001001910 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, в отношении неустановленного лица, которое, находясь в неустановленном следствием месте, в неустановленное следствием время, но не позднее 00 часов 01 минуты 10 июля 2024 года, мошенническим способом, группой лиц по предварительному сговору, путем обмана и злоупотребления доверием, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и средств сотовой связи, вовлекло в совершение преступления ФИО7, с которым вступило в предварительный преступный сговор, направленный на хищение денежных средств путем обмана и злоупотребления доверием ФИО3, под мнимым предлогом несанкционированного доступа третьих лиц к ее банковскому счету и необходимости передачи принадлежащих ей денежных средств на «безопасный счет» в Центральный банк РФ с целью их последующего сохранения, незаконно завладели денежными средствами в сумме 5 122 000 руб., принадлежащими ФИО3, которые последняя, будучи введенная в заблуждение относительно истинных намерений ФИО7 и неустановленных лиц, действуя под влиянием обмана, передала из рук в руки ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, находясь вблизи 

<

адрес> по Приморскому кольцу в 

<

адрес>.

ФИО4 Д.Д. с похищенными денежными средствами, принадлежащими ФИО3 с места преступления скрылся, а в дальнейшем, ФИО4 Д.Д. и неустановленные лица похищенными денежными средствами распорядились по своему усмотрению.

Постановлением СО ОМВД России по Ленинградскому району города Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 Д.Д. по вышеуказанному уголовному делу привлечен в качестве обвиняемого и ему предъявлено обвинение в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ - мошенничество, то есть хищение чужого имущества путем обмана и злоупотребления доверием, совершенное группой лиц по предварительному сговору, с причинением особо крупного ущерба ФИО3 в размере 4 738 000 руб.

В судебном заседании ФИО3 пояснила, что общалась по телефону с ФИО5 –инспектором финансового отдела Росфинмониторинга, о своем статусе он представил документ, ей же был присвоен статус внештатного сотрудника. Для проверки полномочий все документы ей были направлены и с ними ознакомилась, сомнений в их действительности не имелось. Для того, чтобы окружающие не понимали, что она является внештатным сотрудником при обращении она называла ФИО5 сынок, и в телефоне он тоже был поименован как сын.

Все его указания она выполняла, имеется переписка, с его согласия она понизила стоимость квартиры, определила условия в договоре о получении денежных средств наличными через ячейку. Квартиру продавала через риелтора, номер телефона который дали ей в разговоре. При общении с покупателем квартире, риелтором ей было неудобно, что она их обманывает, но она не исключала, что они могли быть мошенниками, в поимке которых участвует. 

Факт общения с не установленными лицами, согласовании условий договора продажи квартиры, против который ФИО3 не возражала, подтверждается представленной перепиской с телефонного устройства последней.

Свидетель ФИО8 пояснила, что ФИО3 позвонила в центр недвижимости, в котором свидетель является руководителем. ФИО3 уведомила о сделке, рассказала, что уезжает из города. После чего произведен был анализ рынка продажи недвижимости и предложено установить стоимость квартиры 5 100 000 руб. После чего клиент был передан для работы агенту, который уже осуществил размещение рекламы объекта, показ. О мошенничестве стало известно, когда продавец отказалась выселяться из квартиры. При этом при сделке справка от психиатра не требовалась, поскольку возраст продавца не критичен, в общении она была логична.

Свидетель ФИО9 пояснила, что работает в центре недвижимости с 2020 года, подготовила условия договора, с учетом всех требований продавца. Продавец поясняла, что в регионе маленькие зарплаты, хочет уехать к подруге в другой регион, при этом покупатель также приехала из другого региона к друзьям. Сомнений в намерении у продавца продать квартиру не имелось. Продавец попросила оформить деньги через банковскую ячейку, поскольку банкам не доверяет.

Свидетель ФИО10 пояснил, что ему поручено было продать квартиру по звонку ФИО3 Сделка проходила как обычно через ПАО «Сбербанк», клиент разово снизил стоимость квартиры до 4 800 000 руб., по этой цена квартира и продалась. После сделки предлагал проводить продавца до дома, поскольку переживал, что с большой наличной суммой она идет одна, однако отказалась. При этом в банке он помогал оформить сделку в электронном виде, все общались хорошо, все знали, что покупатель приехала к подругам в город из другого региона, а продавец, наоборот решила уехать из города в другой регион к подругам.

Таким образом, судом установлено, что ФИО3 самостоятельно и за свой счет были произведены действия, свидетельствующие о ее намерении отчуждения квартиры, а именно обращение в центр недвижимости, заключение соответствующего договора об оказании услуг, согласование условий договора купли-продажи, показ квартиры, предоставление документов для сделки, явка на сделку и получение денежных средств от сделки лично.

Вырученные денежные средства от продажи продавец передала ФИО7, в отношении которого уголовное дело в настоящее время приостановлено в связи с его участием в 

<

данные изъяты>

И.о. прокурора 

<

адрес> в интересах ФИО3 обратился в Курганский районный суд 

<

адрес> с иском о взыскании с ФИО7 неосновательного обогащения. 

ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело приостановлено в связи с участием ФИО7 в 

<

данные изъяты>

В соответствии с заключением судебно-психиатрической экспертизы от 20 января 2025 года № 34 ГБУЗ «Психиатрическая больница Калининградской области», полученным в рамках уголовного дела, в период совершения в отношении ФИО3 противоправных действий с 10 июля 2024 года по 26 августа 2024 года у последней наблюдалось кратковременное стресс-индуцированное психическое расстройство в форме тревожной и депрессивной реакции, обусловленной расстройством адаптации (№ №), при этом ФИО3 в период совершения в отношении нее противоправных действий могла правильно воспринимать лишь внешнюю сторону событий, связанных с ситуацией правонарушения (время, место, последовательность своих действий) и хотя ФИО3 понимала формальный характер совершаемых в отношении нее действий звонивших, связанных с указанием о необходимости совершения ею конкретных финансовых и юридических операций, однако у последней отмечалось ошибочное смысловое восприятие и оценка ситуации под воздействием других лиц, которое привело к формированию у нее заблуждения относительно существа природы сделок, в связи с чем она не могла оказывать сопротивление в период совершения в отношении нее преступления.

Из содержания заключения следует, что продавец испытывала мучение при продаже квартиры, поскольку понимала, что подставляет порядочных людей, и когда риелтор на сделке взял ее телефон, она переживала, что вдруг он увидит, что с ней работает полиция.

При этом в значимый период она могла адекватно оценить, критически и целостно осмыслить сложившуюся ситуацию, спрогнозировать ее последствия, однако способность к смысловому восприятию и оценке существа сделки была снижена и привела к формированию заблуждения относительно существа сделки.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что продавец заблуждался относительно мотивов сделки, однако доказательств заблуждения относительно юридической природы и предмета сделки не представлено.

Как указано выше, действия продавца свидетельствовали о намерении продать квартиру и получить по сделке исполнения обязательств покупателем. При этом решение о передаче не установленным лицам полученных денежных средств в дальнейшем ФИО3 приняла сама.

Кроме того, уголовное дело возбуждено по факту завладения не установленными лицами денежными средствами, а не в связи с незаконным оформлением оспариваемого договора купли-продажи квартиры.

ФИО3 поясняла, что, когда она стала быстро снижать стоимость квартиры, и при этом всем было известно, что она продает квартиру по причине того, что мало платят и она уезжает, то всем должно было быть понятно о том, что она вынуждено продает квартиру, и воли на ее продажу не было.

Вместе с тем квартира продана по средней рыночной цене, превышающей кадастровую стоимость. При этом стоимость продавец согласовала самостоятельно. 

При изложенных обстоятельствах признаков наличия существенного заблуждения относительно природы сделки суд не усматривает.

Не усматривает суд и оснований для признании сделки под влиянием обмана, поскольку отсутствуют доказательства, что покупатель знала или должна была знать о таком обмане.

В ходе судебного разбирательства допрошены свидетели ФИО11, ФИО12, которые пояснили, что ФИО1 проживала в Мурманске одна, все они дружат давно, при переезде в Калининград, они помогли подобрать жилье, оставили временно проживать у себя. Квартиру ФИО1 приобретала от вырученных денежных средств от продажи недвижимости по предыдущему месту жительства, и часть добавила ее сестра. В день выселения стало известно, что продавца квартиры обманули мошенники.

Принимая во внимание, что у ФИО3 воля на реальную продажу спорной квартиры сохранялась, на момент совершения сделки понимать значение своих действий и руководить ими она могла, сами по себе индивидуально-психологические особенности, подверженность заблуждению и внушению со стороны третьих лиц, о существенном заблуждении относительно правой природы сделки не свидетельствуют, она могла правильно оценить правовые последствия своих действий по отчуждению квартиры, знала о фиктивности своих действий, однако никого не уведомила, покупатель проявил добросовестные действия, имел действительную волю по приобретение квартиры и вселению в нее, то оснований для признания указанной сделки недействительной и применении ее последствий не имеется, в связи с чем исковые требований и.о. прокурора 

<

адрес>, действующего в интересах ФИО3 подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме.

Факт того, что квартира является для продавца единственным жильем, сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. 

Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований и.о. прокурора отказано в полном объеме, то в силу ч. 3 ст. 144 ГПК РФ имеются основания для отмены мер по обеспечению иска, принятые на основании определения суда от 01 августа 2025 года.

Разрешая требования ФИО1, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено выше, переход права собственности на спорную квартиру от ФИО3 к ФИО1 зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора продавец квартиры обязался сняться с регистрационного учета в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени обязательство не исполнено.

Принимая во внимание, что сделка по продаже квартиры не была признана недействительной, ФИО1 является действительным собственником квартиры, каких-либо соглашений на сохранение дальнейшего права пользования спорной квартирой между сторонами по делу не имеется, то в силу вышеизложенных положений закона, суд полагает, что требования истца о признании ФИО3 утратившей право пользования жилым помещением подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» ФИО3 подлежит снятию с регистрационного учета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) удовлетворить.

Признать ФИО2 (паспорт №) утратившей право пользования жилым помещением по адресу: Калининград, 

<

адрес>, и снять с регистрационного учета по указанному адресу.

Исковые требования и.о. прокурора Гурьевского района Калининградской области в интересах ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые на основании определения суда от 01 августа 2025 года, в виде ареста на квартиру с кадастровым номером № площадью 36,4 кв. м по адресу: Калининград, 

<

адрес>, запрета ФИО1 совершать определенные действия, направленные на отчуждение квартиры, на передачу в залог, аренду, обременение правами третьих лиц.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Е.А. Седова

Мотивированное решение составлено 17 октября 2025 года.