Дело № 2-12/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 января 2020 года г. Куса

Кусинский районный суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Леоновой Н.М.,

при секретаре Урвачевой И.А., 

рассмотрев с участием ответчика (истца по встречному иску) ФИО1, его представителя ФИО2 в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о взыскании денежных средств, встречному иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств, переданных ею по расписке от ДАТА при достижении договоренности о купле-продаже квартиры. ФИО1 предъявлены встречные исковые требования к ФИО3 о взыскании денежных средств - образовавшейся задолженности по коммунальным услугам в период фактического проживания в указанной квартире. 

Свои исковые требования истец (ответчик по встречному иску) ФИО3 мотивировала тем, что весной ДАТА она остро нуждалась в жилье, поскольку ее дом был полностью уничтожен пожаром. ДАТА между нею и ответчиком (истцом по встречному иску) ФИО1 была достигнута устная договоренность о купле-продаже ею принадлежащей ФИО1 квартиры, расположенной по адресу АДРЕС. При этом ФИО3 по расписке передала ФИО1 сумму в размере 100 000 рублей, поименованную в расписке задатком; в расписке ФИО1 также указал, что полная стоимость квартиры согласована сторонами в размере 550 000 рублей. В этот же день ДАТА ФИО1 ФИО3 были переданы ключи от квартиры, куда она вселилась, вскоре установив, что квартира ее не устраивает по ряду причин. С ДАТА ФИО3 выехала из квартиры, предложив ФИО1 возвратить переданные ему денежные средства, ДАТА направив в его адрес досудебное уведомление с соответствующим требованием, которое ФИО1 проигнорировано. 

Указывая, что договор купли-продажи квартиры между сторонами в письменной форме заключен не был, государственная регистрация его не осуществлялась; несоблюдение формы договора продажи недвижимости и требований о его государственной регистрации влечет недействительность (ничтожность) сделки, в связи с чем переданная ею ФИО1 сумма является авансом и подлежит возврату в ее пользу. С учетом изложенного, ФИО3 просила взыскать с ФИО1 в ее пользу денежную сумму в размере 100 000 руб., отнеся на его счет понесенные ею судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 3 200 руб. и оплату услуг представителя в размере 10 000 руб. 

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО3 и ее представитель адвокат Лавров Э.В. (л.д. 5) не явились, извещены (л.д. 99, 98), ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 97, 96), в ранее состоявшихся судебных заседаниях предъявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным выше, указав, что причиной отказа ФИО3 от покупки квартиры явились фактические жизненные обстоятельства, в том числе расторжение брака с супругом и изменение материального положения, свидетельствующие о финансовой невозможности ФИО3 обеспечить исполнение договора. Переданная ФИО3 денежная сумма указана ею в расписке в качестве задатка в бытовом значении этого слова, правовых последствий задатка как обеспечения исполнения договора купли-продажи недвижимости ФИО3 не осознавала, переданная по расписке денежная сумма фактически является авансом, подлежащим возврату ФИО1 в пользу ФИО3

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 и его представитель ФИО2 (л.д. 58) предъявленные исковые требования не признали, просили в иске отказать, полагая договор купли-продажи квартиры фактически исполненным со стороны ФИО1, поскольку им были переданы ФИО3 ключи от квартиры, в которую она вселилась; указывали, что формулировка о задатке была предложена именно ФИО3 после консультации с юристом, что подтверждается представленным в дело составленным ею черновиком (л.д. 87), с которого и ФИО3, и ФИО1 были выполнены расписки о передаче/получении денежной суммы 100 000 руб. в качестве задатка в обеспечение сделки купли-продажи квартиры, которыми впоследствии стороны обменялись. Поддержали доводы письменных возражений (л.д. 35), согласно которым ФИО1 совместно со своей супругой ФИО4 приняли решение об отчуждении зарегистрированной на имя ФИО1 квартиры, расположенной по адресу АДРЕС; о данных намерениях узнала ФИО3, которая в начале мая 2018 года неоднократно приходила, смотрела квартиру, состоянием которой оказалась довольна, вследствие чего между ФИО3 и ФИО1 была достигнута устная договоренность о продаже ей в срок до ДАТА указанной квартиры за 550 000 руб. ФИО3 передала ФИО1 100 000 руб. в качестве задатка и вселилась в квартиру, в которой проживала до ДАТА, беспричинно не выполнив условий договоренности, отказавшись от заключения договора купли-продажи квартиры. Поскольку ФИО3 как сторона договора, давшая задаток, ответственна за неисполнение договора, сумма задатка возврату не подлежит в соответствии с пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ФИО3 о взыскании денежных средств (с учетом уточнений, л.д. 37, 54, 89), указав, что с ДАТА по ДАТА ФИО3 фактически проживала в переданной им ФИО3 квартире, расположенной в доме усадебного типа, пользуясь не только ею, но и земельным участком, гаражом, сараем, при этом, несмотря на устную договоренность о несении ею коммунальных платежей, коммунальные услуги в полном объеме не оплачивала, следствием чего явилось образование задолженности за отопление в размере 12 435 руб. Просил взыскать со ФИО3 в его пользу денежные средства в размере 12 435 руб. - задолженность за неоплаченные коммунальные услуги по отоплению за период фактического проживания ФИО3 в квартире, отнеся на счет ФИО3 понесенные им судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 1 328 руб., оплату услуг представителя в размере 15 000 руб., расходы на изготовление доверенности представителю в размере 1 600 рублей.

ФИО3 встречные исковые требования ФИО1 к ней в части взыскания задолженности за отопление в размере 12 435 руб. признала, равно как и фактические обстоятельства состоявшейся между сторонами договоренности о несении ФИО3 во время проживания в квартире всех коммунальных расходов, представив соответствующее заявление (л.д. 97), не согласившись с требованиями о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя и оформление доверенности, полагая их необоснованными и завышенными. 

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика ФИО1 - ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена (л.д. 103-104), ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, обратившись с заявлением (л.д. 105), которым поддержала доводы ФИО1 относительно фактических обстоятельств дела. 

Суд, заслушав стороны и их представителей, показания свидетелей и исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

По материалам дела усматривается, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу АДРЕС (л.д. 49-51). 

Из объяснений сторон следует, что ДАТА между ФИО1 и ФИО3 состоялось устное соглашение, по которому ФИО1 обязался продать ФИО3 указанную квартиру по цене 550 000 руб. При этом сторонами признано, что уплата покупателем ФИО3 полной покупной стоимости и заключение договора купли-продажи должны были состояться до ДАТА. 

ФИО3 ДАТА уплатила ФИО1 денежную сумму в размере 100 000 руб., в подтверждение чего стороны обменялись расписками (л.д. 63, 64), в которых указано, что данная сумма передана ФИО3 и получена ФИО1 в качестве задатка. 

Из объяснений сторон следует, что сделка купли-продажи квартиры между сторонами не состоялась по причине отказа ФИО3 от ее заключения; указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Свидетель ФИО суду показала, что между ФИО1 и ФИО3 состоялась договоренность о продаже в дальнейшем квартиры в АДРЕС, ключи от этой квартиры ФИО1 оставлял у ФИО ФИО3 квартиру осматривала несколько раз, квартира ей понравилась. Со слов ФИО1 свидетелю известно, что стоимость квартиры была согласована сторонами в размере 550 000 руб., при этом ФИО3 передала ФИО1 задаток в размере 100 000 руб., существо достигнутой сторонами договоренности, в том числе последствия незаключения сделки и судьбы поименованной задатком денежной суммы, свидетелю неизвестны. ФИО3 за квартиру полностью не рассчиталась по неизвестным свидетелю причинам, но проживала в квартире постоянно с мая 2018 года до зимы 2018 года, используя расположенную на приусадебном участке баню и сам земельный участок. По каким причинам ФИО3 выехала из квартиры в декабре 2018 года – свидетелю неизвестно. 

Свидетель ФИО суду показала, что присутствовала ДАТА вместе со сторонами, когда ФИО3 передала ФИО1 денежную сумму в размере 100 000 руб. в качестве задатка за покупку квартиры, стоимость которой сторонами была согласована в размере 550 000 руб. и окончательный расчет должен был быть произведен до ДАТА. В ее присутствии сторонами были составлены расписки, в которых свидетель также расписалась. Передаваемая ФИО3 сумма была поименована как задаток, правовые последствия незаключения сделки не обсуждались. ФИО3 вселилась в квартиру в начале ДАТА и проживала в ней до декабря 2018 года, недовольств качеством квартиры не высказывала, пользовалась как квартирой, так и земельным участком и надворными постройками. Причины, по которым сделка купли-продажи квартиры между ФИО3 и ФИО1 не состоялась, свидетелю неизвестны. 

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. 

В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора; по смыслу гражданского законодательства, задаток выполняет обеспечительную, платежную и доказательственную функции. При этом денежная сумма, передаваемая должником кредитору, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (то есть на момент передачи) понимали, какие функции должна выполнять данная сумма. 

Вместе с тем, составленные ФИО3 и ФИО1 расписки не отвечают признакам соглашения о задатке, поскольку при их составлении стороны не указали на обеспечительную функцию передаваемой суммы, не согласовали условий распределения суммы при уклонении одной из сторон от заключения основного договора, следовательно, не пришли к соглашению о значении данной суммы как задатка. Одного лишь наименования переданной ФИО3 суммы 100 000 руб. в расписках в качестве задатка не достаточно для соответствующего вывода о правовой природе переданной суммы при отсутствии согласования сторонами его обеспечительной функции и последствий. 

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Отсюда, предварительный договор купли-продажи недвижимости составляется в виде отдельного документа, подписанного обеими сторонами и отвечающего перечисленным выше требованиям. 

Доводы ФИО1 и его представителя о том, что условия предварительного договора купли-продажи квартиры были согласованы и отражены в расписках, и помимо этого - данный договор фактически исполнен, поскольку ключи от квартиры были переданы ФИО1 ФИО3, она фактически вселилась в квартиру и проживала в ней, приобретя также и теплицу, что свидетельствует об удовлетворенности ФИО3 состоянием квартиры – не изменяют установленных по делу обстоятельств. Представленные расписки не позволяют в полной мере идентифицировать объект (расписки не содержат сведений о площади, кадастровом номере объекта, а расписка на л.д. 64 - точного адреса его места нахождения), не содержат полного объема согласованных сторонами условий, в том числе - сроков заключения основного договора, не отвечают требованиям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации о форме такого договора, в связи с чем в качестве доказательства заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества приняты быть не могут. 

В силу части 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В указанных обстоятельствах условия предварительного договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке не могут быть установлены судом на показаниях допрошенных свидетелей, а иных доказательств в дело не представлено. 

Согласно положениям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Доказательств заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, в обеспечение которого могло быть принято соглашение о задатке, в дело не представлено. Судом установлено, что между сторонами фактически имело место лишь устное соглашение о возможном в будущем заключении договора купли-продажи, что признакам предварительного договора не отвечает. Системное толкование всех приведенных выше норм (статьи 329, 380, 381, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации) свидетельствует о том, что соглашение о задатке следует за судьбой обеспеченного им обязательства, и недействительность этого обязательства влечет недействительность соглашения о задатке. 

Поскольку в силу требований закона соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи недвижимости должны быть заключены в письменной форме, то несоблюдение этого правила влечет ничтожность сделки. Так как предварительный договор между сторонами не заключался, то полученную ФИО1 сумму 100 000 руб. суд признает в качестве аванса, который подлежит возврату на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием у ФИО1 правовых оснований для удержания указанной суммы. При этом относительно аванса не имеет правового значения, по чьей вине (продавца или покупателя) и по каким причинам не была заключена сделка.

Разрешая встречный иск ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств в размере 12 435 руб. - образовавшейся в период проживания ФИО3 в квартире задолженности за отопление, суд учитывает, что несмотря на отсутствие доказательств согласования соответствующих условий в представленных сторонами расписках, фактические обстоятельства достигнутой сторонами договоренности о том, что при вселении в квартиру ФИО3 принимает на себя все коммунальные расходы, были признаны ФИО3 в судебном заседании. Кроме того, встречные исковые требования ФИО1 были признаны ФИО3 в указанном объеме, о чем свидетельствует представленное ею в дело заявление (л.д. 97). Согласно справки обслуживающей организации (л.д. 85-86) задолженность по квартире за отопление в период с сентября 2018 года по ДАТА составила 12 435,00 руб. При этом суд учитывает, что объем исковых требований ФИО1 снижен до указанной суммы, а доказательств того, что ФИО3 проживала в квартире больший период (до ДАТА) - не представлено; при этом показания допрошенных в качестве свидетелей ФИО и ФИО подтверждают проживание ФИО3 в квартире в период с ДАТА, однако не содержат указаний на дату окончания периода. Учитывая изложенное, суд, удовлетворяя встречные исковые требования, исходит из признания ФИО3 соответствующего обязательства, а также того, что ею признано фактическое проживание в квартире по ДАТА включительно. 

В соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик вправе признать иск. Поскольку признание встречного иска ФИО1 ФИО3 не противоречит закону, не нарушает прав и законных интересов иных лиц, оно принимается судом. 

В силу части 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при признании иска ответчиком и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. В указанных обстоятельствах встречный иск ФИО1 о взыскании денежных средств в размере 12 435 руб. подлежит удовлетворению. 

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В соответствии со статьей 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 от 21 января 2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее - Постановление), разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

По смыслу пункта 24 Постановления, судебные издержки истца по первоначальному иску возмещаются пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Судебные издержки истца по встречному иску возмещаются пропорционально размеру удовлетворенных встречных исковых требований. 

В указанных обстоятельствах, принимая во внимание то, что требования ФИО3 к ФИО1 удовлетворены в полном объеме, в ее пользу с ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска в размере 3 200 руб. (л.д. 26) в соответствии с положениями статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации ((100000 - 20 000) х 3% + 800). Понесенные ФИО3 расходы на представителя в размере 10 000 руб. (л.д. 5) с учетом объема заявленных требований и цены иска (100 000 руб.), наличия в деле встречного иска, объема оказанных представителем услуг, связанных с подготовкой досудебного уведомления, подготовкой искового заявления и иных представленных в дело заявлений, участия представителя в интересах истца в двух судебных заседаниях, полагает надлежащим образом подтвержденными, необходимыми и отвечающими принципу разумности. В указанных обстоятельствах расходы на представителя в размере 10 000 руб. подлежат взысканию с ФИО1 в пользу ФИО3 

Разрешая требования ФИО1 о взыскании понесенных им судебных расходов, суд учитывает следующее. 

ФИО1 было предъявлено только одно материальное требование к ФИО3 - взыскание денежных средств (его убытки в виде неоплаченных коммунальных услуг по отоплению); указанные в представленных им заявлениях иные суммы в цену иска не входят, поскольку относятся к судебным расходам. 

Таким образом, со ФИО3 в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 497,40 руб. в соответствии с положениями статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из цены иска (12 435,00 х 4%). Возражения ФИО3 относительно завышенного характера расходов на представителя суд полагает обоснованными, поскольку представленные в дело расписки (л.д. 40, 67) на общую сумму 15 000 руб. свидетельствуют о превышении расходов на представителя над ценой предъявленного ФИО1 встречного иска. Учитывая данное обстоятельство, а также отсутствие критерия сложности дела, принимая во внимание объем оказанных представителем услуг (консультация, подготовка встречного иска, уточнений, участие в трех судебных заседаниях по делу) и соответствующие возражения ФИО3, суд полагает необходимым снизить возмещение указанных расходов до 10 000 руб. 

В соответствии с пунктом 2 Постановления, расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу. Вместе с тем, представленная в деле доверенность (л.д. 58) не связана с разрешаемым судом делом, а предоставляет право представителю участвовать в интересах ФИО1 в любых судебных делах в пределах установленного ею срока (3 года), в связи с чем отнесение на счет ФИО3 понесенных на оформление такой доверенности расходов (1600 руб.) необоснованно. 

Понесенные ФИО1 почтовые расходы в связи с направлением копий искового заявления (л.д. 41, 56) - 413,10 руб. признаются судом судебными издержками, несение которых было необходимо для реализации права на обращение в суд согласно пункту 6 статьи 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 2 Постановления), в связи с чем эти суммы подлежат возмещению ФИО3 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ФИО1 о взыскании денежных средств удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежную сумму в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, а также возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 13 200 (тринадцать тысяч двести) рублей, всего – 113 200 (Сто тринадцать тысяч двести) рублей 00 коп.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств удовлетворить.

Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 12 435 (Двенадцать тысяч четыреста тридцать пять) рублей, а также возмещение судебных расходов в размере 10 910 (Десять тысяч девятьсот десять) рублей 50 коп., всего – 23 345 (Двадцать три тысячи триста сорок пять) рублей 50 коп.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Кусинский районный суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий Н.М. Леонова

Решение суда принято в окончательной форме 14 января 2020 года.

Судья Н.М. Леонова