Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 июня 2018 года г. Хабаровск

Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Цуриковой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Милентьевой Е.В.,

с участием истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1

представителя ответчика по первоначальному иску, представителя истца по встречному иску ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Дом.Ком» о защите прав потребителей, взыскании денежной суммы, по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Дом.Ком» к ФИО3 о взыскании денежной суммы, судебных расходов

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился с иском к ООО «Агентство недвижимости «Дом.Ком»в обоснование указав, что он являюсь собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, Проспект 60 лет Октября, 

<

адрес>, которую решил продать и одновременно приобрести другую квартиру ближе к центральному району 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ он с риэлтерским агентством - ООО «Агентство движимости «Дом.Ком» заключил агентский договор на продажу жилого помещения, в лице риэлтора ФИО5Согласно части 1 договора предметом продажи являлась вышеуказанная квартира. Договором не предусмотрено, что квартира продается с предметами мебели или иными предметами, кроме неотделимых улучшений, которые отражены технической документации объекта недвижимости. Как выяснилось позднее, при проверке и попытке проконтролировать работу агентства, после появления потенциального покупателя ДД.ММ.ГГГГ, начиная с момента заключения договора, ответчиком были допущены грубые нарушения существенных условий договора, в частности: увеличение цены, принуждение к даче ложных сведений, что впоследствии привело к его расторжению. Ответчик, являющийся организацией, оказывающей посреднические услуги на рынке продажи недвижимости, необоснованно заставил занизить кадастровую стоимость квартиры, что отражено в пункте 4.1. договора, где кадастровая стоимость объекта продажи установлена 2 800 000 рублей (кадастровая стоимость квартиры составляла по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 2 878 923,78 рублей). Согласно пункта 4.2. договора рекомендуемая риэлтором цена продажи объекта установлена 2 800 000 рублей, пунктом 4.3. договора начальная цена рекламирования объекта устанавливалась в сумме 2 850 000 рублей. О снижениях и повышениях цены рекламирования квартиры его в известность никто не ставил, агентство самостоятельно необоснованно распоряжалось начальной ценой рекламирования квартиры. С момента заключения договора с ответчиком, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ был осуществлен один просмотр квартиры ДД.ММ.ГГГГ, после которого агентство принялось вынуждать его совершить незаконные действия, не отвечающие его интересам. ДД.ММ.ГГГГ ответчик по телефонному звонку пригласил его в агентство для обсуждения исполнения услуг по договору. В офисе вместо риэлтора ФИО5, в лице которой заключен договор, встретила риэлтор Т., которая указала на необходимость продажи квартиры с мебелью. ДД.ММ.ГГГГ он установил, что ответчик, размещая рекламные объявления о продаже квартиры в социальных сетях: сайт Фарпост, сайт «Вся недвижимость Хабаровска», сайт ответчика ООО «Агентство недвижимости «Дом.Ком», в части указания цены продажи квартиры, разместил стоимость – 3 250 000 рублей, позже – 3 065 000 рублей. Он пытался по указанному вопросу встретиться с руководством общества, но ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ответчик уклонялся от встречи под предлогами отсутствия руководства. ДД.ММ.ГГГГ он сдал под роспись уведомление о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ и необходимости возврата ответчиком уплаченной денежной суммы, с учетом фактически выполненной работы по размещению рекламы о продаже квартиры. В момент заключения договора им ответчику было уплачено 10 000 рублей. Указанная сумма была уплачена за услуги по договору на расходы по рекламированию квартиры, как пояснила риэлтор ответчика. Однако риэлтором ответчика в пункте 4.4. договора стоимость услуг по договору определена в размере 110 000 руб., сумма, которую он внес в день подписания договора в указанном пункте не фигурирует. Кроме того, сумма, которая по данному пункту используется на расходы, необходимые для выполнения предмета договора и возврату не подлежит, в указанном пункте не прописана. Данный пункт не определяет, какие расходы несет ответчик, калькуляция суммы отсутствует. В ответ на его уведомление о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ ответчик пригласил его в агентство, где работники ответчика пояснили, что уже заключен договор аванса от ДД.ММ.ГГГГ с неизвестным ему гражданином, у которого отсутствуют денежные средства на покупку квартиры, и предпринимаются неоднократные попытки при помощи ответчика на получение ипотеки в ПАО Сбербанк, путем увеличения цены продажи квартиры, в связи с отсутствием первоначального взноса. На его отказ от такого рода оказания ответчиком ненадлежащих навязанных услуг, пояснили, что его уведомление будут рассматривать ровно год, ему ничего не вернут и взыщут в судебном порядке свое вознаграждение в полном объеме - в случае его отказа от сделки. С учетом изложенного и уточненных требований просит взыскать с ответчика уплаченную им денежную сумму 10 000 рублей, пени 1 300 рублей, штраф по закону о защите прав потребителей 10 000 рублей, компенсацию морального вреда 300 000 рублей.

ООО «Агентство недвижимости «Дом.Ком» обратилось к ФИО3 с встречным исковым заявлением, согласно которому между ООО и ФИО3 был заключен агентский договор на продажу жилого помещения. Согласно п. 1.1 указанного договора Агентство обязуется совершать от имени, но за счет Продавца, действия, направленные на продажу квартиры, а продавец обязуется оплатить риэлтору его вознаграждение. В соответствии с п. 4.4 Договора стоимость услуг по договору определена в размере 110 000 рублей. Агентство, руководствуясь своими обязанностями, регламентированными в п. 2 Агентского договора, проконсультировало продавца по вопросам продажи объекта; проанализировало состояние рынка спроса и предложений на аналогичные квартиры; разработало и разместило рекламу на правах рекламораспространителя; осуществило поиск покупателя на квартиру; провело переговоры с потенциальным покупателем; заключило соглашение об авансе с покупателем от ДД.ММ.ГГГГ, на подписании которого присутствовал ФИО3 В связи с последовавшим ДД.ММ.ГГГГ отказом ФИО3 от продажи квартиры, соглашение об авансе между Агентством и покупателем ФИО8, было расторгнуто, денежная сумма за содействие в организации совершения сделки в размере 20 000 рублей была последнему возвращена.ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 была подана претензия в Агентство «Дом.Ком» о расторжении агентского договора на продажу жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, с требованием возврата внесенных 10 000 рублей с учетом фактически выполненной работы по размещению рекламы по продаже квартиры. ДД.ММ.ГГГГ Агентством «Дом.Ком» также была направлена претензия к ФИО3 с требованием Агентства на основании п. 7.4 Агентского договора оплатить вознаграждение Агентству в полном объеме, после выполнения которого, Агентство не возражает против расторжения договора. Пунктом 7 Агентского договора установлено, что в случае отказа продавца от совершения сделки по продаже объекта после нахождения покупателя на указанный объект, продавец выплачивает риэлтору вознаграждение в полном объеме. Данное условие Агентского договора и требование претензии Агентства, ФИО3 не выполнил. С учетом изложенного и уточненных требований просит взыскать в пользу ООО «Агентство Недвижимости «Дом.Ком» с ФИО3 денежную сумму в размере 100 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, расходы на оплату услуг представителя 30 000 рублей.

В судебном заседании ФИО3 требования просил удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просил отказать, поддержав доводы, указанные в заявлении и в письменных возражениях на встречное исковое заявление.

В судебном заседании представитель ООО «Агентство Недвижимости «Дом.Ком» ФИО2 иск к ФИО3 поддержала, в удовлетворении первоначального иска просила отказать, поддержав доводы, указанные в заявлении и в письменных возражениях на первоначальное исковое заявление.

В судебном заседании свидетель ФИО5 пояснила, что от лица ООО «Агентство Недвижимости «Дом.Ком» заключила агентский договор с ФИО3, которым была определена реальная цена, за которую квартира может быть продана – 2 800 000 рублей, в день заключения договора ФИО3 заплатил 10 000 рублей на рекламу его квартиры и другие расходы агентства, в договоре она забыла указать эту сумму. Квартира рекламировалась агентством по первоначальной цене 2 850 000 рублей и по рекомендованной 2 800 000 рублей. Квартира выставлялась на сайте по цене 3 500 000 поле того, как был найден покупатель. Это делается с целью «отпугнуть» остальных потенциальных покупателей высокой ценой, при этом не снимать рекламу с сайта, чтобы в случае срыва сделки повторно не оплачивать размещение рекламы на сайте. На квартиру в конце декабря нашелся покупатель, он ездил смотреть квартиру, она ему понравилась, цена 2 800 000 устроила. Покупатель пришел в агентство, внес деньги за услуги агентства, но квартиру не продали, так как ФИО3 не устроила цена 2 800 000 рублей. 

В судебном заседании свидетель ФИО6 дала аналогичные пояснения.

В судебном заседании свидетель ФИО7 пояснила, что она является риэлтором, ее клиент ФИО8 решил приобрести квартиру ФИО3 за 2 800 000 рублей. ФИО8 заплатил за услуги компании 20 000 рублей, но в связи с отказом ФИО3 от сделки ФИО8 вернули эту сумму.В судебном заседании свидетель ФИО8 пояснил, что собирался покупать квартиру ФИО3 за 2 800 000 рублей, в агентстве уплатил 20 000 рублей, но потом сказали, что ФИО3 хочет получить за 

<

адрес> 000 050 рублей. Они не согласился на эту цену, агентство 20 000 рублей вернуло.В судебном заседании свидетель ФИО9 пояснила, что ее сын – ФИО3 решил продать квартиру, для чего обратился в риэлтерскую компанию. В конце декабря 2017 приходили молодые люди, осмотрели квартиру, настаивали, чтобы при продаже оставили мебель в квартире, но о намерении купить квартиру они не говорили. Еще приходила женщина с риэлтерского агентства, она фотографировала квартиру. Изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), выслушав стороны, свидетелей суд приходит к следующему. В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит 

<

адрес>, проспект 60-летия Октября, 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Уставом ООО «Агентство движимости «Дом.Ком» предусмотрено, что общество имеет своей целью извлечение прибыли (п. 2.1.). Пунктом 2.2. Устава предусмотрена риэлтерская деятельность общества. Согласно агентского договора на продажу жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (далее Договор), заключенного между ООО «Агентство движимости «Дом.Ком» (Риэлтор) и ФИО3 (Продавец), Риэлтор обязуется совершить от имени, но за счет продавца действия, направленные на продажу объекта недвижимости – вышеназванной квартиры (п. 1.1). Пунктом 4.4 Договора установлена стоимость услуг по договору в размере 110 000 рублей. Этим же пунктом предусматривается сумма, которую Продавец вносит в день подписания договора, используемая на расходы, необходимые для выполнения предмета договора и не подлежащая возврату. Договором с ФИО3 сумма не определена (п. 4.4 предусматривающий соглашения в указанной части не заполнен). Между тем из искового заявления ФИО3, его пояснений, пояснений свидетеля ФИО5, квитанции от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при заключении договора ФИО3 заплатил 10 000 рублей. Поэтому суд считает, что ФИО3 и представитель что ООО «Агентство движимости «Дом.Ком» пришли к соглашению о передаче суммы на расходы компании 10 000 рублей. В обоснование доводов ответчика по первоначальному иску о понесенных расходах на исполнение Договора представителем ООО предоставлены документы о понесенных расходах компании на оплату услуг связи, интернета, коммунальные услуги, печатных и интернет-изданий, по оптимизации и продвижению в поисковых системах сайта (дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Дэмис Групп), платежные поручения, акты выполненных работ ООО «КЕХ еКомерц» и счет-фактуры, платежные порученииПАО «МегаФон», счета по оплате коммунальных платежей, акт-отчет на выполнение работ-услуг Хостинга ООО «РАСА»). Материалами дела, пояснения сторон установлено, что ООО «Агентство движимости «Дом.Ком» во исполнение договора осуществлялись действия, направленные на продажу объекта недвижимости – вышеназванной квартиры: размещались объявления о продаже квартиры, подыскивались потенциальные покупатели, квартиры предоставлялась для осмотра возможному покупателю. Суд считает необоснованными доводы ФИО3 о том, что ООО не предоставлены доказательства о понесенных расходах по продаже его квартиры, поскольку контррасчет понесённых Риэлтором затрат, доказательств отсутствия затрат им суду не предоставлено. В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При таких обстоятельствах требования ФИО3 о взыскании в его пользу уплаченных им при заключении Договора 10 000 рублей удовлетворению не подлежат. Поскольку требования ФИО3 о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда являются производными от основанного требования, судом нарушении законодательства о защите прав потребителей в действиях общества не установлено, требования в указанной части также удовлетворению не подлежат.

Переходя к рассмотрению требований по иску ООО «Агентство недвижимости «Дом.Ком» обратилось к ФИО3 суд исходит из следующего.

Пунктом 7.4 агентского договора на продажу жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена ответственность Продавца: в случае отказа продавца от совершения сделки по продаже Объекта после нахождения покупателя на данный объект, Продавец выплачивает Риэлтору вознаграждение в полном объеме.

Материалами дела, пояснениями сторон установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 передал ООО «Агентство недвижимости «Дом.Ком» 20 000 рублей за содействие в организации совершения сделки купли-продажи Объекта недвижимости - квартиры ФИО3 Соглашение об авансе от ДД.ММ.ГГГГ сведений о передаче Покупателем Риэлтору денежных средств в качестве аванса не содержат. 

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Для договора обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ), условие о цене передаваемого объекта недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). 

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

С учетом названных норм и установленных обстоятелсьтв суд считает, что продавец квартиры ФИО3 и потенциальный покупатель ФИО8 к соглашению о купле-продажи квартиры не пришли, его существенные условия, в том числе о цене, не определили (цена 2 800 000 является рекомендуемой ценой Риэлтора согласно п. 4.2 агентского договора).

Поскольку отсутствует соглашение о заключении договора-купли продажи доводы Общества об отказе ФИО3 от сделки по продаже квартиры необоснованные, соответственно последний привлечению к ответственности, предусмотренной п. 7.4 агентского договора, не подлежит. Оснований для удовлетворения требований ООО «Агентство недвижимости «Дом.Ком» о взыскании с ФИО3 100 000 рублей нет.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С учетом изложенного не подлежат удовлетворению требования о взыскании с ФИО3 расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, расходов на оплату услуг представителя 30 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 235,237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Дом.Ком» о защите прав потребителей, взыскании денежной суммы – отказать.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Дом.Ком» к ФИО3 о взыскании денежной суммы, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в течение месяца с момента вынесения решения судом в окончательной форме.

Судья Т.А. Цурикова

Решение в окончательной форме изготовлено 25.06.2018.