Дело №2а-7/2021

(2а-121/2020)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 марта 2021 года город Симферополь 

Верховный Суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Кучеренко Н.В., 

при секретаре Дубровой А.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ФИО2,

представителя заинтересованного лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-промышленное предприятие «Контакт» к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованные лица Администрация города Евпатории Республики Крым, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-промышленное предприятие «Контакт» обратилось в Верховный Суд Республики Крым с вышеуказанным административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка, площадью 14032 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 сентября 2016 года в размере 24674290 рублей.

Требования мотивированы тем, что административному истцу на праве аренды принадлежит вышеуказанный земельный участок. Право аренды подтверждается договором аренды земельного участка от 07 июня 2016 года №221-п, о чём в Едином государственном реестре прав 25 января 2017 года имеется запись №. В отношении указанного земельного участка утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 сентября 2016 года в размере 121276471,20 рублей. Данная стоимость внесена в ЕГРН, что подтверждается выпиской из Реестра. Административный истец с указанной кадастровой стоимостью не согласен, считает её завышенной, так как рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 24674290 рублей, что подтверждается отчётом об определении рыночной стоимости земельного участка, составленным ООО «Экспертно-кадастровый центр» 07.07.2020 №24-07/2020, положительным экспертным заключением на отчёт №82/240720/255 от 27.07.2020. Таким образом, установленная кадастровая стоимость земельного участка нарушает права административного истца, поскольку влечёт завышенный размер арендных платежей за земельный участок.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 03 декабря 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация города Евпатории Республики Крым, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 требования административного иска поддержала, просила удовлетворить. 

Представители административного ответчика Совета министров Республики Крым по доверенности ФИО2, заинтересованного лица Администрации города Евпатории Республики Крым по доверенности ФИО3 в судебном заседании административный иск не признали, считая его необоснованным. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав представителей сторон, заинтересованного лица, пояснения эксперта, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определённой индивидуально для этого земельного участка.

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Согласно абзацам 1, 2, 4 статьи 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (далее - заказчик работ).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, в срок, не превышающий десяти рабочих дней с даты принятия такого решения, размещает его на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в случае отсутствия такого сайта у органа, принявшего решение о проведении государственной кадастровой оценки, - на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет») и направляет его копию в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (далее - орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке).

В соответствии с абзацами 1, 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В силу статьи 3 поименованного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 248, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2).

Из материалов административного дела следует, что 07 июня 2016 года между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-промышленное предприятие «Контакт» (арендатором) заключён договор №221-п аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель передаёт арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 14032 кв.м. из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка – гостиничное обслуживание, код 4.7, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, для строительства и обслуживания пансионата малой вместительности. Порядок внесения арендной платы оговорен в пункте 2 указанного договора (т. 1 л.д. 39-44).

22 апреля 2020 года между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-промышленное предприятие «Контакт» (арендатором) заключено дополнительное соглашение к данному договору аренды земельного участка, в соответствии с которым, пункты 2.1-2.2 договора изложены в новой редакции, с расчётом арендной платы в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. 

В связи с чем, является очевидным, что у административного истца имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктами 1, 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 06 апреля 2016 года №334-р «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым», определено проведение в 2016 году государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым. Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым определён от имени Совета министров Республики Крым заказчиком работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым.

29 ноября 2016 года Советом министров Республики Крым принято распоряжение №1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка. 

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 года №1492-р определено применять результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года №1498-р, с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 июня 2020 года №90/ИСХ/2020-461147, кадастровая стоимость заявленного земельного участка определена по состоянию на 01 сентября 2016 года и составляет 97021176,96 рублей (т.1 л.д. 22).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

По ходатайству административного истца, принимая во внимание возражения представителей административных ответчиков Совета Министров Республики Крым и Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым относительно размера заявленной рыночной стоимости земельного участка, по административному делу судом назначалась судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы №4797 от 08 февраля 2021 года, проведённой во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 14 декабря 2020 года, отчёт №24-07/2020 «Об определении рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером 90:12:020104:469, площадью 14032 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>», выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТНО-КАДАСТРОВЫЙ ЦЕНТР», соответствует в целом по форме и содержанию законодательству Российской Федерации, регулирующему оценочную деятельность. Эксперт подтвердил результат, полученный в исследуемом отчёте об оценке. Одновременно, в связи с тем, что для рынка недвижимости является нехарактерной стоимость с точностью до единицы, эксперт посчитал возможным округлить результат до такой степени, которая наблюдается в сделках и в ценах предложений по продаже аналогичного имущества, то есть, до тысяч. Такое округление возможно в соответствии с требованиями п. 14 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299. 

Суд, приходит к выводу, что вышеуказанное заключение эксперта является объективным и достоверным доказательством по делу. 

Так, в судебном заседании 12 марта 2021 года эксперт АНО «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза» ФИО4 поддержала обоснование и выводы указанного экспертного заключения. Относительно поданных возражений участниками процесса пояснила, что на странице 36 заключения в двух первых абзацах допущена техническая описка в номерах аналогов: вместо указанных 2, 3, 4 необходимо читать 1, 2, 3 сооответственно. Корректировка в «-39%» по аналогу №2 применена исходя из статуса оцениваемого объекта: Евпатория является городом с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, тогда как оцениваемый объект находится в посёлке городского типа, отличаясь как по количеству постоянно проживающего населения, так сезонной активности. Эксперт отметил несопоставимость территорий по функциональному использованию в пгт. Заозерном, где основные территории - курортная и жилая зоны, и в городе Евпатории при наличии большой производственной зоны, сосредоточенной возле железной дороги, которой нет в пгт. Заозерном. Также, учитывая ретроспективную оценку объекта, оценщик в достаточном объёме представил информацию об объектах - аналогах в приложении, что было проверено при исследовании отчёта и отражено в экспертном заключении. Применены корректировки на месторасположение и конфигурацию объекта, имеющего очевидно неправильную форму земельного участка, использование которого в части узкой полосы земли ограничено. Кроме того, информация, приведенная на стр. 11-13 экспертизы показывает, что участки, которые предлагались в пгт. Заозерном у моря существенно дешевле, нежели предложение по городу Евпатория. В сопоставимых объектах, с учётом права долгосрочной аренды, цену предложения можно оценить в 1,75-2,8 руб. на м. кв., что составляет -0,5-0,8 от цены предложения аналога 2, то есть возможная скидка 20-50%. Этих данных недостаточно для получения точного значения, но они позволяют принять указанную корректировку из «СтатРиелт». Ссылка на виртуальный опрос специалистов рынка недвижимости является некорректной. Самостоятельный расчёт, проведенный экспертом, даёт близкий к оценщику результат. При этом, экспертом отмечено, что в результате анализа объявлений о продаже участков в пгт. Заозерное установлено, что оцениваемый объект неоднократно выставлялся на продажу после даты оценки: объект был предложен за 60 млн. руб. в декабре 2017 года, уже в октябре 2018 года цена предложения упала до 20 млн. руб. и продержалась до апреля, затем снова поднялась до 30 млн. руб., потом снова упала до 27-26,9 млн. руб. Кроме того в 2019 году предлагался объект, расположенный рядом с оцениваемым объектом недвижимости, за 10 млн. Что говорит, во-первых, о низкой привлекательности объекта, который не продан до сих пор ни за 60, ни за 20 млн. руб. Более того, можно говорить, что полученный в отчёте об оценке результат является максимальной оценкой, а полученная кадастровая стоимость является завышенной.

Имеющиеся у участников процесса сомнения и противоречия в заключении эксперта устранены судом путём получения пояснений эксперта в судебном заседании, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы суду не поступило. 

При вышеизложенных обстоятельствах суд пришёл к выводу о том, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость заявленного земельного участка установлена по состоянию на 01 сентября 2016 года.

В абзаце 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой обращения административного истца с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым является 17 августа 2020 года (т. 1 л.д.36-37).

В соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по административному делу, суд выходит из того, что именно выводы экспертного заключения положены судом в основу решения при установлении рыночной стоимости земельного участка, а удовлетворение административного иска сводится к реализации административным истцом в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости арендуемого объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определённой с учётом его индивидуальных характеристик, что влечёт для административного истца уменьшение арендных платежей.

Исходя из расчёта размера арендной платы указанного земельного участка, исчисляемого из установленной кадастровой стоимости, ежемесячный платёж составляет – 160084,94 руб., однако, с учётом удовлетворения административного иска, составит 40712,1 руб. В связи с чем, выгода административного истца по уплате арендной платы будет значительно превышать понесенные административным истцом расходы по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, суд, применительно к правилу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу, что оснований, приводящих к нарушению конституционных прав и свобод административного истца при возложении на него бремени несения судебных расходов в виде государственной пошлины, проведения судебной экспертизы, не усматривается. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы по данному делу подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 20, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-промышленное предприятие «Контакт» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «гостиничное обслуживание», площадью 14 032 кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 сентября 2016 года в размере 24674000,00 (двадцать четыре миллиона шестьсот семьдесят четыре тысячи) рублей.

Датой подачи заявления считать 17 августа 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Судебные расходы по данному административному делу отнести на административного истца - Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-промышленное предприятие «Контакт».

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым подпись Н.В. Кучеренко

Решение суда составлено в окончательной форме 26 марта 2021 года.

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>