дело № 2-123/2025 УИД:48RS0022-01-2024-000851-61 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 июня 2025 года г.Елец

Елецкий районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Юдаковой Л.В., 

при секретаре Пищулиной Ю.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО9, ФИО3, действующим в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО6 и ФИО7, о признании договора купли-продажи недействительным имущества и признании права собственности на недвижимое имущество, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО9, ФИО3, действующим в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО6 и ФИО7 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и признании права собственности на недвижимое имущество. 

В обоснование иска указывает, что 28 марта 2022 года заключила с ответчицей ФИО2 договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, находящихся по адресу: 

<

адрес>. Объекты недвижимости были приобретены за 2 300 000 рублей, расчет между сторонами произведен в день подписания договора, она (истица) разрешила ответчице проживать в доме в течение 12 месяцев. Однако ответчица ФИО2 в нарушение всех договоренностей и условий договора 27 февраля 2023 года вышеуказанные земельный участок и жилой дом продала семье Яворских. 

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, ее представитель адвокат Шилов С.В. исковые требования поддержал и просил удовлетворить. Дополнительно объяснил, что расчет за приобретенные земельный участок и жилой дом между сторонами произведен до подписания договора, а объекты недвижимости переданы от продавца к покупателю, что следует из договора. Об обременении в договоре ничего не сказано. 

Представитель истицы ФИО1 по доверенности ФИО8 в судебном заседании 14.03.2025г. исковые требования поддержал и просил удовлетворить. Объяснил суду, что давно знаком с братом ФИО2 Аркати. При подписании договора в МФЦ г.Липецка ФИО1 передала деньги за дом и земельный участок продавцу ФИО2, которая сразу же отдала их брату. Об ипотеке ФИО1 не знала, знал он (ФИО8) со слов Аркати, который обещал ее погасить. Впоследствии Аркати обещал вернуть им деньги. Уведомления об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении приобретенных земельного участка и жилого дома ФИО1 не получала. Не отрицал, что изначально государственный кадастровый учет и государственная регистрация права были приостановлены на основании заявления ФИО1 

Ответчик ФИО9 исковые требования не признал.

Представители ответчиков ФИО9 и ФИО3, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО5, по устному ходатайству ФИО10 и ФИО11 исковые требования не признали и объяснили суду, что их доверители являются добросовестными приобретателями. Истицей выбран ненадлежащий способ защиты, а по данному требованию пропущен годичный срок исковой давности.

Ответчица ФИО2 в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО12 исковые требования не признал и объяснил суду, что спорное имущество по договору купли-продажи от 28.03.2022г. не передавалось, истица во владение имуществом не вступала, государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 не требовала, судьбой имущества не интересовалась. Соответственно, право собственности на спорное имущество у нее не возникло. Истицей выбран ненадлежащий способ защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Кроме того, истицей пропущен срок исковой давности. 

Третье лицо Управление Росреестра по Липецкой области своего представителя в судебное заседание не направили, письменных объяснений (возражений) на иск не представили. 

Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истицы ФИО1, ответчицы ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО5, ответчицы ФИО2 и представителя третьего лица Управления Росреестра по Липецкой области по имеющимся в нем доказательствам. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска ФИО1 При этом суд исходит из следующего. 

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. 

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п.1 ст. 131 ГК РФ).

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч.2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, в силу вышеуказанных норм право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации права.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

На основании п.6 ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абз. 1 п. 52).

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Как установлено судом из материалов дела, 28 марта 2022 года между истицей ФИО1 и ответчицей ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продала, а покупатель купила земельный участок площадью 907 кв.м., с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом площадью 176,1 кв.м., с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: 

<

адрес>. 

Указанные объекты проданы по цене 2 300 000 руб., из которых земельный участок 500 000 руб., жилой дом 1 800 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (пункты 2.1, 2.2, 2.3 договора).

Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора указанные земельный участок и жилой дом не отчуждены, не заложены, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоят, правами третьих лиц не обременены, долгов по налогам и другим платежам не имеется (п.31 договора). 

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является документом, подтверждающим передачу земельного участка и жилого дома покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов. Настоящий договор имеет силу передаточного акта (п. 5.4 договора).

Договор подписан продавцом и покупателем. 

Вопреки доводу представителя истицы ФИО8 из материалов дела следует, что 28 марта 2022 года ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Липецкой области с заявлением о приостановлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на вышеуказанный земельный участок и жилой дом на срок шесть месяцев до 28 сентября 2022 года в связи с имеющимися обременениями. При этом указала способ получения документов «лично в многофункциональном центре». 

31 марта 2022 года государственная регистрация прав была приостановлена на срок до 28 сентября 2022 года. 

11 октября 2022 года государственная регистрация прав вновь была приостановлена. 

Как следует из уведомления о приостановлении, по договору купли-продажи от 28 марта 2022 года отчуждаются объекты недвижимости, в отношении которых в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирована ипотека. Между тем, письменное согласие залогодержателя заявителем не представлено. В договоре купли-продажи указан кадастровый номер земельного участка №, между тем, согласно сведениям ЕГРН данный земельный участок имеет кадастровый номер №. 

Для устранения причин приостановления предложено в срок до 11 января 2023 года представить письменное согласие залогодержателя на совершение сделки и дополнительное соглашение к договору купли-продажи. Также разъяснено, что если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будет отказано. 

12 января 2023 года в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении указанных в договоре купли-продажи от 28 марта 2022 года объектов недвижимости было отказано. 

При этом все вышеназванные уведомления были адресованы и продавцу Тер-Погосян С.А, и покупателю ФИО1 

Из материалов дела усматривается, что граждане ФИО1 и ФИО2 в Липецкой городской отдел № 1 ОБУ «УМФЦ Липецкой области» за результатом услуг по делу: MFC-0217/2022-11445, MFC-0217/2022-11441, MFC-0217/2022-11451, MFC-0217/2022-11448 не обращались. Невостребованные документы были переданы в архив Филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области по сопроводительному реестру от 04.03.2023г. (ответ за подписью директора ОБУ «УМФЦ Липецкой области» ФИО18 от 14.05.2025г.). 

Судом также установлено и материалами дела подтверждено, что 27 февраля 2023 года между ФИО2 и ФИО13 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продала, а покупатели купили в общую совместную собственность земельный участок площадью 907 кв.м., с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом площадью 176,1 кв.м., с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: 

<

адрес>. 

Указанные объекты проданы по цене 6 800 000 руб., из которых земельный участок 100 000 руб., жилой дом 6 700 000 руб. (пункт 4 договора).

Пунктом 5 договора определен подробный расчет между сторонами с использованием личных денежных средств покупателей и заемных денежных, предоставленных ПАО Сбербанк. 

Земельный участок и жилой дом, указанные в договоре купли-продажи, на основании ст. 64.2 и ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залог недвижимости» находятся в залоге у банка (пункт 6 договора). 

В силу п.18 договора продавец в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и договором купли-продажи передала покупателям земельный участок и жилой дом. Настоящий договор имеет силу передаточного акта. 

Договор подписан продавцом и покупателями и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области. 

Впоследствии, 31 января 2024 года между супругами ФИО9 и ФИО3 заключено соглашение о разделе общего имущества; доли каждого в праве собственности на земельный участок площадью 907 кв.м., с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом площадью 176,1 кв.м., с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес>, определены 1/2. 

7 февраля 2024 года супруги ФИО15 подарили своим несовершеннолетним дочерям ФИО4 и ФИО19 принадлежащие им 2/4 доли в вышеуказанном недвижимом имуществе. 

Таким образом, судом установлено, что ФИО2 заключила несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества. 

Вместе с тем, учитывая, что на момент продажи 27 февраля 2023 года земельного участка площадью 907 кв.м., с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома площадью 176,1 кв.м., с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес>, указанные объекты были зарегистрированы за ФИО2, суд приходит к выводу, что она, как собственник объектов, права на которые были зарегистрированы в установленном законом порядке, обладала правом на заключение сделки по их продаже с супругами ФИО14. 

Соответственно, оснований для удовлетворения иска ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 27 февраля 2023 года между ФИО2 и ФИО15, и признании за ней права собственности на земельный участок площадью 907 кв.м., с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом площадью 176,1 кв.м., с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес>, у суда не имеется. 

В соответствии с разъяснениями п.61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, истицей ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Однако за ней сохраняется право требования взыскания денежных средств по договору от 28 марта 2022 года с ответчицы ФИО2 

Кроме того, истицей ФИО1 пропущен срок исковой давности, о чем заявлено ответчиками, что также является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

В силу п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из материалов дела, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении указанных в договоре купли-продажи от 28 марта 2022 года объектов недвижимости было отказано 12 января 2023 года, а с настоящим иском в суд истица ФИО1 обратилась 03.12.2024г. (штемпель на почтовом конверте), то есть с пропуском годичного срока. Доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности, истицей ФИО1 не представлено; проявляя должную осмотрительность, заботливость, добросовестность и разумность, она имела возможность позаботиться о судьбе приобретенного ею имущества, однако своевременно этого не сделала. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 320-321 ГПК РФ, суд 

р е ш и л :

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО9, ФИО3, действующим в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО6 и ФИО7, о признании договора купли-продажи имущества недействительным и признании права собственности на недвижимое имущество отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Липецкого областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Елецкий районный суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме. 

Председательствующий - 

Решение в окончательной форме принято судом 19.06.2025г. 

Председательствующий -