Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

уникальный идентификатор дела№ № (№) 

09 апреля 2024 года г. Севастополь

Гагаринский районный суд города Севастополя под председательством судьи МОЦНОГО Н.В., 

при секретаре судебного заседания ГАЕВСКОЙ Т.И.,

с участием:

истца ФИО14, 

представителя истцов ФИО22,

третьего лица ФИО18,

представителя третьего лица ФИО4 - ФИО23, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым заявлениям ФИО14 и ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании предварительных договоров купли-продажи долей в праве собственности основными договорами купли-продажи недвижимости,

по исковому заявлению третьего лица ФИО4 о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи недвижимости; 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, - Управление государственной регистрации права и кадастра г. Севастополя, Департамент городского хозяйства г. Севастополя, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО24 ФИО15, ФИО11, ФИО12, ФИО13, 

у с т а н о в и л:

В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО14 обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 в котором просил признать предварительный договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14 и ФИО2, ФИО3, купли-продажи 4/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, и на 4/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 890,00 кв.м., кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, - основным договором купли-продажи недвижимости. 

В обоснование иска указано на неисполнение ответчиками условий предварительного договора и дополнений к нему по заключению основного договора купли-продажи, а также на фактическую передачу ответчиками в его пользование спорной недвижимости.

В ходе производства по делу установлено, что в производстве суда находится гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ответчикам ФИО2 и ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи долей в праве собственности на недвижимое имущество основным договором купли-продажи. Предметом заявленного иска является заключение основного договора в отношении 5/100 долей в указанных объектах недвижимости.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ указанные гражданские дела по искам ФИО14 и ФИО1 объединены в одно производство для совместного рассмотрения. 

В своем исковом заявлении третье лицо ФИО4 просит признать недействительными заключенные между ФИО14 и ФИО1 с ФИО2 и ФИО3 предварительные договора купли-продажи долей в недвижимом имуществе.

Исковые требования ФИО4 мотивированы тем, что между ним и ФИО3 заключен договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 109 800 000,00 руб., который удостоверен нотариусом ФИО25 ФИО19 Заочным решением Гагаринского районного суда г. Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковое заявление ФИО4 к ФИО3, ФИО2 удовлетворены. Солидарно с последних в его пользу взыскана сумма долга в размере 109 800 000,00 руб., проценты 60 068 120,55 руб., пени в размере 109 800 000,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000,00 руб. В ходе рассмотрения данного гражданского дела судом наложены обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, являющегося предметом заявленных ФИО14 и ФИО1 в настоящем деле исковых требований. 

По мнению третьего лица ФИО4, рассматриваемые предварительные договора купли-продажи не заключались в 2016 году, а были изготовлены непосредственно перед обращением в суд ФИО14 и ФИО1 с настоящими исковыми заявлениями, обращение в суд с такими исками направлено на вывод недвижимого имущества из владения ответчиков-должников с целью невозможности обращения на него взыскания в порядке принудительного исполнения заочного решения. Также ФИО4 указывает на наличие значительных сумм задолженностей ФИО20 перед другими кредиторами в том числе и перед ФИО12 ФИО4 считает такие действия ответчиков недобросовестным поведением участников гражданского оборота.

В судебном заседании истец ФИО14 доводы искового заявления поддержал. Пояснил, что фактически им осуществлена оплата по предварительному договору, недвижимое имущество передано ему ответчиками, которое он использует для проживания. 

Представитель истцов ФИО22 доводы исковых заявлений поддержал, указав на уклонение ответчиков от заключения основных договоров купли-продажи недвижимости. Против удовлетворения требований иска ФИО4 возражал. 

Третье лица ФИО18 требования истцов просил удовлетворить. 

Представителя третьего лица ФИО4 – ФИО23 просил в удовлетворении исковых заявлений ФИО14 и ФИО1 отказать, указав на наличие обременений в отношении спорного недвижимого имущества. Исковые требования ФИО4 о недействительности сделок поддержал по указанным выше основаниям.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном порядке, в судебное заседание не прибыли, явку представителей не обеспечили, что в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ не препятствует рассмотрению дела по существу. 

Заслушав пояснения участников судебного разбирательства, исследовав доводы исковых заявлений и материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного в ходе рассмотрения дела суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержаться в абз. 3 п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в частности: если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ФИО14 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно условий которого продавцы ФИО2, ФИО3 обязуются продать, а ФИО14 купить с условием о полной предварительной оплате цены приобретаемого после заключения настоящего договора - 4/100 доли в праве общей долевой собственности строящегося жилого дома по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>Б, и 4/100 доли в праве общей долевой собственности на принадлежащий ФИО2 и ФИО3 на праве совместной собственности земельный участок общей площадью 890,00 кв.м. кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок составила 4 350 600,00 руб. 

ФИО14 полностью выплачена стоимость 4/100 долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом и земельный участок, что подтверждается актом. Ответчиками переданы в пользование истцу помещения в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в счёт 4/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок в соответствии с соглашением об определении порядка пользования жилым домом. Помещение используется ФИО14 по назначению, что показал в он судебном заседании, оплачиваются расходы по содержанию помещения, вносится оплата за потребленные коммунальные услуги, что подтверждается квитанциями на оплату, предоставляемыми ООО «УК «Комфорт».

Также, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и истом ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого ФИО2, ФИО3 обязуются продать, а покупатель ФИО1 приобрести с условием о полной предварительной оплате цены приобретаемого после заключения настоящего договора: 5/100 доли в праве общей долевой собственности строящегося жилого дома по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, и 5/100 доли в праве общей долевой собственности на принадлежащий ФИО2, ФИО3 на праве совместной собственности земельный участок общей площадью 890,00 кв.м. кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Цена 5/100 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок составила 6 000 000,00 руб. 

ФИО1 полностью выплачена стоимость 5/100 долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом и земельный участок, что подтверждается актом. Ответчиками переданы в пользование ФИО1 помещения в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в счёт 5/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок в соответствии с соглашением об определении порядка пользования жилым домом. 

Неоднократно, в 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 г. действия предварительных договоров купли-продажи недвижимости продлевались сторонами отдельными соглашениями. 

Таким образом, суд исходит из того, что стороны поддерживали ранее заключенные предварительные договора купли-продажи недвижимости, в котором были оговорены основные условия, и имели намерение передачи конкретного имущества и за конкретную сумму, проявляя таким образом обоюдный интерес.

В ДД.ММ.ГГГГ года истцы обратились с досудебной претензией в адрес ответчиков, в которой требовали в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договора купли-продажи в соответствии с условиями предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и принять все необходимые меры к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на причитающиеся 4/100 и 5/100 соответственно доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, и долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 890,00 кв.м., кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

Ответчики ответа на претензии не предоставили.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что предварительные договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между истцами и ответчиками, следует квалифицировать как договора купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.

Исковые требования третьего лица ФИО4 о признании рассматриваемых предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, суд полагает не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как указывает ФИО4, что между ним ФИО16 и ФИО3 заключен нотариально удостоверенный договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 109 800 000,00 руб.

В соответствии с заочным решением 

<

данные изъяты> районного суда 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковое заявление ФИО4 к ФИО3, ФИО2 удовлетворены в полном объеме. Солидарно с ответчиков в пользу ФИО4 взыскана сумма долга в размере 109 800 000,00 руб., проценты в размере 60 068 120,55 руб., пени в размере 109 800 000,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000,00 руб. В ходе рассмотрения указанного гражданского дела судом наложены обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Определением 

<

данные изъяты> районного суда 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ ответчикам восстановлен срок на подачу заявления об отмене заочного решения, при этом в удовлетворении заявления об отмене заочного решения отказано. В настоящее время заочное решение от ДД.ММ.ГГГГ является предметом апелляционного обжалования. Определением Севастопольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по рассмотрению апелляционной жалобы (дело №) приостановлено до рассмотрения 

<

данные изъяты> районным судом 

<

данные изъяты> дела по иску ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 о признании договора займа ДД.ММ.ГГГГ недействительным (мнимым).

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Мнимость сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание задолженности стороны сделки перед другой стороной для последующего инициирования процедуры банкротства и участия в распределении имущества должника.

В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств.

В тоже время судом установлено, что у покупателей ФИО14 и ФИО1, с одной стороны, и у продавцов ФИО2 и ФИО3 имелась действительная воля на заключение договора купли-продажи долей в праве на недвижимость, о чем свидетельствует фактическая передача в пользование истцов конкретных помещений в жилом доме, осуществление расчета за приобретаемое имущество. 

Указанное обстоятельство подтверждено также пояснениями в суде третьего лица ФИО18, который аналогичным образом приобрел у ответчиков долю в рассматриваемом объекте недвижимости, осуществил регистрацию прав и проживает в жилом доме в причитающемся помещении. 

Указанное третьим лицом ФИО4 в ходе судебного разбирательства не опровергнуто, соответствующих доказательств в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. Более того, указанные сделки являются фактически исполненными, поскольку имущество оплачено покупателями и передано им продавцами.

Признаков недобросовестного поведения всех сторон рассматриваемых предварительных договоров в суде не установлено.

Доводы третьего лица ФИО4, оспаривающего время составления предварительных договоров и дополнений к ним, не могут свидетельствовать о недействительности заключенных сделок.

Само по себе наложение судом обеспечительных мер в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом спора, не является основанием для возникновения у ФИО4 прав на недвижимое имущество.

Исходя из ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Предварительные договора купли-продажи были заключены ДД.ММ.ГГГГ. С указанного момента истцы осуществляли фактическое пользование недвижимым имуществом. При этом договор займа с ФИО4 заключен ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, истцы не могли знать о совершении указанной сделки, а ФИО4 собственником спорного недвижимого имущества не являлся. 

В соответствии с п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Между тем доказательства оплаты истцами приобретаемого имущества представлены в материалы дела.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО14 и ФИО1 о признании предварительных договора купли-продажи долей в недвижимости основными договорами купли-продажи недвижимости. 

В требованиях иска ФИО4 о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи необходимо отказать. 

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Удовлетворить исковые заявления ФИО14 и ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании предварительных договоров купли-продажи долей в праве собственности основными договорами купли-продажи недвижимости.

Признать предварительный договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14 и ФИО2, ФИО3, купли-продажи 4/100 доли в праве общей долевой собственности жилого дома по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. и 4/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 890,00 кв.м. кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, - основным договором купли-продажи недвижимости.

Признать предварительный договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, купли-продажи 5/100 доли в праве общей долевой собственности жилого дома по адресу: г. Севастополь, 

<

адрес>Б, и 5/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 890,00 кв.м. кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, - основным договором купли-продажи недвижимости.

В удовлетворении искового заявления третьего лица ФИО4 о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи недвижимости - отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в порядке, установленном статьей 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.

Мотивированный текст решения изготовлен 14.04.2024 года.

Председательствующий по делу 

судья /подпись/ Н.В. Моцный

Решение не вступило в законную силу

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>