дело № 3а-487/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000404-02 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 октября 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н., 

с участием представителей административного истца – ФИО1, ФИО2, заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» - ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Ставропольторг» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Ставропольторг» обратилось с административным иском, просит установить 

кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, площадью 15569,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: многофункциональный офисно-торговый комплекс по 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2023 в размере 407 786 000 рублей,

кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6987+/-29 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для продолжения строительства многофункционального офисно-торгового комплекса с помещениями общественного питания, торгово-бытового и социально-культурного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2022 в размере 28 695 609 рублей,

согласно отчету об оценке рыночной стоимости ЧПО ФИО4 от 07.05.2025 № 16-01-2025.

Протокольным определением суда по ходатайству Администрации г. Ставрополя привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в качестве заинтересованного лица. 

В обоснование иска указано, что кадастровая стоимость спорного здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 составляет 948 185 699,57 рублей, что существенно превышает рыночную стоимость данного объекта и влечет за собой увеличение размера налога на имущество, уплачиваемого административным истцом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет – 42 333 883,65 рублей, что соответственно, значительно превышает рыночную стоимость и нарушает права и законные интересы истца, как плательщика арендных платежей, исчисляемых из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец, представитель административного истца, представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц - ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК "Роскадастр" по СК, Администрации г. Ставрополя, Министерства финансов СК, КУМИ г. Ставрополя, в суд не явились, извещены, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представители административного истца в порядке уточнения требований просили установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы. Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» просил отказать в удовлетворении требований. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения, помещения.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 01 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости. 

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ). 

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (ч. 1 и ч. 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Материалам дела подтверждается, что административный истец – ООО «Ставропольторг» является собственником здания с кадастровым номером №, площадью 15569,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: многофункциональный офисно-торговый комплекс по 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.04.2025 № КУВИ-001/2025-93768887, запись регистрации от 22.09.2022 № № (т. 1 л.д. 38-41).

Кроме того, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6987+/-29 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для продолжения строительства многофункционального офисно-торгового комплекса с помещениями общественного питания, торгово-бытового и социально-культурного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) № 11153 от 16.11.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.04.2025 № КУВИ-001/2025-9376889, запись регистрации от 11.01.2023 № №. Срок действия договора с 16.11.2022 по 15.11.2071 (т. 1 л.д. 42-45).

Кадастровая стоимость спорного здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 составляет 948 185 699,57 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет – 42 333 883,65 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 09.06.2025 № КУВИ-001/2025-120749712, от 16.04.2025 № КУВИ-001/2025-90979361 (т. л.д. 36-37). 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости ЧПО ФИО4 от 07.05.2025 № 16-01-2025 по состоянию на 01.01.2023 рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составляет 407 786 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 28 695 609 рублей (т. 1 л.д. 47-198).

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам заключения экспертизы Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО5 от 15.09.2025 № ЭЗ 093/2025 рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 составила 491 746 000 рублей, для земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составила 29 730 000 рублей (т. 3 л.д. 2-209).

Экспертное заключение Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО5 от 15.09.2025 № ЭЗ 093/2025 подготовлено лицами, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования 13.08.2025.

Идентификация объектов проведена, как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела. Экспертом проведена фотофиксация объектов исследования. 

Эксперт сопоставил данные использованные в материале административного дела с данными полученными при визуальном осмотре и из альтернативных источников информации. При идентификации объектов исследования была получена необходимая информация для проведения исследования, эксперт допускает, что полученная информация является достоверной и соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведена их общая характеристика, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, фактических данных о ценах предложений объектов влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Из экспертного заключения следует, что экспертом принято во внимание, расположение, текущее состояние и существующие ограничения и обременения, наиболее эффективным использованием объекта будет продолжение текущего использования объектов, объект экспертизы с кадастровым номером № дорогой центр. 

Рассматриваемый объект экспертизы принадлежит к вторичному рынку торговой недвижимости, к классу торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них, торговые площади. 

Земельный участок с кадастровым номером № отнесен к сегментам: в зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости – земельные участки различного назначения, в зависимости от состояния земельного участка – застроенные земельные участки, в зависимости от характера полезности недвижимости – доходная недвижимость, в зависимости от степени представленности объектов – широко распространенные объекты, в зависимости от категории земель различают земли – населенных пунктов, в зависимости от экономической активности регионов – неактивные рынки недвижимости, в зависимости от степени готовности – готовые объекты. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № экспертом применялся единственный подход – сравнительный (100%). Доходный и затратный не применялся.

При определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером № экспертом применялся доходный (30%) и сравнительный подходы (70%). Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода. 

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. 

При этом, доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах объектов оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данных об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом их уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налога на имущество и плательщика арендных платежей, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов.

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и законных интересов административного истца оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, уточненные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

В силу прямого указания закона, удовлетворяя требования административного истца, суд должен указать на способ восстановления нарушенного права, что подразумевает необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца.

При разрешении дела суд применяет материальную норму к спорному правоотношению и в решении указывает, какие конкретно действия орган власти должен произвести, с тем чтобы решение суда не вызывало затруднений при исполнении (абзац 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении»).

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01 января 2022 года, 01 января 2023 года соответственно.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно – 8 июля 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Ставропольторг» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 491 746 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в квартале 329, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 в размере 29 730 000 рублей. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: №, №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 8 июля 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 7 октября 2025 года.

Судья Ситькова О.Н.