К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-217/2024 (М-1110/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-001215-90

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

11 апреля 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Краснодар-Скан» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО «Краснодар-Скан» является собственником объекта недвижимости земельных участков:

- земельный участок, площадью 19 031 кв. м., с КН ......... Объект оценки расположен по адресу: ............

- земельный участок, площадью 19 885 кв. м., с КН ......... Объект оценки расположен по адресу: ............

- земельный участок, площадью 128 605 кв. м., с КН ......... Объект оценки расположен по адресу: ............

- земельный участок, площадью 20 033 кв. м., с КН ........ Объект оценки расположен но адресу: ............

- земельный участок, площадью 20 033 кв. м., с КН ......... Объект оценки расположен по адресу: ............

Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение многофункционального придорожного комплекса.

Административный истец обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил:

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

- земельный участок, площадью 19 031 кв. м., с КН ......... Объект оценки расположен по адресу: ............-1 601 553 8 рублей 00 коп.

- земельный участок, площадью 19 885 кв. м., с КН ......... Объект оценки расположен по адресу: ............ - 14 658 029 рублей 00 коп.

- земельный участок, площадью 128 605 кв. м., с КН ......... Объект оценки расположен по адресу: ............ - 80 906 692 рублей 00 коп.

- земельный участок, площадью 20 033 кв. м., с КН ......... Объект оценки расположен по адресу: ............- 14 767 126 рублей 00 коп.

- земельный участок, площадью 20 033 кв. м., с КН ........ Объект оценки расположен но адресу: ............ - 14 767 126 рублей 00 коп.

2. Указать в резолютивной части решения дату подачи настоящего административного искового заявления для внесения указанной информации в Единый государственный реестр недвижимости. 

Административный истец указывает, что завышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога на имущество и неправомерно возлагает на него обязанность по уплате налога на имущество в завышенном размере.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем административного истца по доверенности ФИО2 направлены возражения на отзыв административного ответчика, в котором изложена правовая позиция, а также просила суд установить кадастровую стоимость спорных объектов согласно результатам судебной экспертизы.

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО3 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем администрации Славянского городского поселения Славянского района ФИО5 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по делу, в удовлетворении заявленных требований просит отказать в полном объеме. 

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу. В дальнейшем, после проведения судебной экспертизы, представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6 направлены возражения, в которых изложены замечания на судебную экспертизу, просит суд признать заключение эксперта недопустимым доказательством.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 11.01.2024 года № 27-00296-СС/24 и выпискам из ЕГРН, административный истец является собственником объектов недвижимого имущества:

1. Земельный участок с кадастровым номером ........ был поставлен на государственный кадастровый учет 15.04.2022 с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «под размещение многофункционального придорожного комплекса», площадью «19031 кв.м».

По состоянию на 11.01.2024 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

2. Земельный участок с кадастровым номером ........ был поставлен на государственный кадастровый учет 15.04.2022 с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «под размещение многофункционального придорожного комплекса», площадью «19885 кв.м».

По состоянию на 11.01.2024 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

3. Земельный участок с кадастровым номером ........ был поставлен на государственный кадастровый учет 15.04.2022 с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «под размещение многофункционального придорожного комплекса», площадью «128605 кв.м».

По состоянию на 11.01.2024 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

4. Земельный участок с кадастровым номером ........ был поставлен на государственный кадастровый учет 15.04.2022 с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «под размещение многофункционального придорожного комплекса», площадью «20033 кв.м».

По состоянию на 11.01.2024 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

5. Земельный участок с кадастровым номером ........ был поставлен на государственный кадастровый учет 15.04.2022 с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «под размещение многофункционального придорожного комплекса», площадью «20033 кв.м».

По состоянию на 11.01.2024 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: ........ в размере 29 732 511,92 руб.; ........ в размере 31 107 895,15 руб.; ........ в размере 190 584 893,7 руб.; ........ в размере 30 866 045,08 руб.; ........ в размере 31 020 098,85 руб. была заново определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии с частью 7 статьи 15 Закона № 237-ФЗ в связи с тем, что постановка на государственный кадастровый учет произошла в год проведения государственной кадастровой оценки (в период с 01.01.2022 и до 01.01.2023) и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником оспариваемых объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 16 декабря 2023 г. № 842-23, выполненный оценщиком ООО «Бюро оценки ФИО7» – ...........11 согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: ........ составляет 16 015 538 рублей 00 коп.; ........ составляет 14 658 029 рублей 00 коп.; ........ составляет 80 906 692 рублей 00 коп.; ........ составляет 14 767 126 рублей 00 коп.; ........ составляет 14 767 126 рублей 00 коп., по состоянию на 01.01.2022.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости объектов недвижимости, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов, проведение которой поручил ООО «ЦЭК» эксперту ...........12

Согласно заключению судебной экспертизы от 16 февраля 2024 г. № 3а-217/2024, подготовленному экспертом ООО «ЦЭК» – ...........12 (далее – заключение, заключение эксперта), отчет об оценке от 16 декабря 2023 г. № 842-23, выполненный оценщиком ООО «Бюро оценки ФИО7» - ...........11 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативноправовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком были нарушены требования ст. 11 ФЗ-135, п. 2 ФСО VI, п. 8 ФСО VI, п.13 п.п.1 ФСО III, п.5 п.п. 4 ФСО V, п.9 п.п. 2 ФСО V, п.9 п.п. 3 ФСО V, п.9 п.п. 4 ФСО V, п.10 п.п. 1 ФСО V, п. 22б ФСО-7. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость земельных участков на дату определения кадастровой стоимости - 01 января 2022 г. составляет:

- земельный участок с кадастровым номером ........ - 27 033 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 9,1 %);

- земельный участок с кадастровым номером ........ - 28 246 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 9,2 %);

- земельный участок с кадастровым номером ........ - 150 731 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 20,9%);

- земельный участок с кадастровым номером ........ - 28 456 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 7,8 %);

- земельный участок с кадастровым номером ........ - 28 456 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 8,3 %).

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только административный истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 1 статьи 178 КАС РФ). 

В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца в порядке статьи 46 КАС РФ уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с учетом результатов судебной экспертизы, не настаивал на том, что представленный им отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельных участков опровергнуты заключением судебной экспертизы, с чем согласился административный истец, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Представителем Департамента имущественных отношений представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного ответчика, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........12., проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объектов оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 67-72 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что согласно п. 11 ФСО V «Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод». Оба метода доходного подхода предполагают прогнозирование будущих доходов от имеющихся на земельном участке объектов недвижимости (улучшений), расходов, которые несет собственник в процессе эксплуатации, т.е. оценку на основе значительного количества допущений, что повышает потенциальную величину возможных отклонений и ошибок при расчете стоимости методом предполагаемого использования.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что согласно IV п. 24 ФСО V «Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения». В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей. Учитывая, что земельные участки нерукотворны и невоспроизводимы, создание точной копии оцениваемого объекта или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства, не представляется возможным. В указанных условиях, и с учетом требований п.п. 3, 10, 11, 12, 13 ФСО III, п.п. 1, 2 ФСО V Эксперт решил не применять затратный подход к оценке объекта недвижимости.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, существенно влияющих на их стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объектов экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объектов, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объектов, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость объектов экспертизы сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемых объектов, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

В результате проведенного исследования рынка предлагаемых к продаже земельных участков в районе расположения объектов экспертизы и близлежащих районах и отбора информации с целью повышения её достоверности было выбрано минимальное количество аналогов наиболее сравнимые с объектами экспертизы, необходимые для определения рыночной стоимости. В качестве аналогов были выбраны три объекта: №3 (объект-аналог №1), №4 (объект-аналог №2), №5 (объект-аналог №3), которые максимально схожи с объектами экспертизы.

При определении окончательной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на площадь, на вид разрешенного использования, на вид права, на наличие коммуникаций. 

При определении окончательной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на площадь, на вид разрешенного использования, на вид права, на наличие коммуникаций. 

При определении окончательной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на площадь, на вид разрешенного использования, на вид права, на наличие коммуникаций. 

При определении окончательной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на площадь, на вид разрешенного использования, на вид права, на наличие коммуникаций. 

При определении окончательной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на площадь, на вид разрешенного использования, на вид права, на наличие коммуникаций. 

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объектов экспертизы в рамках сравнительного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. 

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относятся объекты экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края, изложенным в возражениях, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........12 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что принятые к расчету объекты-аналоги № 1,2 не сопоставимы с объектами экспертизы по виду разрешенного использования, что подтверждается повышающей корректировкой в размере 67%.

Эксперт пояснил: в рамках определения стоимости сравнительным подходом экспертом был проведен анализ имеющихся предложений о продаже земельных участков в месте расположения объектов экспертизы и схожих районах города на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты (страница 99-100 заключения эксперта) с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации. При определении стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом была введена корректировка на различия в виде разрешенного использования к объектам аналогам №1 и №2, согласно материалов дела объекты экспертизы относятся к коммерческим объектам, а объекты аналоги №1 и №2 предназначены для размещения объектов производственно-складского назначения, обоснование корректировки представлено на страницах 105-106, 113-114, 121-122, 129-130, 137-138 заключения эксперта. Введение корректировок обосновывается тем, что подобрать аналоги, полностью соответствующие объекту экспертизы, не представляется возможным. Данная корректировка принята из достоверного источника.

Относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что применение понижающей корректировки в размере 20% для объекта-аналога № 1 на наличие электроснабжения на участке некорректно, поскольку по данному фактору различий между указанным земельным участком и объектом экспертизы с кадастровым номером ........ нет (объект экспертизы с кадастровым номером ........ также обеспечен электроснабжением).

Эксперт пояснил следующее: в рамках определения стоимости сравнительным подходом экспертом был проведен анализ имеющихся предложений о продаже земельных участков в месте расположения объектов экспертизы и схожих районах города на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты (страница 99-100 Заключения эксперта) с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации. Учитывая цель определения стоимости объектов экспертизы, а также предполагаемое использование результатов (оспаривание кадастровой стоимости недвижимости путем установления его рыночной стоимости) и согласно Приказа «Росреестра» от 4 августа 2021 года № П/0336 при определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа); озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование», «Использование лесов», указанных в главе X Указаний. Инженерные коммуникации являются улучшением земельного участка, что согласно выше приведенной информации не учитывается при определении стоимости для приведенного выше предполагаемого использования результатов. Поэтому экспертом при расчетах наличие инженерных коммуникаций для объектов экспертизы определено как «возможно подключение». Согласно информации, указанной в источнике по объекту аналогу №1 у объекта, имеется электроснабжение, таким образом экспертом обосновано введена корректировка на коммуникации приведенная на страницах 107, 115, 123. 131. 139 заключения эксперта.

Относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что выбранные экспертом объекты-аналоги не сопоставимы с объектами экспертизы по площади.

Эксперт дал следующие пояснения: в рамках определения стоимости сравнительным подходом экспертом был проведен анализ имеющихся предложений о продаже земельных участков в месте расположения объектов экспертизы и схожих районах города на дату определения стоимости и приняты к расчетам наиболее схожие объекты (страница 99-100 заключения эксперта) с учетом ретроспективной даты и соответственно ограниченности информации. При определении стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом была введена соответствующая корректировка на различия в площади объектов, обоснование корректировки представлено на страницах 104-105, 112-113, 120-121, 128-129. 136-137 заключения эксперта. Введение корректировок обосновывается тем, что подобрать аналоги, полностью соответствующие объекту экспертизы, не представляется возможным. Данная корректировка принята из достоверного источника.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителя административного ответчика о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налоговых платежей. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости 27 033 000,00 (двадцать семь миллионов тридцать три тысячи) руб. 00 коп.; земельного участка с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости 28 246 000,00 (двадцать восемь миллионов двести сорок шесть тысяч) руб. 00 коп.; земельного участка с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости 150 731 000,00 (сто пятьдесят миллионов семьсот тридцать одна тысяча) руб. 00 коп.; земельного участка с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости 28 456 000,00 (двадцать восемь миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп.; земельного участка с кадастровым номером ........ в размере рыночной стоимости 28 456 000,00 (двадцать восемь миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 22 декабря 2023 г.

Так же, ООО «ЦЭК» заявлено ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 115 000,00 руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу положений части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума № 28, Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью участков и размером их рыночной стоимости составляет 9,1 %, 9,2 %, 20,9 %, 7,8 %, 8,3 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией расходы по оплате экспертного заключения подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Краснодар-Скан» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ площадью: 19031 кв.м.; расположенного по адресу: ............ категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «под размещение многофункционального придорожного комплекса»; в размере рыночной стоимости 27 033 000,00 (двадцать семь миллионов тридцать три тысячи) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 19885 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «под размещение многофункционального придорожного комплекса»; в размере рыночной стоимости 28 246 000,00 (двадцать восемь миллионов двести сорок шесть тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 128605 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «под размещение многофункционального придорожного комплекса»; в размере рыночной стоимости 150 731 000,00 (сто пятьдесят миллионов семьсот тридцать одна тысяча) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 20033 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «под размещение многофункционального придорожного комплекса»; в размере рыночной стоимости 28 456 000,00 (двадцать восемь миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 20033 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «под размещение многофункционального придорожного комплекса»; в размере рыночной стоимости 28 456 000,00 (двадцать восемь миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........, ........ считать 22 декабря 2023 г.

Взыскать с ООО «Краснодар-Скан» в пользу ООО «ЦЭК» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 115 000,00 (сто пятнадцать тысяч) руб.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 апреля 2024 г.