РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 марта 2025 года г. Тула 

Пролетарский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Громова С.В., 

при секретаре Измайловой Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-222/2025 по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на жилое помещение,

установил:

представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании права собственности на жилое помещение. В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения - комнаты с кадастровым номером №, общей площадью 20,6 кв.м., в 30-комнатной квартире общей площадью 751,3 кв.м., по адресу: 

<

адрес> В счет оплаты комнаты истец передал ответчику 750000 руб., передача денежных средств подтверждается распиской. В день подписания договора ответчик передал истцу ключи и истец вселился в данную комнату. ДД.ММ.ГГГГ Договор был направлен через МФЦ в Управление Росреестра по Тульской области для государственной регистрации права. На сегодняшний день процедура регистрации Договора от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена. Управление Росреестра по Тульской области отказывается зарегистрировать за истцом право собственности, поскольку отсутствует документы, подтверждающие извещение всех собственников комнат квартиры о намерении ответчика продать рассматриваемую комнату в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ. Истец не располагает именами и контактными данными данных лиц, и не может самостоятельно известить их о продаже. Вместе с тем, даже имея указанные сведения, он бы не смог направить необходимые извещения, поскольку эта обязанность возложена законом за ответчика. Ответчик, в свою очередь, на связь с момента сделки не выходит, на звонки и сообщения не отвечает. Кроме этого, со слов работников Росреестра, в материалах регистрационного дела отсутствует согласие супруги ответчика на отчуждение спорной комнаты. В связи с изложенным, истец вынужден обратиться в суд для защиты своих прав. Ссылаясь на положения ст. 250 ГК РФ и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» просил признать за ФИО1 право собственности на комнату с кадастровым номером №, общей площадью 20,6 кв.м., в 30-комнатной квартире общей площадью 751,3 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 30000 руб.

Определением суда от 13.01.2025 к участию в деле на основании ст. 43 ГПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Каширский районный отдел судебных приставов.

Определением суда от 05.02.2025 к участию в деле на основании ст. 40, 41 ГПК РФ по ходатайству стороны истца в качестве соответчика привлечена ФИО4

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен в предусмотренном ст. ст. 113-116 ГПК РФ порядке. Ранее в ходе судопроизводства по делу исковые требования поддержал. Дополнительно пояснил, что им приобретенная по договору купли-продажи комната является изолированным жилым помещением. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен в предусмотренном ст. ст. 113-116 ГПК РФ порядке. Ранее в ходе судопроизводства по делу в судебном заседании пояснил, что спорную комнату они также приобретали с супругой по договору купли-продажи через риэлтора для проживания, когда переехали в г. Тулу. Но фактически в комнату они не заехали и в ней не проживали, и продали ее ФИО1 Комната им приобреталась в браке. Перед продажей он (ФИО3) звонил в Россреестр и спрашивал, нужны ли отказы других собственников, ему сказали, что не нужны. От супруги он получил нотариальное согласие на продажу. Комната в залоге не находится. Договор купли-продажи они приехали и подписали в МФЦ. Через две с половиной недели им позвонили и сообщили, что сделка приостановлена, так как не представлены отказы, сказали, что это коммунальная квартира. Об этом он сообщил риэлтору. Право собственности истца на комнату он не оспаривает. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена в предусмотренном ст. ст. 113-116 ГПК РФ порядке. Ранее в ходе судопроизводства по делу в судебном заседании пояснила, что спорная комната была приобретена ими (Г-выми) в браке, поэтому она давала нотариальное согласие своему супругу на продажу комнаты. Право собственности истца на комнату он не оспаривает. 

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Тульской области и Каширского РОСП в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены в предусмотренном ст. ст. 113-116 ГПК РФ порядке, возражений по заявленным требованиям не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что ответчик, действуя добросовестно, перед продажей комнаты обязан был уведомить собственников других помещений, находящихся в коммунальной квартире, о намерении продажи, однако этого не сделал. Отсутствие уведомления других собственником явилось препятствием к регистрации права собственности истца на купленную комнату. Таких документов ответчик не представил ни в Росреестр, ни истцу. Ответчик также не представил и согласие от своей супруги на продажу комнаты. Сторона истца считает, что действия Росреестра являются правомерными и законными, сторона их не оспаривает.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1), каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им (часть 2), никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 3).

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК Ф).

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности может возникнуть на основании гражданско-правовых сделок, в том числе сделок купли-продажи.

На основании п. 2 ст. 223 ГК РФв случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Одним из оснований прекращения права собственности пункт 1 ст. 235 ГПК РФ устанавливает отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Требования к форме договора предусмотрены статьей 434 ГК РФ.

При этом в соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно положениям ст. 14 названного Федерального закона одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пунктах 60, 61 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен Договор купли-продажи комнаты, по условиям п. 1 которого Продавец продал в собственность Покупателю принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение - комнату с кадастровым номером №, общей площадью 20,6 кв.м., в 30-комнатной квартире общей площадью 751,3 кв.м., по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с п. 4 Договора стоимость имущества Стороны оценили в 750000 руб., которые согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ были переданы Покупателем Продавцу.

Как следует из объяснений сторон и письменных доказательств по делу, стороны сделку не оспаривают, расчет между ними был произведен, недвижимое имущество Продавцом Покупателю было передано во владение, и Покупатель вселился в жилое помещение, то есть обязательства по Договору исполнены.

ДД.ММ.ГГГГ стороны сделки через МФЦ обратились с заявлениями о государственной регистрации прав (перехода прав) собственности.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ за № № Управление Росреестра по Тульской области сообщило о приостановлении государственной регистрации прав в отношении комнаты с кадастровым номером №, общей площадью 20,6 кв.м., в 30-комнатной квартире общей площадью 751,3 кв.м., по адресу: 

<

адрес>

В обоснование принятого решения Управлением со ссылкой на положения ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ указано на то, что в представленных на государственную регистрацию документах отсутствуют отказы от права преимущественной покупки собственников комнат в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, и предложено представить такие документы. Также в Уведомлении разъяснено право на обжалование решения регистрирующего органа.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в суд с иском к ФИО3 (Продавцу) о признании права собственности на жилое помещение.

При этом суд отмечает, что право собственности ФИО3 возникло на основании Договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного им с ФИО5, и государственная регистрация права ФИО3 на недвижимое имущество была произведена ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН сделана запись за № №. Данное жилое помещение ФИО3 было приобретено в браке с ФИО6 (добрач. Пахововой) М.Ю. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 своему супругу было выдано Согласие на продажу данного имущества любому лицу, удостоверенное нотариусом г. Тулы ФИО8

В обоснование исковых требований, предъявленных к ФИО3 и ФИО4, стороной истца со ссылкой на Уведомление Управления Росреестра по Тульской области указано на то обстоятельство, что ответчик не исполнил возложенной на него законом обязанности уведомить других сособственников коммунальной квартиры о намерении продать комнату и не представил на государственную регистрацию права (перехода права) собственности отказы от права преимущественной покупки, а также не представил согласие своей супруги на отчуждение имущества, что явилось основанием для приостановления государственной регистрации и нарушило права истца.

Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание, что в соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ). 

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права;

Между тем, избрание лицом способа защиты своего нарушенного права не должно ущемлять права и законные интересы других лиц. Таким образом, выбор способа защиты нарушенного или оспариваемого права является субъективным правом истца, который должен соответствовать характеру нарушения права и достигать цели его восстановления.

Суд считает, что ответчиками не было допущено нарушение прав и законных интересов истца, равно не создана угроза их нарушения.

Так, в силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (презюмируются). 

Бремя доказывания недобросовестности лежит на стороне истца, обратившегося за судебной защитой права.

Истцом вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ доказательств недобросовестного поведения ответчиков суду не представлено.

В Уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ за № № Управления Росреестра по Тульской области не имеется указаний на то, что основанием о приостановлении государственной регистрации прав послужило, в том числе, непредоставление Продавцом согласия от супруги на отчуждение имущества. 

Кроме того, материальный закон истцом истолкован неверно.

Статьи 15 и 16 ЖК РФ устанавливают понятия объектов жилищных прав. 

Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Под коммунальной квартирой, по смыслу положений Жилищного кодекса РФ, понимается квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которых проживают два и более пользователя или собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования или на основании права собственности на отдельные жилые помещения (комнаты) в квартире.

Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Часть 6 статьи 42 ЖК РФ закрепляет за остальными собственниками комнат в коммунальной квартире преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Однако соблюдение правил преимущественной покупки, предусмотренные статьей 250 ГК РФ, при продаже изолированного жилого помещения (комнаты) в коммунальной квартире, которая являлась бывшим общежитием, действующим законодательством не предусмотрено, так как в данном случае жилое помещение является самостоятельным объектом прав. 

Долевых собственников в праве на спорное жилое помещение не имеется.

Не имеет правового значения тот факт, что в ЕГРН внесены сведения о жилом помещении внесены как в отношении комнаты, расположенной в 30-комнатной коммунальной квартире общей площадью 751,3 кв.м., занимающей этаж (№ 2) многоквартирного дома. 

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Такие доказательства истцом представлены, и его право на жилое помещение (комнату) с кадастровым номером № не оспаривается. 

При установленных обстоятельствах суд считает возможным признать за истцом право собственности на комнату с кадастровым номером №, общей площадью 20,6 кв.м., в 30-комнатной квартире общей площадью 751,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Положениями ст. 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Поскольку судом не установлено нарушение ответчиками прав истца, оснований для возмещения ответчиками истцу понесенных им судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины в силу ст. 98 ГПК РФ не имеется.

Определением судьи Пролетарского районного суда г. Тулы от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению истца приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста с запрещением компетентным органам совершения сделок с имуществом – принадлежащую ФИО9 комнату с кадастровым № №, общей площадью 22,7 кв.м. в 3-х комнатной квартире общей площадью 72 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. 

Согласно ч. 3 ст. 144 ГПК РФ при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Поскольку исковые требования удовлетворены, правопритязания на спорный объект недвижимого имущества отсутствуют, оснований для сохранения обеспечительных мер не имеется.

На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании требований, руководствуясь ст. ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на комнату с кадастровым номером №, общей площадью 20,6 кв.м., в 30-комнатной квартире общей площадью 751,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> на основании Договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО3 и ФИО1.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о взыскании судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины отказать.

По вступлению решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Пролетарского районного суда г. Тулы ДД.ММ.ГГГГ года, в виде запрета Управлению Росреестра по Тульской области совершать регистрационные действия в отношении комнаты с кадастровым номером №, общей площадью 20,6 кв.м., в 30-комнатной квартире общей площадью 751,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Пролетарский районный суд г. Тулы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий С.В. Громов

Мотивированное решение изготовлено 20.03.2025 года.