55RS0003-01-2024-009689-84 

Дело № 2-705/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

Ленинский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Авдеевой Л.В.

при секретаре судебного заседания Араловой А.Е. 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Омске 26 июня 2025 года

гражданское дело по иску ххх к ххх, ххх о признании обязательств по предварительному договору купли – продажи прекращенными, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, встречному иску ххх, ххх к ххх, ххх о взыскании убытков и неосновательного обогащения, 

УСТАНОВИЛ:

ххх обратился в суд с иском к ххх, ххх о признании обязательств по предварительному договору купли – продажи прекращенными, взыскании денежных средств, уплаченных по договору. В обоснование заявленных требований указал на то, что ххх сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Согласно условий договора ответчики, как продавцы, обязались продать, а истец купить в собственность земельный участок с кадастровым номером ххх, общей площадью ххх кв.м, а также расположенный на нем индивидуальный жилой дом, с кадастровым номером ххх, общей площадью ххх кв.м, находящийся по адресу: ххх ул. ххх. Продажная цена указанного земельного участка и расположенного на нем жилого дома составляет ххх рублей. Расчет между сторонами предварительным договором определен в рассрочку, по ххх рублей в месяц в течение 1 года, а далее по ххх рублей в месяц. Покупатель по условиям договора приобретает право собственности, то есть основной договор купли – продажи должен быть заключен не позднее ххх. Истец надлежащим образом исполнял свои обязательства, совершая предусмотренные договором платежи. В свою очередь ответчики уклоняются от исполнения договора, а именно заключения основного договора купли – продажи и регистрации права собственности, указывая, что банк – залогодержатель отказывается дать согласие на сделку, имеется задолженность по ипотеке. Просит признать сделку, предусмотренную предварительным договором купли – продажи от ххх недействительной, взыскать с ответчиков уплаченную им сумму в размере ххх рублей.

В ходе судебного разбирательства истец ххх уточнил требования, просил признать сделку, предусмотренную предварительным договором купли – продажи от ххх прекращенной, взыскать с ответчиков уплаченную им сумму в размере ххх рублей.

ххх, ххх обратились со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения и убытков, ссылаясь на то, что ххх между сторонами был заключен предварительный договор купли – продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Согласно п.4 указанного договора сторонам известно, что указанное имущество приобретено на кредитные средства и находится у Банка в залоге. Продажная цена указанного имущества составляет ххх рублей. В течение всего срока договора покупатель нарушал сроки оплаты по предварительному договору, в результате чего кредит к ххх не выплачен, размер задолженности ххх рублей является убытками, которые понесли истцы по вине ответчика. Кроме того, с момента заключения предварительного договора ответчик и члены его семьи проживают в указанном жилом доме без правовых оснований, пользуются водой и электричеством, задолженность по электроэнергии составляет ххх рублей. Истцы готовы заключить основной договор с покупателем при условии возмещения убытков, возврата неосновательного обогащения, оплаты задолженности по договору и оплаты задолженности по коммунальным платежам всего на общую сумму ххх рублей. Просят взыскать с ххх денежные средства в размере ххх рублей в счет возмещения причиненных истцам убытков.

В ходе судебного разбирательства ххх, ххх уточнили требования, указав, что ответчик ххх с членами семьи без правовых оснований пользуется участком и жилым домом на протяжении ххх месяцев, что привело к неосновательному обогащению, просили взыскать с ххх и ххх ххх,ххх рублей (неосновательное обогащение за счет пользования жилым домом и земельным участком за период с ххх по ххх в размере ххх,ххх рублей, убытки в связи с наличием задолженности по оплате коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение) в размере ххх рублей).

Истец ххх и его представитель ххх в судебном заседании поддержали заявленные требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, возражали против удовлетворения встречного иска, указав, что право проживать в доме было передано ххх добровольно со стороны ответчиков, в исполнение сделки, предусмотренной предварительным договором купли – продажи жилого помещения. Ответчики понимали, что отсутствуют условия возмездности сделки, но не возражали против их проживания в жилом помещении. При этом, согласились с требованиями в части взыскания задолженности по уплате коммунальных услуг.

Привлеченная к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску ххх возражала против удовлетворения встречного иска в части взыскания неосновательного обогащения за счет пользования жилым домом и земельным участком за период с ххх по ххх в размере ххх,ххх рублей по аналогичным основаниям; требования о взыскании убытков в связи с использованием коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение) в размере ххх рублей признала, не возражала против их удовлетворения. 

Ответчик ххх в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.

Представитель ххх – ххх, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований ххх, указав, что договор соответствует требованиям закона и сторонам ничто не мешает его исполнить. Однако, на сегодняшний день обязательства по договору истцом не исполнены в полном объеме, согласованная сумма не выплачена в полном объеме. Встречный иск поддержал по основаниям, изложенным в иске. 

ххх иск ххх не признала, встречный иск поддержала по аналогичным основаниям.

Представитель ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещены.

Выслушав стороны, их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

В судебном заседании установлено, что ххх между ххх, ххх (продавцы) и ххх (покупатель) заключен предварительный договор купли - продажи, по условиям которого стороны обязались в срок до ххх заключить основной договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: ххх ул. ххх.

Стоимость земельного участка и жилого дома определена сторонами в ххх рублей, согласован порядок расчетов: ежемесячно в течение года по ххх рублей, а далее по ххх рублей при подписании настоящего договора, включая выплаты по процентам и ежегодные взносы по страхованию в размере, установленном кредитным договором (п.5).

На дату заключения договора ххх, ххх являлись собственниками жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ххх ул. ххх. Право общей долевой собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ххх (л.д. 107-110). При этом, зарегистрировано обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона с ххх на ххх месяцев, в пользу ПАО «Сбербанк России». 

Договором предусмотрено, что покупатель приобретает право собственности на указанный земельный участок и расположенный на нем жилой дом в соответствии с заключенным, не позднее ххх, между сторонами, основным договором купли – продажи после полного погашения ипотечного долга (п.7).

Передача в собственность земельного участка и расположенного на нем жилого дома, в соответствии со ст.556 ГК РФ, будет произведена по акту приема – передачи, в день подписания основного договора купли – продажи (п.6).

Кроме того, покупатель ххх свои обязательства по оплате договора не исполнил в установленный срок в полном объеме, оплата производилась до ххх, после чего внесение каких-либо платежей прекратилось.

Так, расписками от ххх, от ххх, от ххх, от ххх, от ххх (л.д.13-18) подтверждается факт получения Продавцами от Покупателя денежной суммы в размере ххх рублей.

Чеки ПАО Сбербанк по операциям от ххх, от ххх, от ххх (л.д.60-62) подтверждают перечисление денежных средств ххх на счет ххх в размере ххх рублей.

Справки АО «ТБанк» об операциях (л.д.63-65) указывают на осуществление денежного перевода ххх и ххх ххх рублей по номеру телефона +ххх, принадлежащему ххх.

Также чеки ПАО Сбербанк по операциям от ххх, от ххх, от ххх, от ххх, от ххх, от ххх, от ххх, от ххх, от ххх, от ххх, от ххх, от ххх, от ххх, от ххх, от ххх, ххх подтверждают перечисление денежных средств в размере ххх рублей на счет ххх от имени ххх Г..

При этом, из свидетельства о перемене имени следует, что ххх переменила имя на ххх, о чем ххх составлена запись акта о перемене имени.

Таким образом, покупателем ххх выплачено продавцам по предварительному договору купли – продажи земельного участка и жилого дома - 1205268 рублей. Доказательств, внесения денежных средств в ином размере, в счет исполнения обязательств по договору, суду не представлено. 

Согласно справке ПАО Сбербанк задолженность ххх по ипотечному кредиту на ххх составляет ххх,ххх рублей (ххх рублей – основной долг, ххх рублей – текущие проценты), что препятствует снятию обременения с недвижимого имущества и заключению основного договора купли - продажи.

Неисполнение покупателем своих обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества в полном объёме в установленный срок стало основанием для обращения продавцов ххх и ххх в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Заочным решением Ленинского районного суда ххх от ххх по делу ххх на ххх возложена обязанность освободить спорный жилой дом и земельный участок от принадлежащих ему вещей, личного имущества, а также ххх выселен из жилого дома, расположенного по адресу: ххх, ул. ххх.

По мнению суда, спорные правоотношения регулируются пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, где при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Стороны согласовали, что в случае расторжения договора продавцами, ими возвращается выплаченная сумма в полном размере покупателю на основании расписок или в случае расторжения договора покупателем, выплаченные денежные средства продавцами не возвращаются (п.12). 

Действительно, Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Кодекса), предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (п. 2 ст. 381 Кодекса): потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Судом установлено, что до 01.12.2024 ни одна из сторон предварительного договора не направила в адрес другой стороны оферту.Поскольку никто из участников обязательства не направил предложение заключить основной договор, согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При таких обстоятельствах, суд не вправе возлагать на ххх негативные последствия в виде отказа возвращения суммы задатка.

Поскольку стороны не заключили до ххх основной договор, в том числе по причине того, что ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор в указанный срок, постольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратили свое действие.

По изложенной причине на стороне продавцов недвижимости возникло неосновательное обогащение, связанное со сбережением ххх рублей, подлежащих возврату ххх.

Указанная сумма подлежит взысканию в пользу ххх с ххх и ххх пропорционально принадлежащим им долям в праве собственности на жилое помещение. 

Кроме того, в действиях ххх и ххх, направленных на совершение сделки с имуществом, распоряжение которым было запрещено, суд усматривает злоупотребление правом, что в силу ст. 10 ГК РФ является основанием для отказа в защите их прав как продавцов по сделке. Данное обстоятельство имело существенное значение при заключении договора, так как препятствовало переходу права собственности к покупателю на отчуждаемый объект. В силу ст. 178 ГК РФ это является основанием для признания договора недействительным.

Между тем, рассматривая требования ххх и ххх о взыскании убытков в размере ххх рублей, суд исходит из положений ст. 15 ГК РФ, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из материалов дела собственниками жилого дома, расположенного по адресу: ххх, ул. ххх, являются ххх и ххх. 

После заключения предварительного договора купли – продажи от ххх в указанное жилое помещение вселился ххх с членами семьи. 

Как следует из пояснений ххх в судебном заседании, выселились они из жилого помещения ххх по требованию ответчиков. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственника на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Из представленной суду справки о расчетах по оплате за услугу «Электроэнергия», расчета дебиторской задолженности за водоснабжение и водоотведение, по адресу: ххх, ул. ххх задолженность по оплате за электроэнергию составляет ххх,ххх рублей, по оплате за водоснабжение – ххх рублей. Данный факт не оспаривался в судебном заседании ххх и ххх.

Принимая во внимание, что задолженность по оплате электроэнергии и водоснабжения возникла в период пользования жилым помещением ххх и ххх, с учетом признания ими исковых требований в данной части, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ххх солидарно в пользу ххх убытков в размере ххх рублей.

Кроме того, ххх и ххх обратились с требованием о взыскании неосновательного обогащения на основании ст. 1102 ГК РФ, ссылаясь на использование жилого дома в течении ххх лет для личных нужд без правовых оснований и без оплаты за пользование.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса (пункт 1).

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Обязательство из неосновательного обогащения возникает при наличии определенных условий, которые составляют фактический состав, порождающий указанные правоотношения.

Условиями возникновения неосновательного обогащения являются следующие обстоятельства: имело место приобретение (сбережение) имущества, приобретение произведено за счет другого лица (за чужой счет), приобретение (сбережение) имущества не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, то есть произошло неосновательно. При этом указанные обстоятельства должны иметь место в совокупности.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца и правовые основания для такого обогащения отсутствуют. В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, наличие правовых оснований для такого обогащения либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 4 статьи 1109 ГК РФ предусмотрено, что не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Таким образом, разрешая спор о возврате неосновательного обогащения, суду необходимо установить, была ли осуществлена передача денежных средств или иного имущества добровольно и намеренно при отсутствии какой-либо обязанности со стороны передающего либо с благотворительной целью, или передача денежных средств и имущества осуществлялась во исполнение договора сторон либо иной сделки.

Из названных положений следует, что для квалификации заявленных истцом ко взысканию денежных сумм в качестве неосновательного обогащения необходимо отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения таких сумм одним лицом за счет другого, в частности приобретение не должно быть основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

Между тем, проанализировав правоотношения сторон в отношении спорного жилого помещения, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что в данном случае спорное жилое помещение в октябре 2017 года было предоставлено ответчикам ххх для проживания, с последующим переходом к ним права собственности на указанное жилое помещение. Право владения данным недвижимым имуществом как своим собственным сохранялось за ххх с момента заключения договора до момента его расторжения, при этом ххх несли бремя по содержанию указанного недвижимого имущества, а также производили оплату коммунальных услуг. Кроме того, во исполнение условий заключенного между сторонами соглашения, ххх производили оплату ежемесячных платежей, которыми ххх гасили ипотечный кредит. Каких-либо претензий со стороны собственников относительно проживания последних в жилом помещении до ноября 2024 года не предъявлялось. Доказательств предоставления жилого помещения на иных условиях (аренда и др.) суду не представлено. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что на стороне ххх не возникло неосновательного обогащения по основаниям, указанным истцами по встречному иску, в связи с чем, полагает необходимым отказать ххх и ххх в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения.

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 того же Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

При обращении в суд с иском ххх оплачена государственная пошлина в размере ххх рубль (л.д.5), учитывая, что его требования удовлетворены на ххх%, взысканию с ххх и ххх подлежат расходы по оплате государственной пошлины в размере ххх рублей. 

ххх при обращении со встречным иском оплачена государственная пошлина в размере ххх рубля (л.д.100), однако исходя из цены иска, оплате подлежала государственная пошлина в размере ххх рублей, недоплата составила ххх рубля. Принимая во внимание, что иск ххх удовлетворен на 6%, взысканию с ххх в пользу ххх подлежит государственная пошлина в размере ххх рубля, а с ххх в бюджет ххх - ххх рубля. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ххх удовлетворить частично.

Обязательства ххх, ххх, ххх, возникшие из предварительного договора купли – продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: г. ххх ххх ххх, заключенного ххх, признать прекращенными.

Взыскать в равных долях с ххх ххх года рождения, паспорт ххх, ххх ххх года рождения, паспорт ххх в пользу ххх ххх года рождения, паспорт ххх уплаченные по предварительному договору купли – продажи денежные средства в размере ххх рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере ххх рублей, всего ххх (ххх) рублей. 

В остальной части иска отказать.

Встречные исковые требования ххх, ххх удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ххх ххх года рождения, паспорт ххх, ххх ххх года рождения, паспорт ххх в пользу ххх ххх года рождения, паспорт ххх, ххх ххх года рождения, паспорт ххх убытки в размере ххх (ххх) рублей ххх копейка, расходы по уплате госпошлины ххх рубля, всего ххх (ххх) рублей ххх копейка.

В остальной части иска отказать.

Взыскать в равных долях с ххх, ххх в бюджет ххх государственную пошлину в размере 1504 (одна тысяча пятьсот четыре) рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.В. Авдеева 

Решение в окончательной форме изготовлено 10 июля 2025 года