2-4649/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 августа 2017 года

Одинцовский городской суд Московской областив составе:

председательствующего судьи Павловой И.М.

при секретаре Дутовой Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «РОНД» об обязании заключить договор купли-продажи машиноместа в соответствии с условиями, изложенными в Предварительном договоре купли-продажемашиноместа № от 03.11.2015г., признании недействительным передаточного акта от 16.11.2015г.,

У с т а н о в и л:

Истец предъявил в суд вышеназванный иск просит:

Обязать ООО «РОНД» заключить с ФИО1 договор купли-продажи Машиноместа в соответствии с приложением № к Предварительному договору купли-продажи Машиноместа № от 03.11.2015г.

Признать недействительным Передаточный акт от 16.11.2015г. составленный по Предварительному договору купли-продажи Машиноместа № от 03.11.2015г. 

Взыскать с ООО «РОНД» в пользу ФИО1 расходы по госпошлине в сумме 300 руб.

Свои требования мотивировал тем, что между мной, ФИО1 и ООО«РОНД» был заключен Предварительный договор купли-продажи машиноместа № от 03 «ноября» 2015 года.

В соответствии с предметом Предварительного договора, Покупатель и Продавец договорились о заключении в будущем Договора купли-продажи машиноместа (далее - Основной договор, Приложение №2), на условиях, согласованных сторонами в Предварительном договоре. Объемом и Предварительнного и Основного договоров является недвижимое имущество, а именно место для парковки автомобиля, расположенное по адресу: АДРЕС общая площадь 14,8 кв.м, кадастровый № (далее - Машиноместо). На момент заключения Предварительного договора право собственности ООО «РОНД» на Машиноместоне было зарегистрировано.

В соответствии с п.-п. 3.3, 4.1, 4.2 Предварительного договора Истец обязался в обеспечение своих обязательств по заключению основного договора внести (передать Ответчику) денежные средства в размере 680 000,0 рублей, которые после подписания Основного договора должны быть зачтены в полном размере в качестве уплаты цены за Машиноместо. Свои обязательства по внесению обеспечительного платежа Истец исполнил в полном Объеме, что подтверждается распоряжениями на осуществление платежа (Приложение №).

В соответствии с п. 3.2 Продавец обязался осуществить государственную регистрацию права собственности на Машиноместо и в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента регистрации права направить Покупателю письменное предложение о заключении Основного договора. Однако, своих обязательств по своевременному уведомлению Покупателя о заключении Основного договора Продавец не исполнил и не направил в адрес Покупателя никаких документов, подтверждающих получение Продавцом свидетельства о праве собственности и готовности заключить Основной договор.

В соответствии с п.3.1 Предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в течение 3 (трех) месяцев со дня получения Свидетельства о праве собственности на машиноместо, однако Основной договор не заключен до сегодняшнего дня по вине Ответчика.

После неоднократных попыток связаться с представителями Ответчика для выяснения вопроса о заключении Основного договора, в мой адрес по электронной почте был направлен проект основного договора купли-продажи, положения которого очень сильно отличались от ранее согласованного Основного договора в соответствии с Предварительным договором. Указанный проект договора я отказалась согласовывать и подписывать, т.к. считаю это нарушением моих прав и законных интересов. 

Ответчик дважды нарушил положения Предварительного договора и положения законодательства (ст. 429 ГК РФ), а именно: не известил в указанный вдоговоре срокИстца о получении свидетельства о регистрации права, предложил на подписание проект основногодоговора, который отличается от ранее согласованногосторонами в соответствии с Предварительным договором.

Так, Основной договор в разделе Передача машиноместа и переход права собственности к покупателю содержит следующие положения (п.3.1.Основного договора): «Передача машиноместа Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по передаточному акту, который является неотъемлемой частью Основного договора и подписывается в течение 20 дней с момента подписания Основного договора». Таким образом, очевидно, что передаточный акт подписывается после подписания Основного договора. Несмотря на это, Истец предложил заключить договор, в котором п.3.1, был изложен следующим образом: «Передача машиноместа Продавцом и принятие его Покупателем осуществлена по передаточному акту, который подписан до подписания настоящего Договора. С момента подписания передаточного акта машиноместа Покупатель несет перед Продавцом и третьими лицами материальную и иную ответственность за свои действия и/или бездействия при владении и пользовании машиноместом, которые привели к возникновению соответствующих расходов и убытков у Продавца и третьих лиц».

При подписании Предварительного договора Истец был введен в заблуждение представителями Ответчика, а именно, в нарушение пункта 3.1. Основного договора, Ответчик вынудил Истца подписать передаточный акт в момент подписания Предварительного договора, ссылаясь на то, что такой комплект документов необходим для «закрепления»конкретного машиноместа за Истцом. В свою очередь, Истец не является профессиональным участником рынка купли-продажи недвижимости и не может в полной мере владеть всей информацией относительно документации необходимой для подписания при совершении подобных сделок. Также Истец полностью доверял Ответчику во всех вопросах, касающихся составления и подписания Предварительного и Основного договоров и приложений к ним.

Таким образом, Ответчик, заставив Истца подписать передаточный акт без фактической передачи имущества в собственность, нарушил права Истца, а также положения гражданского законодательства, а именно:

передаточный акт по сути своей мнимый, поскольку фактической передачи имущества в собственность Истца не было, поскольку на день подписания передаточного акта Ответчик не обладал правом собственности на имущество, в связи с чем не мог решать юридическую судьбу этого имущества;

указанным передаточным актом Ответчик пытается изменить правоотношения Истца с третьими лицами: с момента подписания передаточного акта машиноместа Покупатель несет перед Продавцом и третьими лицами материальную и иную ответственность за свои действия и/или бездействия при владении и пользовании машиноместом, что является грубым нарушением ст. 551 ГК РФ. 

В судебном заседании истец не явился, его представитель по доверенности ФИО2 явилась, на удовлетворении иска настаивала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «РОНД» по доверенности ФИО3 иск не признал, пояснив суду, что ему не известно заключен ли ответчиком договор с управляющей компанией на обслуживание машиноместа, но, наверное заключен, так как машиноместо необходимо обслуживать.

Истцу предлагалось заключение основного договора купли-продажи в измененной редакции по п. 3.1. но в измененной редакции договор купли-продажи истец подписать отказался. Ответчик и сейчас готов подписать основной договор но в измененной ООО «РОНД» редакции, а именно п. 3.1.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Если стороны по тем или иным причинам не могут заключить договор и подписать все документы сразу, законодательством предусмотрен такой институт права, как предварительный договор. Как установлено в статье 429 Гражданского кодекса РФ, предметом такого соглашения является заключение сторонами договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случае, если одна из сторон отказывается от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться за защитой своих интересов в суд согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ с тем, чтобы обязать нарушившую сторону заключить основной договор.

Судом установлено, что 03.11.2015г. что между ФИО1 и ООО «РОНД» был заключен Предварительный договор купли-продажи машиноместа № от 03 «ноября» 2015 года, по условиям которого:

П. 2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать Покупателю Машиноместо в порядке, предусмотренном Договором и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

П.2.2. Машино место передаете я Продавцом Покупателю по передаточному акту, являющемусянеотъемлемой частью Основного договора (Приложение №), в течение 20 (Двадцати) календарных дней с даты подписания Основного договора. Одновременно с подписанием передаточного акта Покупатель обязан заключить договор на обслуживание Машиноместа с управляющей компанией.

П.2.3 С момента передачи Машиноместа по Передаточному акту к Покупателю переходят следующие риски:

Риск случайной гибели и порчи Машиноместа;

Риски наступления ответственности перед третьими лицами, связанными с использованием Машиноместа.

Покупатель обязуется от даты подписания Передаточного акта оплачивать все коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, связанные с Машиноместом, а также нести расходы, связанные с техническим обслуживанием, ремонтом, пропорционально занимаемой площади.

П.2.4 Переход права собственности на Машиноместоот Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Машиноместоот Продавца к Покупателю, несет Покупатель.

П.2.5 Государственная регистрация перехода права собственности наМашиноместоодновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в Автостоянке.

3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

Основной договор Стороны обязуются заключить в течение трех месяцев с момента получения Продавцом свидетельства о праве собственности на Машиноместо, при условии внесения Покупателем Суммы обеспечения, указанной в п.4.1. Договора, в полном объеме.

Продавец обязуется:

осуществить государственную регистрацию права собственности Продавца на Машиноместо;

подготовить все необходимые документы для заключения с Покупателем Основного договора;

в течение 20 (Двадцати) рабочих дней с момента получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним свидетельства о государственной регистрации права собственности на Машиноместо, направить Покупателю письменное предложение о заключении Основного договора;

осуществить юридически значимые действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности на Машиноместоот Продавца к Покупателю, а именно осуществить подготовку необходимого пакета документов для государственной регистрации.

Покупатель обязуется:

передать (внести) Продавцу денежные средства (обеспечительный платеж) на условиях и в размере, указанном в разделе 4 Договора,

осуществить юридически значимые действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности.

П. 7.3. стороны договорились, что при нарушении Продавцом обязательств по подписанию Основного договора в установленный в п.3.1. Договора срок, Покупатель имеет право по своему выбору продлить установленный срок путем направления соответствующего письменного уведомления Продавцу.

П.9.2. любые изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны сторонами или надлежащим образом уполномоченным на то представителями сторон.

Приложением № к Предварительному договору купли-продажи Машиноместа № от 03.11.2015г., являющегося неотъемлемой частью Предварительного договора пунктом 3.1. сторонами установлен, что Передача машиноместа Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по передаточному акту, который является неотъемлемой частью настоящего Договора и подписывается в течение 20 (двадцати) календарных дней с даты подписания настоящего договора (л.д. 10). 

Статья 8 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. А обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту. До этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных норм права.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу положений ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, установленного ст. 310 ГК РФ, само по себе направлено на обеспечение прав и законных интересов всех сторон обязательства.

Одностороннее изменение условий п.3.1. Основного согласованного сторонами договора купи-продажи квартиры, являющегося неотъемлемой частью предварительного договора в данном судебном заседании не отрицалось, что свидетельствует об одностороннем отказе ответчика от его подписания. 

Заключение предварительного договора о приобретении в будущем принадлежащего другому лицу объекта недвижимости. Внесение покупателем оплаты по предварительному договору без заключения основного не порождает право на указанный объект, поскольку положениями статьи 218 ГК РФ установлено, что основанием приобретения права собственности является договор купли-продажи, а в случае приобретения недвижимости такое право возникает с момента соответствующей регистрации (статья 219 Гражданского кодекса РФ). В такой ситуации отказ ответчика от подписания основного договора на согласованных сторонами условиях, навязывание иных условий договора купли-продажи, в том числе и навязывание подписанияпередаточного акта до подписания основного договора купли-продажи, безусловно нарушает права покупателя, так как он обязан нести расходы по содержанию имущества, собственником которого является ООО «РОНД».

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Обязать ООО «РОНД» заключить с ФИО1 договор купли-продажи Машиноместа в соответствии с приложением № к Предварительному договору купли-продажиМашиноместа № от 03.11.2015г.

Признать недействительным Передаточный акт от 16.11.2015г. составленный по Предварительному договору купли-продажи Машиноместа № от 03.11.2015г.

Взыскать с ООО «РОНД» в пользу ФИО1 расходы по госпошлине в сумме 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца в апелляционном порядке со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 08.08.2017г.

Судья: