Дело №2-887/2025

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

05 августа 2025 года г.Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе: 

Председательствующего: судьи Вороненкова О.В.

С участием представителей истца ФИО5 - ФИО5 и ФИО14 Ответчика ФИО6 и ее представителя ФИО12

при секретаре Ваниной Т.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой и возврата всего полученного по сделке,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в Туапсинский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО6 о признании заключённого между ними договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома площадью 237,5 кв.м. с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес> недействительной сделкой, возврата всего полученного по сделке, мотивируя тем, что являясь титульным и фактическим владельцем указанного недвижимого имущества, в 2025 году случайно узнал, что принадлежащие ему объекты с января 2025 г. более не находятся в его собственности, т.к. переданы помимо его воли ответчику ФИО6 Запросив документы в Росреестре, он выяснил, что объекты были отчуждены в пользу ФИО6 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ неизвестным ему лицом – гражданином Абхазии ФИО3, на основании якобы выданной ему от имени продавца доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной адвокатом - нотариусом г. ФИО20 г. ФИО1. Истец никогда доверенности не выдавал, волю на отчуждение объектов не выражал и не планировал их продавать, в ноябре 2021 г. в ФИО1 не находился, с ответчиком ФИО6 не знаком, доверенность считает поддельной, а сделку ничтожной, как противоречащую закону и заключённую помимо воли истца.

В судебном заседании представители истца адвокат ФИО14 и ФИО5 настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований, дополнительно пояснили, что истец не находился в ФИО1 в 2021 г., не планировал продавать имущество, указанные в доверенности номер и серия заграничного паспорта на имя ФИО5 не могли использоваться в 2021 г., т.к. данный паспорт выдавался в 2011 г. сроком на 5 лет, а не 10 лет и истек в 2016 г., о чём не знали лица, изготовившие доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, думая, что у ФИО5 биометрический паспорт, выданный на 10 лет. В 2021 г. у ФИО5 был другой заграничный паспорт, с иными реквизитами. Сама доверенность от ДД.ММ.ГГГГ явно поддельная, т.к. на ней проставлен оттиск апостиля, используемый Министерством иностранных дел и заграничными консульскими учреждениями г. ФИО1, тогда как доверенность, удостоверенную нотариусом внутри г. ФИО1 апостилирует исключительно министерство юстиции или управления министерства юстиции в городах при окружных/мировых судах, используя абсолютно другой оттиск апостиля. Также представители пояснили, что ФИО5 получен официальный ответ от адвоката г. ФИО20 р. ФИО1, согласно которому она никогда не удостоверяла доверенность от имени ФИО5 на имя ФИО3, не имеет полномочий нотариуса, является только лишь адвокатом, в доверенности её фамилия и адрес указаны с ошибками, оттиск печати не содержит номера лицензии, как того требует законодательство государства ФИО1, саму представленную ей доверенность от ДД.ММ.ГГГГ видит впервые. Кроме того, представители истцов указали, что в ходе процессуальной проверки в отношении возможных противоправных действий с недвижимым имуществом ФИО5, следователем была назначена в Сочинский отдел Краевого ЛСЭ Минюста РФ и проведена почерковедческая экспертиза, в соответствии с выводами которой подпись и рукописная запись в графе доверитель выполнена не ФИО5, а другим лицом. 

Ответчик ФИО6 и её представитель ФИО12 исковые требования не признали, просили в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на добросовестность действий ФИО6, действительность договора купли-продажи и на отсутствие у неё оснований сомневаться в законности сделки, неубедительность заключения эксперта Сочинского отдела Краевого ЛСЭ Минюста РФ, выполнившего исследование по копиям, на неубедительность ответа адвоката г. ФИО2, т.к. ответчику и её представителю не понятен источник происхождения ответа. В судебном заседании ФИО6 дополнительно пояснила, что является профессиональным риэлтором, приобретала объекты для перепродажи, её офис находится в ФТ «Сириус», объекты ей предложил гражданин Абхазии ФИО3. Непосредственно с ФИО5 она не встречалась, но слышала, как ФИО3 при ней разговаривает с ним по телефону, разговаривал ли он действительно с ФИО5 она не знает. ФИО3 представил ей переведенную и заверенную нотариусом копию израильской доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, которая соответствовала требованиям конвенции о легализации документов и оснований сомневаться в достоверности документа у неё не было. Дополнительные меры к проверке доверенности она по данной причине не принимала. Сделку с ФИО3 она заключала в Адлерском отделе МФЦ, где он присутствовал лично. С ФИО3 рассчиталась наличными в автомобиле после сдачи документов в МФЦ. Источники дохода подтверждать ей не требуется, т.к. у неё имеются сбережения. Во внутрь дома и на территорию огороженных участков она не заходила и ключей ей не передавали, т.к. её не интересовал сам дом. Она один раз, по пути в 

<

адрес>, подъезжала к участкам и посмотрела на них из-за калитки, т.к. они её интересовали только для перепродажи. Когда она узнала о претензиях ФИО5, пыталась связаться с ФИО15, однако дозвониться ему не может, считает, что ФИО5 злоупотребляет, т.к. с января по июнь 2025 г. от него не было каких-либо претензий. 

Третье лицо по делу – ФИО3 в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Так, судом установлено, что ФИО5 на основании свидетельств о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданных нотариусом Туапсинского нотариального округа Краснодарского края ФИО16, приобрел в порядке наследования право собственности на жилой дом, площадью 237,5 кв.м. лит. А,А1,а1, с кадастровым номером № и смежные земельные участки площадью 2111 кв.м. и 3680 кв.м. с кадастровыми номерами № и №, предназначенные для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Сведения о принадлежности указанных объектов недвижимого имущества истцу были внесены в ЕГРН, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

Возникновение у истца в 2012 г. права собственности на указанные объекты в порядке наследования ответчиком не оспаривается. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной адвокатом-нотариусом ФИО7, Г. ФИО20, ФИО1, заверенной апостилем № от ДД.ММ.ГГГГ Тал Бен-Ами в Министерстве иностранных дел, отдела консульских вопросов от имени истца ФИО5 и ответчиком ФИО6 был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО6 приобрела в собственность у ФИО5 жилой дом и земельные участки по 

<

адрес> в 

<

адрес> за общую цену в размере 14 500 000 рублей, расчёт между сторонами произведён до подписания договора, переход владения на имущество от продавца к покупателю произведён без составления акта приёма-передачи путём подписания сторонами договора купли-продажи.

В преамбуле договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указаны реквизиты документа, удостоверяющего личность ФИО5 в виде заграничного паспорта серии 51 № от ДД.ММ.ГГГГ

В материалах дела имеется копия использованной для заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ и государственной регистрации перехода права доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной адвокатом-нотариусом ФИО7, Г. ФИО20, ФИО1 от имени ФИО5 на имя гражданина Абхазии ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ, с полномочиями представителя по управлению и распоряжению, в том числе отчуждению за цену по усмотрению представителя жилого дома и земельных участков по 

<

адрес> 

<

адрес>. 

На обороте копии доверенности от ДД.ММ.ГГГГ проставлен оттиск апостиля № от ДД.ММ.ГГГГ Тал Бен-Ами Министерства иностранных дел, отдела консульских вопросов.

Непосредственно в преамбуле доверенности указано, что личность ФИО5 удостоверена заграничным паспортом серии 51 № от ДД.ММ.ГГГГ.

Оценивая по правилам ст. 67 ГПК РФ доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на предмет её достоверности, суд руководствуется следующим.

Как усматривается из материалов дела указанный в договоре и доверенности заграничный паспорт серии 51 № от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО5 не является биометрическим, выдан ФИО5 Генеральным консульством РФ в 

<

адрес> на 5 лет и срок его действия истёк ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, указанный документ не мог быть принят в качестве удостоверяющего личность документа в ту дату, которая указана в доверенности.

На ДД.ММ.ГГГГ у ФИО5 имелся другой действовавший в тот период заграничный паспорт серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выданный сроком на 5 лет до ДД.ММ.ГГГГ, после истечения ДД.ММ.ГГГГ срока действия предшествующего заграничного паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. 

Из оригинал запроса адвоката-нотариуса г. ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ в адрес адвоката ФИО9 ФИО8 и оригинал ответа адвоката ФИО9 ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ на иврите, переведенные на русский язык, удостоверенный нотариально и заверенные оригинальным оттиском апостиля окружного суда г. ФИО20 г. ФИО1, следует, что ФИО9 ФИО8 никогда не удостоверяла от имени ФИО5 доверенность датированную ДД.ММ.ГГГГ, не имеет соответствующих полномочий, т.к. не является нотариусом, в тексте представленной ей доверенности содержатся ошибки в её имени и адресе, оттиск её печати без номера лицензии, а саму представленную ей доверенность от ДД.ММ.ГГГГ она видит впервые. 

В подтверждение факта поступления указанного ответа из ФИО1, представителями истца представлен на обозрение суда оригинал конверта. 

При сопоставлении оригинального оттиска апостиля на запросе нотариуса ФИО23 от ДД.ММ.ГГГГ и ответа адвоката ФИО9 ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ с оттиском апостиля на копии доверенности от ДД.ММ.ГГГГ видно, что оттиск на доверенности имеет существенные отличия, не содержит всех необходимых реквизитов и его достоверность вызывает обоснованные сомнения. 

Согласно материалам дела в рамках процессуальной проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО5 следователем ФИО17 была назначена судебная почерковедческая экспертиза подписи и рукописной записи на копии доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, проведение которой было поручено эксперту Сочинского отдела Краевого ЛСЭ Минюста РФ ФИО18 В соответствии с заключением судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №.1 эксперт пришла к выводам о том, что подпись от имени ФИО5 в копии доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной адвокатом-нотариусом ФИО9 ФИО8 выполнена не ФИО5, а другим лицом; рукописная запись в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ «ФИО5», также выполнена не ФИО5, а другим лицом.

Выводы государственного эксперта не являются предположительными и носят категорический характер, стаж эксперта составляет более 10 лет, применимая методика почерковедческих исследований по электрофотографическим копиям и способы исследования, а также причины, по которым эксперта пришел к сделанным выводам, подробно описаны в исследовательской части заключения, противоречий между выводами и исследовательской частью заключения не имеется.

С учетом того, что эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, квалификация государственного эксперта и правильность его выводов не вызывает сомнений, экспертиза является научно-обоснованной, выводы согласуются с исследовательской частью, а также учитывая то, что ответчик не представил доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта, суд принимает указанное заключение в качестве достаточного, допустимого и относимого по настоящему делу для вывода о том, что подпись и рукописная запись в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ выполнена не ФИО5, а другим лицом.

Таким образом, по результатам оценки исследованных в судебном заседании доказательств, суд приходит к выводу, что доводы и объяснения истца о недостоверности доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и о том, что истец никогда не выдавал соответствующее полномочие действовать от его имени и не наделял гр. 

<

адрес> ФИО3 полномочиями продавать принадлежащие ему объекты, не выражал в какой-либо надлежащей форме соответствующее полномочие, находят бесспорное подтверждение.

Более того, доверенность на имя ФИО3 сфальсифицирована.

В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ч. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признаётся письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

По смыслу указанных норм Кодекса полномочие представителя на совершение действий от имени доверителя должно быть выражено, удостоверено и оформлено надлежащим образом.

Поскольку доверенность от ДД.ММ.ГГГГ недостоверна по признакам выполнения подписи в ней за доверителя другим лицом, внесения в неё реквизитов утратившего силу паспорта, наличия в её тексте, оформлении и реквизита ошибок и противоречий, отрицания лицом, которое по словам ответчика, удостоверяла доверенность, самого факта совершения соответствующих действий и полномочий на такие действия, суд признаёт доказанными доводы истца по делу о том, что он никогда не выражал волю на отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества, а договор от ДД.ММ.ГГГГ заключён не только не уполномоченным лицом, но и в отсутствие выраженной в надлежащей форме воли истца на отчуждение недвижимого имущества как таковой. 

Правилами ст. 153 ГК РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Положениями ч. 3 ст. 154 ГК РФ установлено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон. 

В силу ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путём составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственнику имущества принадлежит право владения, пользования и распоряжения вещью. 

По смыслу указанных норм Кодекса сделка может считаться действительной только в случае, если воля собственника имущества на его отчуждение выражена в надлежащей форме, т.е. путём подписания документа собственником имущества либо его уполномоченным представителем. В отсутствие воли собственника на отчуждение имущества сделка является недействительной (ст. 166, 168, 209 ГК РФ).

Суд относится критически к доводам ответчика ФИО6 о добросовестности её действий при приобретении объектов, т.к. в ситуации, когда имущество выбыло из владения истца помимо его воли, добросовестность действий не имеет существенного значения и имущество в любом случае должно быть возвращено его собственнику.

Вместе с тем, суд отмечает, что ответчик ФИО6, согласно её объяснениям, является профессиональным агентом недвижимости. Согласно публичным данным размещенным в международной телекоммуникационной сети «Интернет» и государственной базе данных юридических лиц, она является единственным участником и директором агентства недвижимости ООО «АН Сочи», т.е. лицом, профессионально занимающимся куплей-продажей недвижимого имущества, осведомленной о порядке преддоговорной подготовке, проверке имущества и полномочий лиц, заключающих сделки. 

Из материалов дела и объяснений сторон не следует, что ФИО6 действовала добросовестно и с должной степенью заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась в сложившейся обстановке. 

Так, ответчик не подтвердила, что пыталась каким-либо способом встретиться или созвониться непосредственно с владельцем недвижимого имущества ФИО5 до сделки для проверки действительности доверенности выданной за пределами РФ. Её не насторожило то обстоятельство, что ФИО3 не передал ей ключи от жилого дома и входной двери для доступа на территорию земельных участков, сама она даже не предприняла мер для надлежащего осмотра объектов и получения их в реальное владение. 

По утверждению ответчика она, а не ФИО19, готовила проект договора купли-продажи, однако в качестве удостоверяющего личность ФИО5 документа в преамбуле договора ею был указан заграничный паспорт с истекшим сроком действия, отсутствие актуального документа у ФИО3, удостоверяющего личность ФИО5 не вызвало у неё вопросов и попытки удостовериться в наличии у собственника воли на продажу имущества. В договоре указано, что расчёт произведен до подписания договора купли-продажи, однако фактически из объяснений ФИО6 следует, что она рассчиталась после подписания договора в МФЦ. 

Непосредственно ФИО6 при ответах на вопросы сторон и суда отказалась раскрыть сведения об источниках доходов и происхождения средств, за счёт которых она рассчиталась с ФИО3 После заключения договора купли-продажи выставила имущество на продажу за значительно меньшую цену по сравнению с ценой договора. 

При таких обстоятельствах, суд не может согласиться с доводами ответчика о её добросовестности и совершении ею всех необходимых и достаточных действий для проверки полномочий ФИО3 и наличия выраженной в надлежащей форме воли собственника на отчуждение объектов.

Как следует из ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд применяет последствия недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде односторонней реституции, т.е. возврата истцу ФИО5 недвижимого имущества, указанного в договоре, а также о возложении на уполномоченный орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязанности аннулировать записи о государственной регистрации права собственности ответчика на находящиеся в споре объекты и восстановлении права истца на соответствующие объекты.

Поскольку истец никогда не выражал в надлежащей форме волю на отчуждение принадлежащего ему имущества, а ФИО3 действовал в отсутствие каких-либо полномочий и на основании недостоверной и сфальсифицированной доверенности, ответчик вправе, в случае реальности расчётов с указанным лицом, обратиться с самостоятельными требованиями к ФИО3 по поводу защиты своих прав либо избрать иные внесудебные способы защиты своих прав. Указанные вопросы находятся за пределами рассматриваемого спора и лежат в сфере иной компетенции. 

Согласно разъяснениям в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО6.

Истребовать из незаконного владения ФИО6 и возвратить в собственность ФИО5 следующие объекты недвижимого имущества: 

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2111 квадратных метров, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3680 квадратных метров, расположенный по адресу

<

адрес>;

- жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Межмуниципальному отделу по городу Горячий Ключ и 

<

адрес> Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, после вступления решения суда в законную силу, аннулировать ранее внесённые в ЕГРН записи о принадлежности ФИО6 на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №, жилого дома с кадастровым номером № и восстановить ранее внесённые в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ записи о принадлежности указанных объектов недвижимого имущества на праве собственности ФИО5 на основании свидетельств о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданных нотариусом Туапсинского нотариального округа 

<

адрес> ФИО16, номера в реестра нотариуса:464 и 466. 

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд Краснодарского края в течении одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: ______________