Дело № 2-79/2024

УИД 41RS0008-01-2024-000111-94

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Усть-Большерецк Камчатский край 17 апреля 2024 года

Усть-Большерецкий районный суд Камчатского края в составе председательствующего судьи Архиповича А.А., при секретаре Комковой С.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Октябрьского городского поселения о признании права собственности на объект недвижимого имущества 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что 7 марта 2000 года приобрел на основании договора купли-продажи у п/о «Октябрьский рыбкоп» квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. С того же времени истцу была передана квартира на основании акта приема-передачи. 13 августа 2003 года данная организация была ликвидирована на основании решения суда. В 2003 году истец с представителем сдали документы для регистрации сделки купли-продажи в Управление регистрационной службы по 

<

адрес>. Однако 30 ноября 2023 года получил отказ в регистрации сделки по мотивам отсутствия зарегистрированного права на квартиру за п/о «Октябрьский рыбкоп», а также отсутствия сведений о постановке объекта на кадастровый учет. При этом, из уведомления истцу стало известно что ранее возникшее право собственности на спорное имущество в установленном порядке зарегистрировано не было. В то же время никаких прав и претензий относительно пользования земельным участком никто не предъявляет и предъявлял. Земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит администрации Октябрьского городского поселения. В связи с чем, ссылаясь на положения п. 3 ст. 551 ГК РФ, ч.ч. 3,5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч. 1 ст. 234 ГК РФ, п.п. 15, 19, 21, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», просил признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО2 о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, суд не явился. В судебном заседании представитель истца ФИО1 просила признать право собственности в силу приобретательной давности, истец владеет спорной квартирой с 2000 года, является добросовестным пользователем, что подтверждается договором о купле-продаже жилого помещения и без перерыва продолжается по настоящее время, кроме того, правопреемников на указанное имущество не имеется. Истец несет все расходы связанные с пользованием жилого помещения.

Ответчик администрация Октябрьского городского поселения при надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства в суд представителя не направила, при этом представив письменный отзыв, согласно которому возражений относительно заявленных требований при наличии правовых оснований не имели (л.д. 73).

Третьи лица Управление Росреестра по Камчатскому краю, ТУ Росимущества в Камчатском крае, администрация Усть-Большерецкого муниципального района Камчатского края о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, в суд представителей не направили, возражений относительно заявленный требований не представили.

Суд, с учетом положения ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса. 

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу требований ст. 130 ГК РФ предмет спора по настоящему делу относится к объектам недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Частью 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

Из разъяснений, данных в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Согласно п.п. 58, 59 разъяснений вышеуказанного Пленума лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ. 

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела, что 7 марта 2000 года между ФИО2 (Покупатель) и п/о «Октябрьский рыбкооп» (Продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее Договор), согласно которого; Продавец передает, а Покупатель приобретает, в том числе оплачивает квартиру, принадлежащую Продавцу; Договор вступает в силу с момента подписания; Продавец передает квартиру с течение 2-х суток с момента подписания Договора; Покупатель принимает квартиру в п. Октябрьский; Покупатель оформляет получение квартиры, принадлежащее Покупателю актом приема-передачи; Продажная стоимость 2000 рублей указана в Приложении № 1 к настоящему Договору; Покупатель производит расчет за квартиру п/о «Октябрьский рыбкоп» в течение 6 суток с момента подписания Договора.

Из Приложения № 1 к данному Договору следует, что Покупатель оценил стоимость две тысячи рублей п/о «Октябрьский рыбкооп», соответственно с остаточной стоимостью и дефектами квартиры по адресу: 

<

адрес> (л.д. 9-11).

7 марта 2000 года согласно акту приемки-передачи потребительское общество «Октябрьский рыбкооп» передало квартиру в 

<

адрес> ФИО2 (л.д. 12).

Судом установлено, что 13 августа 2003 года Потребительский кооператив «Октябрьский рыбкооп» (ПО «Октябрьский рыбкооп») (ОГРН 

<

***>), расположенный по адресу: 

<

адрес>, ликвидирован (л.д. 45-46), на основании решения суда (л.д. 45-46). 

Переход права собственности на приобретенные по договору купли-продажи вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрирован не был. 

Как следует из материалов дела истец обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: 

<

адрес>, однако ему было отказано, поскольку ЕРГН не содержит сведений о регистрации ранее возникшего права собственности на заявленный объект недвижимости за потребительским обществом «Октябрьский рыбкооп», заявления на государственную регистрацию перехода права собственности от Продавца – п/о «Октябрьский рыбкооп» не представлено.

Согласно статье 4 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. 

В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (часть 1). 

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона 

По смыслу ст. ст. 218, 219, 223 ГК РФ покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398, п. 3 ст. 551 ГК РФ при условии, что объект, подлежащий передаче по договору создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Судом установлено, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества между ФИО2 и п/о «Октябрьский рыбкооп» был заключен 7 марта 2000 года, то есть после вступления в силу ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Право собственности п/о «Октябрьский рыбкооп», выступающим в качестве Продавца по договору купли-продажи от 7 марта 2000 года, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.

На сегодняшний день с достоверностью установить принадлежность спорного недвижимого имущества п/о «Октябрьский рыбкооп», с учетом отсутствия сведений об имуществе данного юридического лица в архиве 

<

адрес> и МКУ «Петропавловск-Камчатский городской архив», не представляется возможным.

Также судом установлено, что лиц, претендующих на данное недвижимое имущество, не имеется. Жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реестрах муниципального имущества Октябрьского городского поселения, Усть-Большерецкого муниципального района, государственной собственности Камчатского края, федеральной собственности, не значится.

Согласно поквартирной карточки в жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

адрес>, ФИО3 был зарегистрирован с 21.03.2022 по 18.09.2006 (л.д. 18). Иных лиц, зарегистрированных либо проживающих в данном жилом помещении, судом не установлено.

Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со статьей 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя (пункты 1, 4).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. 

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности. 

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п. 

В таких случаях, в соответствии со статьей 234 ГК РФ, давностное владение может начаться после истечения срока владения имуществом по такому договору, если вещь не будет возвращена собственнику и не истребована им. 

В связи с чем, наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности. 

При этом ГК РФ не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.). 

Иной подход ограничивал бы применение положений статьи 234 ГК РФ к недвижимому имуществу только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию непротивоправного по своему содержанию соглашения с собственником, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 3 статьи 1 ГК РФ). 

Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий. Таких ограничений не содержит статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В силу указанных положений закона при наличии одновременно нескольких предусмотренных законом оснований для приобретения права собственности или нескольких способов защиты гражданских прав гражданин или юридическое лицо вправе по своему усмотрению выбрать любое из них. Иное означало бы не предусмотренное законом ограничение гражданских прав. 

Указанная правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 января 2015 года N 127-КГ14-9. 

Обращаясь в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности, истец указал, что его владение спорной квартирой началось в 2000 году, являлось добросовестным, поскольку осуществлялось по соглашению с их предполагаемым собственником о купле-продаже этого жилого помещения и без перерыва продолжается по настоящее время, учитывая, что правопреемников на указанное имущество не имеется. 

При этом, владение спорной квартирой осуществлялось открыто, как своим собственным, никакое иное лицо в течение всего ее владения не предъявляло своих прав на данный дом и не проявляло к нему интереса как к своему собственному. 

Иные основания для приобретения права собственности на жилое помещение, как указывает истец, отсутствуют, вышеназванный договор купли-продажи дома не был зарегистрирован поскольку п/о «Октябрьский рыбкооп» было ликвидировано и документов подтверждающих право собственности данного предприятия на спорный объект в настоящее время найти не возможно. Несоблюдение установленной законодательство формы, при заключении договора купли-продажи влечет его ничтожность, договор не порождает юридических последствий, переход права собственности не зарегистрирован. 

Указанные истцом обстоятельства владения спорным объектом недвижимого имущества ответчиком под сомнение не ставились. 

Из изложенного следует, что, действуя добросовестно и открыто, владея спорным недвижимым имуществом более пятнадцати лет, истец приобрела право собственности на вышеуказанную квартиру в силу приобретательной давности.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО2 к администрации Октябрьского городского поселения о признании права собственности на объект недвижимого имущества - удовлетворить.

Признать право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в силу приобретательной давности.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Усть-Большерецкий районный суд в течение месяца.

Председательствующий судья А.А. Архипович