УИД 61OS0000-01-2024-000398-55

Дело № 3а-326/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 октября 2024 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению гаражно-строительного кооператива «Начало» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000134 от 28 февраля 2024 года и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ГСК «Начало» обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ РО) от 28 февраля 2024 года № ОРС-61/2024/000134 и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2023 года равной 19 151 383 руб. 

В обоснование заявленных требований указывает, что является арендатором земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 сентября 2023 года. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО является необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 29 782 171,92 руб.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

От административного ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Заинтересованные лица Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», извещены, их представители в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без их участия. 

От заинтересованного лица комитета по управлению имуществом г. Волгодонска ходатайств, заявлений не поступило.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ 19 сентября 2024 года размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 2 октября 2024 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как арендатора земельного участка, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ГСК «Начало» на основании договора аренды от 1 апреля 2021 года № 52, заключенного с комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска, является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 26 427 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – автостоянки и гаражи, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 31 января 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2023 года. Согласно отчету оценщика ООО «ДонАуди» ФИО1. № ОЦ-1254/23 от 25 января 2024 года рыночная стоимость вышеупомянутого земельного участка составила 19 151 383 руб.

28 февраля 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2024/000134 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка № ОЦ-1254/23 от 25 января 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 5 пп. б п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», пп. 2 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 16 апреля 2024 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 1201-Э/2024 от 27 мая 2024 года, согласно которому выявлены несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, перечисленные в решении бюджетного учреждения несоответствия отчета в части подтверждены экспертом; информация, представленная в отчете об оценке не соответствует требованиям существенности, достоверности и достаточности. 

Экспертом проведен анализ рынка земельных участков коммерческого, в том числе промышленного назначения в г. Волгодонске, что предопределило выявление ценообразующих факторов для земельных участков под коммерческую застройку – автостоянки и гаражи, определена рыночная стоимость земельного участка в размере 34 091 000 руб. по состоянию на 1 сентября 2023 года.

Обоснованность выводов эксперта ФИО2. была оспорена административным истцом. По ходатайству представителя административного истца в целях проверки поступивших возражений назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Оценочная компания «Золотая цифра» ФИО3.

По результатам повторной экспертизы от 16 сентября 2024 года № 220 сделан вывод о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. При составлении отчета были выявлены нарушения в методах расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость земельных участков, определены правильно, но информация, использованная оценщиком, неполная и недостоверная. Перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО нарушения п. 5.1 подтверждаются полностью, п. 5.2, п. 5.3 - частично.

Рыночная стоимость земельного участка на 1 сентября 2023 года определена экспертом ФИО3. в размере 32 690 000 руб. 

Определяя рыночную стоимость земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж, эксперт в качестве наиболее эффективного использования земельного участка принял его текущее разрешенное использование – автостоянки и гаражи, с учетом сегментации рынка недвижимости, в качестве сопоставимых объектов использовал земельные участки, относящиеся к сегменту земельных участков производственно-складского назначения, определил ценообразующие факторы с учетом специфики сегмента рынка, отобрал земельные участки наиболее схожие с исследуемым участком по местоположению, виду использования и площади, учет значения ценообразующих факторов производился экспертом путем внесения различных видов корректировок.

Оценивая экспертное заключение ФИО2. и экспертное заключение ФИО3. по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что обе экспертизы проведены лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оба заключения судебных экспертиз являются допустимыми доказательствами, в целом соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ. Заключения содержат подробное описание проведенного исследования и выводы по каждому из поставленных судом вопросов.

Выводы экспертов относительно вопроса о соответствии отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждают наличие в отчете оценщика недостатков, часть из которых указана в оспариваемом решении, в том числе, оказывающие влияние на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Таким образом, нарушение оценщиком при составлении отчета об оценке законодательства в области оценочной деятельности подтверждено и заключением эксперта от 27 мая 2024 года, и заключением эксперта от 16 сентября 2024 года. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления Общества у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое решение бюджетного учреждения охраняемые законом права и интересы Общества не нарушает. Указанное в совокупности свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ РО от 28 февраля 2024 года незаконным (статья 227 КАС РФ).

Рыночная стоимость земельного участка, определенная в заключениях экспертов ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» и ООО Оценочная компания «Золотая цифра» выше его кадастровой стоимости, в то время как административный истец просил суд уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, установив ее в размере, равном его рыночной стоимости, полагая, что нарушены его законные права и интересы, как арендатора участка, при этом целью обращения административного истца в суд не являлось установление кадастровой стоимости земельного участка в размере равной его рыночной стоимости, превышающей кадастровую стоимость.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, являющегося плательщиком арендной платы исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, установление судом кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, превышающей оспариваемую административным истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае с учетом основных задач административного судопроизводства.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости надлежит отказать в полном объеме.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО отказано и в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в том числе связанные с проведением судебных экспертиз, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведения судебной экспертизы на сумму 85 000 руб., ООО Оценочная компания «Золотая цифра» - на сумму 70 000 руб. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертными организациями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названные суммы и подлежит взысканию с административного истца. 

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 85 000 руб. (платежное поручение №31 от 2 мая 2024 года, л.д. 138 т.1). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ГСК «Начало» о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 28 февраля 2024 года № ОРС-61/2024/000134 незаконным, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 26 427 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – автостоянки и гаражи, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 1 сентября 2023 года отказать.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от административного истца ГСК «Начало» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-326/2024 (платежное поручение №31 от 2 мая 2024 года) перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 85 000 руб.

Взыскать с административного истца ГСК «Начало» в пользу ООО Оценочная компания «Золотая цифра» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 70 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля