Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

23 августа 2023 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Двинских К.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-93/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО2,

представителя ГБУ СО ЦКО ФИО3,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 1 483 569,15 руб..

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что она является собственником нежилого здания, расположенного на вышеуказанном земельном участке. Кадастровая стоимость земельного участка превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая ее права и обязанности как лица, имеющего исключительное право на предоставление земельного участка ей в аренду.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по результатам повторной судебной экспертизы в размере 2 051 000 руб.

Представитель ГБУ СО ЦКО ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований, считая заключение повторной судебной экспертизы необоснованным, в связи с чем просила назначить повторную судебную экспертизу.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ППК Роскадастр в лице филиала ППК Роскадастр по Самарской области, заинтересованное лицо: Администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований Правительство Самарской области представило письменные возражения, ГБУ СО ЦКО представило письменный отзыв, а в последующем, после проведения повторной судебной экспертизы предоставило письменные возражения на результаты повторной судебной экспертизы.

Выслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, эксперта, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» № 237 от 3 июля 2016 года результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Одним из оснований для оспаривания кадастровой стоимости является установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 3500 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Административным истцом оспаривается архивная кадастровая стоимость земельного участка, определенная постановлением Правительства Самарской области № 935 от 27 ноября 2020 года по состоянию на 1 января 2020 года в размере 9 643 970 руб.. 

В соответствии с пунктами 6, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам и согласно статье 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

У административного истца сохраняется право на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость которых затрагивает его права.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 001-1-22 от 24 февраля 2022 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Глобал Апрайс», которым величина рыночной стоимости земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 1 483 569,15 руб..

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ГБУ СО ЦКО определением суда от 11 мая 2022 года была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Самарская лаборатория судебной экспертизы.

По результатам судебной экспертизы, проведенной Федеральным бюджетным учреждением Самарская лаборатория судебной экспертизы 22 мая 2023 года, составлено экспертное заключение № 1598/6-4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 года составила 6 018 061 руб.

С результатами данной экспертизы представитель административного истца не согласился, сослался на то, что эксперт аналоги 2 и 3 подобраны экспертом с расположенными на них строениями, аналог 3 оценен как расположенный на окраине, тогда как в объявлении указано, что он находится в центре города, в связи с чем просил назначить повторную судебную экспертизу.

Определением суда от 7 июня 2023 года была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Независимый Кадастровый Центр».

По результатам повторной судебной экспертизы получено заключение № 6/23 от 17 июля 2023 года, которым величина рыночной стоимости земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 2 051 000 руб.

С результатами повторной судебной экспертизы не согласилось ГБУ СО ЦКО и с учетом представленных замечаний просило назначить повторную судебную экспертизу.

Не усмотрев сомнений или противоречий в заключении повторной судебной экспертизы, суд отклонил ходатайство представителя ГБУ СО ЦКО о назначении повторной судебной экспертизы.

Одним из замечаний ГБУ СО ЦКО указало на то, что эксперт оценил объект экспертизы по его фактическому использованию - земельные участки производственно-складского назначения, что не соответствует его разрешенному использованию – для строительства магазина.

Пункт 13 Федерального стандарта оценки № 7 ( далее- ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации № 611 от 25.09.2014 года, гласит, что наиболее эффективное наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Согласно пункту 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Видом разрешенного использования оцениваемого земельного участка является: для строительства магазина, однако, с учет ом того, что на земельном участке расположено здание с наименованием « склад», и с учетом фактического использования земельного участка эксперт пришел к обоснованному выводу о наиболее эффективном использовании земельного участка в качестве участка производственно-складского назначения и в качестве сегмента рынка определил сегмент рынка земельных участков производственно-складского назначения, расположенных в г. Тольятти.

Из пояснений эксперта ФИО4 в судебном заседании следует, что земельный участок фактически используется под производственно-складскую деятельность, для строительства магазина он не обеспечен коммуникациями, вода не подключена, нет хороших подъездных путей, в ближайшем окружении отсутствуют жилые дома и, как следствие, - потребительский поток. Градостроительное зонирование позволяет размещать на данном участке как магазин, так и склад, следовательно, регламенты градостроительной деятельности не нарушены.

Экспертом для выполнения расчетов подобрано 10 объектов-аналогов производственно-складского назначения, сопоставимых с объектом оценки, исследованы зависимости числовых и качественных значений ценообразующих факторов, наиболее сильно влияющих на результирующий признак. В результате проведенного им анализа для выполнения расчетов были оставлены следующие факторные переменные: качественная характеристика промышленной зоны, площадь земельного участка, наличие инженерных коммуникаций, стоимость объекта с учетом скидки на торг, поэтому указанные ГБУ СО ЦКО такие факторы, как «расположение относительно автомагистрали», «свободный подъезд», «инженерно-геологические условия» не оказывают значительного влияния на цену земельного участка.

Доводы ГБУ СО ЦКО о необоснованно подобранном методе экспертизы суд считает несостоятельными.

Согласно части 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

В рамках сравнительного подхода экспертом применен количественный метод оценки- метод регрессионного анализа, который допускается ФСО № 7.

Исследовав заключение эксперта № 6/23 от 17.07.2023 года, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством, эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, противоречий или сомнений в заключении повторной судебной экспертизы судом не усмотрено.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает требования административного истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Поскольку достоверной и обоснованной признается рыночная стоимость, определенная повторным экспертным заключением, оснований для принятия во внимание результатов оценки, указанных в отчете об оценке и в заключении первичной судебной экспертизы не имеется.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Самарской области является 18 апреля 2022 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО1 удовлетворить 

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3500 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 2 051 000 руб. 

Датой обращения административного истца в суд считать 18 апреля 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме

Судья Т.А. Родина

Мотивированное решение изготовлено 24 августа 2023 года.