Дело № 2-154/19 Изг.ДД.ММ.ГГГГ.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Орловой Ю.В.,

при секретаре Мирзахановой З.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ярославле 06 мая 2019 года гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, КУМИ Администрации ЯМР ЯО о возложении обязанности по предоставлению земельного участка в собственность за плату, прекращении права аренды на земельный участок, по встречному иску Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по ЯО о признании права отсутствующим, об исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности, исключении из ЕГРН сведений об объекте, признании последствий недействительности сделки,

установил:

02.11.2015г. между Администрацией Заволжского сельского поселения ЯМР ЯО и ФИО4 был заключен договор № № аренды земельного участка с кадастровым номером № (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства), расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> кв.м., на срок с 02.11.2015г. по 01.11.2025г.

27.09.2017г. между ФИО1 и ФИО3 было заключено дополнительное соглашение № к указанному выше договору аренды, по условиям которого права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ФИО3

05.06.2018г. между ФИО3 и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка, по условиям которого права и обязанности арендатора по договору от 02.11.2015г. № перешли к ФИО2

Кроме того, 05.06.2018г. было зарегистрировано право собственности ФИО3 на жилой дом, кадастровый номер №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

06.06.2018г. между ФИО3 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №.

ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации ЯМР ЯО, КУМИ Администрации ЯМР ЯО, в котором просит:

- обязать ответчика предоставить истцу в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

- признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> за плату в размере 

<

данные изъяты>% кадастровой стоимости;

- прекратить право аренды на земельный участок с кадастровым номером №.

В обоснование исковых требований указано, что истица, являясь арендатором земельного участка и собственником расположенного на земельном участке жилого дома, 07.06.2018г. обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации ЯМР ЯО с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату. До настоящего времени заявление истицы не рассмотрено. Истица, являясь собственником жилого дома, в соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК РФ имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность.

Администрация ЯМР ЯО обратилась в суд со встречным иском к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по ЯО, в котором просит:

- признать отсутствующим право собственности ФИО2 на строение площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №

- исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на строение площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №;

- исключить из государственного кадастрового учета объектов недвижимости сведения о строении площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №;

- признать незаключенным договор купли-продажи жилого дома от 06.06.2018г. между ФИО3 и ФИО2, как последствие его недействительности.

В обоснование встречных исковых требований указано, что по результатам рассмотрения заявления ФИО2 о предоставлении ей в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером № с учетом выезда на данный земельный участок КУМИ Администрации ЯМР распоряжением от 27.11.2018г. № принято решение об отказе в предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов, т.к., объект, возведенный на данном земельном участке не соответствует признакам жилого дома. Согласно заключению ООО «

<

данные изъяты>», возведенный объект не пригоден для круглогодичного проживания: высота (от пола до потолка) помещений в здании ниже минимально установленной, не обеспечен минимально необходимой системой вентиляции, отсутствует помещение теплогенераторной, помещение ванной комнаты, строение не подключено к инженерным сетям электроснабжения. Также в планировочной структуре здания не предусмотрено помещение тамбура или другой способ, предотвращающий прямое попадание холодного воздуха с осадками напрямую в помещение, что нарушает влажностной и климатический режим функционирования помещений. Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером № предоставлялся с разрешенным использованием для строительства жилого дома. Возведенный же на земельном участке объект недвижимости признакам жилого дома не отвечает.

Представитель истицы ФИО2 по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала, указала, что согласно представленных заключений, возведенный на земельном участке объект недвижимости соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам.

Представитель ответчиков – Администрации ЯМР ЯО и КУМИ Администрации ЯМР ЯО по доверенности ФИО6 в судебном заседании поддержала встречные исковые требования.

В судебное заседание вызывались и не явились представители Управления Росреестра по ЯО (ответчик) и МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» (третье лицо) по неизвестной суду причине, о слушании дела извещены надлежаще.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав представителей истца и ответчиков, проверив и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Из содержания указанного положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно п. 19 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии следующих оснований: предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

Из материалов дела следует, что ФИО2 07.06.2018г. обратилась в КУМИ Администрации ЯМР ЯО с заявлением (вх.№) о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

Распоряжением КУМИ Администрации ЯМР № от 27.11.2018г. ФИО2 отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № поскольку объект на испрашиваемом земельном участке не соответствует признакам жилого дома.

Содержащийся в Распоряжении вывод о не соответствии возведенного объекта признакам жилого дома подтвержден представленными в дело доказательствами.

Так, из материалов дела следует, что 03.07.2017г. арендатору земельного участка ФИО1. Администрацией ЯМР ЯО было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, со следующими параметрами: общая площадь – 

<

данные изъяты> кв.м., количество этажей – 

<

данные изъяты>.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Согласно представленному Управлением Росреестра по ЯО делу правоустанавливающих документов, право собственности ФИО3 на спорное строение зарегистрировано на основании представленных: договора аренды земельного участка, технического плана здания, декларации об объекте недвижимости.

Регистрация права собственности ФИО3 на жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенный на спорном земельном участке, произведена в упрощенном порядке, не предполагающем осуществление контроля, направленного на проверку фактического существования таких объектов недвижимости на земельном участке и их состояния, в связи с чем, степень готовности объекта и пригодности для проживания на момент регистрации права собственности на жилой дом и обращения с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка установить невозможно.

Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Требования к одноквартирным жилым домам предусмотрены СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденными приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20 октября 2016 года № 725/пр.

Под жилым одноквартирным домом согласно пункту 3.5 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" понимается дом, состоящий из отдельной квартиры (одного жилого автономного блока), включающий в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании (в т.ч. сезонном, отпускном и т.п.).

В силу пункта 4.5 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" дом должен включать в себя одну или несколько комнат, а также вспомогательные помещения кухни [в том числе кухни-ниши и (или) кухни-столовые], ванные и (или) душевые, туалет или совмещенный санузел.

В соответствии с пунктом 6.1 СП площади помещений домов должны быть не менее: общая комната (гостиная) - 12 кв. м, спальня - 8 кв. м, кухня - 6 кв. м. Размер туалетной комнаты должен составлять 0,8 (ширина) * 1,2 м (длина). Ширина передней 1,4 м.

В соответствии с пунктом 6.2 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" высота помещений жилых комнат и кухни в климатических подрайонах IА, IБ, IГ, IД и IIА по СП 131.13330 должна быть не менее 

<

данные изъяты> м, а в остальных - не менее 

<

данные изъяты> м в соответствии с СП 54.13330. Высоту комнат, кухни и других помещений, расположенных в мансарде или имеющих наклонные потолки или стены, допускается принимать не менее 

<

данные изъяты> м. В коридорах и при устройстве антресолей высоту помещений допускается принимать не менее 

<

данные изъяты> м.

В домах допускается предусматривать индивидуальные и коллективные источники водоснабжения из подземных водоносных горизонтов или водоемов из расчета суточного расхода хозяйственно-питьевой воды не менее 

<

данные изъяты> л на человека. В районах с ограниченными водными ресурсами расчетный суточный расход воды допускается уменьшать по согласованию с соответствующими надзорными органами (пункт 9.2).

Согласно пункту 9.3 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" при проектировании следует представить комплекс сведений о внутриквартирном оборудовании, сетях инженерно-технического обеспечения на прилегающем участке и технических условиях их присоединения и подключения к источникам снабжения ресурсами и энергией в составе проектных подразделов инженерных систем в соответствии с приведенными нормативными актами.

Согласно представленного заключения ООО «

<

данные изъяты>» (имеет допуск к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства), специалистами организации произведен натурный осмотр одноэтажного деревянно-каркасного здания без подвала, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер №).

При визуальном осмотре здания были выявлено отклонения по ряду показаний, в частности высота помещения от уровня чистого пола в строении 2,17м, что недопустимо в соответствии с СП 55.13330.2016.

По составу помещений строение предположительно имеет: кухня, совмещенная с передней – 

<

данные изъяты> кв.м., санузел – 

<

данные изъяты> кв.м., общая комната – 

<

данные изъяты> кв.м., что не отвечает минимальному набору помещений, необходимых в соответствии с СП 55.13330.2016. Не хватает помещения ванной комнаты с шириной не менее 

<

данные изъяты> м, что не позволяет сформировать совмещенный санузел с ванной комнатой.

Также в набор помещений в соответствии с СП 55.13330.2016 должны входить: теплогенераторная и встроенные шкафы, которых также не наблюдается.

В планировочной структуре здания не предусмотрено помещение тамбура или другой способ, предотвращающий прямое попадание холодного воздуха с осадками напрямую в помещение. Что также нарушает влажностной и климатический режим функционирования помещений.

Отсутствует площадка и ступени входной группы. Дверь находится на расстоянии 

<

данные изъяты> мм от уровня земли.

Внутреннее пространство здания образовано из быстровозводимых материалов и конструкций.

Несущие наружные стены толщиной 

<

данные изъяты> см, внутренние стены толщиной 

<

данные изъяты> см. Предварительно, без изучения материала заполнения несущих ограждающих конструкций, можно сделать вывод о том, что стена 

<

данные изъяты> см, в том числе облицовочные внутренние и наружные слои – древесно-стружечная плита 

<

данные изъяты> мм, скорее всего не обеспечивает нормативных параметров по теплопроводности ограждающих конструкций. Для более детального анализа данного параметра требуется выполнение теплотехнических расчетов.

Фундамент – ленточный незаглубленный из блоков в 

<

данные изъяты> ряда на гравийном основании. Данный тип фундамента является поверхностным. Подобные конструкции фундаментов не рассматриваются как имеющие неразрывную связь с землей. Также при визуальном осмотре специалистом не было зафиксировано использование раствора, что позволяет сделать вывод, что блоки не имеют связи.

Можно сделать вывод, что конструкции несущих стен, фундамента и кровли являются быстровозводимыми, легкодемонтируемыми, соответственно, постройки, имеющие такие характеристики, не имеют признаков капитального строения.

Не представлено никаких данных о подключении к инженерным сетям электроснабжения (кабель выведен и закреплен на ближайшем дереве). При осмотрах функционирование электроснабжения как постоянной инженерной функции не подтверждено. Документов, подтверждающих подключение к централизованным инженерным сетям либо согласованным автономным сетям, представлено не было.

Отопление предусмотрено от системы электроснабжения, помещение теплогенераторной отсутствует.

На момент осмотра, несмотря на смонтированную систему водоснабжения с разводкой труб, наличие накопления системы водой отсутствовало.

На основании обследования специалистами был сделан вывод о том, что указанное выше строение не может быть признано жилым домом в связи с недопустимыми параметрами здания (не соответствует по высоте помещений), также строение не оборудовано инженерными сетями, обеспечивающими его работоспособность и поддержание влажностного и температурного режима.

Истицей также представлено заключение по техническому освидетельствованию состояния объекта – жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, выполненного специалистами проектно-конструкторского отдела ЗАО «

<

данные изъяты>».

В данном заключении отражено, что при проведении освидетельствования планировки и технического состояния строительных конструкций жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, установлено, что в деревянно-каркасном здании без подвала размещена одна квартира с непосредственным выходом на прилегающую территорию. Общая полезная площадь дома составляет 

<

данные изъяты> кв.м., в том числе жилая – 

<

данные изъяты> кв.м., высота помещений – 

<

данные изъяты>.

Фундаменты – ленточные из железобетонных блоков; стены – каркасные деревянные; перекрытия – деревянные утепленные по балкам; кровля – скатная по деревянным стропилам.

В возведенном строении жилого дома размещены следующие помещения: санузел – площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кухня – 

<

данные изъяты> кв.м., прихожая – 

<

данные изъяты> кв.м., жилая комната – 

<

данные изъяты> кв.м.

Специалистами сделан вывод о том, что указанное строение в части планировочных, конструктивных решений и технического состояния несущих элементов и конструкций соответствует требованиям СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные».

Из содержания указанного заключения следует, что оно является неполным, так как в нем нет заключений относительно подключения жилого дома к коммуникациям; выводы специалистов не подтверждены соответствующими расчетами и фотоматериалом, в связи с чем, суд не принимает данное заключение в качестве доказательства соответствия возведенного строения требованиям СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные".

Таким образом, суд приходит к выводу, что на арендуемом ФИО2 земельном участке пригодный для постоянного проживания жилой дом отсутствует, КУМИ Администрации ЯМР ЯО правомерно Распоряжением № от 27.11.2018г. отказал истице в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность без проведения торгов.

Встречные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из разъяснений, данных в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку государственная регистрация права собственности ФИО2 на жилой дом непосредственно затрагивает права и законные интересы истца по встречному иску (наличие у ответчика по встречному иску жилого дома на арендуемом земельном участке порождает с учетом требований статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность Администрации ЯМР ЯО предоставить земельный участок в собственность за плату без проведения торгов, и соответственно без уплаты реальной стоимости земельного участка), учитывая, что право истца по встречному иску не может быть защищено иным способом, суд считает, что встречные исковые требования подлежат удовлетворению: договор купли-продажи между ФИО3 и ФИО2 подлежит признанию недействительным, а право собственности ФИО2 на жилой дом – отсутствующим.

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, КУМИ Администрации ЯМР ЯО о возложении обязанности по предоставлению земельного участка в собственность за плату, прекращении права аренды на земельный участок отказать. 

Встречные исковые требования Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> 

Аннулировать в ЕГРН запись № от 14.06.2018 о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Исключить из государственного кадастрового учета все имеющиеся сведения о жилом доме с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от 06.06.2018, заключенный между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) в отношении жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Ю.В.Орлова