УИД 77RS0001-02-2025-003436-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2025 года адрес

Бабушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Красниковой А.Ю., при помощнике фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4540/25 по иску фио к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эссент менеджмент» о взыскании неустойки,

установил:

Истец фио обратился в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки, в котором просил взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за период с 01.07.2023 года по 21.03.2024 года в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма, штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от присужденной судом суммы. В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что 12.11.2020 года между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № К-17-328-1 на объект долевого строительства, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство передать истцу объект долевого строительства – апартаменты, расположенные по строительному адресу: адрес, адрес, в срок не позднее 30.06.2022 года. Объект был передан истцу только 20.01.2025 года. Просрочка передачи объекта составила 934 дня. 07.02.2025 истец письменно обратился к ответчику с претензией о добровольном урегулировании спора, ответа на требование истца о выплате неустойки за неисполнение договорных обязательств от ответчика не поступило. 

Истец фио в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель истца ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эссент менеджмент» по доверенности фио в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений на иск, в удовлетворении иска просил отказать, в случае удовлетворения иска просил о снижении размера неустойки и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ, а также предоставить отсрочку исполнения решения

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с условиями п. 2.8 Договора застройщик обязуется приступить к передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства в срок не позднее 6 (шесть) месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию и передать объекты долевого строительства участникам долевого строительства в срок не позднее 31 декабря 2021 года. Данный срок может быть изменен в случае наступления обстоятельств и событий, не зависящих от застройщика. В случае если передача квартиры застройщиком не может быть осуществлена в предусмотренный договором срок передачи квартиры, застройщик не позднее, чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующее предложение об изменении срока передачи квартиры застройщиком по договору. Такое изменение осуществляется путем составления, подписания и государственной регистрации сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору.

Как следует из материалов дела, 12.11.2020 года между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № К-17-328-1 

В силу п. 2.2 Договора № К-17-328 от 12.11.2020 срок сдачи дома в эксплуатацию - не позднее 30.06.2022. 

Предметом договора является апартамент с условным номером N 328, этаж 17, общей площадью 34,1 кв. м, расположенный по адресу: адрес, адрес

Цена квартиры по Договору участия в долевом строительстве составила сумму в размере сумма, оплата договора произведена истцом в полном объеме. 

Апартамент под условным номером 328, по договору № К-17-328 от 12.11.2020 передана по акту приема-передачи только 20.01.2025, с нарушением установленного договором срока. 

Досудебная претензия истца от 07.02.2025 оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1, п. 1 ч. 4, ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. 

Исходя из п. 2 ст. 27 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 1 апреля 2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Действие Федерального закона Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. 

Согласно ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Обязанность по уплате денежных средств по договору исполнена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспаривается. 

Приведенными выше доказательствами в суде установлено, что истец взятые на себя обязательства по заключенному с ответчиком договору выполнил в полном объеме, что не оспаривается ответчиком. 

Таким образом, поскольку обязательства, принятые ответчиком на себя по Договору нарушены, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

На основании ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.

Неустойка рассчитывается исходя из цены договора участия в долевом строительстве, из которого и вытекает обязательство Застройщика (ответчика) по уплате неустойки, в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 48.1 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в части 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик: высота более чем 100 метров; заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Согласно положительному заключению экспертизы от 14.02.2018, проведенной МОСГОСЭКПЕРТИЗА, в п. 1.4 указано, что Многофункциональный комплекс - уникальное здание, заглубление подземной части более 15 м.

В рамках рассматриваемого иска, срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства превысил 30 месяцев (30 июня 2022 – 20 января 2025) в связи с чем размер такой неустойки законом не ограничен, следовательно, доводы ответчика об ограничении неустойки верхним пределом- 5% от цены договора необоснованные.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ неоднократно отмечала, что помимо заявления о явной несоразмерности суммы, подлежащей взысканию (процентов за пользование и штрафа), последствиям нарушения обязательства, застройщик обязан представить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность, а суд - обсудить данный вопрос в судебном заседании и указать мотивы, по которым он пришел к выводу об удовлетворении заявления. Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившим обязательство. 

В своих возражениях на иск ответчик, заявляя требование о снижении неустойки, ссылается на следующие обстоятельства: 

"ответчик понес значительные убытки в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, распространением коронавирусной инфекции, недружественными действиями иностранных государств и международных организаций, связанных с введением ограничительных мер, связанных в том числе с проведением СВО"; 

"контрагенты не поставили в сроки лифты и эскалаторы производства компании Шиндлер", являющиеся предметом договора долевого участия. По причине нарушения поставщиками своих обязательств ответчик не смог своевременно исполнить свои обязательства". 

"обстоятельства непреодолимой силы повлекли для ответчика неблагоприятные последствия в виде убытков: обязательства по выплате участникам долевого строительства штрафных санкций, возникновение дополнительных расходов на содержание строительной площадки, осуществление арендных платежей, увеличение продолжительности обслуживания кредита, заключенного ответчиком с банком, неполучение прибыли и планируемых доходов от сдачи в аренду помещений объекта". 

ВС РФ (Обзор Верховного Суда РФ N 1 по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на адрес новой коронавирусной инфекции от 21 апреля 2020) высказал позицию о том, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников. Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должно нести ответственность, пока не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (ч. 3 ст. 401 ГК РФ). Эпидемия коронавируса и ограничительные меры, принятые правительством для борьбы с ней, сами по себе не являются универсальными обстоятельством непреодолимой силы. Суды при рассмотрении заявлений об освобождении от обязательств в связи с форс-мажором должны исходить из обстоятельств конкретного дела. Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства (например, нарушение обязательств его контрагентами). 

Фактические обстоятельства рассматриваемого иска состоят в том, что договор между сторонами был заключен 12 ноября 2020 г., то есть уже в период начавшейся пандемии (с 30 января 2020 г. по 5 мая 2023 г.). 

При этом, согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения и определять условия этих отношений. 

Существенным условием договора является срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства. 

Ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со ст. 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, заключая договор с истцом уже в период пандемии должен и мог предположить, а также оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе предложенного им же срока передачи объекта и возникших в результате своей деятельности убытков. 

Договором предусмотрен срок передачи до 30 июня 2022 г. (4 месяца после начала СВО - 24 февраля 2022), то есть когда объект должен был быть почти готов к передаче участнику долевого строительства. 

Данные обстоятельства свидетельствуют лишь о намерении застройщика, в отношении которого не вводились какие-либо ограничения в его деятельности и санкции, возложить свою ответственность на пандемию и СВО, даже при условии большого периода введенного моратория, освобождающего застройщика от штрафных санкций, введенных ограничений (верхним пределом) этих санкций. 

Изложенные ответчиком обстоятельства, в частности, учитывались правительством при введении моратория с 03.04.2020 по 31.12.2020; с 29.03.2022 по 30.06.2023; с 22.03.2024 по 30.06.2025 г., когда Правительство РФ, учитывая сложившиеся в мире обстоятельства, освободило застройщиков на значительный период от уплаты неустойки и иных штрафных санкций. Помимо этого, 04.08.2023 г. застройщику смягчена ответственность и ограничен размер неустойки (в случае нарушения срока окончания строительства не более 30 месяцев), а также и размер штрафа в 5%. 

То есть из введенных мер поддержки застройщиков со стороны государства, следует, что ряд перечисленных ответчиком обстоятельств фактически учтен. Вместо начисления неустойки за период в 2 года 6 месяцев 19 дней, истец имеет право на начисление неустойки лишь за 9 месяцев. 

Таким образом, доказательств того, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы ответчиком не представлено. 

В свою очередь негативные последствия, которые причинены участнику долевого строительства, выраженные в длительном неисполнении обязательств в 2 года 6 месяцев 19 дней являются значительными, что фактически подтверждается Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, когда размер неустойки в данном случае уже не ограничивается верхним пределом (не более 5% от цены договора). 

В случае подачи заявления о несоразмерности неустойки, суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон. 

Расчет неустойки, представленный истцом, суд полагает арифметически верным. 

Вместе с тем, исходя из существа, рассматриваемого судом спора, периода просрочки, характера последствий неисполнения обязательства, с учетом сделанного ответчиком заявления о применении положений ст. 333 ГК РФ, суд полагает необходимым уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия до сумма, снижая размер неустойки и определяя ее в указанной сумме, суд полагает, что данная сумма достаточна и соразмерна последствиям нарушенного ответчиком обязательства. 

При этом суд принимает также во внимание период просрочки, а также учитывает, что строительство многоэтажного дома связано с взаимодействием различных организаций, привлеченных не только для финансирования строительства, но и для непосредственного выполнения необходимых строительных работ. Одновременно, суд исходит из того, что снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению ответчика от ответственности за просрочку исполнения обязательства. 

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 01 июля 2023 г. по 21 марта 2024 г. в размере сумма

Разрешая требование истца о компенсации морального вреда, суд исходит из того, что в соответствии с ч. 2, ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Установив, что ответчиком нарушены права истца как участника договора долевого строительства, и принимая во внимание степень вины ответчика, а также степень нравственных страданий истца, с учетом требований разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма, поскольку считает данный размер компенсации соразмерным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела и последствиям допущенного ответчиком нарушения прав истца. 

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке. 

Правительство Российской Федерации издало постановление от 18.03.2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее - Постановление N 326), которое устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве. Постановление N 326 вступило в силу 22.03.2024 г. 

Согласно приведенным выше положениям Постановления N 326 проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период с 22 марта 2024 г. до 30 июня 2025 г. включительно, не начисляются. Неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период с 22 марта 2024 г. до 31 декабря 2025 г. включительно. 

07.02.2025 истцом в адрес ответчика отправлена претензия, то есть в период действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", когда застройщик вправе был не производить выплату неустойки; факт несоблюдения в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в отношении неустойки в ходе судебного разбирательства установлен не был. В связи с чем, не имеется оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа. 

Суд полагает необходимым предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эссент менеджмент» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки до окончания действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные им расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма, несение которых подтверждено документально.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета субъекта РФ города федерального значения Москва подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования фио к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эссент менеджмент» о взыскании неустойки - удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эссент менеджмент» (ИНН 

<

***>) в пользу фио (паспортные данные......) сумму неустойки в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства в размере сумма, моральный вред в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эссент менеджмент» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки до окончания действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эссент менеджмент» (ИНН 

<

***>) в доход субъекта РФ города федерального значения Москва государственную пошлину в размере сумма

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бабушкинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 05 августа 2025 года.

Судья А.Ю. Красникова