40RS0026-01-2021-002497-10

Гражданское дело № 2-10/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>

Обнинский городской суд 

<

адрес> в составе 

председательствующего судьи Куликовой Е.Н., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шамшуриной К.Ю.,

с участием представителя ответчика ФИО1 на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Калуга-Лидер» о признании недействительными условий договора, взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, неустойки за нарушение срока возмещения расходов на устранение недостатков, денежных средств в счет уменьшения площади жилого помещения, неустойки за нарушение срока выплаты денежных средств в счет уменьшения площади жилого помещения, признании недействительным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства, возложении обязанности передать объект долевого строительства по акту приема-передачи, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступил иск ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Калуга-Лидер», в обоснование которого истец сослался на то, что в соответствии с условиями, заключенного ФИО2 с ООО «Калуга-Лидер» (впоследствии – ООО «Специализированный застройщик «Калуга-Лидер») договора № ОБН-3/3В-9-383-3/АН от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик принял на себя обязательства после ввода эксплуатацию многоквартирного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать в собственность истцу объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру в 3В блок-секции на девятом этаже, № 

<

адрес>, общей проектной площадью 78,8 кв. м, а участник долевого строительства обязался оплатить застройщику установленную договором стоимость квартиры – 5 186 757 рублей и принять объект долевого строительства. ФИО3 предусмотренные договором обязательства по оплате цены договора исполнены, ответчиком – объект долевого строительства истцу в установленный срок не передан, ДД.ММ.ГГГГ застройщиком в одностороннем порядке составлен акт о передаче объекта долевого строительства. При осмотре жилого помещения стороной участника долевого строительства в нем были выявлены строительные недостатки, стоимость устранения которых составила согласно заключению эксперта ФИО4 347 160 рублей 73 коп. Истец через своего представительства обратился к ответчику с претензией, в которой обозначил перечень замечаний, а также сумму расходов, необходимых для их устранения. Недостатки устранены не были, выплата не произведена. Кроме того, истец обнаружил несоответствие величин предусмотренной договором проектной общей приведенной площади и фактической что, как следует из иска, является основанием для взыскания в пользу ФИО2 с ООО «Специализированный застройщик «Калуга-Лидер» стоимостной разницы.

Указывая вышеизложенное, истец с учетом последних уточнений иска от ДД.ММ.ГГГГ, основываясь на заключениях проведенных по делу экспертиз, просил суд взыскать с ответчика стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства согласно заключению судебной экспертизы в размере 323 646 рублей 35 коп.; неустойку за нарушение срока возмещения расходов по устранению недостатков за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 080 978 рублей 81 коп.; разницу между оплаченной по договору ценой и ценой объекта долевого строительства исходя из его фактической общей приведенной площади с учетом перегородок и отделки (78,8 кв. м - 77,5 кв.м = 1,3 кв. м) в размере 85 568 рублей 32 коп.; неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя о возмещении стоимостной разницы, образовавшейся в результате передачи квартиры ненадлежащего качества в связи с уменьшением фактической площади жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 702 515 рублей 91 коп. Также просил указать в резолютивной части решения суммы неустоек, исчисленных на дату вынесения судебного акта по делу и подлежащих взысканию до момента фактического исполнения обязательства. Помимо этого, истец заявил требования о признании незаконным одностороннего акта ООО «Специализированный застройщик Калуга-Лидер» о передаче объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № ОБН-3/3В-9-383-3/АН от ДД.ММ.ГГГГ и возложении на ответчика обязанности передать квартиру ФИО2 по акту приема-передачи. Кроме того, истец просил суд признать недействительными п. 4.4 договора, исключающего возможность доплаты / возврата денежных средств (перерасчет цены договора) в случае, если фактическая площадь квартиры по результатам инвентаризации окажется меньше или больше общей приведенной площади, и п. 11.3, предусматривающий передачу спора на разрешение Мещанского районного суда 

<

адрес>. Истцом также были оспорены, как не соответствующие положениям ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), условия п. 1.1.2 договора, согласно которым общая приведенная площадь, общая площадь, жилая проектная площадь и номер квартиры являются условными и будут подлежать уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером (далее – органы БТИ) технического плана здания, в составе с прилагаемым поэтажным планом жилого дома по итогам обмеров, произведенных органами БТИ до начала выполнения работ по планировке квартиры (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в квартире, со ссылкой на то, что уточнение указанных площадей должно производиться после проведения вышеперечисленных работ (абз. 5 п. 1.1.2 стр. 2 договора); стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной площади квартиры (проектной) и фактической площади квартиры существенными изменениями квартиры, за исключением случаев, когда отклонение (изменение) фактической площади квартиры превышает 5% от указанной в п.1.1.2 договора общей приведенной площади квартиры (абз. 6 п. 1.1.2 стр. 2 договора). По тем же основаниям, как противоречащие Федеральному закону № 214-ФЗ, истец просил признать недействительными положения договора, согласно которым фактическая площадь квартиры на момент передачи участнику может иметь отклонения от общей приведенной площади квартиры (проектной), как в большую, так и в меньшую сторону, что не влечет за собой изменение цены договора. Любое отклонение/расхождение фактической площади квартиры от общей площади квартиры, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке квартиры (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в квартире сторонами не признается существенными изменениями квартиры и не влечет за собой изменение цены договора (абз. 2 стр. 3 договора); и в силу которых, принимая во внимание возможное отклонение фактической площади объекта долевого строительства от площади, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке объекта (возведении внутриквартирных перегородок) и отделочных работ в объекте, стороны пришли к соглашению, что в акте приема-передачи объекта указывают фактическую площадь объекта, установленную кадастровым инженером согласно п. 1.1.2 договора. Участник долевого строительства самостоятельно несет расходы, связанные с уточнением характеристик объекта в техническом кадастровом учете (абз. 7 стр. 3 договора). Ссылаясь на нарушение прав, как потребителя, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика компенсации морального вреда 80 000 рублей, судебных расходов 100 000 рублей и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя – 50 % от присужденных судом сумм. 

В части ранее заявленных ФИО2 требований о взыскании в составе судебных расходов затрат на выполнение ООО «СПК ЛИК» сервисных работ в сумме 35 000 рублей производство по делу определением суда от ДД.ММ.ГГГГ прекращено в связи с отказом истца через представителя ФИО5 от указанных исковых требований. Редакция иска от ДД.ММ.ГГГГ указанного требования не содержит. 

В судебное заседание истец ФИО2, его представитель ФИО5, представители третьих лиц: ООО ФСК «Монолит-Калуга», ООО ТД «Окна», ФГКУ «Росвоенипотека», будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте слушания дела, в суд не явились.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, до объявленного в нем перерыва, представитель истца ФИО5 иск в последней редакции от ДД.ММ.ГГГГ поддержал по изложенным в нем доводам и основаниям, просил удовлетворить. В письменном заявлении от ДД.ММ.ГГГГ просил суд рассматривать дело по заявленным им уточненным требованиям в редакции от ДД.ММ.ГГГГ 

Представитель ответчика ФИО1 иск не признал, как необоснованно заявленный, в удовлетворении просил отказать, одновременно заявляя о снижении размера неустойки, штрафа, судебных расходов в случае удовлетворения исковых требований ФИО2 Заявление о предоставлении отсрочки исполнения судебного акта не поддержал, поскольку ранее имевшиеся к тому основания отпали. Вместе с тем, в случае удовлетворения иска в части взыскания стоимости устранения недостатков, просил суд решить вопрос о возврате истцом ответчику оконных и балконных конструкций, установленных застройщиком в объекте долевого строительства. Относительно данной просьбы сторона истца в лице представителя ФИО5 возражала, представив письменное заявление от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель третьего лица ФГКУ «Росвоенипотека» ФИО6 в письменном отзыве на иск просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, при этом указал, в частности на то, что при оплате объекта долевого строительства были использованы денежные средства, являющиеся собственностью Российской Федерации и кредитные денежные средства по программе «Военная ипотека», у истца право на использование накоплений к настоящему времени не возникло, в связи с чем, взыскание стоимостной разницы между проектной и фактической площадями объекта долевого строительства возможно только в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» либо ПАО «Сбербанк», предоставившего кредитные денежные средства. Выплата данной разницы участнику долевого строительства приведет к неосновательному обогащению последнего.

Выслушав объяснения представителей сторон, огласив письменные объяснения представителя истца, отзыв представителя третьего лица ФГКУ «Росвоенипотека», исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 2 ст. 12 указанного Федерального закона предусмотрено, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Калуга-Лидер» (впоследствии – ООО «Специализированный застройщик «Калуга-Лидер») (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства), действующим через представителя ФИО5, заключен договор № ОБН-3/3В-9-383-3/АН участия в долевом строительстве (т. 1 л.д. 20-34), по условиям которого застройщик принял обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом – многоквартирный 

<

адрес> (в составе домов (блок-секций) 3А, 3Б, 3В), входящий в состав многоэтажного жилого комплекса с объектами инфраструктуры по адресу: 

<

адрес>, квартал № жилого района «Заовражье» на земельном участке с кадастровым номером: №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства – блок-секция 3В, этаж 9, номер квартиры по проекту 383, соответствующий условиям настоящего договора и требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену – 5 186 757 рублей 00 коп. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (п.1.1.1, п. 1.1.2, 3.1, п. 3.3.3, п. 4.1).

При этом п. 3.2 договора установлено, что участник долевого строительства направляет на строительство жилого дома в порядке участия в долевом строительстве: 3.2.1 кредитные денежные средства, предоставляемые ему согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между участником долевого строительства (заемщиком по кредитному договору) и Публичным акционерным обществом «Сбербанк Р.», являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации; 3.2.2 средства целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на оплату части цены договора и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту для приобретения жилого помещения (жилых помещений) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между участником долевого строительства (являющимся заемщиком по договору целевого жилищного займа) и Федеральным государственным казенным учреждением «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

Денежные средства по договору участия в долевом строительстве оплачены в полном объеме, что стороной ответчика не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией 

<

адрес> выдано разрешение на ввод многоэтажного жилого комплекса и объектов инфраструктуры: этап 2: 

<

адрес>А, 

<

адрес>Б, 

<

адрес>В, расположенного по адресу: 

<

адрес>, городской округ «

<

адрес>», 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером: № (т. 1 л.д. 211-212).

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком ФИО2 направлено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, полученное последним согласно сведениям почтового идентификатора ДД.ММ.ГГГГ (т. 3 л.д. 135, 136, 137, 138).

После проведенного ДД.ММ.ГГГГ с привлечением специалиста ООО «Канон» ФИО7 осмотра подлежащего передаче ФИО2 жилого помещения, в котором были выявлены строительные недостатки, представитель истца в адрес застройщика направил датированные ДД.ММ.ГГГГ замечания по несоответствию качества объекта долевого строительства условиям договора долевого строительства, перечислив выявленные при осмотре дефекты и требуя возместить стоимость их устранения, после чего полагал возможным принять объект долевого строительства (т. 1 л.д. 48-54).

ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО2, ссылаясь на разницу в предусмотренной договором площади объекта долевого строительства и фактически передаваемой истцу, обратился к застройщику с заявлением о составлении ответчиком акта приема-передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с указанием в нем реальной площади передаваемого жилого помещения и требованием о перерасчете цены договора с перечислением в этой связи истцу денежных средств (т. 1 л.д. 35-36). На основании на п. 4.4 договора участия в долевом строительстве, ответчик в удовлетворении данных требований истцу отказал (т. 1 л.д. 37).

В досудебной претензии к застройщику от ДД.ММ.ГГГГ истец, действуя через своего представителя, указал на то, что жилое помещение не передано, недостатки, обязательство по устранению которых в срок до ДД.ММ.ГГГГ принял на себя застройщик к указанному времени не выполнено, перерасчет цены объекта долевого строительства в связи с возникшей разницей в площадях не произведен (т. 1 л.д. 38-41). В ответе от ДД.ММ.ГГГГ на претензию застройщик вновь сослался на положения п. 4.4 договора долевого участия в строительстве, не предусматривающие возможность перерасчета цены договора при наличии разницы в проектной и фактической площадях квартиры (т. 1 л.д. 42).

ДД.ММ.ГГГГ представителем участника долевого строительства застройщику направлена претензия, в которой указывалось на то, что последний к устранению недостатков объекта долевого строительства не приступил, неисполнение указанной обязанности является основанием в соответствии с п. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ для взыскания начисляемой на сумму расходов, необходимых для устранения строительных недостатков неустойки, выплату которой он требует от ответчика (т. 5 л.д. 19, 20, 21-23).

ДД.ММ.ГГГГ представителями ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Калуга-Лидер» произведен осмотр объекта долевого строительства, составлен акт несоответствия его качества условиям договора долевого участия в строительстве, в котором перечислены дефекты передаваемой истцу квартиры. Подписанным представителями сторон актом также установлено, что выявленные в объекте долевого строительства недостатки препятствуют его использованию в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве № ОБН-3/3В-9-383-3/АН от ДД.ММ.ГГГГ и назначением жилого помещения (т. 1 л.д. 92-94). 

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства и направлен ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (т. 2 л.д. 202). 

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям

В силу п. 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Частью 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

На основании ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи) (ч. 6 ст. 8). 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Таким образом, в случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Из материалов дела следует, что подлежащий передаче ФИО2 по договору № ОБН-3/3В-9-383-3/АН от ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства имеет строительные дефекты, о чем представителями сторон ДД.ММ.ГГГГ составлен акт, в котором указано на наличие в объекте долевого строительства недостатков, препятствующих его использованию. Установленных ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обстоятельств, освобождающих застройщика от ответственности за допущенные при строительстве жилого помещения дефекты, судом не установлено. 

По ходатайству ответчика с целью определения наличия в объекте долевого строительства недостатков и стоимости их устранения по делу была назначена и проведена судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения Калужская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее – ФБУ Калужская ЛСЭ Минюста Р.) С. Д.И. № от ДД.ММ.ГГГГ передаваемое истцу на основании договора № ОБН-3/3В-9-383-3/АН от ДД.ММ.ГГГГ, расположенное по адресу: 

<

адрес>, жилое помещение имеет недостатки в установленных оконных и балконного блоков, перечень которых определен специалистом, и устранение которых производится путем замены на новые. Выявленный дефект в виде снижения температуры во всех оконных и балконном блоке ниже точки росы в квартире истца не соответствует Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006г. № «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» пункт 15 и препятствует использованию помещения квартиры по назначению (т. 2 л.д. 134-184). 

Суд полагает, что вышеуказанное заключение судебной экспертизы, а также заключение по проведенной дополнительной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 4 л.д. 4-54) соответствуют положениям ст. 86 ГПК РФ, отвечают принципам относимости, допустимости и достаточности доказательств. Исследования проведены компетентными экспертами, имеющими необходимые для этого квалификацию и стаж работы, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Представленные заключения содержат подробное описание проведенных исследований, мотивированные выводы по поставленным судом вопросам, проведены, в том числе на основании данных осмотра объекта долевого строительства. В этой связи оснований ставить под сомнение достоверность указанных заключений, которые не оспаривались сторонами, у суда не имеется.

Таким образом, то обстоятельство, что истец не принял объект долевого строительства после получения от застройщика сообщения о его готовности, было обусловлено нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным ч. 1 ст. 7 названного закона, что следует из объяснений представителя истца, подтверждено приведенными выше доказательствами: подписанным представителями застройщика и участника долевого строительства актом от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому имеющиеся в объекте долевого строительства недостатки препятствуют его использованию в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве, заключением судебной экспертизы.

Поскольку необоснованного уклонения ФИО2 от принятия квартиры надлежащего качества судом не установлено, и, следовательно, предусмотренных ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ оснований для составления одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства у застройщика не имелось, данный акт является недействительным, как не соответствующий вышеуказанным требованиям Закона.

Наличие у представителя истца ФИО5 ключей от жилого помещения и нахождение в нем, в том числе коробок с ламинатом, матраса, строительных материалов, не присоединенного к коммуникациям сантехнического оборудования (т. 4 л.д. 200-207), при не устраненных застройщиком в объекте долевого строительства недостатков, которые согласно заключению судебного эксперта препятствует использованию помещения квартиры по назначению, то есть качество объекта долевого строительства не позволяет вселиться и проживать в нем, не свидетельствует ни об уклонении ФИО2 от принятия объекта долевого строительства, ни о фактическом принятии им квартиры. Данный вывод суда подкрепляется позицией самого застройщика, представители которого имеют свободный доступ в указанное жилое помещение, не считая необходимым получать на это разрешение истца, производят в нем осмотр, осуществляют фотографирование. 

Участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства до момента удовлетворения застройщиком требований, заявленных в отношении недостатков, которые вызваны отступлениями от обязательных требований, приведшие к ухудшению качества объекта долевого строительства. При таких обстоятельствах факта злоупотребления правом со стороны ФИО2, его необоснованного уклонения от принятия объекта долевого строительства в процессе рассмотрения настоящего дела не установлено. 

При разрешении исковых требований в части возложении на ответчика обязанности передать истцу квартиру по акту приема-передачи суд исходит из того, что получение надлежащим образом оформленного акта приема-передачи объекта необходимо ФИО2 для оформления права собственности в установленном законом порядке. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части возложения на ответчика обязанности осуществить передачу истцу квартиры по акту приема-передачи, определив в силу ч. 2 ст. 206 ГПК РФ срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено – в течение 10 рабочих дней с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу.

Поскольку подлежащий передаче истцу объект долевого строительства имеет строительные дефекты, ФИО2 в силу п. 3 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ имеет право на возмещение расходов по их устранению. Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ экспертов ФБУ Калужская ЛСЭ Минюста Р. С. Д.И. и ФИО8 по дополнительной строительно-технической экспертизе № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 4 л.д. 2-54) c учетом письменных пояснений экспертов от ДД.ММ.ГГГГ (т. 4 л.д. 162-166) и от ДД.ММ.ГГГГ (т. 4 л.д. 173-174) стоимость устранения выявленных дефектов оконных и балконных блоков в 

<

адрес> в 

<

адрес> ресурсным методом затратного подхода составляет 323 646 рублей 35 коп. При таком положении суд находит требования истца о взыскании с ответчика стоимости устранения недостатков в объекте долевого строительства в указанном размере обоснованными и подлежащими удовлетворению. Доводы стороны ответчика о том, что в случае удовлетворения исковых требований в указанной части взысканию подлежит стоимость оконных и балконной конструкций, использованных при создании объекта долевого строительства марки «Wintech Thermotech», судом отвергаются, как ничем не обоснованные.

Кроме того, суд не находит оснований для удовлетворения заявления представителя ответчика и возложении на истца обязанности возвратить застройщику установленные в объекте долевого строительства имеющие дефекты оконные и балконный блоки в связи со следующим. 

Частью 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В п. 1 ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона перечислены права потребителя в случае, если объект долевого строительства построен (создан) с отступлением от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 обязательных требований, приведших к ухудшению его качества.

При этом положения Федерального закона № 214-ФЗ, определяя способы восстановления нарушенных прав участника долевого строительства, не предусматривают возникновение у него встречного обязательства по возврату застройщику некачественных элементов жилого помещения при их замене.

Поскольку предметом договора участия в долевом строительстве является объект долевого строительства - квартира, а не отдельные ее элементы, принимая во внимание, что нормы Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» являются специальными по отношению к нормам Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), устанавливающим обязанность потребителя по требованию продавца возвратить товар с недостатками, суд приходит к выводу об отказе ответчику в удовлетворении его заявления о возложении на участника долевого строительства обязанности передать застройщику некачественные оконные и балконную конструкции, как не основанные на законе.

Из материалов дела видно, что истец направил застройщику замечания по несоответствию качества объекта долевого строительства условиям договора долевого строительства, датированные ДД.ММ.ГГГГ, перечислив выявленные при осмотре ДД.ММ.ГГГГ дефекты жилого помещения (т. 1 л.д. 48-54), предъявив одновременно застройщику требования о выплате денежных средств в счет стоимости устранения недостатков в размере 360 000 рублей. Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по устранению недостатков в объекте долевого строительства, ФИО2 через своего представителя обратился к ответчику с досудебной претензией от ДД.ММ.ГГГГ, в которой, указывая на ст. 22 Закона о защите прав потребителей, предусматривающую возможность предъявления требования о возмещении расходов на исправление недостатков товара в течение 10 дней со дня предъявления данного требования, поставил вопрос о выплате неустойки за нарушение установленных приведенной нормой сроков. Претензия получена застройщиком ДД.ММ.ГГГГ (т. 5 л.д. 19, 20, 21-23) и оставлена без удовлетворения.

На основании ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Поскольку Федеральным законом N 214-ФЗ последствия несоблюдения требования участника долевого строительства о возмещении расходов на устранение недостатков прямо не предусмотрены, к возникшим правоотношениям применяются положения Закона о защите прав потребителей.

Исходя из положений, закрепленных в п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков в срок, который установлен в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования, застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента от цены стоимости работ по устранению недостатков.

Размер неустойки с учетом действующего с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ моратория, введенного Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022г. N 479, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 126 289 рублей 30 коп. (323 646,35х1%х348дн.).

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012г. № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Неустойка является формой гражданско-правовой ответственности за допущенные ответчиком нарушения, носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения. Как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000г. N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Разрешая заявление представителя ответчика о снижении неустойки, и, оценивая вышеуказанную сумму с точки зрения ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, суд учитывает размер расходов на устранение имеющихся в квартире истца строительных недостатков, соотношение размера неисполненного обязательства по выплате стоимости устранения дефектов и начисленной неустойки, длительность периода нарушения прав истца ответчиком, значимость для истца защищаемого права, компенсационную природу неустойки, требования разумности и справедливости, а также необходимость соблюдения баланса интересов сторон, и определяет к взысканию с ответчика в пользу истца неустойку по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 450 000 рублей.

При этом судом отклоняются, как не основанные на законе, доводы ответчика, согласно которым сумма взыскиваемой судом в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей неустойки не может превышать размер расходов на устранение имеющихся в квартире истца недостатков.

В силу разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, приведенных в п. 65 Постановление от 24.03.2016г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Таким образом, иск ФИО2 в части требований о взыскании неустойки с ДД.ММ.ГГГГ до фактического исполнения ответчиком обязательства суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Частью 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено указание в договоре цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора – жилого помещения с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе использовать предусмотренные законом способы защиты, в том числе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (подп. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) является основанием к взысканию в пользу участника долевого строительства стоимостной разницы между проектной и фактической площадями передаваемого жилого помещения. Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой изменения цены договора при передаче объекта участнику долевого строительства.

На основании ч. 1 п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона (ч. 2 а. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителя).

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Пунктом 1.1.2 (абз. 2 стр. 3) договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что фактическая площадь квартиры на момент передачи участнику может иметь отклонения от общей приведенной площади квартиры (проектной), как в большую, так и в меньшую сторону, что не влечет за собой изменение цены договора. Любое отклонение/расхождение фактической площади квартиры от общей площади квартиры, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке квартиры (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в квартире, сторонами не признается существенными изменениями квартиры и не влечет за собой изменение цены договора.

Кроме того, в силу п. 4.4 договора участия в долевом строительстве в случае, если фактическая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше общей приведенной площади, указанной в п. 1.1.2 договора, пересчет цены договора, указанной в п. 4.1, доплата/возврат полученных от участника долевого строительства средств не производится.

Основываясь на вышеприведенных нормативных положениях, принимая во внимание, что какие-либо пределы (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не являются основанием для соразмерного изменения цены при передаче жилого помещения участнику долевого строительства договором № ОБН-3/3В-9-383-3/АН от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не согласованы, суд находит вышеприведенные условия договора в части устанавливающей запрет на соразмерное уменьшение цены договора (перерасчет цены договора) в случае уменьшения фактической площади передаваемой квартиры ухудшающими права потребителя, поскольку ими ограничивается предусмотренное ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ право участника долевого строительства на возмещение стоимостной разницы в площадях жилого помещения. В этой связи, руководствуясь приведенными нормативными положениями и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, суд приходит к выводу о признании оспариваемых условий договора в указанной части недействительными. 

Учитывая изложенное, в соответствии со ст. 166 ГК РФ, предусматривающей, что ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом, иные условия договора участия в долевом строительстве (абз. 2 п. 4.1, абз. 2 п. 4.2) также не могут являться основанием к ограничению прав потребителя на возмещение в денежном эквиваленте разницы между проектной и фактической площадями передаваемой участнику долевого строительства квартиры.

Помимо этого, суд находит противоречащим Федеральному закону N 214-ФЗ условие, изложенное в абз. 7 стр. 3 п. 1.1.2 договора участия в долевом строительстве, в силу которого в акте приема-передачи объекта указывается фактическая площадь объекта, установленная кадастровым инженером согласно п. 1.1.2 договора.

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. 

В качестве одной из основных характеристик жилого помещения п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрена его общая площадь.

Договором установлено (абз. 6 стр. 3), что объект долевого строительства передается участнику в степени готовности, определенной Приложением № к договору.

На основании Приложения № к договору № ОБН-3/3В-9-383-3/АН от ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства передается застройщиком участнику долевого строительства с черновой отделкой и установленными в нем перегородками.

Таким образом, основываясь на условиях заключенного сторонами договора, а также ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, предусматривающей обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, истец при передаче ответчику объекта долевого строительства должен указать в передаточном акте общую площадь квартиры, определенную с учетом установленных в ней перегородок и произведенной черновой отделки.

Учитывая данные обстоятельства, суд полагает требование ФИО2 о признании условий договора участия в долевом строительстве, позволяющее застройщику указывать в передаточном акте площадь жилого помещения по итогам обмеров, произведенных органами БТИ до начала выполнения работ по планировке квартиры (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в (квартире) недействительным, как не соответствующее ч. 1 ст. 7, ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. В то же время противоречий законодательству положений договора, согласно которым участник долевого строительства самостоятельно несет расходы, связанные с уточнением характеристик объекта в техническом/кадастровом учете, суд не усматривает.

На основании ст. 168 ГК РФ следует также признать недействительным п. 11.3 договора участия в долевом строительстве в части определяющей подсудность спора Мещанскому районному суду 

<

адрес>, так как он нарушает требования действующего законодательства о праве истца обратиться в суд с настоящим иском по месту его жительства.

Помимо вышеприведенных, со ссылкой на невозможность перерасчета цены договора в связи с передачей застройщиком участнику долевого строительства жилого помещения площадью, меньшей, чем установлено договором, ФИО2 заявлены требования о признании недействительными иных условий договора участия в долевом строительстве, в том числе: п. 1.1.2 (абз. 5 пункта, стр. 2 договора), согласно которому общая приведенная площадь, общая площадь, жилая проектная площадь и номер квартиры являются условными и будут подлежать уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером (далее – органы БТИ) технического плана здания, в составе с прилагаемым поэтажным планом жилого дома (далее – техническая документация), по итогам обмеров произведенных органами БТИ до начала выполнения работ по планировке квартиры (возведению внутренних перегородок) и любых отделочных работ в (квартире) (далее по договору – фактическая площадь).

Поскольку приведенные положения, содержащие определение понятия «фактическая площадь» объекта долевого строительства, сами по себе не ограничивают права истца на получение от застройщика денежной выплаты вследствие расхождения в размерах проектной и фактической общей приведенной площади объекта долевого строительства в сторону уменьшения, суд полагает оснований для их признания недействительными не имеется.

Кроме того, установленная в п. 1.1.2 (абз. 5 пункта, стр. 2 договора) возможность уточнения застройщиком характеристик жилого помещения после обмеров органами БТИ до начала выполнения работ по планировке квартиры (возведению внутренних перегородок) и любых отделочных работ в (квартире) каких-либо прав истца, вытекающих из договора долевого участия в строительстве, не нарушает. Ссылки представителя ФИО2 на Приказ Росреестра от 23.10.2020г. N П/0393, согласно п. 2 Приложения № к которому, измерения для определения площади объектов следует проводить по завершении строительных, в том числе отделочных работ, носит рекомендательный характер и применяется в целях определения площади жилого помещения в целях постановки на кадастровый учет, о чем указано также экспертом в письменных пояснениях (т.2 л.д. 236, оборот, - 237). Оспариваемым пунктом договора такая цель не предусмотрена.

Положения пункта договора 1.1.2 (абз. 6 пункта, стр. 2 договора), в котором стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной площади квартиры (проектной) и фактической площади квартиры существенными изменениями квартиры, за исключением случаев, когда отклонение (изменение) фактической площади квартиры превышает 5% (пять процентов) от указанной в п.1.1.2 договора общей приведенной площади, соответствует положениям п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающим основания для расторжения договора по требованию участника долевого строительства в судебном порядке. В этой связи исковые требования о признании вышеназванного пункта договора недействительным удовлетворению не подлежат.

Судом отклоняются доводы представителя ответчика о пропуске стороной истца срока исковой давности по требованиям об оспаривании пунктов договора участия в долевом строительстве, поскольку в силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Для сторон сделки течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Договор № ОБН-3/3В-9-383-3/АН участия в долевом строительстве был заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, после чего началось его исполнение. Иск ФИО2 в суд поступил ДД.ММ.ГГГГ, спор, в рамках которого заявлены требования о признании пунктов договора недействительными, разрешен ДД.ММ.ГГГГ, то есть с названными требованиями истец обратился в пределах установленного ГК РФ срока исковой давности. 

Согласно п. 4.1 договора участия в долевом строительстве стоимость квартиры (размер долевого участия в строительстве) составляет 5 186 757 рублей 00 коп., из расчета стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади 

<

адрес> 821 рубль 79 коп.

Таким образом, стороны договора участия в долевом строительстве согласовали определение цены договора, исходя из стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади передаваемого истцу жилого помещения.

Признавая недействительными условия договора участия в долевом строительстве, ущемляющие права истца на получение стоимостной разницы в случае расхождения проектной и фактической площадей передаваемого ему объекта долевого строительства, суд в то же время полагает подлежащим отклонению иск ФИО2 в части требований о взыскании с ответчика денежных средств в связи с передачей квартиры меньшей площади. Как следует из содержания иска, ФИО2 просит взыскать в денежном эквиваленте разницу между установленной договором проектной общей приведенной площадью 78,8 кв. м и общей приведенной площадью, определенной экспертом Калужской ЛСЭ Минюста Р. после отделки квартиры, 77,5 кв. м (т. 2 л.д. 237, т. 4 л.д. 25). 

Согласно п.1.1.2 договора общая приведенная площадь квартиры является ориентировочной согласно проектной документации жилого дома по внутреннему периметру стен квартиры и состоит из суммы площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, включая площади балконов, лоджий, веранд, террас с понижающим коэффициентом (абз. 3 п. 1.1.2, стр. 2 договора). Застройщик обязуется после выполнения обмеров квартиры с целью определения площади, завершенной строительством квартиры, выполнить работы по планировке квартиры (возведению внутриквартирных перегородок), отделочные работы в квартире в соответствии с перечнем работ. Указанные в Приложении № к договору (абз. 4 п. 1.1.2, стр. 2 договора) общая приведенная площадь, общая площадь, жилая проектная площадь и номер квартиры являются условными и будут подлежать уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером (далее – органы БТИ) технического плана здания, в составе с прилагаемым поэтажным планом жилого дома (далее – техническая документация), по итогам обмеров произведенных органами БТИ до начала выполнения работ по планировке квартиры (возведению внутренних перегородок) и любых отделочных работ в (квартире) (далее по договору – фактическая площадь) (абз. 5 п. 1.1.2, стр. 2 договора). 

По смыслу вышеприведенных условий договора общая приведенная проектная площадь является условной, определяется без учета отделки и подлежит уточнению по результатам строительства до проведения отделочных работ. 

Предусмотренная договором проектная общая приведенная площадь объекта долевого строительства составляет 78,8 кв. м. Как следует из заключения дополнительной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, площади помещений квартиры, отраженные в представленной эксперту в материалах дела проектной документации соответствуют площадям квартиры, отраженным в условиях договора № ОБН-3/3В-9-383-3/АН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 4 л.д. 24). 

Рассчитанная экспертом С. В.И. общая приведенная площадь жилого помещения, подлежащего передаче истцу, по итогам его обмеров без шпаклевки и штукатурки стен (без отделки), составила 78,6 кв. м (т. 2 л.д. 236, оборот, т. 4 л.д. 24-25). 

Таким образом, разница между фактически передаваемой истцу общей приведенной площадью объекта долевого строительства и проектной составляет 0,2 кв. м (0,25%), что находится в пределах средней арифметической погрешности, о чем указывает эксперт в письменных объяснениях от ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, разница в указанных площадях в 0,2 кв. м не является дефектом объекта долевого строительства, поскольку образовалась в результате обмеров, и не свидетельствует о ненадлежащем качестве квартиры. 

Оснований для взыскания стоимостной разницы между общей приведенной площадью жилого помещения по проекту без отделки – 78,8 кв. м и общей приведенной площадью, рассчитанной экспертом С. В.И. с учетом произведенной в квартире отделкой, суд не усматривает, поскольку это разные величины, между собой не соотносимые. В этой связи объяснения представителя ФИО2 из которых следует, что истцу в соответствии с договором ответчик обязался передать квартиру с отделкой, на вышеизложенные выводы суда не влияют. Проектная общая приведенная площадь объекта долевого строительства соответствует фактической общей приведенной площади подлежащей передаче истцу квартиры, за исключением 0,2 кв. м, представляющих собой допустимую арифметическую погрешность, образовавшуюся при обмере жилого помещения. Исходя из расчетов эксперта, уменьшение величины общей приведенной площади до 77,5 кв. м произошло в результате проведенных в квартире отделочных работ (с учетом штукатурного и шпаклевочного слоев). На основании изложенного, требования ФИО2 в данной части судом отклоняются, как необоснованные. Ссылки представителя истца на приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020г. № П/0393, в соответствии с п. 2 Приложения № к которому измерения для определения площади помещений рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных работ на изложенные выше выводы суда не влияет, поскольку указанный норматив носит рекомендательный характер, и определенная договором величина проектной общей приведенной площади рассчитывается без учета отделки. 

В связи с тем, что оснований для выплаты истцу денежных средств за разницу между проектной и фактической площадями не имеется, требования ФИО2 о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока удовлетворения требований потребителя о возмещении убытков, причиненных передачей квартиры ненадлежащего качества в связи с уменьшением фактической площади жилого помещения также удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Учитывая характер сложившихся между сторонами правоотношений, период неисполнения ответчиком обязательств по устранению строительных недостатков, выплате денежных средств в счет их устранения, имеющиеся в объекте долевого строительства дефекты, препятствующие истцу в использовании жилого помещения в целях проживания, объем допущенных застройщиком нарушений прав истца и перенесенных им в связи с этим нравственных страданий, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителя в размере 30 000 рублей.

Принимая во внимание направленные истцом в адрес ответчика требования о возмещении стоимости устранения строительных дефектов, выплате неустойки, которые остались без удовлетворения, в пользу ФИО2 должен быть взыскан штраф, предусмотренный п. 6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 процентов от присужденных судом сумм в размере 401 823 рубля 18 коп. (323 646,35+450 000+30 000). 

При этом оснований для удовлетворения заявления ответчика о снижении суммы штрафа суд не находит, поскольку доказательств ее явной несоразмерности последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательства не представлено. 

Определенный таким образом судом размер всех финансовых санкций является обоснованным, соразмерен допущенным ответчиком нарушениям прав истца, как потребителя, соответствует требованиям разумности и справедливости.

В силу статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом понесены расходы по оплате услуг представителя на сумму 100 000 рублей по заключенному ФИО5 с ФИО2 соглашением об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 3 л.д. 113-115). Оплата по договору подтверждается представленными в материалы дела приходными кассовыми ордерами, чеками, заявлением о переводе, справками по операциям, выпиской по счету Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (т. 3 л.д. 115, 116, 118, 119. 120, т. 5 л.д. 43, 44, 45). 

Разрешая вопрос о размере взыскиваемых с ответчика в пользу истца расходов на оплату услуг представителя, суд руководствуется разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данными в п. 11 и п. 12 Постановления «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которым разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ). 

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. 

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. 13).

На основании вышеприведенных положений Гражданского процессуального кодекса РФ, разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, поскольку суд пришел к выводу о частичном удовлетворении иска ФИО2, на основании ст. 98 ГПК РФ понесенные по делу судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В связи с тем, что истцом заявлено восемь исковых требований, как имущественного, так и неимущественного характера, одно из которых удовлетворено частично, в удовлетворении двух отказано: 1) о признании пунктов договора недействительными (удовлетворено частично), 2) признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства (удовлетворено), 3) возложении на ответчика обязанности передать квартиру по акту-приема передачи (удовлетворено), 4) взыскании стоимости устранения недостатков (удовлетворено), 5) неустойки за нарушение сроков выплаты стоимости устранения недостатков (снижена на основании ст. 333 ГК РФ) на дату вынесения судебного акта и до фактического исполнения обязательства, 6) стоимостной разницы в проектной и фактически передаваемой участнику долевого строительства площади жилого помещения (отказано), 7) неустойки за нарушения срока выплаты стоимости разницы в площадях объекта долевого строительства (отказано) на дату принятия судом решения до фактического исполнения обязательства застройщиком, 8) компенсации морального вреда (удовлетворено), в пользу истца с ответчика подлежат взысканию судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 68 750 рублей (100 000:8х5 + (12 500:2). 

Представителем в рамках вышеназванного соглашения истцу были оказаны следующие услуги правового характера: составлен иск (т. 1 л.д. 3-9), неоднократно уточнялись исковые требования (т. 1 л.д. 71-84, 117-119, 219-233, 123-127,т. 4 л.д. 76-78, 222-231, 238-247, т 5 л.д. 8-13), а также от ДД.ММ.ГГГГ, заявления, ходатайства (т. 2 л.д. 107, 211. т. 3 л.д. 40, 166-177, т. 4 л.д. 61, 64-65), представлены изложенные в письменном виде объяснения от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, доказательства в обоснование позиции по делу, а также анализ судебной практики. Кроме того, представителем ФИО2 – ФИО5 обеспечено участие в судебных заседаниях: ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 232-237); ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 120-121); ДД.ММ.ГГГГ с перерывами до ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ с перерывами до ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ с перерывом до ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ с перерывами до ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ с перерывом до ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание характер спора, сложность дела, объем оказанных представителем истцу услуг правового характера, руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца в счет возмещения судебных расходов на услуги представителя указанной суммы 68 750 рублей.

Помимо этого, начальник Калужской ЛСЭ Минюста Р. представил в суд письменное заявление (т. 2 л.д. 246), в котором просил суд взыскать денежные средства за участие эксперта С. В.Н. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 000 рублей.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

Исходя из того, что ДД.ММ.ГГГГ эксперт названной экспертной организации был вызван в суд и опрошен по проведенному им исследованию, сумма 8 000 рублей подлежит распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям: с истца в пользу Калужской ЛСЭ Минюста Р. надлежит взыскать 2 500 рублей, с ответчика 5 500 рублей.

Помимо этого в соответствии со ст. 103 ГПК РФ ООО «Специализированный застройщик «Калуга-Лидер» в доход местного бюджета должна быть взыскана государственная пошлина в размере 11 986 рублей 45 коп., рассчитанная в соответствии с требованиями ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку при подаче искового заявления истец был освобожден от ее уплаты. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО2 удовлетворить частично.

Признать недействительными условия договора № ОБН-3/3В-9-383-3/АН участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Обществом с ограниченной ответственностью «Калуга-Лидер» и ФИО2, изложенные в пункте 1.1.2, абз. 2 страницы 3 договора, в пункте 4.4 в части, не позволяющей производить перерасчет установленной договором цены объекта долевого строительства при передаче застройщиком участнику долевого строительства жилого помещения меньшей площади; в пункте 1.1.2, абз. 7 стр. 3 договора, предусматривающие указание в акте приема-передачи объекта долевого строительства фактической площади жилого помещения по итогам обмеров до начала работ по планировке квартиры и отделочных работ; в пункте 11.3.

Признать недействительным акт о передаче объекта долевого строительства (односторонний) ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Калуга-Лидер» передать квартиру по договору № ОБН-3/3В-9-383-3/АН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней с момента вступления в силу настоящего решения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Калуга-Лидер» в пользу ФИО2 стоимость расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства 323 646 рублей 35 коп., неустойку за нарушение срока возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 450 000 рублей, неустойку в размере 1% в день, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства, начисляемую на сумму 323 646 рублей 35 коп., компенсацию морального вреда 30 000 рублей, штраф 401 823 рубля 18 коп., судебные расходы 68 750 рублей.

Отказать в удовлетворении иска ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Калуга-Лидер» о взыскании денежных средств в счет уменьшения площади жилого помещения, неустойки за нарушение срока выплаты денежных средств в счет уменьшения площади жилого помещения, а также в остальной части требований о признании пунктов договора № ОБН-3/3В-9-383-3/АН участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Обществом с ограниченной ответственностью «Калуга-Лидер» и ФИО2, недействительными, взыскании неустойки за нарушение срока возмещения расходов на устранение строительных недостатков, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Калуга-Лидер» в пользу Федерального бюджетного учреждения Калужская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции судебные расходы 5 500 рублей, с ФИО2 2 500 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Калуга-Лидер» в доход местного бюджета государственную пошлину 11 986 рублей 45 коп. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Калужский областной суд через Обнинский городской суд 

<

адрес>.

Судья Е.Н. Куликова