Дело № 3а - 248/2018

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 16 апреля 2018 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Вавилычевой Ю.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ей на праве собственности, а именно:

- нежилого здания - магазин «Калинка» с кадастровым номером №, общей площадью 115,6 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 726 868 (семьсот двадцать шесть тысяч восемьсот шестьдесят восемь) рублей по состоянию на 05.06.2011 г.;

- нежилого здания - магазин, с кадастровым номером №, общей площадью 63,1 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 257 661 (двести пятьдесят семь тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль по состоянию на 05 июня 2011 г.;

- нежилого здания - магазин «Любава», с кадастровым номером №, общей площадью 146,1 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 525 418 (пятьсот двадцать пять тысяч четыреста восемнадцать) рублей по состоянию на 05 июня 2011 г.;

- нежилого здания - магазин, с кадастровым номером №, общей площадью 61,1 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 245 263 (двести сорок пять тысяч двести шестьдесят три) рублей по состоянию на 05 июня 2011 г.;

- нежилого здания - магазин «Юбилейный», с кадастровым номером №, общей площадью 126,7 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 993 751 (девятьсот девяносто три тысячи семьсот пятьдесят один) рубль по состоянию на 05 июня 2011 г.

- нежилого здания - магазин, с кадастровым номером №, общей площадью 53,9 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 217 900 (двести семнадцать тысяч девятьсот) рублей по состоянию на 05 июня 2011 г.

Кадастровая стоимость указанных зданий была установлена согласно Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», и составляет:

- для нежилого здания с кадастровым номером № - 3 001 498 рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером № - 1 623 237 рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером № - 3 793 415 рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером № - 1 586 431 рубль;

- для нежилого здания с кадастровым номером № - 3 413 887 рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером № - 1 399 487 рублей, по состоянию на 05.06.2011 г., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № № от 23.01.2018 г.; № № от 23.01.2018 г.; № № от 23.01.2018 г.; № № от 23.01.2018 г.; № № от 23.01.2018 г.; № № от 23.01.2018 г.

Заявленный размер рыночной стоимости спорных нежилых зданий подтвержден отчетом об оценке оценщика АНО «Центр экспертиз Торгово-промышленной палаты Нижегородской области» от 22.12.2017 года № ФИО5

Административный истец 28.12.2017 г. обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако решением Комиссии от 24.01.2018 г. № заявление Общества было отклонено.

Ссылаясь на положения ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст.400-402 Налогового кодекса Российской Федерации, ФИО1 указывает, что оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости нарушают права истца, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из их 4кадастровой стоимости.

Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 года № 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 г.

Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331. 

Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д.-17-27 т.2).

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указывает, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Указывает, что Учреждение не является ни органом, утверждающим результаты определения кадастровой стоимости, ни государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. 

Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, с учетом позиции, отраженной в настоящем отзыве (л.д.42-46 т.2).

Администрацией Ветлужского муниципального района Нижегородской области отзыв на административное исковое заявление ФИО1 не представлен.

В судебном заседании представитель ФИО1 - ФИО2 просила удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

В судебное заседание ФИО1, представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации Ветлужского муниципального района Нижегородской области не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав представителя ФИО1 - ФИО2, обсудив доводы административного искового заявления, письменных позиций административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, допросив оценщика ФИО5, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу ст.24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания - магазин «Калинка» с кадастровым номером №, общей площадью 115,6 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН № от 30.11.2017 г. (л.д.34-35);

- нежилого здания - магазин, с кадастровым номером №, общей площадью 63,1 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН № от 30.11.2017 г. (л.д.42-44);

- нежилого здания - магазин «Любава», с кадастровым номером №, общей площадью 146,1 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН № от 30.11.2017 г. (л.д.23-24);

- нежилого здания - магазин, с кадастровым номером №, общей площадью 61,1 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН № от 30.11.2017 г. (л.д.30-31); 

- нежилого здания - магазин «Юбилейный», с кадастровым номером №, общей площадью 126,7 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 993 751 (девятьсот девяносто три тысячи семьсот пятьдесят один) рубль по состоянию на 05 июня 2011 г.

- нежилого здания - магазин, с кадастровым номером №, общей площадью 53,9 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН № от 30.11.2017 г. (л.д.37-39).

На основании ч.1 ст.399 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В соответствии с положениями главы 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Нижегородской области от 05.11.2014 года № 140-З «О применении с 1 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налог по нежилым помещениям, указанным в заявлении, будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, административный истец ФИО1 является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости - нежилых зданий, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физического лица как собственника вышеуказанных объектов недвижимости.

По делу установлено, что нежилые здания с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, включены в перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), прошедших государственный кадастровый учет на территории Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утверждены Постановлением № 331.

В соответствии с Приложением № 1 кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № была установлена по состоянию на 05.06.2011 г. и составляет 3 001 498,01 рублей (п.

<

данные изъяты> раздела «

<

адрес> муниципальный район» (л.д.23); кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № была установлена по состоянию на 05.06.2011 г. и составляет 1 623 237,23 рублей (п.

<

данные изъяты> раздела «

<

адрес> муниципальный район» (л.д.25); кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № была установлена по состоянию на 05.06.2011 г. и составляет 3 793 415,74 рублей (п.

<

данные изъяты> раздела «

<

адрес> муниципальный район» (л.д.21); кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № была установлена по состоянию на 05.06.2011 г. и составляет 1 586 431,91 рублей (п.

<

данные изъяты> раздела «

<

адрес> муниципальный район» (л.д.20); кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № была установлена по состоянию на 05.06.2011 г. и составляет 3 413 887,89 рублей (п.

<

данные изъяты> раздела «

<

адрес> муниципальный район» (л.д.24); кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № была установлена по состоянию на 05.06.2011 г. и составляет 1 399 487,39 рублей (п.

<

данные изъяты> раздела «

<

адрес> муниципальный район» (л.д.22).

Как следует из представленной в материалы дела информации ФГБУ «ФКП Росреестра», объекты капитального строительства (нежилые здания) с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29.06.2010 г., 22.11.2010 г., 06.05.2010 г., 15.12.2008 г., 27.12.2010 г., 03.06.2010 г., соответственно, как ранее учтенные.

Данные объекты недвижимости вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011 г.

Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов капитального строительства утверждена Приложением 1 Постановления Правительства Нижегородской области № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 3 001 498,01 руб., 1 623 237,23 руб., 3 793 415,74 руб., 1 586 431,91 руб., 3 413 887,89 руб., 1 399 487,39 руб., соответственно.

Изменений качественных и/или количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости объектов капитального строительства, по настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости не вносилось.

Таким образом, оснований для применения в рамках настоящего дела положений ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не имеется.

Следовательно, юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость спорного нежилого здания, является 05 июня 2011 года. 

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административным истцом ФИО1 в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке оценщика АНО «Центр экспертиз Торгово-промышленной палаты Нижегородской области» ФИО5 № от 22.12.2017 г., в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на 05.06.2011 г. составляет:

- нежилого здания - 726 868 (семьсот двадцать шесть тысяч восемьсот шестьдесят восемь) рублей;

- нежилого здания - 257 661 (двести пятьдесят семь тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль;

- нежилого здания - 525 418 (пятьсот двадцать пять тысяч четыреста восемнадцать) рублей;

- нежилого здания - 245 263 (двести сорок пять тысяч двести шестьдесят три) рубля;

- нежилого здания - 993 751 (девятьсот девяносто три тысячи семьсот пятьдесят один) рубль;

- нежилого здания - 217 900 (двести семнадцать тысяч девятьсот) рублей (л.д.45-330 т.1).

Судом установлено, что представленный ФИО1 отчет об оценке № от 22.12.2017 г. соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 г. №145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. 

Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщику, являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»,имеющего соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, метода сравнительной единицы в рамках затратного подхода и метода прямой капитализации в рамках доходного подхода.

Изначально Оценщик определил рыночную стоимость земельных участков под объектами оценки, применив при этом корректировки: на торг (на основании Справочника оценщика недвижимости», ПЦФКО, Нижний Новгород, 2012 г.); на наличие инженерных коммуникаций (источник информации - http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm); на площадь - на основании данных Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», том 3, Нижний Новгород, 2014 г. 

При расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного метода, Оценщиком для объекта оценки были выбраны 3 объекта-аналога и применил корректировки: на торг - на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» 

<

...> г.; на площадь земельного участка - на основании зависимости цены на земельные участки от размера участка, приведенную в табл.20 Отчета (л.д.152); на площадь - рассчитано по формуле; на местоположение района, на местоположение внутри район - источник: журнал «Вопросы оценки» № 4 за 2006 год; на наличие проведенных коммуникаций - на основании сборника УПВС (Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов); на состояние - рассчитано на основании матрицы сравнения (по данным Справочника по строительным работам); на материал стен, на «красную линию» - по данным, опубликованным в Справочнике оценщика недвижимости, ПЦФКО, Нижний Новгород, 2012 г.

Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода подробно изложен в разделе 6.3 Отчета на стр.107-140 (л.д.151-184 т.1).

При расчете стоимости спорных нежилых зданий методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, оценщиком были определены величины затрат на воспроизводство объекта оценки или затрат на замещение объекта недвижимости - на основании сборника УПВС, прибыль предпринимателя. Также рассчитаны затраты на замещение объекта капитального строительства, износ и устаревания оцениваемых объектов недвижимости (физический износ, функциональный и внешний износы) и стоимость объектов оценки с учетом общего накопленного износа. 

Указанные величины рассчитаны по данным технических паспортов на объекты и данных, имеющихся в свободном доступе на сайте Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/Portal/); в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости, ПЦФКО, Нижний Новгород, 2012 г.; кроме того, оценщиком использовались сборники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости) здания и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете; расчет производился по формулам, приведенным в сборникам УПВС.

Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода подробно изложен в разделе 6.2 Отчета на стр.90-106 (л.д.134-150 т.1).

В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации. В рамках применения метода прямой капитализации оценщиком были выбраны 4 объекта-аналога, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на торг - на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» 

<

...> г.; на площадь - рассчитано по формуле; на местоположение внутри район - источник: журнал «Вопросы оценки» № 4 за 2006 год; на наличие проведенных коммуникаций - на основании сборника УПВС (Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов), а также по данным технических паспортов на объекты; на состояние - рассчитано на основании матрицы сравнения (по данным Справочника по строительным работам); на материал стен, на «красную линию» - по данным, опубликованным в Справочнике оценщика недвижимости, ПЦФКО, Нижний Новгород, 2012 г.; на состояние - рассчитано на основании матрицы сравнения (по данным Справочника по строительным работам); на материал стен - на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» 

<

...> г.

Далее Оценщиком были определены: потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход; операционный расход, произвел расчет ставки капитализации объекта оценки.

Подробный расчет стоимости объектов оценки, определенные с применением критериев доходного подхода, представлен в разделе 6.4 (стр.141-176 Отчета, л.д.185-220).

Согласование результатов, полученных в рамках различных подходов и итоговое заключение о стоимости спорных объектов недвижимости приведено на стр.176-179 Отчета (л.д.220-223). Итоговое заключение о рыночной стоимости объектов оценки изложено в разделе 7 на стр.179 (л.д.223). 

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилых зданий по состоянию на 05.06.2011 г. составляет:

- нежилого здания - 726 868 (семьсот двадцать шесть тысяч восемьсот шестьдесят восемь) рублей;

- нежилого здания - 257 661 (двести пятьдесят семь тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль;

- нежилого здания - 525 418 (пятьсот двадцать пять тысяч четыреста восемнадцать) рублей;

- нежилого здания - 245 263 (двести сорок пять тысяч двести шестьдесят три) рубля;

- нежилого здания - 993 751 (девятьсот девяносто три тысячи семьсот пятьдесят один) рубль;

- нежилого здания - 217 900 (двести семнадцать тысяч девятьсот) рублей (л.д.45-330 т.1).

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке № от 22.12.2017 г., соответствующему требованиям ст.ст.11, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется. 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в суд в качестве свидетеля может быть вызвано лицо, составившее отчет об оценке.

В силу ст.59 КАС РФ показания свидетеля также являются одним из доказательств по делу, и оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами.

Оценщик, подготовивший отчет об оценке № от 22.12.2017 г., ФИО5, была допрошена судом в качестве свидетеля по ходатайству представителя административного истца, дала пояснения по составленному отчету (протокол судебного заседания, аудиозапись).

Показания свидетеля признаются судом относимым и допустимым доказательством по данному делу.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика АНО «Центр экспертиз Торгово-промышленной палаты Нижегородской 

<

адрес>» ФИО5 № от 22.12.2017 г., отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости и допустимости, что они подтверждают достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости спорных нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № по состоянию на юридически значимую дату - 05.06.2011 г., суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца ФИО1 об установлении кадастровой стоимости вышеназванных объектов капитального строительства (нежилых зданий) равной их рыночной стоимости, в заявленном размере, подлежат удовлетворению.

То обстоятельство, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 24.01.2018 г. № заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости было отклонено, а кадастровая стоимость объектов капитального строительства была оставлена без изменения, само по себе не может свидетельствовать об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца в рамках настоящего дела, по которому вышеназванное решение комиссии предметом рассмотрения не является, при этом судом, оценившим представленные в материалы дела доказательства, в их совокупности, при проверке вышеназванного отчета об оценке на соответствие требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, нарушений предусмотренных ими требований не установлено. 

Описание местоположения объектов оценки №№ 1-4, которое сведено к одной общей точке на мелкой карте, вполне логично в силу следующего.

Из описания объектов оценки, приведенных оценщиком на стр.3 Отчета, следует, что все объекты оценки №3 1-4 находятся по адресу: 

<

адрес>, только на разных улицах поселка, что невозможно было отразить на мелкой карте.

В разделе 4.3.1 в описании объектов-аналогов 7 и 9 не имеется оснований, что это один и тот же объект, поскольку имеются разные данные (например в цене предложения, стоимости за 1 кв.м., месте расположения). Между тем, кафе «

<

данные изъяты>» в 

<

адрес> находится на 

<

адрес> (объект-аналог № 9), в то время как кафе, обозначенное под объектом-аналогом № 7, находится на 

<

адрес>. Кроме того, ода объекта-аналога не принимали участия в расчетах, поскольку отсутствуют данные о земельном участке, на котором они расположены.

При составлении таблицы № 8 «Анализ рынка аренды объектов недвижимости торгово-офисного назначения, расположенных в Нижегородской области» Оценщиком п.22в ФСО № 7 не нарушен. Весь объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах описан (л.д.98). 

Утверждение Комиссии о нарушении Оценщиком п.11В ФСО № 7, является необоснованным. В таблице № 9 представлен анализ рынка продаж земельных участков коммерческого назначения, расположенных в Нижегородской области, ка вспомогательный фактор при расчете рыночной стоимости объектов оценки, которыми являются нежилые здания.

Утверждение Комиссии о том, что использование в качестве базиса сборника УПВС с удельными показателями строительства в ценах 1969 года, обуславливающее необходимость применения значительного количества корректирующих коэффициентов, увеличивающих вероятность возникновения погрешностей на каждом этапе расчётов, не является основанием для признания Отчета некорректным, поскольку все расчеты совершены Оценщиком полно, подробно и основательно по каждому из объектов оценки и на каждом этапе определения рыночной стоимости при применении всех подходов к оценке, и в полном соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

При согласовании результатов оценки объектов недвижимости Оценщиком, нарушения требований п.28в ФСО № 7 не установлены.

Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных ФИО1 требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости, в данном случае - в отношении находящихся в собственности у ФИО1 вышеуказанных нежилых зданий, их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Доводы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о том, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных ФИО1 требований по административному делу, рассмотренному в порядке главы 25 КАС РФ, административными ответчиками по которому выступают Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, а учреждение, права и обязанности которого могут быть затронуты при разрешении настоящего административного дела, участвует в нем в качестве заинтересованного лица.

В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый указанной статьи).

По материалам дела, ФИО1 обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской областис заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости 28 декабря 2017 года.

С учетом разъяснений, данных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, которая соответствует дате обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области, то есть 28 декабря 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости нежилых зданий удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - магазина «Калинка» с кадастровым номером №, общей площадью 115,6 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 726 868 (семьсот двадцать шесть тысяч восемьсот шестьдесят восемь) рублей, по состоянию на 05.06.2011 г. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - магазина, с кадастровым номером №, общей площадью 63,1 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 257 661 (двести пятьдесят семь тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль по состоянию на 05 июня 2011 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - магазина «Любава», с кадастровым номером №, общей площадью 146,1 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 525 418 (пятьсот двадцать пять тысяч четыреста восемнадцать) рублей по состоянию на 05 июня 2011 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - магазина, с кадастровым номером №, общей площадью 61,1 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 245 263 (двести сорок пять тысяч двести шестьдесят три) рубля по состоянию на 05 июня 2011 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - магазина «Юбилейный», с кадастровым номером №, общей площадью 126,7 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 993 751 (девятьсот девяносто три тысячи семьсот пятьдесят один) рубль по состоянию на 05 июня 2011 г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - магазина, с кадастровым номером №, общей площадью 53,9 кв.м., этажность - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 217 900 (двести семнадцать тысяч девятьсот) рублей по состоянию на 05 июня 2011 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Гущева

Мотивированное решение изготовлено 20 апреля 2018 года.