РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 апреля 2025 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Панченко Р.Б., при помощнике судьи Лариной О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО «494 Управления начальника работ» об уменьшении цены договора купли-продажи, взыскании денежных средств в счет стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ОАО «494 Управления начальника работ» об уменьшении цены договора купли-продажи, взыскании денежных средств в счет стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, ссылаясь на то, что 09.08.2024 между истцом и ответчиком был заключен Договор № 92/Н-15/БТИ купли-продажи квартиры.

Согласно пункту 1 Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: АДРЕС, кадастровый №.

В пункте 2 Договора указана площадь квартиры - 37,7 кв. м., площадь с учетом неотапливаемых помещений 39,5 кв.м, расположена на 9 (девятом) этаже многоэтажного жилого дома.

Как указано в пункте 3 Договора квартира, принадлежит Продавцу на основании вступившего в законную силу 24.04.2024 года решения Арбитражного суда Московской области от 07 декабря 2023 года по делу № А41 -36077/2021.

Пунктом 4 Договора определена цена квартиры 5 351 907 руб. 

В пункте 5 Договора определен порядок оплаты стоимости квартиры: Покупатель выплачивает Продавцу полную стоимость квартиры, при подписании настоящего договора. Подписывая настоящий договор, Продавец подтверждает, что стоимость квартиры оплачена Покупателем в полном объеме.

Сторонами подписан передаточный акт 09.08.2024. Покупатель зарегистрировав право собственности на квартиру 26.08.2024. Собственность 50:20:0010207:2003-50/414/2024-5 (выписка из ЕГРН от 12.01.2025г.).

До подписания Договора, сторонами был заключен Предварительный договор №92/Н-15/БТИ купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2020 г., согласно пп. 2.1.1. Продавец обязан зарегистрировать на свое юридическое лицо право собственности на квартиру.

Продавец обязан подписать договор (Основной договор) в установленный пп. 2.1.2. Предварительного договора №92/Н-15/БТИ купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2020 г. срок.

Как указано в пп. 2.1.3. вышеупомянутого Договора Продавец обязуется зачесть гарантийный взнос Покупателя в размере стоимости квартиры 5 351 907 руб. в счет оплаты по Договору (Основному договору).

Оплата гарантийного взноса подтверждается: чеком-ордером от «13.08.2020 г. ПАО Сбербанк на сумму 100 000 руб. и чек-ордером ПАО Сбербанк от 09.11.2020 г. на сумму 5 251 907 руб. 

Свои обязанности истец исполнила надлежащим образом в полном объеме.

Ответчик исполнил обязательства частично, нарушил срок заключения Договора (Основного договора), который указан в Предварительном договоре пп. 2.1.2., не позднее 30.03.2021 г. и Дополнительных соглашениях к упомянутому договору, последнее от 01.11.2022 г., с указанием даты подписания Основного договора не позднее 31.12.2023 г.

В судебном порядке истцу было отказано в удовлетворении искового заявления о признании права собственности на квартиру на основании Предварительного договора. (Одинцовский городской суд Московской области дело №2-11125/2020. Апелляционное определение Московского городского суда дело №33-30260/2022, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции дело №88-17982/2021).

Зарегистрировать право собственности и заключить основной договор истец смог только после вступившего в законную силу 24.04.2024 года решения Арбитражного суда Московской области от 07.12.2023 года по делу № А41-36077/2021.

Проживая в квартире, истец обнаружила недостатки (дефекты).

Для определения всех имеющихся недостатков (дефектов) и установления причин их возникновения, расчета стоимости их устранения 24.10.2024 г. истец обратилась в ООО «АудитСтрой» (ИНН №) и заключила договор возмездного оказания услуг.

Эксперт определил стоимость устранения недостатков (дефектов), стр. 22 заключения № 311-2024 от 03.11.2024 г. в размере 625 759 руб.

Экспертом на стр. 22 также установлено, что выявлены недостатки строительных конструкций и строительно-монтажных работ.

В данном случае, гарантийный срок начинает течь с даты подписания передаточного акта к Договору, с 09.08.2024 г.

С учетом изложенного истец просит взыскать с ответчика уплаченную по договору денежную сумму в счет стоимости устранения недостатков (дефектов) в размере 625 759 руб., уменьшить цену договора на сумму в размере стоимости устранения недостатков (дефектов) в размере 625 759 руб., неустойку в размере 106 379 руб. 03 коп., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы присужденной судом, расходы на оформление доверенности в размере 2 800 руб., расходы на оплату почтовых услуг в размере 391 руб. 36 коп., расходы на оплату услуг строительно-технической экспертизы в размере 50 000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения иска извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, направила в суд своего представителя ФИО2, которая доводы иска поддержала, по основаниям, изложенным в нем, просила исковые требования удовлетворить. 

Представители ответчика ОАО «494 Управления начальника работ» ФИО3, ФИО4 в судебное заседание явились, возражали относительно доводов иска, по основаниям изложенным в письменных возражениях, просили в удовлетворении иска отказать, поскольку квартира передана истцу в 2020 году, т.е. за истечением двухгодичного гарантийного срока. 

Суд, с учетом мнения явившихся лиц, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, учитывая ее надлежащее извещение в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56, 57, 59, 67 ГПК РФ, выслушав явившихся лиц, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в силу следующего.

В силу части 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно части 2 статьи 470 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока). 

Частью 1 статьи 471 ГК РФ предусмотрено, что гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. 

В соответствии со статьей 477 ГК РФ если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. 

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. 

Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока. 

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. 

На основании пункта 1 статьи 19 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности. 

В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором. 

Как установлено судом установлено и следует из материалов дела, что строительство дома осуществлялось в рамках реализации Инвестиционного контракта № 01-8/318 от 02.11.2005г. о застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: АДРЕС, заключенного между ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны Российской Федерации (Заказчик-застройщик) и ОАО «494 Управление начальника работ» (Инвестор).

Предметом Контракта согласно п. 2.1. является реализация Инвестиционного проекта по застройке земельного участка общей площадью 13 га, расположенного по адресу АДРЕС, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Правообладателю со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему Контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых жилых домах. 

Для целей реализации инвестиционного проекта по строительству объекта:

- Заказчик-застройщик обязан предоставить под строительство земельные участки (строительную площадку) общей площадью 13 га па правах аренды Инвестору (иль 1.13, 53., 5.1., 6.2.2.6.2.10 Контракта),

- Инвестор обязан обеспечить 100% финансирование строительства объекта (за счет собственных, заемных и/или привлеченных средств), строительство объекта, снос зданий и отселение граждан (п.п. 2.3. 6.3.1. 6.3.9 Контракта).

Согласно и. 4.3. Контракта по итогам строительства возведенные площади делятся в следующем соотношении: общая жилая площадь - 20 % в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России. 80% в собственность Инвестора и/или привлеченных им Соинвесторов; общая коммерческая нежилая площадь - 100% в собственность Инвестора и/или привлеченных им Соинвесторов.

Свои обязательства Инвестор (ОАО «494 УНР») выполнил - в рамках реализации Инвестиционного контракта за счет собственных и привлеченных средств возвел жилой комплекс по вышеуказанному адресу, в состав которого входит также многоквартирный жилой дом по адресу АДРЕС, где расположена приобретенная истцом квартира.

Дом введен в эксплуатацию 28.12.2016 года в соответствии с Разрешением Департамента строительства Минобороны РФ № 50-50511105-738-2016-153 на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано Застройщику - ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны РФ.

В судебном порядке истцу было отказано в удовлетворении искового заявления о признании права собственности на квартиру на основании Предварительного договора. (Одинцовский городской суд Московской области дело №2-11125/2020. Апелляционное определение Московского городского суда дело №33-30260/2022, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции дело №88-17982/2021).

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.12.2023 по делу № А41-36077/2021, утвержден акт частичной реализации к Инвестиционному контракту в виде дополнительного соглашения № 19, квартира № по адресу: АДРЕС отнесена к доле Инвестора - ОАО «494 УНР».

03.11.2020 между ФИО1 (Покупатель) и ОАО «494 УНР» (Продавец) был заключен Предварительный договор № 92/Н-15/БТИ купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого (п. 1.1) стороны договорились заключить основной договор купли-продажи на приобретение истцом у ответчика квартиры № по адресу: АДРЕС.

Стоимость квартиры, определенная сторонами в п.3.1, предварительного договора и равная 5 351 907 руб. оплачена истцом 11.11.2020 в рамках предварительного договора, и в этот же день 11.11.2020 между истцом и ответчиком был заключен договор пользования квартирой, и квартира была передана истцу по Акту приема-передачи от 11.11.2020 г.

В п. 3 Акта приема-передачи истец подтвердила, что претензий по качеству переданной квартиры не имеет.

Между сторонами во исполнение условий предварительного договора был заключен основной договор купли-продажи от 09.08.2024, согласно которого стоимость квартиры также составляет 5 351 907 руб. Продавец во исполнение условий п.3.4 предварительного договора засчитал денежные средства в размере 5 351 907 руб., оплаченные Покупателем по предварительному договору в счет оплаты по основному договору купли-продажи, о чем стороны подписали соглашение о зачете от 09.08.2024.

Проживая в квартире, истец обнаружила недостатки (дефекты).

Для определения всех имеющихся недостатков (дефектов) и установления причин их возникновения, расчета стоимости их устранения 24.10.2024 г. истец обратилась в ООО «АудитСтрой» (ИНН 

<

***>) и заключила договор возмездного оказания услуг.

Эксперт определил стоимость устранения недостатков (дефектов), стр. 22 заключения № 311-2024 от 03.11.2024 г. в размере 625 759 руб.

Экспертом на стр. 22 также установлено, что выявлены недостатки строительных конструкций и строительно-монтажных работ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд исходит из того, что договором купли-продажи, заключенным между истцом и ответчиком, гарантийные сроки на квартиру установлены не были, соответственно в данном случае подлежат применению положения статьи 477 ГК РФ, которыми установлен двухгодичный срок, исчисляющийся с момента приобретения товара, для предъявления покупателем требований, связанных с его недостатками.

Такой срок подлежит исчислению с 11.11.2020 и истек 11.11.2022, с иском истец обратилась 17.02.2025, с претензией в адрес ответчика 15.01.2025.

Суд полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения иска и отмечает, что многоквартирный жилой дом, в котором расположена квартира истца и застройщиком, которым являлся ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны РФ, был введен в эксплуатацию 28.12.2016, поскольку именно в этот день было получено соответствующее разрешение. Истец приобрела спорное жилое помещение у ответчика не по договору участия в долевом строительстве и не как у застройщика, а по договору купли-продажи как у собственника, поскольку на момент покупки, то есть по состоянию на 03.11.2020, дом был введен в эксплуатацию. 

Доводы истца о том, что к сложившимся правоотношениям подлежат применению нормы статьи 29 Закона РФ "О защите прав потребителей", в связи с чем на приобретенную истцом квартиру распространяется 5-летний гарантийный срок, не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства. 

Отношения между продавцом и покупателем регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и главой 2 Закона о защите прав потребителей. Суд соглашается с доводами ответчика о предъявлении истцом исковых требований за пределами установленного законом 2-х летнего гарантийного срока, поскольку квартира приобретена истцом после ввода дома в эксплуатацию, в связи с чем положения главы 3 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на сложившиеся правоотношения не распространяются, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ОАО «494 Управления начальника работ» об уменьшении цены договора купли-продажи, взыскании денежных средств в счет стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Одинцовский городской суд Московской области.

Судья Р.Б. Панченко

Мотивированное решение изготовлено 25 апреля 2025 г.