Гражданское дело № 

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Рязань 28 сентября 2020 года

Советский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Прошкиной Г.А., при секретаре судебного заседания Брюнцовой М.А.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика ООО «Северная компания» - ФИО3, действующего на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Северная компания» о признании незаконным одностороннего акта застройщика о передачи объекта долевого строительства, расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании стоимости объекта долевого строительства, процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов по кредитному договору, компенсации морального вреда и штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковом заявлением, мотивируя тем, что дд.мм.гггг. заключила с ООО «Северная компания» договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> (адрес строительный) и передать участнику по акту приема-передачи квартиру в нем. При выборе квартиры для нее и членов ее семьи важным критерием отбора являлись внешний облик дома, материалы наружных и внутренних стен, а также иные конструктивные и технические характеристики, отраженные в договоре и проектной декларации, размешенной на официальном интернет-сайте. дд.мм.гггг. застройщик направил в ее адрес односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. Ссылаясь на выявление существенных несоответствий проектной декларации, проектной документации и несоответствий построенного объекта заявленным характеристикам, а именно задекларированным материалам несущих стен, конструкции оконных блоков и лифтового оборудования, и, как следствие, на положения пп. 2 п.1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, на отсутствие ответов ООО «Северная компания» на ее соответствующие претензии и предложение о подписании по этим основаниям соглашения о расторжении договора от дд.мм.гггг., просила суд: признать незаконным односторонний акт о передаче объекта долевого строительства, расторгнуть договор участия в долевом строительстве, а также взыскать с ответчика уплаченную стоимость объекта долевого строительства в размере 3 358 743 руб. 56 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг. в размере 1 976 284 руб. 71 коп., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. и штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

Впоследствии истец основания и предмет иска неоднократно уточняла (изменяла и дополняла), в окончательной форме, ссылаясь на внесение застройщиком в проектную декларацию изменений, касающихся характеристик объекта долевого строительства, а именно описания наружных, несущих и межквартирных стен, имевших для нее существенное и определяющее значение, и, как следствие на положения ст. 451 ГК РФ, просила суд признать незаконным односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства, расторгнуть договор участия в долевом строительстве, а также взыскать с ответчика стоимость объекта долевого строительства в размере 3 358 743 руб. 56 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 976 284 руб. 71 коп., уплаченные по кредитному договору проценты в размере 736 183 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. и штраф в размере 50 % от присужденной суммы.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала по изложенным в иске и уточненном иске основаниям и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика иск не признал, указывая в письменном отзыве на отсутствие совокупности условий для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ, в том числе нарушения соответствующего договору соотношения имущественных интересов сторон, влекущее для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствии истца, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства и об его отложении не просившей, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оснований для удовлетворения заявленного иска не нашел.

Часть 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закона об участии в долевом строительстве, приведенный в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) гласит, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Согласно ч. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

По общему правилу, установленному ч. 6 ст. 8 Закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

С момента подписания сторонами передаточного акта, либо с момента составления застройщиком одностороннего акта, которые не могут рассматриваться отдельно от договора участия в долевом строительстве, обязательства застройщика считаются исполненными и прекращаются.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в определении от 17 ноября 2015 года №5-КГ15-135, презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута, но бремя доказывания того, что обязательство не прекратилось, возлагается на кредитора.

Так, по смыслу ч.ч. 5, 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, исключение составляет случай, когда участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовал от застройщика составления акта с указанием несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Закона, и отказался от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Закона.

Действительно, в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 7 данного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу положений ч. 2 ст. 7 Закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона, или существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (ч. 1 ст. 9 Закона); а в случае существенного изменения проектной документации строящегося (создаваемого) объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости, участник долевого строительства, вправе требовать расторжения договора в судебном порядке (ч. 1.1 ст. 9 Закона).

В случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9. Закона, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора, или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч.1.1 ст. 9 Закона, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, начисляемых со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства (для гражданина - в двойном размере). 

Вместе с тем, перечни оснований как для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства, так и для расторжения договора по требованию участника долевого строительства не являются исчерпывающими и могут быть предусмотрены также другими федеральными законами либо договором.

По общему правилу, установленному ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В том числе, согласно ст. 451 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, основанием для расторжения договора может явиться существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Однако, как разъяснено в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом исключительно при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (ч. ч. 4, 5 ст. 453 ГК РФ); то при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств последствия расторжения договора определяются судом исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (ч. 3 ст. 451 ГК РФ).

Дополнительно, к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим из договоров о привлечении денежных средств для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), заключенных гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве, применяется законодательство о защите прав потребителей.В таких случаях судом решается вопрос о компенсации гражданину морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя, и штрафа за неудовлетворение его требований в добровольном порядке («Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года).

Из приведенных выше норм права следует, что именно на лице, требующем расторжения действующего договора в судебном порядке, лежит обязанность указать на наличие определенных оснований для такого расторжения, доказать их наличие и обосновать истребуемые последствия расторжения договора по соответствующему основанию.

В судебном заседании установлено:

дд.мм.гггг. между ФИО1, как Участником, и ООО «Северная компания», как Застройщиком, был заключен договор №, по условиям которого Застройщик обязался своими силами и с привлечением подрядчиков построить многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автопарковой по адресу: 

<

адрес> (адрес строительный), на земельных участках с кадастровыми номерами № по адресу: 

<

адрес> и № по адресу: 

<

адрес>, а после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию дома и полной оплаты Участником цены настоящего договора, передать участнику по акту приема-передачи однокомнатную квартиру № (адрес строительный), проектной площадью - 

<

данные изъяты> кв.м., включающей в себя общую площадь - 46, 3 кв.м. и площадь лоджий (балконов, веранд, террас и иных помещений) - 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную на 10 этаже указанного дома; а Участник, в свою очередь, обязался оплатить обусловленную договором квартиру и принять ее.

Цена договора в размере 3 358 743 руб. 56 коп. была полностью оплачена Участником в установленный договором срок с использованием личных денежных средств в размере 1 000 529 руб. 76 коп. (квитанция № от дд.мм.гггг.) и кредитных денежных средств (кредитный договор № от дд.мм.гггг.) в размере 2 358 213 руб. 80 коп.

дд.мм.гггг. Застройщик направил Участнику по почте заказным письмом сообщение (уведомление) о завершении строительства в соответствии с договором и необходимости приступить к принятию объекта. 

дд.мм.гггг. Администрацией г. Рязани выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства на земельных участках с кадастровыми номерами № по адресу: 

<

адрес> и № - многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автопарковой, с присвоением ему адреса: 

<

адрес>.

дд.мм.гггг. Застройщик направил Участнику по почте заказным письмом уведомление о передачи объекта и односторонний акт его приема-передачи.

дд.мм.гггг. и дд.мм.гггг. ФИО1 обращалась в адрес ООО «Северная компания» с претензиями, в которых содержалось требование об уменьшении стоимости приобретенной квартиры на 15% и признании недействительным одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства, обоснованные несоответствием построенного дома описанию в проектной декларации и договору относительно каркаса дома, материала несущих стен и установленных оконных блоков.

ООО «Северная компания» не согласилась с доводами заявителя, на что указало в соответствующем письменном ответе.

дд.мм.гггг. ФИО1, ссылаясь на обнаружение в процессе строительства факта внесения существенных изменений в проектную документацию строящегося дома, касающихся материалов наружных и внутренних стен, а также качества установленных лифтов, направила в адрес ООО «Северная компания» требование о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи, расторжении договора, возврате уплаченных денежных средств и уплате двойных процентов, которое осталось без ответа.

Первоначально ФИО1, указывая на те же обстоятельства, просила суд расторгнуть договор по п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, то есть ввиду существенного изменения застройщиком проектной документации строящегося (создаваемого) многоквартирного дома.

Впоследствии ФИО1, ограничившись ссылками на изменение застройщиком в проектной декларации описания характеристик стен строящегося объекта, поменяла основания расторжения договора на ст. 451 ГК РФ, то есть на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Давая оценку доводам стороны истца и возражениям ответчика относительно соответствующих обстоятельств, суд исходит из следующего. 

Действительно, ч. 1 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве, в редакции, действующей в настоящее время, гласит, что проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Проектная декларация должна включать информацию о застройщике, информацию о проекте строительства и определять объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации.

Согласно ч. 4 ст. 19 Закона, застройщик обязан разместить проектную декларацию в единой информационной системе жилищного строительства и вносить в нее изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства.

В п. 1 ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве, в той же редакции, указано, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации.

Между тем, законодательное регулирование объема информации о проекте строительства, подлежащей включению в проектную декларацию, неоднократно изменялось, и определенное время требований о включении в нее сведений о конструктивных, инженерно-технологических и иных решений возводимого здания (сооружения) не содержало.

Тем более, что проектная документация, то есть текстовые и графические документы, определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технологические и иные решения проектируемого здания (сооружения), состав которых необходим для оценки соответствия принятых решений требованиям технических регламентов и документов в области стандартизации и достаточен для разработки рабочей документации для строительства (ГОСТ 21.001-2013 «Общие положения»), могла быть предоставлена застройщиком для ознакомления по первому требованию участника долевого строительства (ч.2 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве).

При этом, обязанность застройщика каким-либо образом согласовывать внесение изменений в проектную документацию, а тем более в проектную декларацию, с участником долевого строительства законом не предусмотрена.

Из содержания указанных выше норм в их взаимосвязи следует, что одностороннее внесение застройщиком изменений в проектную документацию, и как следствие, в проектную декларацию, может повлечь возникновение у участника права на расторжении договора, но при условии, что такое изменение коснулось именно существенных для участника обстоятельств.

В рассматриваемом случае, в обоснование своих требований ФИО1 указала, что при заключении договора важным критерием отбора для нее и членов ее семьи являлись внешний облик дома, материалы наружных и внутренних стен, как «выполненный из кирпича», который в результате строительства претерпел существенные изменения, в результате которых был введен в эксплуатацию как «монолитный».

Принцип возведения монолитно-каркасных сооружений заключается в создании железобетонной конструкции, состоящей из колонн, опирающихся на несущий фундамент, и горизонтальных плит перекрытий, связывающих все вертикальные опоры в единый остов здания. После возведения каркасной системы наружные стены и внутренние перегородки делаются из материалов, способных удержать тепло внутри здания и противостоять воздействиям внешней среды (СП 356.1325800.2017 Свод правил. Конструкции каркасные железобетонные сборные многоэтажных зданий).

К таким материалам относится кирпич - «керамическое штучное изделие, предназначенное для устройства кладок на строительных растворах, изготавливаемое полнотелым или пустотелым (поризованным)»; и камень (блок), изготавливаемый пустотелым»; «по прочности кирпич подразделяют на марки, начиная от М100» (ГОСТ 530-2012 «Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»), то есть, по сути, поризованный (пустотелый) кирпич большего формата.

Вопреки голословному утверждению стороны истца, договор участия в долевом строительстве исчерпывающим образом оговаривал и содержал все существенные и иные условия, которых должны придерживаться стороны при его исполнении (п. 37 Договора), и никаких положений относительно материала и способа изготовления несущих и внутренних стен объекта долевого строительства не содержал, за исключением оговорки, имевшей косвенную связь с вопросом о материалах, применяемых при возведении стен, касающейся обязательств застройщика по оштукатуриванию стен квартиры, выполненных из керамических блоков и кирпича (п.4 Договора).

Напротив, в разделе 6 проектной документации изначально указывалось на то, что конструктивная схема здания представляет собой: «монолитный железобетонный каркас с продольными и поперечными несущими стенами и жесткими дисками монолитных перекрытий»; «монолитные лестничные марши»; «фундамент из монолитной железобетонной плиты»; «монолитные железобетонные наружные стены подземной части»; «наружные стены выше отметки 0,000, как выполненные из керамических поризованных блоков ГОСТ 530 пустотелых марки М-100 толщиной 250 мм с утеплением минеральной ватой и наружной отделкой тонкослойной фасадной штукатуркой»; «стены между квартирой и коридором, как выполненные из керамических блоков Porothem - t = 250 мм, оштукатуренные с двух сторон»; «стены между квартирой и квартирой - 2 ряда керамических блоков Porothem - t = 180 мм, оштукатуренные с внешних сторон, с заполнением шва между рядами блоков базальтовым волокном».

Этот вариант проектной документации и все последующие его корректировки, прошедшие государственные экспертизы, иного конструктивного решения относительно материала наружных и внутренних стен не предусматривали.

В проектной декларации от дд.мм.гггг. материал наружных стен также был обозначен, как «керамический поризованный кирпич с утеплением минватой»; внутренних стен, как «стены между квартирой и коридором - керамические блоки, оштукатуренные с двух сторон», «стены между квартирами - 2 ряда керамических блоков, оштукатуренные с внешних сторон с заполненением шва между рядами блоков базальтовым волокном».

дд.мм.гггг. в тот же раздел проектной декларации были внесены изменения, где указано: «наружные стены с 1 по 10 этажи - из керамического поризованного кирпича с утеплением минватой или ж/б монолитные с утеплителем»; «внутренние стены - стены между квартирой и коридором - ж/б монолитные или керамические блоки, оштукатуренные с двух сторон, стены между квартирами - ж/б монолитные или керамические поризованные блоки, оштукатуренные с 2 сторон», в полном объеме проектной документации не соответствующие, что выявлено в ходе проверки, произведенной Министерством строительного комплекса 

<

адрес>, а потому своевременно устранено.

Все последующие корректировки проектной декларации никакого отношения к спорным характеристикам объекта долевого строительства не имели.

Соответствующие обстоятельства косвенно подтверждаются и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного Администрацией г. Рязани дд.мм.гггг., в котором относительно материалов стен указано: «монолитные железобетонные плиты и керамические блоки», как по проекту, так и по факту.

Таким образом, законных оснований для вывода об изменении застройщиком в одностороннем порядке и без согласия участника проекта объекта долевого строительства, связанного внешним обликом дома, материалов наружных и внутренних стен, у суда не имеется.

В свою очередь, информация, касающаяся внешнего облика дома, материалов наружных и внутренних стен, доступная для участника долевого строительства на момент заключения договора, исходя из содержания самого договора и проектной декларации, если и была недостаточно полной, то никакого противоречия с проектной документацией не имела, а правом на более подробное ознакомление с содержанием проектной документации участник не воспользовалась.

Кроме того, истцом не доказано, что само по себе возведение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией из «монолитных железобетонных плит и керамических блоков» ухудшает его качество и препятствует использованию в соответствии с целевым назначением, причем настолько, что исполнение договора без изменения условий нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для нее ущерб, лишающий ее того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На предложение суда о назначении по делу соответствующей экспертизы сторона истца ответила отказом.

Более того, участник долевого строительства, ни в рамках досудебного урегулирования спора, ни в ходе судебного разбирательства, не представляла доказательства наличия и иных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, которые бы делали его непригодным для использования по назначению или давали участнику право отказаться от подписания акта приема-передачи объекта.

При таком положении дела, в удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве и во всех остальных сопутствующих ему требованиях должно быть отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Северная компания» о признании незаконным одностороннего акта застройщика о передачи объекта долевого строительства, расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании стоимости объекта долевого строительства, процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов по кредитному договору, компенсации морального вреда и штрафа - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированной форме.

Судья