К делу № 2-1672/2025 

УИД 23RS0012-01-2025-001964-27

Категория 2.142

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Горячий Ключ 11 ноября 2025 г.

Горячеключевской городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Лукьяненко М.В.,

при секретаре Челпановской А.А.,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, его представителя – ФИО4, действующего на основании доверенности от 20 июня 2025 г., третьих лиц ФИО5, ФИО6, представителя третьего лица – межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО7, действующей на основании доверенности от 10 декабря 2024 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 чу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, прекращении права собственности, аннулировании регистрационной записи и ее исключении из Единого государственного реестра недвижимости, включении имущества в наследственную массу,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №«...», площадью 3 033 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ответчиком и ФИО3, признании за ней (истцом) права собственности на ? долю в праве на указанный объект недвижимости, аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи №«...» от 22 июля 2024 г. о регистрации права собственности за ответчиком.

В обоснование заявленных требований истцом указано на то, что после смерти ее матери ФИО3, наступившей 17 октября 2024 г., она обратилась к нотариусу Горячеключевского нотариального округа для оформления прав на наследственное имущество, состоящее из жилого дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу. От нотариуса ей стало известно, что земельный участок на момент смерти матери не принадлежал, поскольку был продан ею 19 июля 2024 г. ФИО2, приходящемуся наследодателю правнуком, а ей (истцу) внуком.

Истец указывает, что ее мать страдала рядом заболеваний, с 27 апреля 2024 г. по 17 мая 2024 г. находилась на лечении в ГБУЗ «Городская больница г. Горячий Ключ», не могла здраво мыслить, не понимала происходящего вокруг. После выписки из больницы семья ответчика насильно забрала ФИО3 к себе, где она проживала в течение двух месяцев до смерти, при этом ей (истцу) они запретили общаться с матерью и не пускали в свой дом. Воспользовавшись плохим состоянием ФИО3, ответчик переоформил участок на себя, заключив с ней договор купли-продажи.

По запросу прокуратуры г. Горячий Ключ, в которую она (истец) обратилась по факту мошеннических действий со стороны ФИО2, был получен ответ межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – межмуниципальный отдел по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра), из которого следует, что связь между жилым домом и земельным участком была установлена 23 декабря 2024 г. в результате выявления технической ошибки государственным регистратором прав, то есть после совершения сделки. При этом, ответчик скрыл и не указал в договоре, что на земельном участке расположен жилой дом, введя регистрирующий орган в заблуждение.

В судебном заседании ФИО1 уточнила свои требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила признать вышеупомянутый договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ФИО3 и ФИО2, недействительным, прекратить право собственности ответчика на данный земельный участок, аннулировать в ЕГРН регистрационную запись о регистрации за ФИО2 права собственности и исключить данную запись из реестра, включить в наследственную массу после смерти ФИО3 недвижимое имущество – земельный участок с кадастровым №«...», площадью 3 033 кв. м, расположенный по адресу: г. Горячий Ключ, 

<

адрес>. Обосновывая уточненные требования, истец указывала на то, что самостоятельная продажа земельного участка, на котором находится строение, законом не предусмотрена, использовать свою долю жилого дома, на которую ей выдано свидетельство о праве на наследство по закону, она фактически не имеет возможности, ввиду того, что земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит ответчику. Просила уточненные требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 иск не признал и просил отказать в его удовлетворении, пояснив, что его прабабушка ФИО3 сама изъявила желание продать ему земельный участок, прекрасно понимая происходящее, расчет с ней был произведен до подписания договора полностью, в МФЦ они ездили вместе с его отцом ФИО2 Договор был составлен юристом, к которому они обратились с этой целью. Жилой дом не был внесен в договор по той причине, что имелась информация о его сносе.

Представитель ответчика ФИО4 поддержал позицию своего доверителя, полагал об отсутствии оснований для удовлетворения уточненного иска. По его мнению, истцом избран неверный способ защиты права, и в данном случае ФИО1 следовало обращаться с иском об оспаривании действий Росреестра в порядке административного судопроизводства. Пояснил, что для оформления сделки не требуется предоставление правоустанавливающих документов, достаточно только договора и явки сторон. Росреестр подтвердил, что на момент сделки дом не числился на кадастровом учете, соответственно, данной информацией обладал и готовивший документы юрист, иначе бы жилой дом был включен в договор. В отсутствие постановки дома на кадастровом учете его нельзя включить в договор, поскольку он юридически не существует. Отметил, что позиция истца о том, что ФИО3 не отдавала отчет своим действиям, не основана на доказательствах. Кроме того, обратил внимание на то, что в случае признания сделки недействительной должен быть решен вопрос о судьбе денежных средств, переданных во исполнение договора, и определено лицо, с которого они будут взысканы. 

Третьи лица ФИО5, ФИО6 против удовлетворения иска возражали, просили в требованиях отказать.

Представитель межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра ФИО7 в части снятия объекта в кадастрового учета и признания сделки недействительной в принятии решения полагалась на усмотрение суда, пояснила, что в обязанности государственного регистратора не входит выезд на место и обследование земельного участка на предмет наличия на нем строений. В договоре содержалась информация о том, что никакие дома на участке не находится и по данным Росреестра, имевшимся на момент регистрации, привязка объектов отсутствовала. После подачи заявления нотариусу ФИО1 обратилась в Росреестр, был собран регистрационный совет и в рамках «дорожной карты» в порядке межведомственного взаимодействия была выявлена техническая ошибка, внесены соответствующие сведения в данные кадастрового учета.

Третье лицо ФИО10 не явился, извещен, о причинах неявки не сообщил, рассмотреть дело в свое отсутствие не просил, в связи с чем суд полагает возможным на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело без его участия.

Свидетель ФИО8 пояснила, что ее мать проживала в г. Горячий Ключ недалеко от ФИО1, сама же она последний год проживает в 

<

адрес>, до этого проживала в г. Горячий Ключ. У ФИО1 они брали воду: сначала ее мать, а во время ее болезни – сама свидетель, так как в их доме воды нет. Летом 2024 г. ФИО1 позвонила ей и пожаловалась на ухудшение здоровья своей матери, и она (свидетель) посоветовала вызвать скорую. Когда ФИО3 лежала в больнице, то с ней находилась ФИО1 С момента смерти отца ФИО1 ФИО3 постоянно проживала с истцом, но ходила в свой дом на 

<

адрес> и кормила собаку, ночью она там оставаться боялась и ночевала у дочери. На 

<

адрес> ФИО3, проживала одна. После инсульта ФИО3 проживала постоянно с ФИО1 Также пояснила, что лично ФИО3 в доме ФИО1 в течение последнего года не видела, так как уехала из г. Горячий Ключ.

Из показаний свидетеля ФИО2 следует, что по просьбе своей бабушки ФИО3 он забрал ее в июле 2024 г. к себе от своей матери ФИО1, с которой бабушка проживала, но находилась к конфликтных отношениях. С середины июля 2024 г. они стали жить вместе, в том числе с его сыном ФИО2, которому ФИО3 решила продать земельный участок. Договор был подписан и сдан на регистрацию в МФЦ, деньги он передавал ФИО3 в машине по дороге в МФЦ.

Выслушав стороны, третьих лиц, их представителей, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства в результате исследования и оценки собранных доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процесуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО3

По информации, представленной врио нотариуса Горячеключевского нотариального округа, с заявлениями о принятии наследства после смерти ФИО3 обратилась ее дочь ФИО1 (истец) и внуки (третьи лица) ФИО5, ФИО10, ФИО6 (наследующие по праву представления за умершего отца ФИО9 – сына наследодателя).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, а ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, ФИО10, ФИО6 нотариусом выданы свидетельства о праве на наследство по закону на жилой дом с кадастровым №«...», расположенный по адресу: г. Горячий Ключ, 

<

адрес>: ФИО1 – на ? долю в праве, остальным – на 1/6 долю в праве каждому.

Ответчик ФИО2 является правнуком наследодателя ФИО3 (сыном ФИО2, приходящегося сыном истцу ФИО1).

Судом также установлено, что указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым №«...», площадью 3 033 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка за 700 000 руб., на основании которого за ответчиком зарегистрировано право собственности на данный объект недвижимости (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №«...»).

Земельный участок принадлежал продавцу ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, постановления Главы муниципального образования г. Горячий Ключ Краснодарского края от 2 апреля 2008 г. №«...», решения исполнительного комитета Безымянного сельского Совета народных депутатов г. Горячий Ключ от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно доводам истца, о том, что земельный участок был продан ее матерью ФИО2, ей стало известно при обращении к нотариусу после смерти ФИО3

В связи со сложившейся ситуацией ФИО1 обращалась ДД.ММ.ГГГГ в прокуратуру г. Горячий Ключ с заявлением о привлечении ФИО2 к ответственности за совершение мошеннических действий (в возбуждении уголовного дела отказано постановлением уполномоченного органа дознания, УУП ОУУП м ПДН ОМВД России по г. Горячий Ключ от 8 апреля 2025 г.), а также в нотариальную палату Краснодарского края и в Росреестр, из ответов которых следует, что земельный участок на день открытия наследства наследодателю не принадлежал, комментировать сделку по его отчуждению, которая нотариусом не удостоверялась, нотариальная палата не уполномочена, связь между жилым домом с кадастровым №«...» и земельным участком с кадастровым №«...» установлена 23 декабря 2024 г. (то есть после заключения сделки) в результате выявления технической ошибки.

Давая оценку доводам и возражениям сторон, суд исходит из следующего.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 указывала правовым обоснованием положения статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако в дальнейшем изменила свои требования, ссылаясь на невозможность отчуждения земельного участка без расположенного на нем строения.

Суд отмечает, что какого-либо правового обоснования своих уточненных требований истцом не приводится.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

По смыслу положений статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд не связан правовой квалификацией истца и самостоятельно определяет характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами, а также нормы права, подлежащие применению исходя из предмета требования и фактических обстоятельств, положенных в основание иска.

Исходя из приведенного, учитывая отсутствие предложенной истцом правовой квалификации правоотношений, суд считает необходимым определить характер спорных правоотношений сторон исходя из фактических обстоятельств дела и применить соответствующие нормы права, даже если они не были указаны сторонами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, является одним из основополагающих принципов земельного законодательства (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение о том, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым 

<

адрес> на момент его продажи в пользу ФИО2 и совершения регистрационных действий находился объект недвижимости, который, как и отчуждаемый земельный участок, принадлежал ФИО3

Факт нахождения на земельном участке с кадастровым №«...» жилого дома с кадастровым №«...» объективно подтверждается представленными материалами и сторонами в ходе рассмотрения дела под сомнение поставлен не был.

Согласно письменному возражению на иск межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра, доводы которого представитель третьего лица подтвердил в судебном заседании, по состоянию на 20 декабря 2018 г. сведения об объекте недвижимости с кадастровым №«...» в ЕГРН отсутствовали в связи с его преобразованием в объект недвижимости с кадастровым №«...», однако в последующем было установлено, что объекты имеют разные характеристики, разные адреса, соответственно, объект недвижимости с кадастровым №«...» был восстановлен.

Из пояснений представителя межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра в судебном заседании следует, что в данных ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым №«...» (право собственности на который зарегистрировано за ФИО2 в результате сделки купли-продажи), и о жилом доме с кадастровым №«...» (право общей долевой собственности на который зарегистрировано за ФИО1 (1/2 доля), ФИО10 (1/6 доля), ФИО5 (1/6 доля), ФИО6 (1/6 доля). Связь между указанными объектами установлена 23 декабря 2024 г. в рамках проведения план-мероприятий «Дорожная карта» по повышению эффективности оказания государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества.

Доводы стороны ответчика о том, что строение было снесено или подлежало сносу, в связи с чем объект не был включен в договор купли-продажи, основаны на предположениях и не могут быть приняты во внимание.

По сообщению Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования муниципальный округ город Горячий Ключ Краснодарского края от 3 октября 2025 г., Управление не является органом, осуществляющим учет и контроль сноса объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, в архиве Управления акт о сносе жилого дома с кадастровым №«...» отсутствует. По сведениям управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования муниципальный округ город Горячий Ключ Краснодарского края уведомление о сносе указанного жилого дома не поступало.

Кроме того, в пункте 6 договора имеется указание на то, что покупатель удовлетворен состоянием земельного участка, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением договора, и не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил продавец. Строения на земельном участке отсутствуют.

Между тем, при фактическом наличии строения на участке, которое при осмотре не могло быть не обнаружено, включение в договор условия об отсутствии на нем каких-либо строений свидетельствует об отклонении поведения ответчика от стандартов разумного и добросовестного, ожидаемого от любого участника правоотношений.

Вместе с тем, осуществляя регистрацию сделки и проверяя законность договора на предмет соблюдения, в том числе запрета, установленного статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в рамках правовой экспертизы), государственный регистратор (не наделенный полномочиями по выезду «на место» и проверке наличия/отсутствия объектов на участке) исходил из текста договора, содержащего указание на отсутствие на земельном участке строений, а также актуальных данных, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, в котором сведения о жилом доме с кадастровым №«...» отсутствовали, связь объектов была выявлена впоследствии в результате технической ошибки.

Таким образом, принимая во внимание, что совершением сделки купли-продажи нарушен законодательно установленный запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания (фундаментальный принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости), суд приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка не соответствует требованиям закона, в связи с чем является ничтожной на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что текст договора составлялся юристом не освобождает ФИО2 от неблагоприятных последствий заключения сделки с нарушением требований закона, поскольку не лишало покупателя возможности ознакомиться с содержанием договора до его подписания и внести в него необходимые изменения.

Добросовестного заблуждения ФИО2 относительно отсутствия жилого дома в связи с его сносом в данном ситуации быть не могло, поскольку участок был осмотрен покупателем до заключения сделки, что следует из текста договора.

Ссылки ответчика на то, что истцу ФИО1 никто не препятствует пользоваться как домом, так и частью земельного участка, при изложенных обстоятельствах правового значения не имеют.

Показания допрошенных судом свидетелей ФИО2 и ФИО8 суд во внимание не принимает, поскольку каких-либо сведений об обстоятельствах, являющихся юридически значимыми для разрешения спора по существу, данные свидетели не сообщили, а факты, связанные семейными взаимоотношениями, с местом проживания наследодателя с кем-то из ее родственников, осуществления ухода за ней и нахождения ее на содержании кого-либо из них в предмет доказывания по настоящему делу не входят.

Позиция стороны ответчика об избрании истцом ненадлежащего способа защиты – предъявление рассматриваемого иска вместо административного иска об оспаривании действий регистрирующего органа основана на ошибочном понимании норм гражданского законодательства, прямо предусматривающих возможность при вышеописанных фактических обстоятельствах дела обратиться с иском о признании сделки недействительной.

Поскольку суд пришел к выводу о ничтожности сделки купли-продажи, возникшее на основании нее право собственности ФИО2 подлежит прекращению с аннулированием соответствующей регистрационной записи в ЕГРН, а земельный участок - включению в наследственную массу после смерти ФИО3 (статьи 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, поскольку продавец спорного имущества - ФИО3 умерла, то оснований для применения двусторонней реституции суд не находит. Вместе с тем, стороны не лишены права разрешить вопрос о денежных средствах, оплаченных в счет стоимости имущества, путем предъявления самостоятельного иска с предоставлением доказательств фактической передачи денежных средств от ФИО2 к ФИО3, которая на момент рассматриваемых отношений (заключения сделки) проживала непосредственно в семье ФИО2

Согласно частью 2 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

уточненное исковое заявление ФИО1 к ФИО2 чу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, прекращении права собственности, аннулировании регистрационной записи и ее исключении из Единого государственного реестра недвижимости, включении имущества в наследственную массу, - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2 чем, недействительным.

Прекратить право собственности ФИО2 ча на земельный участок с кадастровым №«...» общей площадью 3 033 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: г. Горячий Ключ, 

<

адрес>.

Аннулировать запись о регистрации в Едином государственной реестре недвижимости №«...» от ДД.ММ.ГГГГ

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись №«...» от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО2 ча на земельный участок с кадастровым №«...», общей площадью 3 033 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Включить в наследственную массу недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым №«...», общей площадью 3 033 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: г. Горячий Ключ, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий М.В. Лукьяненко

Мотивированный текст решения изготовлен 21.11.2025.