Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 мая 2020 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Добиной Д.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-600/2020 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя ФИО2 по доверенности ФИО3,

генерального директора ООО «Институт независимой оценки и аудита» ФИО4,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 141 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 2 829 738,29 рублей. В ходатайстве, представленном в суд, просил восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является правообладателем доли названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Заинтересованное лицо – ООО «Институт независимой оценки и аудита» в лице генерального директора ФИО4 поддержал заявленные требования.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, а также заинтересованные лица: Администрация г.о. Тольятти, Поволжский банк ПАО «Сбербанка» не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований Правительство Самарской области представило письменные возражения, Администрация г.о. Тольятти- письменный отзыв, ООО «Институт независимой оценки и аудита»- письменные пояснения.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ФИО2 требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником 769/4773 долей земельного участка с кадастровым номером № площадью 2141 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 14 342 644,64 руб.

Административный истец, являясь сособственником указанного выше земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, 30 декабря 2019 года административный истец с пропуском срока обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела. 

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 23 декабря 2019 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки и аудита» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 2 829 738, 29 рублей. 

Не согласившись с указанным отчетом об оценке, Администрация г.о. Тольятти заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.

Определением суда от 7 февраля 2020 года по делу была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Центр».

По результатам судебной экспертизы, проведенной 27 февраля 2020 года, составлено экспертное заключение №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года составила 4 125 797 рублей, а с учетом дополнения к экспертному заключению- 4 217 770 руб.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Исследовав заключение эксперта, выслушав эксперта ФИО5, свидетеля –оценщика ФИО1, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение с учетом дополнения содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Методика исследования, расчёты и определение величины рыночной стоимости земельного участка соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Суд отмечает, что экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием сторон. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, сомнений в компетентности и объективности эксперта у суда не имеется. 

Представитель административного истца не согласилась с заключением судебной экспертизы, полагая, что оно не соответствует требованиям закона, поскольку эксперт подобрал объекты-аналоги, сильно отличающиеся от объекта оценки по площади, применил корректировки на площадь по справочнику по г. Самаре, объекты-аналоги расположены на 1 линии, что не сопоставимо с объектом оценки, необоснованно применил корректировки на коммуникации.

В соответствии с подпунктами а, б, в, г пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Как следует из экспертного заключения, в рамках сравнительного подхода экспертом подобраны 6 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по местоположению (расположены в Автозаводском районе г. Тольятти), по назначению (для размещения зданий коммерческого назначения).

Для приведения объектов-аналогов до характеристики объекта экспертизы экспертом применены корректировки на тип сделки, на наличие коммуникаций, на площадь.

При расчете корректировок на площадь эксперт ошибочно указал, что объект оценки попадает в диапазон 3000-5000 кв. м, в то время как объект исследования находится в диапазоне 1000 -3000 кв. м, и применил корректировки по справочнику ООО «РусБизнесПрайсИнформ» для г. Самары, в связи с чем в дополнении к заключению исправил указанную ошибку и применил корректировки на площадь по справочнику для г. Тольятти, определив величину рыночной стоимости земельного участка в размере 4 217 770 руб.

У объекта экспертизы имеются подведенные коммуникации: электричество, водоснабжение, канализация, что влияет на стоимость 1 кв. м земельного участка.

Поскольку у объектов-аналогов подведенные к участку коммуникации отсутствуют, эксперт ввел корректировку на наличие коммуникаций для объектов –аналогов № 1, 2, 3, 4, 5, 6 в размере +15 %, исходя из источника информации, опубликованного в разделе «Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия поведенных коммуникаций» на сайте ООО «Центр Экономического Анализа и Экспертизы» ((http%//www.ceae. ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm.).

Корректировка на транспортную доступность экспертом не применялась ввиду того, что объект экспертизы и объекты-аналоги имеют хорошую транспортную доступность и расположены в непосредственной близости от основных транспортных магистралей, объект оценки находится на городской магистрали –бульвар Космонавтов, к которому имеется подъезд с двух сторон и вопреки доводам представителя административного истца и заинтересованного лица, не располагается внутриквартально.

Оценив экспертное заключение и дополнение к нему по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его выводы правильными и отмечает, что установленная им величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № является достоверной.

Оснований для назначения повторной судебной экспертизы суд не усматривает, поскольку не установлено сомнений в проведенной экспертизе.

Вместе с тем, величина рыночной стоимости земельного участка, определенная отчетом об оценке, не является достоверной, поскольку при ее определении оценщик использовал данные о цене объекта-аналога № 2, противоречащее источнику информации: согласно источника информации на л.д. 45 у объекта-аналога № 2 цена указана 500 000 руб., тогда как оценщик ее указал равной 5 000 000 руб. ( л.д. 40), чем нарушил принципы оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Проанализировав представленные доказательства, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере, определенном экспертным заключением и составляющим 4 217 770 руб.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 30 декабря 2019 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО2 удовлетворить частично. 

Восстановить попущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 141 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 4 217 770 руб.

Датой обращения ФИО2 в суд считать 30 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина

Мотивированное решение изготовлено 2 июня 2020 года.